COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 229 DU 22 JUIN 2020
No RG 19/00490 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DCSO
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 07 février 2019, enregistrée sous le no 17/02748
APPELANTE :
SCI CORNER SHOP
au capital social de 500€, immatriculée sous le numéro [...] au RCS de Pointe-à-Pitre, dont le siège social est situé [...] , représentée par Monsieur F... A...
[...]
[...]
Représentée par Me Jamaldin BENMEBAREK, (TOQUE 114) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉE :
Société syndicat des copropriétaire de la résidence
...
Représentée par son syndic la Sarl Agetis immobilier
RCS [...]
[...]
H... Y...
[...]
Représentée par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS etamp; DUBOIS, (TOQUE 69) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 04 mai 2020.
Par avis du 04 mai 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 22 juin 2020.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 7 novembre 1996, la Copropriété ... sise à [...], section [...] à [...],[...] vendu à K... U..., le lot [...], consistant en un local commercial.
Ce local est situé dans un bâtiment comprenant également les lots [...] à [...] et jouxte une terrasse de 236 m² dépendant de la copropriété.
Par acte authentique en date du 6 février 2014, K... U... a vendu à la société CORNER SHOP SCI le lot [...] du dit ensemble immobilier.
Suivant procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence ... du 13 janvier 2016 ont été votées :
- une résolution no5 pour l'exploitation et la location de la terrasse jouxtant le lot [...],
- une résolution no6 relative à la réalisation d'un bornage amiable ou judiciaire entre le lot [...], la terrasse partie commune et les parties communes spéciales donnant accès au lot [...].
Suivant acte d'huissier en date du 29 mars 2016 , la société CORNER SHOP a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ... devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, en annulation de ces résolutions.
Par conclusions additionnelles du 17 septembre 2018, elle a revendiqué la terrasse de 236 m² se trouvant devant son lot, le paiement d'une indemnisation du préjudice subi pour privation de jouissance de cette terrasse, la modification de la répartition des charges et une dispense du paiement des charges provenant de la décision de la cour d'appel de Basse-Terre du 9 mai 2016.
Par jugement contradictoire en date du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :
- déclaré irrecevables les demandes en annulations des résolutions no5 et no6 de l' assemblée générale des copropriétaires de la résidence ... du 13 janvier 2016,
- rejeté les demandes de la société CORNER SHOP, de dire la terrasse de 236 m² attenante au lot [...] comme réservé à l'usage exclusif du lot [...], ou comme privative à ce lot et à son propriétaire, ou encore comme étant une partie commune spéciale à jouissance exclusive dédiée au propriétaire du lot [...],
- ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] de fournir à la société CORNER SHOP les grilles mobiles en accordéon donnant accès à la terrasse de 236 m² attenante au lot [...], sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de trois mois,
- rejeté la demande d'indemnisation de la société CORNER SHOP,
- rejeté l'ensemble des demandes de la société CORNER SHOP relative à une modification de la répartition des charges,
- rejeté la demande de la société CORNER SHOP d'être dispensée du paiement des charges provenant de la condamnation issue de l'arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre du 9 mai 2016,
- condamné la société CORNER SHOP à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à assortir la présente décision de l'exécution provisoire,
- rejeté les autres demandes des parties,
- condamné la société CORNER SHOP aux dépens.
Le 16 avril 2020, la société CORNER SHOP SCI a interjeté appel de cette décision.
Le 17 mai 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ... a constitué avocat.
Selon avis du 17 décembre 2019, la clôture de l'affaire était envisagée le 7 avril 2020 avec fixation de l'affaire le 4 mai 2020 dans les termes de l'alinéa 3 de l'article 779 du code de procédure civile.
Le 16 mars 2020, M. le premier président de la cour d'appel de Basse Terre a ordonné la mise en œuvre du Plan de continuité de l'activité spécial covid-19.
Le 27 avril 2020, la clôture est intervenue puis le 4 mai 2020, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers et l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 22 juin 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
Le 25 mai 2020, la cour a demandé au conseil des appelants la communication de la pièce 20 et les pages 2, 3,4 de la pièce 2, pièces visées dans son bordereau. Ce dernier n'a pas satisfait à cette demande.
