ARRET No
du 18 JUIN 2008
R. G : 07 / 00144 R-MLP
Décision déférée à la Cour : jugement du 08 janvier 2007 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 02 / 1211
S. A. R. L ASC
C /
CONSORTS X...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DIX HUIT JUIN DEUX MILLE HUIT
APPELANTE :
S. A. R. L ASC Prise en la personne de son représentant légal en exercice Lotissement Hiunday RN 193 ZI BALEONE 20167 SARROLA CARCOPINO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
Monsieur Mathieu X...... ...
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocats au barreau de BASTIA
Madame Francine X... épouse Y...... ...
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocats au barreau de BASTIA
Madame Blanche X... épouse B...... ...
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocats au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 mai 2008, devant Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, et Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller, chargés du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Bernard WEBER, Conseiller Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Emmanuelle PORELLI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2008
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Vu le jugement rendu le 8 janvier 2007 par le tribunal de grande instance d'AJACCIO qui :
"- dit que les parties se situant dans le cadre d'une procédure de congé avec offre de renouvellement moyennant augmentation du prix contesté par le preneur, les règles applicables au cas d'espèce sont celles édictées par l'article L 145-57 et suivants du code de commerce,
- dit que les consorts X... ont exercé leur droit de rétractation conformément aux dispositions de l'article L 145-47 du code de commerce,
- déboute en conséquence la SARL ASC de sa demande d'annulation des actes extra judiciaires délivrés les 30 novembre et 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001,
- déclare le congé délivré opposable à la SARL ASC,
- déboute la SARL ASC de ses demandes relatives au paiement d'une provision sur paiement d'une indemnité d'éviction et la désignation d'un expert pour évaluer ladite indemnité,
- dit que l'arrêt de la Cour d'Appel de Bastia en date du 2 septembre 2003 n'est pas revêtu de l'autorité de la chose jugée à l'égard de la demande de nullité de l'acte de cession daté du 17 janvier 2001 élevée dans le cadre de la présente instance,
- déclare nulle la vente du droit au bail dressé le 17 janvier 2001 par devant Maître Z...,
- dit que la SARL ASC qui occupe sans droit ni titre le local sis 9 cours Jean Nicoli à Ajaccio appartenant aux consorts X... devra quitter ledit local,
- ordonne autant que de besoin et si nécessaire avec le concours de la force publique l'expulsion de la SARL ASC du local commercial sis 9 cours Jean Nicoli à Ajaccio appartenant aux consorts X...,
- condamne la SARL ASC à payer à Monsieur Mathieu X... à Madame Francine X... épouse Y... et à Madame Blanche X... épouse B... la somme globale mensuelle de 3. 395, 50 euros jusqu'à son complet départ des lieux occupés à titre d'indemnité d'occupation,
- condamne la SARL ASC à payer à Monsieur Mathieu X... à Madame Francine X... épouse Y... et à Madame Blanche X... épouse B... la somme de 1. 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées,
- condamne la SARL ASC prise en la personne de son représentant légal à supporter les dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ".
Vu la déclaration d'appel de la SARL ASC du 22 février 2007.
