ARRET No
du 27 FEVRIER 2008
R. G : 07 / 00012 C-CD
Décision déférée à la Cour :
jugement du 07 décembre 2006
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R. G : 05 / 1908
S. C. I. PNDJ
C /
S. A. R. L IMMO CONTROLE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE HUIT
APPELANTE :
S. C. I. PNJD
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
BP 14 Aéroport de Poretta
20290 BORGO
représentée par Me Antoine ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Claude CRETY, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
S. A. R. L IMMO CONTROLE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
32 rue d'Anjou
53320 LOIRON
représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocats au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 janvier 2008, devant Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller, et Madame Christine DEZANDRE, Conseiller, chargées du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe CAVALERIE, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre,
Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller
Madame Christine DEZANDRE, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Emmanuelle PORELLI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 février 2008.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller, et par Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Le 11 février 2004, la S. C. I PNJD a conclu avec la S. A. R. L ARTHUR LOYD ORLEANS-CB ENTREPRISE, titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, représentée par Franck B..., un mandat de vente non exclusif portant sur un terrain d'une superficie totale d'environ 10 000 m ² sis à Olivet dans le département du Loiret au prix de 76, 50 euros hors taxes le m ².
Le 29 novembre 2004, la S. A. R. L IMMO CONTROLE a signé en qualité d'acquéreur un compromis de vente portant sur ce terrain, en suite de quoi Monsieur Y..., notaire à Orléans, a écrit le 16 décembre 2004 à Madame Z..., notaire à Laval, que " le représentant de la société PNJD ne donne pas suite au projet de vente au profit de la société IMMO CONTROLE " et lui a restitué la somme versée à titre de dépôt de garantie et provision sur frais.
La S. A. R. L IMMO CONTROLE a assigné la S. C. I PNJD le 11 octobre 2005 en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour non réalisation de la vente.
Par jugement rendu le 7 décembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de BASTIA :
" Prononce la résolution de la vente conclue entre la société civile immobilière PNJD et la S. A. R. L IMMO CONTROLE portant sur des terrains à bâtir sis sur la commune d'Olivet dépendant de la ZAC des Aulnaies et cadastrés section BD numéros 665, 707, 720 et 730,
Condamne la société civile immobilière PNJD à payer à la S. A. R. L IMMO CONTROLE la somme de 52 200 euros de dommages et intérêts stipulée par la clause pénale insérée au contrat,
Condamne la société civile immobilière PNJD à payer à la S. A. R. L IMMO CONTROLE 1. 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Déboute la S. A. R. L IMMO CONTROLE de sa demande d'exécution provisoire,
Condamne la société civile immobilière PNJD aux dépens. "
La société civile immobilière PNJD a interjeté appel par déclaration déposée au greffe le 5 janvier 2007.
Par dernières conclusions déposées le 19 septembre 2007, la société civile immobilière PNJD demande d'infirmer le jugement entrepris, débouter la S. A. R. L IMMO CONTROLE de toutes ses demandes et la condamner à lui payer 1. 500 euros au titre de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées le 23 octobre 2007, la S. A. R. L IMMO CONTROLE demande de confirmer le jugement entrepris et condamner l'appelante aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
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MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que la S. A. R. L IMMO CONTROLE considère que la signature par son représentant du compromis de vente préparé par le notaire du vendeur vaut acceptation de l'offre de vente telle qu'elle résulte notamment du mandat donné par la S. C. I PNJD à la S. A. R. L ARTHUR LOYD le 11 février 2004 et des termes du compromis, et qu'ainsi la vente est parfaite ;
Mais attendu d'abord que le compromis non signé par la S. C. I PNJD ne fait pas référence au mandat ci-dessus ;
Qu'il est seulement indiqué au paragraphe " negociation immobiliere " de ce compromis que " le vendeur a confié à la société RW ARCHITECTEURS sic, 29 boulevard Jean Jaurès à Orléans la mission de vendre l'immeuble objet des présentes ", mais qu'aucune pièce du dossier ne permet de constater l'existence d'un mandat de vente donné par la S. C. I PNJD à cette société ;