PRETENTIONS ET MOYENS
- L'APPELANTE:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 juin 2019 aux termes desquelles la société CORNER SHOP demande à la cour de :
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ... comme infondées et injustifiées,
- constater que le lot Boutique est suffisamment indépendant des autres bâtiments de la copropriété, qu'elle-même vient aux droits et obligations de M.U... es qualité de propriétaire du lot [...], que son titre de propriété vise une partie commune spéciale rattachée au bâtiment boutique, que les titres de propriété des lots [...] à [...] visent également une partie spéciale rattachée à leur lot, que ces terrasses ont été privatisées depuis plus de 30 années, cela ressortant même du plan de bornage établie par le cabinet [...] en novembre 2003 pour le compte de la copropriété de la résidence ..., que l'usage exclusif de la terrasse de 236 m² a toujours été réservée aux anciens propriétaires du lot [...] du bâtiment boutique qui avaient aménagés la terrasse en restaurant et que les équipements privatifs qui y sont installés (pour le lot [...]: installation électrique, terrasse aménagée, bar, grilles mobiles en accordéon actuellement verrouillées et cadenassées...) sont encore présents pour en justifier, que le bâtiment boutique, ainsi que toutes les parties communes s'y rattachant constitue un lot séparé géographiquement et distinctement du reste de la copropriété, que l'assemblée générale ordinaire n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales, que seuls les titulaires des lots [...] à [...] peuvent prendre des décisions sur les parties communes attachées au bâtiment boutique, que l'article 5 du règlement de copropriété stipule de façon très précise que les parties privatives d'un locat sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque propriétaire, que la terrasse de 236 m² attaché au lot [...] a toujours été réservée à l'usage exclusif du propriétaire du lot [...],
* en conséquence,
- déclarer la terrasse de 236 m² comme réservée à l'usage exclusif du lot [...],
- déclarer la terrasse de 236 m² attachée au lot [...] comme privative attachée au lot [...] et au propriétaire dudit lot,
- à défaut, déclarer la terrasse de 236 m² comme étant une partie commune spéciale à jouissance exclusive dédiée au propriétaire du lot [...],
- lui donner acte de ce qu'elle n'a pas voté les résolutions 5 et 6 prétendument votées à l'unanimité,
- reconnaître que la décision précédente prise par l'assemblée générale de copropriété en date du 7 juin 2000, l'a été en contravention de la précédente déjà existante et non annulée,
- dire que l'assemblée ordinaire des copropriétaires de la résidence Village social n'a pas compétence pour statuer sur la terrasse attachée au lot [...],
- annuler purement et simplement les résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale ordinaire de la résidence ... en date du 13 janvier 2016,
- en tout état de cause, ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] d'organiser une assemblée spéciale réunissant les propriétaires des lots [...] à [...] afin qu'ils puissent exprimer leur avis sur la destination des terrasses aménagées sur la partie commune spéciale et destinées à leur usage exclusif, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir afin que l'ensemble des propriétaires des lots [...] à [...] du bâtiment boutique puissent statuer sur la destination des parties communes dudit bâtiment et sur toutes les réparations affectant la toiture du lot [...] et sa terrasse,
- ordonner, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...], ce dans les plus brefs délais de :
- lui fournir les clefs des grilles mobiles en accordéon afin de laisser libre l'accès à sa terrasse de 252 m² attenant au seul lot [...],
- supprimer tous les désordres causés sur la terrasse de 252 m² du lot [...] à savoir: désencombrer ladite terrasse, supprimer la barrière métallique qui sépare le lot [...] de la terrasse de 252 m², réparer le carrelage endommagé par l'installation de la barrière métallique, remettre en état la grille permettant de sécuriser son lot par l'entrée handicapé,
- lui communiquer l'ensemble des plans permettant d'identifier les parties spéciales de la copropriété ...,
- répartir entre chaque copropriétaire de parties communes spéciales les charges y afférentes,
- identifier le problème de présence d'amiante frappant la séparation du lot [...] et du lot [...],
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] à lui payer les sommes suivantes :
. 150 040 euros au titre du préjudice subi du fait de la perte de loyer, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,
. 25 000 euros au titre de son préjudice moral, lié à la privation de toute possibilité de développer son affaire ou de vendre une affaire digne de ce nom en raison de la privation de la terrasse,
- 30 000 euros au titre de son préjudice moral en raison de l'absence de travaux d'entretien et autres depuis plusieurs années du lot [...] et de sa terrasse,
