COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 71 DU 28 JANVIER 2021
R.G : No RG 17/01037 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7B-C3ER
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 01 juin 2017, enregistrée sous le no 15/01715
APPELANTS :
Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [N] [O] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés tous deux par Me Christophe SAMPER de la SCP CAMENEN - SAMPER - PANZANI, (TOQUE 09) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉE :
S.N.C. HAROLD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Véronique MARTIN-ZENONI, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Eric POUDEROUX, au barreau de LYON, substitué à l'audience par Me Myriam WIN-BOMPARD, avocat au barreau de la GADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, magistrate chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré, composé de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Valerie MARIE-GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 18 décembre 2020, lequel a été prorogé le 28 janvier 2021 pour des raisons de service.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte authentique reçu le 16 novembre 2012 par M. [V] [I], notaire à [Localité 1], M. [Z] [Y] et Mme [N] [O] épouse [Y] (M. et Mme [Y]) ont acquis en état futur d'achèvement auprés de la SNC Harold, moyennant le prix de 202 000 euros, les lots no98 consistant en un appartement de type T4 situé au deuxième étage du bâtiment F et no58 consistant en un parking extérieur au sein de l'ensemble immobilier Résidence [Établissement 1] sise à [Localité 2].
Le 19 février 2013, le bien a été livré à M. et Mme [Y] avec remise des clefs.
Prétendant que la SNC Harold a manqué à ses obligations contractuelles en érigeant un bâtiment B non conforme au plan de masse annexé à leur acte notarié de vente, M. et Mme [Y], ont, par acte extrajudiciaire du 24 juillet 2015, fait assigner la SNC Harold notamment en réparation du préjudice subi et paiement de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 01er juin 2017, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, a :
-déclaré recevable l'action de M. et Mme [Y],
-rejeté l'ensemble des demandes de M. et Mme [Y],
-condamné M. et Mme [Y] à verser à la SNC Harold la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit n'y avoir lieu à assortir la présente décision de l'exécution provisoire,
-rejeté les autres demandes des parties,
-condamné M. et Mme [Y] aux dépens.
Par déclaration d'appel du 17 juillet 2017, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de ce jugement.
La SNC Harold a constitué avocat le 24 octobre 2017.
Par ordonnance du 23 septembre 2019, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande incidente présentée par la SNC Harold tendant à dire nul l'acte de signification de la déclaration d'appel et caduque l'appel interjeté par M. et Mme [Y], rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SNC Harold aux dépens de l'incident.
Cette affaire dont la clôture est intervenue le 20 janvier 2020, fixée initialement à l'audience du 03 février 2020 a été renvoyée à la demande des parties à l'audience de plaidoiries du 09 novembre 2020 en raison du mouvement national de grève des avocats. L'affaire a été retenue puis mise en délibéré au 18 décembre 2020 lequel a été prorogé pour des raisons de service au 28 janvier 2021, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions, remises les 21 mars 2018 par les appelants, 26 janvier 2018 par l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
M. et Mme [Y] demandent à la cour, de :
-infirmer le jugement du tribunal de grande instance en date du 01 juin 2017 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés aux frais irrépétibles et aux dépens,
*statuant à nouveau,
-déclarer la demande de M. et Mme [Y] recevable et bien fondée,
-dire que la SNC Harold n'a pas respecté le plan de masse annexé à l'acte notarié en date du 16 novembre 2012,
*en conséquence,
-dire que la SNC Harold a commis une faute en manquant à son obligation de délivrance,
-dire que du fait de cette faute M. et Mme [Y] ont subi un préjudice,
-dire que le préjudice subi par M. et Mme [Y] est en lien direct avec la faute commise par la SNC Harold,
-condamner la SNC Harold à leur verser la somme de 30 300 euros à titre de dommages et intérêts,
-débouter la SNC Harold de tous ses moyens, fins et prétentions,
-condamner la SNC Harold à verser M. et Mme [Y] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SNC Harold aux entiers dépens.