Vu les conclusions de la SARL ASC déposées le 2 avril 2008 aux fins d'infirmation du jugement, et, statuant à nouveau :
- de nullité et à défaut d'inopposabilité des actes des 30 novembre 2000, 22 décembre 2000 et 4 décembre 2001,
- à défaut encore, de constat que l'arrêt du 2 septembre 2003 a autorité de la chose jugée concernant l'action des consorts X... à l'encontre de la validité de la cession, et de constat que la validité de la cession en date du 17 janvier 2001est dés lors définitivement acquise,
- en toute hypothèse, de constat que le non renouvellement du bail ne fait pas échec à la validité de la cession,
- de reconnaissance de son droit à une indemnité d'éviction, et de condamnation des consorts X... au paiement d'une indemnité de ce chef qui ne saurait être inférieure à 700. 000 euros, et d'instauration en tant que de besoin, d'une mesure d'expertise sur ce point, et de constat de son droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de ladite indemnité,
- de condamnation des consorts X... au paiement de la somme de 6. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Vu les conclusions de Monsieur Mathieu X..., de Madame Francine X... épouse Y... et de Madame Blanche X... épouse B... aux fins de confirmation du jugement et de condamnation de la SARL ASC au paiement de la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la nullité des actes des 30 novembre 2000, 22 décembre 2000 et 4 décembre 2001 :
Attendu, selon l'alinéa 2 de l'article L 145-57 du code de commerce, que dans le délai d'un mois qui suit la signification de la
décision définitive relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement, ou que le bailleur refuse celui ci, à charge de celle des parties qui a marqué son désaccord de supporter les frais ;
Attendu que les consorts X... ont notifié à Maître Joseph A... ès qualités de liquidateur de leur locataire la SARL POMPA, leur refus de renouveler le bail par acte extra judiciaire du 30 novembre 2000, alors que le jugement sur le prix du loyer commercial revêtu de l'exécution provisoire avait été rendu le 17 octobre 2000 par le juge des loyers commerciaux, qu'ils en avaient interjeté appel par déclaration du 15 novembre 2000, et que l'exécution provisoire attachée à ce jugement n'était pas suspendue, puisqu'elle le sera par une ordonnance ultérieure du premier président en date du 13 février 2001 ;
Attendu que ce refus de renouvellement a été réitéré par actes d'huissier des 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001 ;
Attendu que l'appelante ne peut utilement invoquer le défaut de motivation et de mentions de ce congé prévus à peine de nullité par le dernier alinéa de l'article L 145-9 du code de commerce, pas plus que la circonstance selon laquelle les bailleurs ont, dans le même acte, formalisé une offre d'acquisition, puisqu'aucune forme particulière n'est prévue par la loi pour le refus de renouvellement notifié par le bailleur dans le cadre de son droit d'option, et que les dispositions susdites sont inapplicables à l'exercice par le bailleur de son droit d'option ;
Attendu que pour les mêmes raisons, aucune nullité ne peut résulter du défaut d'indication du mot " droit d'option " sur les actes litigieux ;
Attendu que la SARL ASC ne peut davantage opposer à la régularité des actes litigieux la décision prise par le liquidateur d'opter pour la continuation du bail exprimée par le paiement régulier du loyer révisé, qui est sans incidence possible sur le droit d'option du bailleur ;
Que c'est donc à bon droit que le premier juge a débouté la SARL ASC de sa demande en nullité des actes litigieux ;
Que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur les autres demandes de la SARL ASC :
Attendu que l'acte notarié de cession du bail passé le 17 janvier 2001 entre la SARL POMPA, cédant, et la SARL ASC, cessionnaire, mentionne :
- page 5 : " Le gérant de la SARL ASC déclare faire son affaire personnelle de cette procédure d'appel (du jugement du 19 décembre 2000 du juge des loyers commerciaux) et du non renouvellement du bail le cas échéant et ordonne à la SCP Z...- C... de bien vouloir passer à la signature du présent acte sans tenir compte des conséquences qui s'en suivront, et sans recours envers le notaire soussigné et le liquidateur ",
- page 6 : " En raison du caractère urgent de cet acte, de l'existence même du fonds de commerce dont le tribunal a prévu la vente au plus tard le 18 janvier 2001 et qui serait remis en cause si cette date n'était pas respectée, malgré la procédure en cours par les consorts X... qui pourraient se voir confortés dans leur prétentions par le tribunal compétent relativement au bail commercial qui, s'il est remis en cause, la SARL ASC se trouverait sans local. L'acquéreur déclare être parfaitement informé des notifications faites par actes extra judiciaires à la SCP Z... C... par les consorts X... en date des 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001 d'avoir à informer et à annexer à tout acte de vente du fonds de commerce ci dessus désigné le refus de renouvellement dudit bail. Ces notifications visées par le gérant de lé SARL ASC demeureront annexées aux présentes après mention. L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de tout ce qui concerne ce bail, même si ce bail s'avérait inexistant en raison de la procédure en cours diligentée par les consorts X... qui ont refusé de signer un nouveau bail le 16 janvier 2001 à la requête du notaire soussigné. L'acquéreur déclare être parfaitement au courant du refus de signer un nouveau bail par les consorts X... et du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire soussigné le 16 novembre 2000 (...) ",
