Ch. civile B
ARRET No
du 02 FEVRIER 2011
R. G : 08/ 00949 R-PH
Décision déférée à la Cour :
jugement du 09 octobre 2008
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 06/ 416
CONSORTS
X...
C/
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE TOUR D'ALBION
S. A. R. L ALFAGEST
K...
S. C. I MARIE CAROLINE
S. C. I PERPREUIL DUPUIS
Y...
Z...
A...
B...
C...
D...
E...
F...
G...
H...
I...
J...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DEUX FEVRIER DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Patrick X...
né le 01 Juillet 1954 à PARIS
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Philippe ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO
Madame Jeannine X...
née le 01 Août 1928 à PARIS
Tour d'Albion-Immeuble le Kent
...
20000 AJACCIO
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Philippe ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE TOUR D'ALBION
Pris en la personne de son syndic en exercice
Sarl ALPHA GEST
14 Cours Grandval
20000 AJACCIO
représentée par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Marie-Laetitia CLADA-PERETTI, avocat au barreau d'AJACCIO
S. A. R. L ALFAGEST
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
14 Cours Grandval
20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Louis BUJOLI, avocat au barreau d'AJACCIO
Monsieur Marie Noëlle K...
...
20167 ALATA
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
S. C. I MARIE CAROLINE
Prise en la personne de son gérant en exercice
6 Place de l'Angelus
77630 BARBIZON
défaillante
S. C. I PERPREUIL DUPUIS
Prise en la personne de son gérant en exercice
Résidence SANTA LINA-Bât 6
20000 AJACCIO
défaillante
Monsieur Sébastien Y...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Monsieur Guy Z...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Monsieur Freddy A...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Madame Marie B...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Monsieur Michel C...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Madame Anne D...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Monsieur Pierre E...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Monsieur Alexandre F...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Monsieur Antoine G...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Madame Marie Claire H...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Monsieur Jean Claude I...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MORELLI-MAUREL-SANTELLI-PINNA-RECCHI, avocats au barreau d'AJACCIO
Madame Andrée J...
Tour d'Albion-Immeuble Kent
...
20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 décembre 2010, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 02 février 2011
ARRET :
Rendu par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement du 9 octobre 2008 du tribunal de grande instance d'AJACCIO qui a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Monsieur Patrick X... et de Madame Jeanine X... et les a condamnés au paiement :
- d'une somme totale de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Messieurs Y..., Z..., A..., C..., E..., F... et G... ainsi qu'à Mesdames B..., D..., K..., H... et J...,
- d'une somme de 650 euros sur le même foncement au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOUR D'ALBION, à la société ALPHA GEST et à Monsieur jean-Claude I....
Vu la déclaration d'appel déposée le 5 novembre 2008 pour Monsieur Patrick X... et Madame Jeanine X....
Vu l'assignation délivrée en l'étude le 15 mai 2009 à la société civile immobilière MARIE CAROLINE.
Vu l'assignation délivrée le 13 mai 2009 à la personne de Monsieur Jean-Claude I... et le 15 mai 2009 en l'étude pour la société civile immobilière PERPREUIL DUPUIS.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Jean-Claude I... du 29 septembre 2009.
Vu les dernières conclusions de Madame Jeanine X... et de Monsieur Patrick X... du 11 juin 2010.
Vu les dernières conclusions de la société ALPHA GEST du 18 mai 2010.
Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOUR D'ALBION du 17 mars 2010.
Vu les dernières conclusions du 6 mai 2010 de Messieurs F..., Y..., Z..., A..., C..., E..., G... et de Mesdames B..., K..., H..., D... et J....
Vu l'ordonnance de clôture du 30 juin 2010.
EXPOSE DU LITIGE :
Par actes d'huissier délivrés les 3, 6, 8 et 10 mars 2006, Madame Jeanine X... et Monsieur Patrick X..., copropriétaires de l'immeuble Le Kent de la résidence La Tour d'Albion située à AJACCIO, ont assigné devant le tribunal de grande instance d'AJACCIO au motif de la réalisation par d'autres copropriétaires de leur immeuble des travaux sans autorisation, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOUR D'ALBION, la société à responsabilité limitée ALPHA GEST, en sa qualité de syndic de copropriété, ainsi que plusieurs copropriétaires ayant fait procéder à ces travaux.
