COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 343 DU 29 AVRIL 2021
No RG 19/01349 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DE5J
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Basse-Terre, décision attaquée en date du 29 juillet 2019, enregistrée sous le no 17/00021
APPELANTS :
Monsieur [D] [J]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Madame [V] [N] épouse [J]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
SCI BONNE NOUVELLE
au capital de 1524 €, immatriculée au RCS de BASSE-TERRE sous le No 321 192 957, prise en la personne de son Gérant en exercice, demeurant et domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentés tous les trois par Me Alberte ALBINA COLLIDOR, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour Avocat plaidant Maître Philippe AMSELLEM au Barreau de GRASSE
INTIMÉE :
S.C.I. VALBER
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représentée par Me France BRETONEICHE de la SELAS CAPLAW SBH, (toque 22) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 1er mars 2021.
Par avis du 1er mars 2021, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 29 avril 2021.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mlle Claudie SOLIGNAC, greffier placé,
Lors du prononcé : Mme Esther KLOCK, greffière,
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique des 28 et 29 décembre 2011 passé par devant M. [E] [I], notaire associé à Basse-Terre (Guadeloupe), la SCI Valber a acquis de la SCI Bonne Nouvelle les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] du bâtiment B de la Résidence "[Établissement 1]" cadastrée AP [Cadastre 3] lieudit [Localité 1] en contrepartie de la somme de 1 802 000 euros.
Prétendant que la SCI Bonne Nouvelle et M. [D] et Mme [Z] [J] née [N] (M. et Mme [J]) n'ont pas respecté leurs obligations spécifiques de paiement des travaux d'agrandissement effectués par leurs soins sur les parties communes de l'immeuble et non encore régularisés par la copropriété auxquelles ils s'étaient engagés, la SCI Valber les a par acte d'huissier en date du 23 octobre 2017 fait assigner devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre en sa chambre détachée de Saint-Martin-Saint-Barthélémy, en paiement de diverses sommes.
Par jugement du 29 juillet 2019, ce tribunal de grande instance a :
-fixé la créance de la SCI Valber contre la SCI Bonne Nouvelle, M. et Mme [J] à la somme de 47 381 euros au titre des extensions réalisées dans la copropriété "[Établissement 1]",
-condamné solidairement la SCI Bonne Nouvelle, M. et Mme [J] à payer à la SCI Valber la somme de 39 001,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 01er juillet 2017,
-ordonné la capitalisation des intérêts dus sur la somme principale de 39 000,90 euros,
-condamné solidairement la SCI Bonne Nouvelle, M. et Mme [J] à payer à la SCI Valber la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-débouté pour le surplus les demandes de la SCI Valber et des parties défenderesses,
-condamné la SCI Bonne Nouvelle, M. et Mme [J] à payer à la SCI Valber la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné solidairement la SCI Bonne Nouvelle, M. et Mme [J] aux entiers dépens de l'instance et en autorise le recouvrement direct par l'AARPI Bretoneiche-Decap.
Le 26 septembre 2019, la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision.
Le 27 novembre 2019, la SCI Valber a constitué avocat.I
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 01 février 2021 a fixé le dépôt des dossiers le 01 mars 2021, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2021, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions, remises au greffe les 19 mai 2020 par les appelants, 26 février 2020 par l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
La SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] demandent à la cour, de :
-dire et juger irrecevables comme prescrites les demandes de la SCI Valber présentées le 23 octobre 20147 soit plus de 6 années après qu'ait été signé entre les parties l'acte authentique des 28 et 29 décembre 2011,
-dire et juger irrecevables les demandes de la SCI Valber quant à la contestation de la contenance des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] annoncée dans l'acte authentique des 28 et 29 décembre 2011 de 103,50 m²,
-dire et juger l'action en revendication de prix ou en contestation est irrecevable pour ne pas avoir été intentée comme contractuellement stipulé dans le délai d'un an à compter de la date de l'acte authentique des 28 et 29 décembre 2011,
-débouter à titre subsidiaire et sur le fond la SCI Valber de toutes ses demandes, fins et conclusions, manifestement infondées tant en fait qu'en droit,
-infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre le 29 juillet 2019,
-sur appel incident, s'entendre condamner la SCI Valber à payer à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire à la SCI Bonne Nouvelle et à M. et Mme [J] la somme de 10 000 euros outre une indemnité de procédure de 10 000 euros,
-s'entendre condamner la SCI Valber aux entiers dépens.
La SCI Valber demande à la cour, de :
-juger irrecevable l'exception de prescription extinctive et en tant que de besoin, en débouter la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J],
-juger irrecevable l'exception de caducité et en tant que de besoin les en débouter,
-juger recevable l'action en paiement de la SCI Valber,
-débouter la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] de leur appel incident,
-confirmer le jugement du 29 juillet 2019,
-condamner solidairement la SCI Bonne Nouvelle, M. et Mme [J] à payer à la SCI Valber la somme de 15 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Caplaw SBH conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la recevabilité et le bien fondé de l'action
A l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure aux dispositions de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable aux faits de la cause), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l'acte notarié de vente conclu entre les parties les 28 et 29 décembre 2011, il apparaît suite à la description des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] décrits comme deux duplex, la précision suivante : "le descriptif ci dessus est celui qui figure dans l'état descriptif de division mais que lesdits lots sont à ce jour réunis et aménagés après extension de la manière suivante : entrée, cuisine aménagée, un débarras, une laverie, salon, une chambre avec dressing, balcons, une seconde chambre, deux salles de bains avec wc et un wc invité outre les deux places de parking susvisées" (page 4).