La SNC Harold demande à la cour, de :
-dire et juger que les articles 1103, 1104 et 1193 invoqués par M. et Mme [Y] sont inapplicables en la cause,
-dire et juger que le défaut de conformité allégué, à le supposer établi, était apparent lors de la livraison de l'appartement à M. et Mme [Y] intervenue le 19 février 2013,
-dire et juger également que ce défaut de conformité prétendu aurait été encore nécessairement apparent lors de la réception des travaux le 16 avril 2013,
-dire et juger que M. et Mme [Y] disposaient d'un délai expirant au 16 mai 2015 pour se plaindre d'un défaut de conformité conformément à l'article 1642-1 du code civil,
-dire et juger que l'action introduite par M. et Mme [Y] selon acte du 24 juillet 2015 est forclose,
*par conséquent,
-infirmer sur ce point le jugement du 01 juin 2017,
-déclarer irrecevables, comme forcloses, les demandes formées par M. et Mme [Y] à l'encontre de la SNC HAROLD,
*subsidiairement,
-confirmer le jugement du 1er juin 2017 en ce qu'il a rejeté l"ensemble des demandes de M. et Mme [Y] et les a condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
*très subsidiairement, sur le fond,
-dire et juger que la SNC HAROLD, qui a rempli son obligation de délivrance le 19 février 2013, conformément à l'article 1605 du code civil, n'a commis aucune faute de nature contractuelle et ce d"autant que le permis de construire du 3 octobre 2012, en vertu duquel a été édifié le bâtiment B régulièrement affiché des le 8 octobre 2012, était connu de M. et Mme [Y], tant lors de l'acte authentique du 16 novembre 2012 que lors de la livraison et de la réception des travaux,
-dire et juger que M. et Mme [Y] confondent les cotes des niveaux correspondant au rez-de-chaussée, c'est-à-dire au bas de l'immeuble, avec celles du faîtage de l'immeuble,
-dire et juger que l'argumentation de M. et Mme [Y] reposant sur une telle confusion ne saurait prospérer,
-dire et juger que M. et Mme [Y] qui ont la charge de la preuve, n'établissent pas que la hauteur du bâtiment B contreviendrait au plan de masse annexé à l'acte notarié du 16 novembre 2012 alors que celle-ci n'y est pas mentionnée, seule figurant la cote du rez-de-chaussée de 24.30, et ce d'autant que la SNC HAROLD, en tant que venderesse, s'était contractuellement réservée la faculté de déposer tout permis de construire modificatif d'une part et que le nombre d"étages du bâtiment B est indifférent pour apprécier le préjudice allégué, d'autre part,
-dire et juger qu'en raison de cette confusion entretenue par M. et Mme [Y], les cotes figurant dans le plan de masse annexé à l'acte authentique, ne correspondent pas au niveau du faitage mais au niveau du rez-de-chaussée,
-dire et juger que les bâtiments B et F ont été édifiés conformément au permis de construire et au plan de masse, M. et Mme [Y] n'administrant pas la preuve contraire,
-dire et juger qu'il ressort du plan de coupe BB des bâtiments B et F établi par le maître d'œuvre de conception de cette opération immobilière que le niveau de sol de l'appartement de M. et Mme [Y] est supérieur au niveau du faîtage du bâtiment B de sorte que la vue n'en est pas obstruée,
-dire et juger qu'il résulte également du relevé altimétrique du faitage du bâtiment B et du plancher R+2 du bâtiment F, c'est-à-dire correspondant au sol de l'appartement de M. et Mme [Y] que le niveau du plancher de leur logement dépasse le faîtage du bâtiment B de 1.94 m, et que par conséquent, la vue depuis le logement des M. et Mme [Y] n' est aucunement obstruée, n"engendrant
aucun préjudice â leur propriétaire,
-constater que M. et Mme [Y] ont acquis ce bien dans le cadre d'une opération de défiscalisation, selon le systéme Girardin, secteur locatif libre,
-dire et juger que M. et Mme [Y] n'administrent pas la preuve d`un quelconque préjudice qu'ils prétendent avoir subi, tant sur le principe, qu'a fortiori sur le quantum, des lors que le niveau du sol de leur appartement est situé à une hauteur supérieure au faîtage du bâtiment B,
*de ces chefs et en tout hypothèse,
-débouter M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs prétentions,
-déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. et Mme [Y],
-rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,
-condamner M. et Mme [Y] à payer à la SNC HAROLD la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner les mêmes aux entiers dépens.