- page 12 : Déclarations sur le bail commercial : " L'ancien propriétaire déclare que (...) rien ne s'oppose à ce jour au renouvellement du bail en cours (...) il n'existe aucune action visant à obtenir ou à faire constater la résiliation du bail en cours (...) le bailleur ne lui a délivré à ce jour aucun congé " ;
Attendu qu'il se déduit de ces mentions que la SARL POMPA a faussement déclaré que le bailleur n'avait pas délivré congé, et que la SARL ASC avait une parfaite connaissance du refus des bailleurs de renouveler le bail, de sorte qu'elle ne peut utilement soutenir que ce congé lui serait inopposable ;
Attendu que si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie d'un droit au renouvellement du bail et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de congé, c'est à la double condition que la cession soit régulière et opposable au bailleur ;
Attendu que cette chronologie interdit à la SARL ASC d'invoquer la régularité de la cession par la SARL POMPA de son droit au bail pour solliciter des consorts X... l'offre d'une indemnité d'éviction ;
Que c'est donc à bon droit que le premier juge a déclaré le congé des consorts X... opposable à la SARL ASC et l'a déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction ;
Que le jugement sera de ces chefs confirmé ;
Sur la portée de l'arrêt rendu le 2 septembre 2003 et la cession du droit au bail :
Attendu que l'arrêt no 583 rendu le 2 septembre 2003 par la présente Cour sur l'appel formé par les consorts X... d'une ordonnance du juge commissaire de la liquidation judiciaire de la SARL POMPA du 15 novembre 2000, confirmée par un jugement du tribunal de commerce d'Ajaccio en date du 19 décembre 2000, autorisant Maître A... à vendre à la SARL ASC le fonds de commerce de la SARL POMPA au prix de 500. 000 francs dont 80. 000 francs pour le droit au bail a, d'une part, déclaré leur appel réformation irrecevable, le ministère public ayant seul qualité pour le faire, et d'autre part, déclaré leur appel nullité irrecevable au motif qu'ils avaient été entendus par le tribunal de commerce et avaient déclaré se désister de leur recours, tout en maintenant leur offre d'acquisition, la Cour rappelant néanmoins que " le juge commissaire avait statué sur l'offre de cession en omettant de convoquer le propriétaire des locaux comme le prescrit l'article L 622-17 du code de commerce et que le liquidateur avait omis de recueillir l'avis du bailleur sur l'offre présentée par la SARL ASC conformément aux dispositions de l'article 139 de la loi de 85 préalablement à la saisine du juge commissaire " ;
Attendu que si cet arrêt a autorité de chose jugée sur la régularité de l'autorisation de cession de gré à gré du droit au bail donnée par le juge commissaire de la liquidation de la SARL POMPA à la SARL ASC, cette circonstance est sans incidence possible sur la régularité de la vente elle même passée par acte notarié le 17 janvier 2001, à une date où la chose vendue n'existait plus, par suite de l'exercice par le bailleur de son droit d'option et de la signification régulière aux parties de son refus de renouvellement du bail ;
Qu'il s'ensuit que la SARL ASC doit être déboutée de la fin de non recevoir invoquée au titre de l'autorité de la chose jugée attachée à cet arrêt, et que le jugement qui a déclaré nulle pour défaut de cause la vente passée le 17 janvier 2001 doit être confirmé ;
Attendu que les dispositions subséquentes du jugement déféré relatives à l'expulsion de la SARL ASC et au paiement d'une indemnité d'occupation contre lesquelles il n'est élevé aucune contestation doivent également être confirmées ;
Sur les autres demandes :
Attendu que l'équité commande de condamner la SARL ASC à payer aux consorts X... la somme globale de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la SARL ASC qui succombe supportera l'intégralité des dépens ;
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la SARL ASC à payer à Monsieur Mathieu X..., Madame Francine X... épouse Y... et Madame Blanche X... épouse B... la somme globale de MILLE CINQ CENT EUROS (1. 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL ASC aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET
07 / 00144 Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE HUIT
S. A. R. L ASC Rep / assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour) Rep / assistant : la SCP MARIAGGI-BOLELLI (avocats au barreau D'AJACCIO)
C /
X... Rep / assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP PANTANACCE-FILIPPINI (avocats au barreau de BASTIA) X... Rep / assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP PANTANACCE-FILIPPINI (avocats au barreau de BASTIA) X... Rep / assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP PANTANACCE-FILIPPINI (avocats au barreau de BASTIA)
DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON
RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES
DOSSIERS RENDUS LE
NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 7