Il a été surtout expressément convenu dans cet acte authentique, au paragraphe "état contenant diverses informations sur la copropriété", la clause suivante : "le vendeur déclare avoir fait réaliser, au cours de l'année 2008, des travaux d'agrandissement tels définis ci-dessus, le tout avec une autorisation a posteriori du syndicat de copropriétaires aux termes de l'assemblée générale du 10 septembre 2009, sans pour autant que ladite assemblée générale ne se prononce sur la somme due au syndicat par le vendeur au titre de l'annexion des parties communes sur lesquelles ont été faites les constructions supplémentaires susvisées.
De telle sorte qu'à ce jour, s'il est certain que le propriétaire actuel ou futur des lots numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] devra payer au syndicat de copropriétaires le prix relatif à la vente de ces parties communes, il n'en demeure pas moins qu'il est actuellement impossible de connaître le montant dudit prix.
Par conséquent, le vendeur, ainsi que Monsieur et Mme [J] es qualités d'associés, s'obligent expressément et irrévocablement à payer à première demande de l'acquéreur, de ses ayants droit ou ayant cause, toute somme qu'le qu'en soit le montant qui serait due au syndicat des copropriétaires ou au syndic du chef tant de l'annexion des parties communes que des constructions réalisées par le vendeur.
Au surplus, il est précisé que les constructions supplémentaires dont il s'agit ont été réalisées sans permis de construire ni autres autorisations administratives nécessaires en la matière" (page 22).
Ainsi, il est clair que la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] se sont engagés de façon expresse et irrévocable à payer à la SCI Valber toute somme qui lui serait réclamée au titre de l'annexion des parties communes ou des constructions réalisées par eux, étant précisé qu'à la date de cet acte, les parties reconnaissaient ne pas en connaître le montant.
Il s'agit donc bien d'une créance à terme de sorte qu'en application de l'article 2233-3odu code civil, la prescription n'a pas couru jusqu'à ce que ce terme soit arrivé, le point de départ du délai de prescription se situant à la date d'exigibilité de l'obligation.
Aussi, le montant de la créance dont le principe n'est pas contesté ayant été connu par la SCI Valber à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 19 décembre 2014 autorisant la vente des lots en cause et ayant été réclamé par M. [E] [I] notaire instrumentaire, à la SCI Bonne Nouvelle par courrier du 15 mars 2017, l'action introduite le 23 octobre 2017 par la SCI Valber n'est pas prescrite pour avoir été engagée, à compter de la connaissance par le créancier du montant dû, dans le délai quinquennal fixé à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, le tout selon les dispositions de l'article 2224 du code civil.
Au surplus, il convient de rappeler qu'en matière de responsabilité contractuelle, la prescription ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime. Il a été rappelé en l'espèce que suite à la défaillance de la SCI Bonne Nouvelle, la SCI Valber a réglé le 05 mai 2017 au syndicat des copropriétaires de la résidence "Les Jardins de Saint-Jean", selon relevé du compte acquéreur établi par l'office notarial la somme totale (frais compris) de 47 381 euros en paiement de l'acquisition des lots no [Cadastre 4] et [Cadastre 5] issus des travaux d'agrandissement réalisés par la SCI Bonne Nouvelle lesquels non autorisés préalablement ont été régularisés ultérieurement.
Ce faisant, la fin de non recevoir soulevée par la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] sera rejetée.
Par ailleurs, concernant la superficie privative des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dont s'agit, estimée à 95,37m² dans l'acte notarié d'acquisition de la SCI Bonne Nouvelle en date du 27 août 2017 puis à 103,50 m² dans l'acte d'achat de la SCI Valber des 28 et 29 décembre 2011 selon certificat de mesurage annexé établi le 10 mars 2009 par M. [J], les appelants sont mal fondés à invoquer la caducité de l'action en révision du prix prévue contractuellement puisque ce n'est pas l'objet de la présente procédure et que cette clause n'était envisageable que "si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée aux présentes", ce qui n'est pas le cas en la cause.
Partant, ce moyen sera également rejeté et la SCI Valber déclarée recevable en son action en paiement.