Par jugement du 9 octobre 2008, le tribunal de grande instance d'AJACCIO a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame X... en jugeant qu'elles étaient prescrites en application de l'alinéa premier de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Monsieur et Madame X... ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la Cour de l'infirmer, de dire que leur action est une action réelle soumise à la prescription de 30 ans et de condamner Madame B..., Monsieur et Madame P..., Monsieur et Madame S... solidairement avec la SCI MARIE CAROLINE, Monsieur Y..., Madame H..., Monsieur et Madame F..., Monsieur E..., Monsieur J..., Madame C..., Madame K..., Monsieur A..., Monsieur G..., Madame D..., Monsieur I... solidairement avec la SCI PERPREUIL et tout acquéreur ou légataire de leur chef à la remise en état des lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
Monsieur et Madame X... demandent à la Cour de constater la faute du syndic en exercice et du Syndicat des copropriétaires et de condamner in solidum la société ALPHA GEST et ce syndicat au paiement de la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts, d'ordonner au Syndicat des copropriétaires de faire respecter la décision à intervenir, de condamner chaque intimé au paiement de la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de les condamner in solidum aux entiers dépens.
Les appelants se fondent sur un constat d'huissier accompagné de photographies du 3 février 2006 établi par Maître T... et sur le règlement de copropriété de l'immeuble, en particulier ses articles 6 et 9.
Ils font valoir que la fermeture des terrasses arrière par des baies vitrées, l'extension sur ces terrasses des cuisines, les atteintes aux murs maîtres et aux murs de refend pour la réalisation de ces extensions ne sont pas autorisées par le règlement de copropriété.
Ils se réfèrent à plusieurs procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires et au jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 25 mars 1993 qui a annulé une délibération de l'assemblée générale pour vice de forme mais a considéré que les travaux litigieux réalisé par les époux C... étaient " de nature à modifier l'aspect extérieur de la propriété donc visibles de tous ".
Ils invoquent l'existence d'un empiétement sur une partie commune qui porte à 30 ans le délai de l'action réelle du copropriétaire victime de la violation d'une servitude perpétuelle et précisent que des copropriétaires ont étendu des cuisines ou des chambres après avoir abattu des murs maîtres et des murs de refend. Ils indiquent que certains copropriétaires ont agrandi leur surface habitable en annexant la terrasse arrière, qu'ils ont parfois modifié les carrelages des balcons ou fermé ces balcons sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires.
Ils critiquent certaines attestations produites et relèvent que les travaux réalisés sont incompatibles avec la destination de l'immeuble et son esthétique, qu'ils portent atteinte aux parties communes de l'immeuble et ont été réalisés sans autorisation administrative.
Ils considèrent que le syndic a engagé sa responsabilité pour n'avoir pas fait respecter le règlement de copropriété et avoir omis de prendre en considération que des murs maîtres et des murs de refend ont été abattus sans autorisation, manquant en cela aux obligations qui pèsent sur lui en application des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Ils reprochent à la société ALPHA GEST de n'avoir pas engagé d'action conservatoire en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et soutiennent que leur action contre ceux qui n'ont pas fait appliquer le règlement de copropriété n'est pas prescrite.
La société ALPHA GEST demande à titre principal la confirmation du jugement entrepris, à titre subsidiaire le débouté des prétentions des appelants qui ne rapportent pas la preuve de l'atteinte aux parties communes de l'immeuble ou d'une faute du syndic, à titre infiniment subsidiaire leur débouté en l'absence de preuve du préjudice et, en tout état de cause, leur condamnation au paiement d'une somme supplémentaire de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que l'action de Monsieur et Madame X... est prescrite du fait que les derniers travaux litigieux ont été réalisés en 1995 et les atteintes aux murs maîtres et de refend étaient simplement allégués et qu'elles ne constitueraient que des empiétements sur les parties communes qui ne suffiraient pas à qualifier l'action de réelle.
Elle souligne que l'assignation ne précise pas la nature de la responsabilité du syndic qui ne peut qu'être délictuelle à l'égard d'un copropriétaire alors qu'une condamnation in solidum avec le Syndicat des copropriétaires est sollicitée.
Elle précise qu'il s'agit en l'espèce de terrasses loggias qui n'ont qu'une ouverture en façade de l'immeuble et qui constituent des parties privatives non concernées par les règles relatives à la prescription trentenaire.