- reconnaître que le bâtiment boutique lot [...] et lot [...] est un bâtiment suffisamment séparé des autres pour que les charges attenantes aux parties communes générales et spéciales soient réparties entre les copropriétaires situées des dites parties communes,
- ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] qu'il établisse une spécialisation des charges communes spéciales des charges relatives à l'entretien et à l'administration communes entre le bâtiment boutique (lot [...] à [...]) et les autres bâtiments situés en contre haut sur la falaise (lot 1 à [...]) ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] qu'il répartisse l'ensemble des charges liées à la réfection et à l'entretien desdites parties spéciales (portail, travaux, entretien...) rattachés aux dits bâtiments séparés géographiquement par une falaise entre les propriétaires desdites parties spéciales séparées, et qu'il cesse de lui facture les charges liés à l'entretien et à la réfection de la piscine qui est une partie privative rattachée au lot [...],
- ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] d'exonérer le bâtiment boutique et plus précisément le lot [...] du montant des travaux et entretiens réalisés dans les autres bâtiments séparés géographiquement par une falaise,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tant il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles de la présente instance à la charge des requérants, ce sans préjudice des dépens de l'instance,
- réserver les dépens de l'instance,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision,
- L'INTIME:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 octobre 2019 par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] sollicite de voir :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 7 février 2019 sauf en ce qui concerne l'ouverture des grilles qui est devenue sans objet,
- débouter la société CORNER SHOP de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société CORNER SHOP à lui payer la somme de
5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le fond
- sur la nullité des résolutions 5 et 6 du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 13 janvier 2016
Attendu qu'en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent (...) être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur a été faite à la diligence du syndic ;
Qu'ainsi, les abstentionnistes ou ceux qui ont voté en faveur des résolutions ne sont donc pas recevables à former une contestation;
Que s'agissant des résolution 5 et 6 dont la société CORNER SHOP a sollicité l'annulation, le procès-verbal - dont les indications elles-mêmes ne sont pas contestées par les parties quand bien même les pages concernées n'ont pas été communiquées à la cour - mentionne qu'il n'y a eu ni abstention ni opposition, ces résolutions ayant été acceptées à l'unanimité ;
Que néanmoins, la société CORNER SHOP affirme qu'elle a voté contre ces résolutions; que ce faisant, elle conteste ainsi les mentions du procès-verbal;
Que toutefois, tel qu'il est établi dans le respect des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, le dit procès-verbal fait foi jusqu'à preuve contraire des constatations qu'il opère ;
Que pour faire preuve de ces affirmations, la société CORNER SHOP communique une attestation de M. O... M... - pièce non communiquée à la cour pâr les appelants mais dont les termes tels que reproduits dans la décision de premier ressort ne donnent pas lieu à discussion -, qui ayant assisté à la dite assemblée en tant que mandataire d'un autre copropriétaire, indique "(...) j'ai été mandaté par la SCI Marina 2000 copropriétaire pour la représenter et pour mission de voter non aux résolutions 5 et 6 j'ai donc voter Non aux 2 résolutions la SCI CORNER SHOP représenter M. W... a aussi voter aux résolutions 5 et 6 J'atteste que les résolutions 5 et 6 non pas été adoptés à l'unanimité";
Que cette unique attestation ne conteste en fait que l'unanimité, son rédacteur mandataire d'un autre copropriétaire soutenant s'être opposé dans le cadre des votes de ces deux résolutions, sans pour autant affirmer que la société CORNER SHOP en a fait de même ;
Qu'en conséquence, en l'état de ce seul élément non probant quant à une opposition de la société CORNER SHOP, les demandes en annulations qu'elle a formulé seront déclarées irrecevables et la décision de premier ressort confirmée de ce chef ;
Sur la qualité de partie privative ou l'existence d'un droit de jouissance privatif sur des parties communes
Attendu qu'en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans;
Attendu qu'en application de l'article 8 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;
Attendu que la société CORNER SHOP soutient qu'elle est en droit de revendiquer la terrasse de 236 m²attenante à son lot en tant que partie privative ou réservée à son usage exclusif ou encore comme étant une partie commune spéciale à sa jouissance exclusive du fait d'une jouissance depuis plus de trente ans ;
