COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 303 DU 21 SEPTEMBRE 2020
No RG 17/00688 -VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7B-C2HH
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE-À-PITRE, décision attaquée en date du 04 mai 2017, enregistrée sous le no 15/00541
APPELANTS :
Monsieur A... L... K...
[...]
[...]
Madame Q... Y...
[...]
[...]
Représentés tous deux par Me Claudel DELUMEAU de la SELARL JUDEXIS, (TOQUE 44) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉ :
Monsieur D... W... T...
est exploitant de "AMAUDO HOTEL COCOLO-BEACH"
[...]
[...]
Représenté par Me Lucien TROUPE, (TOQUE 02) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 22 juin 2020.
Par avis du 22 juin 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillèlre,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 21 septembre 2020.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Propriétaire de la parcelle cadastrée section [...] sise [...] ), M. A... K... et Mme Q... K... née Y... (M. et Mme K...) ont, par acte du 23 février 2015 fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, M. D... T... exploitant l'Amaudo Hôtel Cocolo-Beach (M. T...), propriétaire du terrain voisin cadastré [...] , aux fins notamment de constatation de l'existence d'une servitude perpétuelle d'écoulement des eaux, de remise en état sous astreinte de cette dernière et en paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 04 mai 2017, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a rejeté l'ensemble des demandes de M. et Mme K... et les a condamnés à payer à M. T... la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 12 mai 2017, M. et Mme K... ont relevé appel de cette décision.
Par arrêt avant dire droit du 26 novembre 2018, la cour de céans a :
-invite M. et Mme K... à produire, à défaut de l'original, une copie lisible et complète, comprenant les annexes, de leur acte de vente établi le 16 septembre 1998 par devant M. B... C..., notaire à [...], ainsi qu'une fiche d'immeuble relative à la parcelle dont ils sont propriétaires,
-invite les parties à faire valoir leurs observations sur l'identification cadastrale des parcelles concernées par la servitude litigieuse revendiquée ([...] - [...] ou [...] ),
-invite les parties à préciser et à justifier toutes éventuelles divisions de parcelles qui ont affecté les terrains concernés par le présent litige,
-renvoyé l'affaire à la mise en état de la chambre,
-et réservé les dépens.
Suite à cet arrêt, les parties ont conclu et M. et Mme K... ont notamment versé aux débats un acte lisible de leur titre de propriété (sans les documents y annexés), un extrait du plan cadastral et une fiche d'immeuble de la parcelle [...].
Cette affaire dont la clôture est intervenue le 03 septembre 2019, fixée initialement à l'audience du 17 février 2020 a été renvoyée à l'audience de dépôt du 23 novembre 2020 en raison du mouvement national de grève des avocats puis avancée à l'audience de dépôt du 22 juin 2020. Les parties ayant déposé leurs dossiers, en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, l'affaire a été retenue puis mise en délibéré au 21 septembre 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions, remises au greffe les 01er février 2019 par les appelants, 08 février 2019 par l'intimé, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
M. et Mme K... demandent à la cour, au visa des articles 686, 701 et 1382 du code civil, de :
-infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 04 mai 2017,
-statuant à nouveau, constater l'existence d'une servitude perpétuelle grevant le fonds de M. T... cadastré [...] situé [...] au bénéfice de leur fonds,
-ordonner à M. T... de libérer l'accés à la station d'épuration se trouvant sur sa propriété et de procéder à son ouverture dés signification de la présente décision sous astreinte de 70 euros par jour de retard,
-ordonner à M. T... la remise en état des lieux, le rétablissement du fonctionnement du centre d'épuration afin de leur permettre d'accéder à la station d'épuration et d'utiliser perpétuellement celle-ci,
-condamner M. T... à leur payer la somme de 225 000 euros en réparation des troubles anormaux du voisinage causés,
