COUR D'APPEL DE BASTIA
Ch. civile B
ARRET du 26 JANVIER 2011
R. G : 09/ 00900 C-JB
Décision déférée à la Cour : jugement du 17 septembre 2009 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 08/ 632
X... C...
C/
Y...Z...
APPELANTS :
Monsieur Luc François X... né le 28 Mai 1969 à DIJON (21000) ...Z...de Malte 34400 ST CHRISTOL
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Philippe ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO
Madame Laetitia Marie Ange C...épouse X... née le 18 Mai 1971 à MARSEILLE (13000) ...Z...de Malte 34400 ST CHRISTOL
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour ayant pour avocat Me Philippe ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
Madame Fiora Y...née le 14 Avril 1979 à AJACCIO (20000) ...20117 CAURO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Pascal GARBARINI, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Jérôme Z...né le 05 Août 1979 à SAINTE CATHERINE LES ARRAS ...20117 CAURO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Pascal GARBARINI, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 décembre 2010, devant Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2011, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 26 janvier 2011.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* * Vu le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 17 septembre 2009 qui :
condamne les époux X... à faire réaliser à leurs frais les travaux de remise en état de la charpente et du système d'assainissement ...à CAURO selon les préconisations de l'expert par référence au devis de l'entreprise CATHERINE du 17 octobre 2007,
les condamne à payer à Mademoiselle Fiora Y...et Monsieur Jérôme Z...la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
rejette le surplus des demandes,
condamne les époux X... aux dépens y compris les frais d'expertise.
Vu la déclaration d'appel des époux X... déposée au greffe de la Cour le 20 octobre 2009.
Vu les dernières conclusions des appelants en date du 15 juin 2010 aux fins d'infirmation de la décision entreprise et de débouté de l'ensemble des demandes des consorts Y...-Z...ainsi que de condamnation de ces derniers à leur payer la somme de 5. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre dépens après constatations de l'absence de manoeuvres dolosives ou de faute des vendeurs.
Vu les dernières conclusions de Mademoiselle Y...et de Monsieur Z...en date du 20 mai 2010 aux fins de confirmation du jugement en ce qu'il a accueilli les demandes concernant les travaux de remise en état de la charpente et du système d'assainissement, aux fins d'infirmation en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes notamment en ce qui concerne l'installation électrique et aux fins de condamnation des époux X... à leur payer la somme de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 7. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 29 septembre 2010.
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LES FAITS ET LA PROCEDURE :
Par acte sous-seing privé en date du 16 juin 2005, les époux X... ont vendu par une promesse synallagmatique de vente aux consorts Y...-Z...une propriété bâtie d'une superficie de 5 ares et 45 centiares sur laquelle est implantée une maison d'habitation de deux niveaux comportant cinq pièces et deux terrasses au rez-de-chaussée et trois chambres, une réserve et une salle de bain à l'étage moyennant le prix de 205. 000 euros.
La vente est intervenue sous les conditions suspensives d'urbanisme, d'absence de préemption, d'absence d'hypothèque ainsi que d'obtention d'un prêt.
En outre, la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention par le notaire chargé de régulariser l'acte de vente du certificat d'absence de termites et de l'état négatif concernant les risques d'accessibilité au plomb. Il était expressément prévu qu'en cas d'obtention du certificat révélant la présence de termites notamment l'acquéreur aurait la faculté de poursuivre la régularisation de l'acte par acte authentique, à ses risques et périls mais aux mêmes prix et conditions que ceux prévus dans la promesse synallagmatique, sans pouvoir exiger du vendeur aucune diminution du prix, ni réalisation de travaux en vue de remédier aux dommages apparents et futurs.
Compte tenu de ces conditions suspensives, les acquéreurs demandaient aux consorts X... de faire intervenir une entreprise spécialisée pour régler le problème des traces d'attaques xylophages qui étaient visibles.