Elle conteste l'existence d'une faute du syndic qui a pour mission d'exécuter les décisions de l'assemblée générale et dont les pouvoirs en matière de demande de travaux de sa propre initiative sont limités aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Elle se réfère aux assemblées générales de juillet 1984 et janvier 1985 qui ont refusé de délibérer sur l'opportunité de poursuites à l'encontre des copropriétaires ayant installé des baies vitrées en façade arrière de l'immeuble et à celle du 29 mai 2006 qui a rejeté ses demandes d'autorisation en justice, Madame X... étant la seule à voter cette autorisation.
Elle considère que l'action de Monsieur et Madame X... est irrecevable, infondée et abusive. Elle souligne qu'ils n'ont pendant 25 ans élevé aucune contestation relative à la fermeture des terrasses et viennent invoquer un préjudice qu'il ne prouvent pas.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de la TOUR D'ALBION demande la confirmation du jugement entrepris et la condamnation des appelants à lui verser la somme de 4. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de l'action des appelants en l'état de la résolution adoptée par l'assemblée générale du 21 janvier 1985 jamais contestée et, à titre infiniment subsidiaire, il invoque l'absence de faute qui lui soit imputable et l'absence de préjudice causé aux appelants.
Il se réfère aux résolutions prises en la matière lors des assemblées générales des 16 juillet 1984 et 21 janvier 1985 qui n'ont pas été contestées dans le délai de deux mois à compter de leur notification.
Il conteste l'atteinte à la destination de l'immeuble qui serait causée par les travaux et souligne que le fait que les balcons des cuisines aient été fermés par la quasi-totalité des copropriétaires n'empêche pas une occupation strictement bourgeoise.
Il fait valoir que les balcons sont des parties privatives accessibles seulement depuis les appartements, qu'aucune modification de structure n'a été réalisée, qu'aucun mur porteur n'a été abattu et qu'il ne pouvait s'agir que d'un empiétement irrégulier sur une partie commune qui se prescrit par dix ans.
Il soutient que l'action d'un copropriétaire à l'encontre du Syndicat des copropriétaires se prescrit également par dix ans.
Il indique n'avoir commis aucune faute et souligne que des volets roulants sont depuis l'origine placés à l'extérieur des balcons, que les baies vitrées sont situées derrière ces volets et que l'immeuble ayant été édifié en 1970, il a fallu entretenir le sol des balcons qui n'est pas mentionné à l'article 6 du règlement de copropriété.
Il critique l'attitude des appelants et leur conception de la défense des intérêts de la copropriété.
Jean-Claude I..., qui fait valoir n'être pas un copropriétaire, demande la confirmation du jugement entrepris et la condamnation des appelants à lui verser la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les copropriétaires qui ont constitué avoué demandent également la confirmation du jugement et la condamnation des appelants à verser à chacun d'eux la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils indiquent que des condamnations sont demandées contre des copropriétaires qui n'ont pas été assignés tant en première instance qu'en appel.
Ils produisent des attestations et devis qui démontrent selon eux que les travaux litigieux ont été réalisés de 1974 à 1995 et se réfèrent au jugement du 24 juin 1993 qui faisait déjà état des loggias fermées.
Ils soutiennent qu'il n'y a pas eu appropriation des parties communes mais agrandissement d'une partie privative aux dépens d'une autre partie privative et que, même en cas d'atteinte aux parties communes sans appropriation de ces parties, l'action se prescrit par dix ans.
Ils soulignent que les aménagements sont invisibles une fois les volets baissés, que la modification de l'aspect extérieur n'est pas démontrée et qu'aucune décision judiciaire ou de l'assemblée des copropriétaires n'a imposé la remise en état et la démolition des baies vitrées implantées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les appelants entendent se prévaloir d'une action réelle se prescrivant par trente ans et invoquent une atteinte des parties communes de l'immeuble et le fait que des murs maîtres et de refend ont été abattus sans autorisations.
Le constat d'huissier établi par Maître T... le 3 février 2006 et les photographies versées aux débats par les appelants démontrent que plusieurs terrasses ont été vitrées mais ne prouvent pas que des murs maîtres ou de refend ont été abattus sans que la procédure d'autorisation prévue au deuxième alinéa de l'article 6 du règlement de copropriété ait été mise en oeuvre.