-condamner M. T... à verser à M. et Mme K... la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. T... au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Judexis conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. T... demande à la cour, au visa de l'article 691 du code civil, de :
-constater que le titre de propriété de M. T... du 12 mai 2005 ne porte aucune trace d'une quelconque servitude grevant son fonds,
-constater que M. K... ne produit aucun acte de constitution de la servitude qu'il invoque de régulièrement publié à la conservation des hypothéques,
-constater que M. T... n'avait aucune connaissance d'une éventuelle servitude conventionnelle non publiée au moment de la signature de son acte d'acquisition qui n'en porte d'ailleurs pas trace en annexe,
-constater que le titre de propriété des Consorts K... établi le 16 septembre 1998 et publié à la conservation des hypothèques le 17 novembre 1999 ne porte à ce jour aucune trace d'une quelconque servitude grevant la parcelle [...] appartenant aux Consorts T...,
-dire et juger que la servitude invoquée par M. K... est inopposable à M. T...,
-débouter M. K... de l'ensemble de ses conclusions et de ses demandes,
-condamner M. K... à payer à M. T... la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,
-condamner M. K... à payer à M. T... la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS
Sur l'existence et l'opposabilité de la servitude
A l'énoncé de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu qu'ils ne soient imposés seulement à un fonds et pour un fonds et que ces services n'aient rien de contraire à l'ordre public.
Selon les termes de l'article 691 du même code inclus dans le chapitre sur les servitudes établies par le fait de l'homme -c'est à dire conventionnelles-, les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titre.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que suivant acte établi le 16 septembre 1998 par M. B... C..., notaire à [...], M. et Mme K... ont acquis des mains de Mme M... R..., une parcelle de terre cadastrée [...] [...] et la villa y édifiée (construite des deniers de celle-ci, propriétaire depuis le 31 décembre 1997ainsi que le précise le titre).
Cet acte du 16 septembre 1998 publié à la conservation des hypothèques de Pointe-à-Pitre le 17 novembre 1998 selon mention y figurant, comporte un paragraphe (page 5) intitulé "servitude d'écoulement des eaux usées" qui prévoit que le terrain [...] (devenu suivant procès-verbal d'arpentage du 10 juin 1997 [...] et [...]) appartenant antérieurement à la SARL Anse à la Barque, "est traversé par une canalisation de 29 mètres de long qui draine les eaux usées de la maison objet de la présente vente jusqu'à une station d'épuration édifiée sur ladite parcelle".
L'acte mentionne expressément que "M. E... es qualité (de gérant de la SARL Anse à la Barque, intervenant à l'acte) concède aux acquéreurs une servitude réelle et perpétuelle d'écoulement des eaux usées qui grèvera son fonds et bénéficiera au fonds de M. et Mme K...". Suivent les mentions selon lesquelles le fonds dominant est cadastré section [...] [...] et le fonds servant section [...] (au lieu par erreur de [...] laquelle est la parcelle voisine issue de l'ancienne parcelle [...] ), que l'entretien de la servitude sera supporté par son bénéficiaire, qu'elle est consentie à titre perpétuel au profit des propriétaires successifs du fonds dominant.
Par acte notarié du 12 mai 2005 établi par M. X... U..., notaire associé à [...] et publié le 16 juin 2005 à la conservation des hypothèques, M. T... et son épouse I... T... née V... ont acquis à leur tour des mains de la SARL Anse à la Barque, la parcelle cadastrée [...] lieudit Anse à la Barque d'une contenance de 30 ares et l'immeuble d'habitation y édifié (construit par le vendeur au cours de l'année 1998 selon ledit titre). Cet acte ne mentionne pas l'existence de la servitude invoquée sauf à rappeler (pages 7, 9 et 15) les clauses d'usage selon lesquelles notamment le vendeur supportera les conséquences de l'existence des servitudes qu'il aurait conférées sur le bien et qu'il n'aurait pas indiquées aux présentes, l'acquéreur souffrira les servitudes pouvant grever le bien et profiter de celles actives, s'il en existe le tout à ses risques et périls (...), le vendeur déclarant n'avoir créé, ni laissé créer aucune servitude sur le bien vendu (...).
