COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 206 DU 22 JUIN 2020
No RG 17/00886 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7B-C2XY
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal d'instance de SAINT MARTIN, décision attaquée en date du 25 avril 2017, enregistrée sous le no 1117000008
APPELANTS :
Monsieur U... D... S...
[...]
[...]
Madame C... K...
[...]
[...]
Représentés tous deux par Me Emmanuel JACQUES de la SELASU EJA - EMMANUEL JACQUES ALMOSNINO, (TOQUE 93) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉS :
Monsieur H... V... O...
[...]
[...]
Madame CA..., E... O...
[...]
[...]
Monsieur X... O...
[...]
[...]
Représentés tous par Me Jamil HOUDA, (TOQUE 28) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 18 mai 2020.
Par avis du 18 mai 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 22 juin 2020.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS
Par acte établi les 25 et 26 août 2010 par T... L..., notaire, en son bureau annexe à Saint-Barthélémy, E... N... M... G... veuve P... a fait dresser un acte de notoriété acquisitive portant sur la propriété de la parcelle située en la collectivité territoriale de Saint-Barthélémy cadastrée section [...] [...] d'une contenance d'un are vingt centiares et les constructions y édifiées.
Suivant assignation en date du 23 décembre 2016, H... O..., CA... O... et X... O... a saisi le tribunal d'instance de Saint-Martin, aux fins de voir :
- déclarer C... K... et U... S... occupant sans droit ni titre,
- ordonner leur expulsion,
- condamner C... K... et U... S... au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 1 500 euros à compter de la demande et jusqu'à libération des lieux, et celle de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire en date du 25 avril 2017, le tribunal d'instance de Saint-Martin a :
- constaté que C... K... et U... S... occupent illégalement le bien des demandeurs,
- ordonné en conséquence l'expulsion de C... K... et U... S... ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement occupé sans droit ni titre situé à Saint-Barthélémy, [...], cadastré section [...] , au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné C... K... et U... S... à payer à H... O..., CA... O... et X... O..., à titre d'indemnité d'occupation, la somme globale de 1 200 euros à compter du 5 septembre et jusqu'à libération effective des lieux,
- condamné C... K... et U... S... à payer à H... O..., CA... O... et X... O... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner C... K... et U... S... aux entiers dépens.
Le 23 juin 2017, C... K... et U... S... ont interjeté appel total de cette décision.
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 20 mai 2019 a fixé le dépôt des dossiers des avocats à la cour le 3 juin 2019, par application de l'alinéa 3 de l'article 779 du code de procédure civile.
Par arrêt en date du 27 janvier 2020, la cour de céans, constatant le changement de composition en cours de délibéré, a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire le 18 mai 2020 dans les formes de l'alinéa 3 de l'article 779 du code de procédure civile, date à laquelle elle a été mise en délibéré jusqu'au 22 juin 2020.
PRETENTIONS ET MOYENS
- LES APPELANTS
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 octobre 2017 aux termes desquelles U... D... S... et C... K... demandent à la cour de :
* à titre principal,
- constater que l'assignation du 23 décembre 2016 figurant au dossier de la cour et introduisant la procédure de première instance n'a pas été délivrée conformément aux dispositions légale, ce manquement leur causant grief,
en conséquence,
- dire nulle l'assignation du 23 décembre 2016,
- annuler en conséquence le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Martin le 25 avril 2017 dans toutes ses dispositions,
* à titre subsidiaire,
- constater que les consorts O... ne justifient pas détenir un titre de propriété incontestable pour la parcelle [...] ,
- constater que les consorts O... sont dès lors dénués de qualité à agir à leur encontre,
en conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Martin le 25 avril 2017 dans toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- dire irrecevables l'ensemble des prétentions formulées par les consorts O... pour défaut de qualité à agir,
- débouter les consorts O... de l'intégralité de leurs fins, moyens et prétentions,
* à titre infiniment subsidiaire,
- constater qu'ils occupent de manière paisible et publique, et en parfaite bonne foi, le logement dont s'agit depuis plus de 20 ans,
- constater que leur logement a été gravement endommagé par l'ouragan IRMA,
en conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Martin le 25 avril 2017 dans toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- dire qu'au regard de la bonne foi et de leur occupation paisible avec leur fils du logement concerné, ils bénéficieront d'un délai d'une année, courant à compter de l'arrêt à intervenir pour libérer les lieux,
- dire qu'au regard de l'état du logement, gravement sinistré et rendu pour partie inhabitable depuis l'ouragan Irma, ils seront exonérés du paiement de toute indemnité d'occupation, et ce tant que les propriétaires n'auront pas fait réaliser, à leur charge, l'ensemble des travaux de réfection du logement,