Attendu que la S. A. R. L IMMO CONTROLE fait aussi valoir que la rédaction du compromis ayant été préparée par le notaire du vendeur, il en résulte que ce compromis vaut offre de vente de la part de ce dernier ;
Attendu cependant qu'il n'est fait état d'aucun mandat donné par la S. C. I PNJD au notaire Y... de rédiger un compromis de vente, ni encore d'instructions de la part de la S. C. I à ce notaire quant aux termes de l'acte, ni même d'une simple demande de préparation d'acte ou d'ouverture de dossier en vue de la vente, étant au surplus observé que le compromis litigieux se présente au final comme un acte sous seing privé ;
Qu'il ne se déduit d'aucune des pièces du dossier que la S. C. I aurait été en contact avec le notaire Y... pour la préparation du compromis ;
Que dans son courrier initial du 4 août 2004 à Madame Z..., notaire de l'acquéreur, le notaire Y... indique seulement : " J'ai été chargé par Monsieur Rudy A..., architecte à Orléans, de la rédaction d'un acte devant contenir promesse de vente par la société PNJD, cliente de l'étude, au profit de la société HORIZON DEVELOPPEMENT, votre cliente, portant sur un terrain sis à Olivet. Je vous remercie de bien vouloir m'indiquer les conditions suspensives à insérer dans mon acte (...). " ;
Que le fait de désigner la société PNJD comme " cliente de l'étude " ne suffit pas à établir que le notaire est chargé de rédiger tous actes à son intention, en l'absence de toute demande expresse de sa part ;
Qu'il résulte de l'ensemble des courriers échangés entre les deux notaires que le compromis a été rédigé sur les seules indications et selon les directives données par l'acquéreur, sans négociation avec le vendeur ou un mandataire ;
Attendu par ailleurs que le prix indiqué dans le compromis ressort à 686. 000 euros hors taxes, alors que le mandat de vente à la S. A. R. L ARTHUR LOYD faisait état d'un prix de 76, 50 euros le m ² hors taxes, ce qui correspond pour un terrain d'une superficie totale de 10 000 m ² à un prix de 765. 000 euros hors taxes ;
Que le même mandat prévoit un versement de 10 % du prix total de la vente à titre de séquestre imputable sur le prix de la vente, et que le compromis retient quant à lui un dépôt de garantie de 16. 400 euros, soit 2 % du prix TTC ;
Que le compromis est en outre assorti de clauses suspensives spéciales, notamment quant à l'autorisation de la CDEC, l'obtention d'un permis de construire, le recours à un prêt d'un montant supérieur à celui de la vente et devant être sollicité après l'obtention du permis de construire définitif ;
Attendu qu'il ressort de ces constatations que les termes du compromis signé par la S. A. R. L IMMO CONTROLE ne correspondent pas à l'offre de vente de la S. C. I PNJD contenue dans le mandat de vente du 11 février 2004 et susceptible de l'engager ;
Qu'il n'est pas non plus justifié, ni même sérieusement allégué, d'une négociation entre le vendeur et l'acquéreur aboutissant à l'offre décrite dans le compromis et acceptée par la S. A. R. L IMMO CONTROLE ;
Attendu dès lors que n'est pas constaté le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, et que le compromis litigieux ne vaut pas vente ;
Attendu en conséquence qu'il convient d'infirmer le jugement déféré et débouter la S. A. RL IMMO CONTROLE de toutes ses demandes ;
Attendu qu'en application de l'article 696 du nouveau code de procédure civile, les dépens doivent être mis à la charge de l'intimée dont les prétentions sont écartées.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Déboute la S. A. R. L IMMO CONTROLE de toutes ses demandes,
Condamne la S. A. R. L IMMO CONTROLE à payer à la S. C. I PNJD la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne la S. A. R. L IMMO CONTROLE aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour eux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET
07 / 00012 Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE HUIT
S. C. I. PNDJ
Rep / assistant : Me Antoine ALBERTINI (avoué à la Cour)
Rep / assistant : Me Claude CRETY (avocat au barreau de BASTIA)
C /
S. A. R. L IMMO CONTROLE
Rep / assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour)
Rep / assistant : la SCP PANTANACCE-FILIPPINI (avocats au barreau de BASTIA)
DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON
RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES
DOSSIERS RENDUS LE
NOMBRE DE PHOTOCOPIES :
7