Il résulte de ces actes notariés et de la fiche hypothécaire de la parcelle [...] , que celle-ci tout comme la parcelle [...] sont issues de l'ancienne parcelle [...] , la division en date du 10 juin 1997 ayant été publiée à la conservation des hypothèques le 13 juin 1997. Outre le fait que ces parcelles soient contiguës ainsi que le montre l'extrait du plan cadastral produit, il n'est pas contesté que la SARL Anse à la Barque n'a jamais été propriétaire de la portion de terre cadastrée [...] . Aussi, la numérotation de la parcelle désignée comme fonds servant soit [...] figurant dans l'acte notarié du 16 septembre 1998 doit être considérée comme erronée, puisqu'il s'agit en réalité de la parcelle cadastrée [...].
Ce faisant, il est constant que l'ancien propriétaire de la parcelle [...] (devenue [...] ) soit la SARL Anse à La Barque, en intervenant à l'acte notarié du 16 septembre 1998 a bien entendu concéder une servitude d'écoulement des eaux usées au profit de la parcelle [...] . Cet acte de vente a été régulièrement publié et mention de l'existence de cette servitude apparaît de la fiche d'immeuble produite, sauf à prendre en compte l'erreur matérielle susvisée affectant la parcelle concernée.
Si l'existence de cette servitude n'apparaît pas expressément des termes de l'acte d'acquisition de M. T... en date du 12 mai 2005, il est constant que l'acte notarié antérieur du 16 septembre 1998 portant vente au profit de M. et Mme K..., régulièrement publié, contient constitution d'une telle servitude de la part de la SARL Anse à la Barque, ancien propriétaire des parcelles [...] et [...] et vendeur de M. T....
En outre, il ressort des termes du courrier en date du 23 février 2014 adressé par M. T... à la Selarl Judexis, conseil de M. et Mme K... (pièce 3 de l'intimé), que celui-ci en avait parfaitement connaissance puisqu'il y indique expressément que le raccordement n'a jamais été interrompu et qu'il souhaitait la participation de M. K... aux frais de sa remise en état ("je tiens à vous préciser que jusqu'à ce jour le raccordement des évacuations usées de la villa de M. K... n'a jamais été interrompu. La canalisation a été reconnectée avec une interruption de moins de 4 heures sur la nouvelle installation dans les régles de l'art par l'entreprise chargée des travaux. J'avais demandé une copie authentique de l'acte de vente pour bien vérifier que la servitude était établie. Vous venez de me fournir avec plusieurs mois de délais une copie de ce document, je prends donc acte de ce fait (...) Il n'en reste pas moins que j'ai également demandé à M. K... une participation financière bien modeste vu l'importance des travaux que j'ai dû entreprendre pour faire refaire toute cette station d'assainissement. Le montant total des travaux se situant à plus de 25 000 euros, avec le drainage qu'il a fallu refaire, 4 000 euros représentant seulement le surplus qu'il m'a fallu dépenser pour faire installer un système d'épuration d'une capacité suffisante pour traiter également des eaux usées provenant de la maison de M. K... en plus des eaux usées provenant de l'hôtel Amaudo. M. K... ayant beaucoup tardé à m'apporter certains éléments de réponse que je lui avais demandé, nous ne pouvions pas reporter plus longtemps les travaux devenus très urgents. J'ai donc décidé de faire réaliser cette installation d'une capacité suffisante pour les 2 propriétés en espérant que M. K... tienne son premier engagement de participer au surcoût de l'opération").