MOTIFS
Sur la prescription
Faisant valoir le manquement de la SNC Harold, venderesse, à son obligation de délivrance conforme notamment le non respect du plan de masse annexé à l'acte d'acquisition de leur appartement signé le 16 novembre 2012, M. et Mme [Y] fondent leur action sur les dispositions des articles 1603 et 1614 du code civil.
Contrairement à ce que soutient la SNC Harold, il ne s'agit pas d'un défaut de conformité apparent lors de la livraison de l'immeuble réalisée le 19 février 2013 relevant du bref délai de l'article 1648 du code civil puisque dans tous les cas ce bâtiment B était en cours de construction au moment de la vente et le seul fait d'avoir remis les clefs de l'immeuble aux acquéreurs ne l'exonérant pas de ses autres obligations de vendeur, mais d'une action personnelle se prescrivant, aux termes de l'article 2224 du code civil, par cinq ans à compter du jour où les acquéreurs ont connu ou auraient dû connaître les faits permettant de l'exercer.
Dés lors, ainsi que l'ont rappelé les premiers juges, en introduisant leur demande par assignation du 24 juillet 2015 alors qu'ils sont devenus propriétaires le 16 novembre 2012, M. et Mme [Y] sont parfaitement recevables en leur action.
En conséquence, la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SNC Harold sera écartée et le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur le bien fondé de l'appel
A l'énoncé de l'article 1134 ancien du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue des dispositions de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable aux faits de l'espèce), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. Sur ces fondements, le vendeur doit délivrer la chose convenue entre les parties.
En l'espèce, il est constant que suivant acte notarié du 16 novembre 2012, M. et Mme [Y] ont acquis en état futur d'achèvement, des mains de la SNC Harold, dans un ensemble immobilier dénommé Résidence [Établissement 1] des immeubles dénommés bâtiment E et F à édifier sur partie d'un terrain situé à [Localité 2], le lot no98 consistant en un appartement situé au R+2 du bâtiment F ainsi que le lot noF3 constitué d'un parking extérieur en contrepartie du prix réglé de 202 000 euros.
L'état descriptif de division horizontal en date des 19 octobre 2011 puis du 22 novembre 2011 reçus par M. [S] [G] notaire associé à [Localité 3] lequel a été modifié le 28 mars 2012 par acte reçu par M. [V] [I], notaire à [Localité 4], repris dans l'acte de vente précité, fait état des sept bâtiments à usage d'habitation (bâtiments A, B, C, D, E, F et G représentant 111 logements) constituant l'ensemble immobilier à construire.
Il n'est pas contesté que bien que l'acte de vente désigne les bâtiments E et F de la résidence, les annexes de l'acte de vente comportaient un plan de masse en date du 23 décembre 2010 de la totalité de l'ensemble immobilier faisant état d'un niveau de rez de chaussée par rapport à la configuration du sol pour le bâtiment F de 35,30 et pour le bâtiment B de 24,30. Ces indications sont, selon attestation du 03 janvier 2016 de M. [W] [X], architecte de ladite opération immobilière, le niveau NGG de ces bâtiments c'est à dire les niveaux altimétriques au niveau du rez de chaussée. Ces valeurs ne correspondent pas à la hauteur des bâtiments, ni ne renseignent sur le nombre d'étages prévus initialement de sorte que l'on ne peut considérer que dans son courrier en réponse du 26 février 2015 à M. et Mme [Y], la SNC Harold reconnaît un manquement contractuel. A ce sujet, la SNC Harold a produit aux débats une attestation du 11 mai 2016 de M. [H] [S], géomètre-expert indiquant que le bâtiment F demeure plus haut que le bâtiment B puisque le niveau du plancher R+2 du premier se situe à une altitude de 104,62 mètres alors que l'altitude du faîtage du second se situe à 102,68 mètres.