Que selon le titre d'acquisition du lot [...] par la société, que le règlement de copropriété publié le 5 février 1979 et l'état descriptif de division modifié le 22 octobre 1982, ne mentionnent pas la terrasse voisine du lot [...] en tant que partie privative de ce lot ; que le premier acte décrit ce lot ainsi que suit: "Un local commercial dénommé ‘Boutique 1' en rez-de-chaussée situé au Sud-Ouest du bâtiment D, et comprenant : Une pièce, WC, lavabo. Et les 1000/l00000èmes des parties communes générales. Et les 21190/100000èmes des parties communes spéciales au bâtiment
‘Boutique', le descriptif étant identique dans le second ; que la superficie du lot est de 40,40 m², aucune contestation de cette contenance n'ayant été formée à ce jour contre le vendeur ;
Que le plan établi par le cabinet [...] établi en novembre 2013 ne remet pas en cause une telle identification et est en tout état de cause inopérant pour démontrer l'existence d'une éventuelle usucapion de la terrasse par le propriétaire du lot [...] ; qu'ainsi, la société CORNER SHOP n'a pas acquis la partie commune en litige par prescription ;
Que par ailleurs les parties communes d'un immeuble en copropriété peuvent, en effet, faire l'objet d'un droit de jouissance privatif au profit de certains lots, à condition que ce droit soit prévu par le règlement de copropriété ou par une décision spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires; qu'un tel droit de jouissance privatif sur une partie commune ou une partie commune spéciale constitue alors l'accessoire du lot auquel il bénéficie ;
Que le règlement de copropriété publié le 5 février 1979 dont l'état descriptif de division a été modifié le 22 octobre 1982 ne fait mention expresse du droit de jouissance exclusif revendiqué par la société CORNER SHOP ; que la décision de la cour de céans en date du 9 mai 2016 avait constaté que le droit de passage reconnu à l'ancien propriétaire était insuffisant pour lui permettre de louer son fonds et que la gêne résultant de la location de la terrasse à un locataire différent de celui exploitant le local commercial lui créait un préjudice; qu'ainsi, elle n'avait donc pas reconnu à ce dernier un droit de jouissance exclusif de cette partie commune spéciale ou considérée comme réservée à son usage exclusif au regard des droits qui seraient détenus par les copropriétaires des lots [...] à [...], ces derniers n'étant pas de surcroît dans la cause;
Que c'est par une juste appréciation que la juridiction de premier ressort a débouté la société CORNER SHOP de ses demandes de ces chef; que par voie de conséquence, il s'en évince que seront écartées ses prétentions fondées sur un préjudice locatif et moral, ainsi qu'au titre de la modification de la répartition des charges fondé sur d' autres bases, demande au demeurant prescrite dès lors qu'elle n'a été revendiquée que par des conclusions du 17 septembre 2018, et enfin de leur montant, au regard également de l'absence de subrogation dans les droits du précédent propriétaire ;
Qu'enfin, la présente juridiction ne pouvant se substituer à la volonté des copropriétaires sauf en cas de refus de ces derniers, il revenait à la société CORNER SHOP de faire inscrire ses demandes concernant l'entretien et la conservation du bâtiment, comprenant la terrasse contigue à son lot (toiture, carrelage), la remise de documents, préalablement à son action en justice ; qu'elle ne peut dès lors pas plus invoquer ici un quelconque préjudice moral ; qu'également de ces chefs, la juridiction de premier ressort qui a rejeté ces demandes sera confirmée;
Qu'en revanche, le jugement sera infirmé s'agissant de la remise des clefs de la grille sous astreinte ; qu'en effet, les documents que la société CORNER SHOP communiquent en pièces 18 et 19 n'établissent pas que la copropriété aurait soumis la remise des clefs à sa renonciation à un quelconque droit ; que celle-ci sera déboutée de sa demande ;
Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, la société CORNER SHOP, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance ;
Qu' il n'est pas inéquitable de la condamner également à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ... une indemnité d'un montant de 2 000 euros, et ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 7 février 2019 sauf en ce qu'il a :
- ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] de fournir à la société CORNER SHOP les grilles mobiles en accordéon donnant accès à la terrasse de 236 m² attenante au lot [...], sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de trois mois,
Statuant à nouveau sur la disposition infirmée,
Déboute la société CORNER SHOP de cette demande,
Condamne également la société CORNER SHOP à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ... une somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société CORNER SHOP aux dépens.
Et ont signé le présent arrêt.
Le greffier Le président