* en tout état de cause,
- condamner solidairement les consorts O... à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit d'Emmanuel JACQUES, avocat, sur son affirmation de droit,
- LES INTIMES
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 janvier 2018 par lesquelles H... V... O..., CA... E... O... et X... O... sollicitent de voir :
- dire que la mention dans l'acte de signification de l'avis de passage et de l'envoi de la lettre simple prescrite par l'article 658 du code de procédure civile, fait foi jusqu'à inscription de faux,
- dire que la signification de l'assignation en date du 23 décembre 2016 est régulière et parfaitement valable,
- débouter C... K... et U... S... de leur demande au titre de la nullité de l'assignation,
- dire que C... K... et U... S... qui ne justifient pas d'un titre sur le bien en cause ne sont pas fondés à contester l'acte de notoriété acquisitive établi le 26 août 2010 au profit de Mme G... veuve P... ainsi que le titre de propriété des intimés,
- en conséquence, débouter C... K... et U... S... de leurs demandes fondées sur le défaut de qualité pour agir et sur l'absence de titre de propriété et dire que les intimés justifient d'un titre de propriété,
subsidiairement,
- dire qu'en chargeant le notaire d'établir un acte de notoriété acquisitive au profit de Mme G... veuve P... et un acte de vente du bien qui a fait l'objet de prescription acquisitive, les consorts K... et S... ont reconnu que Mme G... veuve P... est devenue propriétaire de ce bien par l'effet de la prescription acquisitive,
- dire que l'attestation de propriété après le décès de Mme P... née G... qui précise que par l'effet de la dévolution successorale, le bien immobilier en cause leur appartient conjointement pour le tout ou indivisément chacun pour un tiers constitue le titre de propriété des consorts O...,
- dire en conséquence qu'ils ont intérêt à agir,
- dire que c'est à bon droit que le jugement dont appel a considéré que C... K... et U... S... occupaient sans droit ni titre le bien des intimés et a ordonné leur expulsion,
- subsidiairement, dans l'hypothèse où les appelants pourraient prétendre bénéficier d'un bail, constater la résiliation de plein droit du bail en application de l'article 1722 du code civil et confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné leur expulsion et de tous occupants de leur chef,
- très subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers depuis octobre 2006,
- rectifier le jugement déféré et dire que l'indemnité d'occupation sera due à compter du 23 décembre 2016 date de la demande ou subsidiairement à compter du 25 avril 2017, date du jugement,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- débouter C... K... et U... S... de leur demande de délai,
- débouter C... K... et U... S... de leurs demandes d'exonération du paiement de l'indemnité d'occupation,
- condamner C... K... et U... S... à leur verser la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner C... K... et U... S... aux dépens dont distraction au profit de Jamil HOUDA, avocat,
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité de l'assignation
Attendu qu'aux termes des articles 651, 654 et 655 du code de procédure civile, la signification qui sert à porter à la connaissance d'un intéressé un acte, doit être faite à personne et si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence ;
Que dans ce dernier cas, selon l'article 656, si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655 ;
Qu'enfin, par application de l'article 658, dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l'huissier de justice doit aviser l'intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant, si la copie de l'acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l'article 656 , la lettre contenant en outre une copie de l'acte de signification;
Que les consorts K... S... , qui ne contestent pas la réalité de leur domicile à l'adresse mentionnée dans l'assignation, soutiennent qu'ils n'ont été destinataires ni de l'avis de passage ni de la lettre simple, ces irrégularités leur causant grief, dès lors qu'ils n'ont pas été en mesure de faire valoir leur droit en première instance ;
Que toutefois, l'acte de signification tant celui délivré à C... K... qu'à celui de U... S... mentionne qu'un avis de passage avait été laissé au domicile et qu'une copie lui av été adressée par lettre ; qu'aucune inscription de faux contre ces actes n'ayant été formée, l'assignation ainsi délivrée à chacun d'eux est régulière en la forme ;
Que l'exception de nullité des actes introductifs de l'instance en premier ressort sera écartée ;
Sur la fin de non recevoir
Attendu qu'en application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ;
Que l'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ;
Attendu qu'en l'espèce, sur le fondement des articles susvisés, U... S... et C... K..., qui contestent la qualité de propriétaire attribuée à E... N... M... G... veuve P... par l'acte des 25 et 26 août 2010, dénient toute qualité à agir aux consorts O..., en qualité d'héritiers;
Que la qualité à agir suppose ici l'examen préalable de l' intérêt à agir de ces derniers;