Aussi, vu les termes de la convention signée, M. et Mme [Y] ne peuvent valablement soutenir que la SNC Harold s'était engagée à respecter une configuration ou une hauteur précise concernant le bâtiment B dont ils connaissaient au surplus l'implantation prévue en face de leur appartement.
Dans tous les cas, il convient de souligner que l'acte notarié de vente du 16 novembre 2012, prévoyait expressément plusieurs "réserves au profit de la SNC Harold" dont "la faculté jusqu'à la mise en copropriété, d'apporter au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division de l'immeuble toutes les modifications nécessaires pour mettre ces documents en harmonie avec l'immeuble tel que celui-ci se présentera après complet achèvement et, notamment, mais sans que cette précision soit restrictive, de requérir la délivrance de tous permis de construire modificatifs et de procéder au dépôt de tous plans rectificatifs à ceux annexés au présent réglement de copropriété - état descriptif de division, à condition toutefois que ces modifications ne portent pas atteinte aux droits privatifs des autres copropriétaires et n'entraînent pas un accroissement dans la répartition de leurs charges ni ne modifient de façon substantielle les équipements communs et l'usage des parties communes.
Ce faisant, sur le fondement de cette clause contractuelle, la SNC Harold a obtenu divers permis de construire modificatifs dont celui à elle délivré le 03 octobre 2012 pour le bâtiment B lequel a été régulièrement affiché dès le 08 octobre suivant -donc préalablement à l'acte d'acquisition de M. et Mme [Y]- ainsi que cela ressort des constats d'huissiers mentionnés dans l'acte de vente du 09 avril 2015 versé à titre d'exemple par l'intimée.
Aussi, il résulte de ces documents contractuels que la SNC Harold avait qualité pour modifier les opérations de construction en cours sans porter atteinte aux droits privatifs de copropriétaire de M. et Mme [Y], ce qu'elle n'a pas fait, ceux-ci n'établissant pas par ailleurs qu'une vue entièrement dégagée sur le bâtiment B, dont il n'ignorait pas l'existence, constituait une qualité substantielle de leur engagement.
Il n'est donc pas établi que la SNC Harold a manqué à ses obligations et livré un bien non contractuellement convenu, dans tous les cas, M. et Mme [Y] ne rapportant pas la preuve d'un préjudice certain né de l'implantation ou de la configuration du bâtiment B, l'évaluation inférieure au prix d'achat faite à la revente de leur appartement opérée les 29 et 30 avril 2015 par les agences Agetis et Promoinvest n'étant pas probante puisque invitant économiquement les appelants à conserver encore leur bien, acquis au surplus, en défiscalisation.
Dés lors, M. et Mme [Y] échouant à rapporter une faute engageant la responsabilité de la SNC Harold, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que la juridiction de premier ressort a rejeté leur demande en dommages et intérêts.
En conséquence, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur les mesures accessoires
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, vu les éléments de la cause, il n'est pas inéquitable que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés par elle tant en première instance que devant la cour.
La décision querellée sera donc infirmée de ce chef et les demandes faites à ce titre, à hauteur de cour, seront également rejetées.
Les entiers dépens de l'instance seront supportés par M. et Mme [Y], succombant.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement déféré en date du 01 juin 2017 sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] à payer à la SNC Harold la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SNC Harold ;
Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne M. et Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
La Greffière La Présidente