C'est dans ces conditions que la société CORSE TRAITEMENT intervenait en août 2005 mais le devis du 28 août 2005 était remis à Monsieur X... : il était d'un montant de 2. 819, 79 euros en ce qui concerne le seul traitement et précisait que " les pièces de bois à renforcer ou à remplacer seront signalées au client à la fin de l'opération de bûchage ; le renforcement ou le remplacement de ces pièces étant à la charge du seul client ".
Le 19 septembre 2005, l'acte authentique était reçu par la SCP Jean-François A...et François Mathieu B..., notaires à AJACCIO après levée des conditions suspensives.
Il y était précisé page 3 dans la rubrique objet du contrat que " l'acquéreur déclare parfaitement connaître les dits biens pour les avoir visités en vue des présentes et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards ".
Par ailleurs page 8 dans la rubrique " Etat, Mitoyenneté, désignation, contenance " figurait la clause suivante : " L'immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée... sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ".
Enfin page 10 dans la rubrique " termites " il était indiqué qu'" un état parasitaire, établi par Agenda le 20 juillet 2005 soit depuis moins de trois mois ne révélant la présence d'aucun termite dans l'immeuble est demeuré ci-annexé. Toutefois aux termes dudit état, il est précisé savoir :- la présence de traces visibles d'autres agents de dégradation biologiques du bois (capricornes),- la présence d'autres agents de dégradation biologique du bois (fourniture du bois) ".
Il n'était donc pas question du devis de la société CORSE TRAITEMENT et des aléas qu'il comportait.
Le 10 novembre 2005, les acquéreurs demandaient au Cabinet Alizé un rapport de constat d'état parasitaire qui mettait en évidence des traces de pourriture cubique et fibreuse au droit de la quasi totalité des poutres ainsi que des indices visibles d'infestation de capricornes : Hylotrupes Bajulus au droit de l'ensemble des pannes constituant la charpente de l'habitation.
Ils réalisaient après avoir pris contact avec la société CORTE TRAITEMENT que les vendeurs étaient en possession du devis depuis l'origine, l'attestation de Monsieur F...démontrant qu'il leur avait été promis que les traitements seraient réalisés en octobre alors que CORSE TRAITEMENT avait bien précisé que les travaux ne pouvaient être garantis sans intervention d'un professionnel du bois.
Par ordonnance du 12 décembre 2006 rendue à la requête des acquéreurs au contradictoire de l'agent immobilier et du notaire, le juge des référés du Tribunal de grande instance d'AJACCIO désignait un expert remplacé par ordonnance du 19 juillet 2007 par Monsieur G....
Le 21 décembre 2007, Monsieur G...déposait un rapport duquel il résulte que les désordres affectant la charpente sont d'une telle gravité qu'ils compromettent la solidité de l'immeuble, que les installations électriques et d'assainissement ne sont pas aux normes, la seconde devant faire l'objet d'un raccordement définitif au tout à l'égout de la ville.
Sur les responsabilités, l'expert soulignait que les vendeurs étaient informés des nuisances, dysfonctionnements et désordres que généraient les installations de la maison pour l'avoir habitée durant trois ans.
Dans le jugement dont appel, le tribunal a estimé que l'information relative à l'état de la structure même de la maison et à l'ampleur de la remise en état portait sur un élément nécessairement déterminant du consentement de l'acquéreur et que la rétention d'une telle information avant la conclusion de la vente constitue une faute dans le cadre pré-contractuel. Il en était de même de la nécessité de réfection du système d'assainissement.
En revanche, la remise aux normes de l'installation électrique dont la nécessité était connue des acquéreurs compte tenu de son état évident de vétusté, ne pouvait être mise à la charge des vendeurs.
Devant la Cour, les parties reprenaient les moyens développés devant le tribunal, les appelants insistant particulièrement sur la clause de non garantie des vices cachés et sur l'impossibilité de cumul des actions contractuelles et délictuelles.
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MOTIFS :
Les acquéreurs fondent résolument leur action sur la réticence dolosive dont ils prétendent avoir été victimes dans le cadre de l'article 1116 et 1117 du code civil.
Il convient sur ce point de rappeler que le droit pour un acquéreur de demander la nullité d'un contrat par application de l'article 1116 du code civil n'exclut pas la possibilité de l'exercice par la victime du dol d'obtenir la réparation de son préjudice sur le plan délictuel.