Les terrasses en cause sont des parties privatives. Elles sont pourvues de volets roulants et l'article 6 deuxième alinéa du règlement du règlement de copropriété permet aux copropriétaires de modifier la disposition intérieure de ses locaux. La prescription trentenaire sera en conséquence écartée en l'espèce.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 1984, que les appelants n'indiquent pas avoir contesté, distinguait entre les modifications des façades donnant sur le parc qui étaient interdites et la fermeture des balcons des cuisines qui ne soulevait aucun problème d'esthétique, compte tenu de l'existence d'un store.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 1985 qui n'a pas non plus été contesté par les appelants, mentionnait l'édification d'une baie vitrée sur les faces arrières de l'immeuble KENT mais ne contenait aucune délibération visant à la remise en état et décidait de " ne plus tolérer à l'avenir l'installation de baies vitrées sur les faces arrières que si elles sont de même type et font l'objet d'un devis préalablement soumis à l'agrément du conseil syndical ; sous réserves que cette décision soit légale ".
Les travaux critiqués par les appelants ont été réalisés dans le prolongement de l'autorisation ou de la tolérance résultant de ces assemblées générales.
Les attestations et devis présentés par les copropriétaires établissent que ces travaux ont été réalisés entre 1974 et octobre 1995, s'agissant de l'appartement de Monsieur G....
L'action de Monsieur et Madame X... initiée en mars 2006 à l'encontre des copropriétaires qui ont fait procéder aux travaux critiqués est en conséquence prescrite par application des dispositions du premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces mêmes dispositions régissent les actions personnelles entre un copropriétaire et le Syndicat des copropriétaires et le jugement du 9 octobre 2008 sera également confirmé de ce chef.
Les appelants entendent également obtenir une condamnation de la société ALPHA GEST en sa qualité de syndic de copropriété.
Cette demande peut résulter d'une faute de nature délictuelle intervenue après le mois de mars 1996. Le caractère tardif de l'action dirigée contre les copropriétaires n'emporte donc pas de manière automatique la prescription de l'action dirigée à l'encontre du syndic de copropriété et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Les appelants font du syndic le responsable des violations du règlement de copropriété mais, en l'absence de preuve de l'atteinte aux parties communes de l'immeuble, il ne pouvait de sa propre autorité saisir une juridiction pour obtenir la remise en état des terrasses fermées ou aménagées.
Il lui appartenait d'appliquer les délibérations non contestées prises en matière de modification des terrasses arrières lors des assemblées générales des 16 juillet 1984 et 21 janvier 1985.
La lettre adressée par le syndic le 23 janvier 2006 à Madame X... l'informe d'ailleurs d'une position qui a été validée par le vote de l'assemblée générale du 29 mai 2006 ayant rejeté l'autorisation d'ester en justice à l'encontre des copropriétaires ayant fermé ou aménagé leur terrasse côté arrière.
Les appelants ne démontrent pas la faute du syndic et n'établissent pas le préjudice que pourraient leur causer des modifications quasi généralisées de l'immeuble intervenues à l'arrière des volants roulants qui obturent les terrasses lorsqu'ils sont abaissés. Leur demande dirigée contre la société ALPHE GEST seront rejetées.
L'équité commande de confirmer les condamnations prononcées en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les appelants à verser sur ce fondement la somme de 800 euros à Monsieur Jean-Claude I..., celle de 1. 500 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOUR D'ALBION, celle de 1. 500 euros à la société ALPHA GEST et celle de 1. 500 euros aux copropriétaires s'étant fait représenter devant la Cour.
Les dépens de l'instance seront mis à la charge des appelants.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du 9 octobre 2008 en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes présentées par Monsieur Patrick X... et Madame Jeanine X... à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOUR D'ALBION et des copropriétaires assignés et en ce qu'il a prononcé des condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et statué sur les dépens,
L'infirme sur la recevabilité de l'action dirigée contre la société ALPHA GEST,
Et statuant à nouveau,
Dit recevable mais mal fondée cette action et déboute Monsieur et Madame X... des demandes présentées à l'encontre du syndic de copropriété,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur et Madame X... à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) à Monsieur jean-Claude I..., celle de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 euros) à la société ALPHA GEST et la même somme d'une part au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOUR D'ALBION et d'autre part aux copropriétaires intimés ayant constitué avoué.
Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