Dés lors, en l'espèce, en dépit de l'erreur matérielle affectant la numérotation de la parcelle supportant ladite servitude, vu la division affectant la portion [...] appartenant initialement à la SARL Anse à La Barque et la configuration des lieux, vu la publication de l'acte authentique de vente du 16 septembre 1998 portant servitude d'écoulement des eaux usées par la dite SARL en faveur de la propriété de M. et Mme K..., vu l'aveu de M. T... reconnaissant l'existence du raccordement des eaux usées du fonds [...] à la station d'épuration existant sur son fonds [...] exploitant l'hôtel Amaudo, il y a lieu de considérer que c'est à tort que les premiers juges ont écarté l'existence de la servitude d'écoulement des eaux usées en faveur du fonds cadastré [...] sise [...] et dit que cette dernière n'était pas opposable à M. T... exploitant l'hôtel Amaudo.
En conséquence, infirmant le jugement du 04 mai 2017 de ces chefs, il y aura lieu d'ordonner que l'usage de cette servitude soit rétablie conformément au titre de propriété de M. et Mme K..., en cas de besoin, sous astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme K...
Aux termes de 1382 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Au soutien de leur argumentaire selon lequel la privation d'accès à cette station d'épuration a rendu leur maison destinée à la location inhabitable d'où un important manque à gagner, M. et Mme K... versent aux débats un contrat amiable de location conclu le 26 juillet 2003 avec M. G... O... pour une durée de 3 ans moyennant un loyer annuel de 20 000 euros, un contrat de partenariat vierge non daté non signé à l'entête de "Antilles Exception", un message émis sur le site Homelidays par une personne souhaitant vérifier la disponibilité de celle-ci pour une période de vacances (du 28/12/2014 au 04/01/2015) outre une estimation faite par la société Homelidays comptabilisant 01 contact de vacancier pour le mois de janvier 2016 et 24 contacts pour l'année 2015.
Etant précisé que M. T... est devenu propriétaire de la parcelle [...] à compter du 12 mai 2005, outre le fait que ces pièces démontrent que la villa en cause était régulièrement occupée jusqu'en 2006, elles sont insuffisantes à rapporter la preuve d'un dommage direct et certain puisqu'il n'est pas justifié que les personnes ayant visité le site Homelidays auraient choisi et réservé ce logement en 2015. Aucune pièce probante n'est versée concernant le manque à gagner financier, pas davantage rapporté par les appelants, en ce qui concerne les années 2016 à 2019.
En l'absence de la preuve du préjudice subi du fait du conflit lié à cette servitude d'écoulement des eaux, dont M. T... a au surplus indiqué que le raccordement n'a jamais été interrompu, M. et Mme K... sont également mal fondés à invoquer l'existence d'un trouble anormal du voisinage.
Aussi, il y aura lieu de confirmer le jugement de premier ressort de ce chef et de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme K....
Sur les autres demandes
M. T... succombant en cause d'appel et ne démontrant pas des faits de nature à faire dégénérer en abus l'exercice du droit d'agir en justice exercé par les appelants, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Vu les circonstances de la cause, il n'est pas inéquitable que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés par elle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance. Ces demandes seront donc rejetées.
M. T... succombant, il supportera les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage présentée par M.A... et Mme Q... K... ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate l'existence d'une servitude perpétuelle grevant le fonds cadastré [...] au bénéfice du fonds cadastré [...] , tous deux situés [...] ) ;
Ordonne à M. D... W... T... exploitant l'hôtel Amaudo [...] de libérer l'accès à la station d'épuration se trouvant sur sa propriété aux eaux usées du fonds cadastré [...] appartenant à M. et Mme K..., en cas de besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 2 mois, passé le délai de 1 mois après la signification de la présente décision ;
Ordonne à M. J... F... T... exploitant l'hôtel Amaudo de permettre à M. A... et Mme Q... K... d'utiliser perpétuellement la station d'épuration remise en état située sur son fonds cadastré [...] pour l'écoulement des eaux usées de leur fonds cadastré section [...] , tous deux sis [...] ;
Confirme le jugement pour le surplus relatif au rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par M. A... et Mme Q... K... au titre du trouble anormal du voisinage ;
Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par M. J... F... T... ;
Rejette les demandes faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. J... F... T... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl Judexis ;
Et ont signé la présidente et la greffière ;
La Greffière La Présidente