Le tribunal relève à juste titre que l'acquéreur qui se plaint de la réticence dolosive du vendeur invoque en l'espèce non seulement l'article 1116 du code civil mais également l'article 1382 du code civil.
Il en conclut logiquement que l'objet de la demande est l'obtention de dommages et intérêts consécutifs à l'existence d'une attitude dolosive du vendeur avant la vente dont la nullité n'est pas demandée.
Les critiques des époux X... sur l'impossibilité d'un cumul des actions contractuelles et délictuelles ne sauraient donc être retenues et le jugement dont appel dont la Cour adopte les motifs doit ainsi être confirmé sur ce point.
A cet égard, le tribunal juge également à bon droit que la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés ne saurait trouver application dans le cas d'une réticence dolosive où par définition le vendeur est de mauvaise foi et ne peut dès lors invoquer l'article 1643 du code civil.
Il convient donc de rechercher si pour provoquer le consentement des acquéreurs, les époux X... ont dolosivement retenu les informations portant sur des éléments nécessairement déterminants.
Le premier juge souligne à bon droit que les vendeurs savaient que le traitement de la charpente ne pouvait se limiter à un simple traitement chimique mais que le bûchage et le sondage des bois mettraient en évidence la nécessité de renforcer ou de remplacer des pièces qui resteraient à la charge des acquéreurs que l'ont avait persuadés du caractère superficiel de l'atteinte soufferte par la charpente du fait des capricornes et de la pourriture.
De la même façon, le tribunal se fondant sur les constatations de l'expert, relève que les graves inconvénients d'un système d'assainissement inefficace, inadapté et fréquemment bouché qui n'est pas conforme aux normes les plus élémentaires puisque les effluents se rejettent en réalité dans la nature, dans un ruisseau en contrebas, devaient être portés à la connaissance des acquéreurs car cet élément était déterminant du consentement de l'acquéreur.
Le jugement dont appel sera donc également approuvé sur ce point.
Il n'est pas inutile de souligner en l'espèce que les époux X... n'ont pas appelé en la cause leurs propres vendeurs de la maison acquise depuis seulement trois ans pour un prix il est vrai représentant la moitié du prix auquel ils sont parvenus à vendre l'immeuble à un jeune couple totalement profane et particulièrement vulnérable.
La réticence dont ils ont fait preuve n'en est que plus fautive, l'intention de tromper étant au demeurant confirmée par les manoeuvres concernant l'ampleur des désordres dus à l'action des capricornes.
Enfin les acquéreurs d'une maison ancienne sont la plupart du temps conduits à refaire les installations électriques qui au gré de la modification des normes sont devenues obsolètes et dangereuses compte tenu des critère modernes de sécurité. L'état de ces installations est visible pour l'acquéreur qui en fait nécessairement son affaire. Le tribunal a donc à juste titre rejeté ce chef de préjudice.
Sur les dommages et intérêts complémentaires réclamés devant la Cour au titre des préjudices de jouissance, il n'est pas établi que les problèmes dont font état les consorts Y...-Z...soient effectivement les conséquences des problèmes de charpente à revoir ou du système d'assainissement à changer.
Aucun élément du dossier ne permet de conforter leurs affirmations sur les nettoyages réguliers des canalisations, ni sur les odeurs insupportables. Au contraire, il apparaît que les inconvénients les plus sérieux étaient la conséquence de fermetures assurant une isolation insuffisante, défaut étranger aux questions de présence d'insectes xylophages ou de système d'assainissement inadapté.
Leur demande sur ce point sera donc rejetée.
Il serait en revanche inéquitable de laisser à leur charge la totalité des frais exposés non compris dans les dépens et il leur sera donc alloué la somme de 3. 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux X... qui succombent supporteront les entiers dépens. *
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les consorts Y...-Z...du surplus de leurs demandes,
Condamne Monsieur Luc X... et Madame Laetitia C...épouse X... à leur payer la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3. 500 €) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