Il ressort des pièces du dossier notamment des termes de l'acte notarié des 28 et 29 décembre 2011, des mesurages effectués courant novembre 2012 et du certificat de garantie de superficie établi le 03 octobre 2016 par M. [R] [E] du cabinet Axo, géomètres-expert (désigné suite à la nomination de M. [P] en qualité d'administrateur de la copropriété par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Basse-Terre en date du 08 septembre 2011 non rétractée suivant ordonnance présidentielle du 8 novembre 2011), de l'état descriptif de division et du réglement de copropriété modifié établi le 09 décembre 2016 par M. [E] [I] notaire, de l'acte de vente conclu le 02 juin 2017 entre le syndicat des copropriétaires de la résidence "les Jardins de Saint-Jean" et la SCI Valber que les agrandissements effectués courant 2008 par le précédent propriétaire des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur les parties communes de l'immeuble sont des espaces habitables de 7,80m² (composé d'une entrée, d'une laverie, d'un wc au rez de chaussée consistant en l'ancien couloir commun représentant 34/10990éme des parties communes générales) et de 27m² (composé d'une chambre, d'un dressing, d'un balcon de 7m² représentant 135/10990éme des parties communes générales) soit au total une superficie de 34,80m² (non 44,59 m² comme indiquent les appelants).
Ces extensions ont été estimées et vendues à la SCI Valber suite à l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2014 autorisant cette vente au prix de 43 081 euros (2 395€ au m² pour l'extension faite sur la partie générale commune soit 18 681€ et 800€ au m² pour l'extension faite sur une surface habitable des parties communes à jouissance privative).
Aussi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, ces pièces, dont le certificat de mesurage établi par M. [R] [E] géomètre-expert (réalisé en présence d'un représentant du conseil syndical deladite copropriété selon attestation de Mme [U] [G] du 7 décembre 2018) et dans tous les cas présentement soumis à la discussion des parties et non contrarié par une pièce dirimante contraire, le document dénommé également certificat de mesurage en date du 10 mars 2009 dressé par M. [J] lui-même indiquant d'ailleurs que la chambre à coucher et le dressing du rez de chaussée mesurent respectivement 25 et 2 m² annexé à l'acte de vente, mesures que relève aussi le certificat établi par M. [H] [Q] géomètre-expert en date du 10 mars 2009 produit également aux débats (alors que le géomètre [E] a mesuré 27m²), démontrent que la contenance réelle des extensions a bien été prise en compte.
De plus, la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] ne justifient par aucune pièce leur argumentaire selon lequel la SCI Valber aurait effectué elle même des travaux d'extension des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] alors qu'ils ont contractuellement bénéficié de la jouissance de ces derniers jusqu'au 01er avril 2012 et que les côtes de M. [R] [E], géomètre-expert, ont été réalisées dés novembre 2012 selon les termes du certificat du 03 octobre 2016.
Ce faisant, les appelants, auteurs en 2008 des travaux d'agrandissement des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] en question, dont ils ont réclamé par courrier du 12 juin 2009 la régularisation au syndic de copropriété laquelle n'est intervenue que par les assemblées générales postérieures dont celle du 19 décembre 2014 et pour lesquels ils se sont expressément et irrévocablement engagés au paiement dans l'acte authentique de vente des 28 et 29 décembre 2011, ne peuvent valablement soutenir n'être redevables que de la différence de contenance calculée par rapport à leurs actes notariés d'acquisition respectifs soit 8.73m² (à savoir 103.50 - 95.37m²).
Aussi, la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] demeurent tenus de régler la somme de 47 381 euros, créance certaine, liquide et exigible, correspondant au prix de vente par le syndicat des copropriétaires de la résidence "les Jardins de Saint-Jean" des lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5] constitutifs des édifications faites sur les parties communes de la copropriété pour une superficie de 34,80m², laquelle a été payée par la SCI Valber.
Dés lors, les appelants n'établissant ni leur libération, ni le fait qui a produit l'extinction de cette obligation, c'est à raison que le premier juge les a condamnés à payer à la SCI Valber la somme de 39 001,90 euros (déduction faite de celle de 8 379 euros déjà réglée par la SCI Bonne Nouvelle),assortie des intérêts au taux légal à compter du 01er juillet 2017.
S'agissant des dommages et intérêts accordés à la SCI Valber au titre de l'indemnisation des préjudices matériel et moral exposés, vu l'ensemble des pièces du dossier, il y a lieu de considérer que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge lui a alloué la somme de 10 000 euros à ce titre.
Les appelants succombant, leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera par suite rejetée.
En conséquence, la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes injustifiées et la décision querellée sera confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
La SCI Valber ayant été contrainte d'exposer de nouveaux frais pour faire assurer ses droits en cause d'appel, l'équité commande de condamner les appelants à lui payer une indemnité d'un montant de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [J] qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Rejette la fin de non recevoir soulevée par les appelants ;
Confirme le jugement déféré en date du 29 juillet 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre chambre détachée de Saint-Martin Saint-Barthélémy en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute la SCI Bonne Nouvelle ainsi que M. [D] [J] et Mme [Z] [J] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne solidairement la SCI Bonne Nouvelle et M. [D] [J] et Mme [Z] [J] à payer à la la SCI Valber la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Bonne Nouvelle et M. et Mme [D] et [Z] [J] aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SELAS CAPLAW SBH ;
Signé par Claudine FOURCADE, président et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;
La greffière La Présidente