Que pour justifier de leur intérêt à agir, les consorts O... versent aux débats un acte reçu le 25 août 2010 en l'étude d'T... L..., notaire, en son bureau annexe à Saint-Barthélémy, portant notoriété acquisitive par E... N... M... G... veuve P... de la parcelle situé en la collectivité territoriale de Saint-Barthélémy cadastrée section [...] [...], un acte de notoriété après décès de E... N... M... G... veuve P... le [...] à Morne à L'Eau établie par la SCP de notaires T... L... et W... Q... indiquant comme héritiers H... V... O..., CA... E... O..., X... O..., ses 3 petits enfants venant en représentation de leur mère E... F... J... O... née G... prédécédée à Paris le [...], fille de la défunte;
Que ces pièces présument l'intérêt à agir des consorts O..., quant à leurs droits sur la parcelle en litige ; qu'en effet, la preuve de la propriété immobilière se fait par tous moyens notamment par de simples présomptions, ces dernières se fondant, pour l'essentiel, sur les titres et la possession ; que tel est le cas en l'espèce s'agissant de l'acte des 25 et 26 août 2010 portant notoriété acquisitive sur la parcelle en litige cinq témoins, tous demeurant à Gustavia, collectivité d'outremer de Saint-Barthélémy attestant de la possession de ce bien immobilier, de façon continue, publique, paisible, non équivoque et non interrompue du bien immobilier litigieux depuis plus de trente ans ;
Que ni les fiches d'immeuble délivrés en 2007 et 2016 au nom de
"MME Y.../EP DM... demeurant chez M CO... ", à Pointe à Pitre en Guadeloupe - étant observé que le notaire lui même avant l'établissement de l'acte des 25 et 26 août 2010 ayant assuré cette recherche auprès du service du cadastre et en ayant mentionné les résultats dans l'acte- ni la lettre rédigée par un certain I... WB..., affirmant que le bien appartient à sa "grande tante JG..." sans identification ni de celui-ci ni de celle-là, ne sont de nature à remettre en cause les déclarations des cinq témoins parfaitement identifiés dans l' acte contesté lesquels attestent de l'usucapion par la requérante à l'acte ;
Qu'au demeurant les consorts K... S... admettent avoir versé des loyers sur ce bien immobilier à E... N... M... G... veuve P... de juin 1996 à 2006 ; qu'ils reconnaissaient ainsi une qualité de bailleur de la parcelle; que de surcroît, en dépit de leurs affirmations sur le fait d'avoir cessé de régler les loyers à celle-ci et de les avoir réglés de novembre 2006 à janvier 2010 au dénommé I... WB... - qu'ils indiquent désormais comme véritable propriétaire sans pour autant l'avoir attrait en la cause - il ressort des lettres échangées de septembre à novembre 2010 entre le notaire rédacteur de l'acte de notoriété prescriptive et le conseil des consorts K... S... que ces derniers cherchaient en 2010 à acquérir le bien immobilier en cause non auprès de I... WB... mais bien auprès de M... G..., lui reconnaissant ce faisant à cette date la qualité de propriétaire ;
Que dès lors, les pièces versées par les consorts K... S... sont insuffisantes pour remettre en cause les documents susvisés produits par les consorts O..., lesquels démontrent leur intérêt à agir et par le versement de l'attestation de propriété établie le 21 novembre 2016 en cette même étude, leurs droits à agir dans la présente instance ;
Qu'en conséquence, aucune fin de non recevoir ne s'attache à l'engagement de la présente instance ;
Sur le fond
Attendu que sur le fond, les consorts K... S... , qui d'une part admettent ne pas détenir de titre et d'autre part ne revendiquent pas de droits leur permettant d'occuper le bien immobilier, sollicitent, au regard de la réduction du marché locatif immobilier et du coût des logements disponibles depuis le passage du cyclone IRMA, l'octroi d'un délai de grâce d'une année pour quitter les lieux, ainsi que le rejet de la demande relative à une indemnité d'occupation ;
Que par suite, à défaut de contestation sur ces points, les décisions de première instance afférentes à leur occupation sans droit ni titre et leur expulsion ne peuvent qu'être confirmées ;
Que pour le surplus, il sera observé que depuis l'introduction de la demande le 23 décembre 2016, puis le passage du cyclone Irma en septembre 2017, les consorts K... S... ne justifient ni de l'état du marché locatif sur l'île de Saint-Barthélémy et ni d'avoir recherché à se reloger ; que dès lors, également de ces chefs, le jugement de première instance sera confirmée, sauf à ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à compter du 5 septembre sans autre précision, celle-ci courant à compter de la demande du 23 décembre 2016 ;
Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, C... K... et U... S..., qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel ;
Que l'équité ne commande pas en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré du tribunal d'instance de Saint-Martin en date du 25 avril 2017, sauf en sa disposition concernant l'indemnité d'occupation à compter du 5 septembre,
Statuant à nouveau sur la disposition infirmée et y ajoutant,
Fixe l'indemnité d'occupation due à compter du 23 décembre 2016,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne aux entiers dépens M. U... D... S... et Mme C... K..., lesquels pourront être recouvrés par Jamil HOUDA, avocat du barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Et ont signé le présent arrêt.
Le greffier Le président
