COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 125 DU 17 FEVRIER 2020
No RG 18/00724 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C65T
Décision déférée à la Cour : Décision au fond, origine tribunal de grande instance de BASSE TERRE, décision attaquée en date du 03 mai 2018, enregistrée sous le no 14/00484
APPELANTES :
SCI STESO
[...]
[...]
SARL LAGUNA
[...]
[...]
Représentées toutes deux par Me Noémie CHICHE MAIZENER, (TOQUE 57) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires SDC LES RESIDENCES DE LA LAGUNE
Représenté par son Syndic SPRIMBARTH CAP CARAIBES
[...]
[...]
Représenté par Me Isabelle LACASSAGNE de la SELARL JDLR AVOCATS ASSOCIES, (TOQUE 40) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 02 décembre 2019.
Par avis du 02 décembre 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 10 février 2020 et prorogé le 17 février 2020 pour des raisons de service.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La société civile immobilière Steso (la SCI Steso) est suivant jugement d'adjudication du 17 avril 2012 du tribunal de grande instance de Basse-Terre, propriétaire des lots 100 et 101 de l'ensemble immobilier "[...] ), occupés par la Sarl Laguna qui y exerce une activité de restaurant sous l'enseigne "La Cigale".
Faisant valoir la violation de la destination commerciale des lots de la SCI Steso et l'existence de troubles de jouissance au détriment de la Sarl Laguna, par acte d'huissier de justice du 25 avril 2014, la SCI Steso a fait assigner la SAS Sprimbarth Cap Caraibes aux fins notamment d'annulation de la résolution no14 de l'assemblée générale des copropriétaires de "Les Résidences de la Lagune" du 31 janvier 2014 et de démolition, sous astreinte, du parking pour scooters, installé devant l'enseigne du restaurant.
La SARL Laguna et le syndicat des copropriétaires de ladite résidence pris en la personne de son syndic, la SAS Sprimbarth Cap Caraibes (le syndicat des copropriétaires) sont intervenus volontairement devant la juridiction de premier ressort.
Par jugement contradictoire en date du 03 mai 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
-déclaré recevable les interventions volontaires à la présente instance de la SARL Laguna et du syndicat des copropriétaires,
-prononcé la mise hors de cause de la SAS Sprimbarth Cap Caraibes en sa qualité personnelle de syndic,
-dit que demandes formées par la SCI Steso et la SARL Laguna à l'encontre du syndicat des copropriétaires ne sont pas fondées,
-déboute la SCI Steso et la SARL Laguna de l'ensemble de leurs demandes,
-accueilli les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires,
-enjoint à la SCI Steso de retirer l'enseigne installée sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de retirer la hotte aspirante illégale car non prévue par Ie règlement de copropriété et installée sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de cesser d'occuper l'espace des parties communes utilisé actuellement illégalement à titre de terrasse extérieure et de le vider de tous objets mobiliers, de retirer les bancs déposés dans les coursives et le local à bouteilles de gaz et compresseur installés sans autorisation,
-dit que ces injonctions seront assorties d'un délai d'exécution d'un mois à compter de la signification du présent jugement , passé ce délai d'une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,
-condamné la SCI Steso à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la SARL Laguna à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la SCI Steso et la SARL Laguna aux entiers dépens de la présente instance.
Le 05 juin 2018, la SCI Steso et la SARL Laguna ont interjeté appel de cette décision.
Le 10 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2019.
PRETENTIONS ET MOYENS
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 novembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé, aux termes desquelles la SCI Steso et la SARL Laguna demandent à la cour, de :
-réformer partiellement la décision du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 3 mai 2018,
-statuant à nouveau, de :
.constater qu'un parc à scooter a été installé sans aucune autorisation au 3 novembre 2014 devant la seule entrée du lot à destination commerciale de la SCI Steso loué à la SARL Laguna exploitant le restaurant gastronomique "La Cigale",
.constater que le déplacement du parc à scooter a été voté par une résolution 18.8 de l'assemblée générale du 13 février 2015 réalisé après mise en demeure au 18 juillet 2015,
.constater que l'installation du parc à scooter du 3 novernbre 2014 au 18 juillet 2015, à créer un trouble de jouissance grave au copropriétaire la SCI Steso ainsi qu'une atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie,
.condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Steso une indemnité forfaitaire de 30 000 euros,
.constater que le parking à scooter à créer un préjudice commercial à la SARL Laguna,
.condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SARL Laguna la somme de 79 561 euros au regard de la diminution de son chiffre d'affaires pendant la période du 3 novembre 2014 au 18 juillet 2015,
-dire que l'article 20 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier "les Residences de la Lagune" du 4 février 1987 interdisant une enseigne doit être réputé non écrite au regard de la destination commerciale des lots de la SCI Steso et permettre à la SARL Laguna de remettre l'enseigne à sa place initiale ;
.constater que la demande de retrait de la hotte aspirante est devenue sans objet,
.constater que la SCI Steso bénéficie d'une tolérance depuis près de trente années pour utiliser la terrasse pour l'exploitation du restaurant et que l'interdiction est abusive au regard de la liberté du commerce et de Pindustrie dans la mesure où il s'agit du seul copropriétaire ayant des lots à destination commerciale,
.constater que le restaurant "La Cigale" bénéficie d'une autorisation
d'occupation du domaine public de la collectivité de Saint-Martin pour
l'installation de ses tables et chaises liées au restaurant sur une emprise de 50 m2 sur la parcelle cadastrée [...] et qu'une demande de modification de la superficie a été réalisée,
.constater que les parties communes non exploitées par le restaurant sont totalement à l'abandon et constituent un risque quant à la sécurité des personnes,
-condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Steso la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 octobre 2019 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé, par lesquelles le syndicat des copropriétaires sollicite de voir :
-confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 03 mai 2018 en toutes ses dispositions,
*Y ajoutant,
-condamner la SCI Steso et la SARL Laguna à payer, chacune, au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-les condamner solidairement aux entiers dépens.
MOTIFS
Sur la demande en paiement d'une indemnité forfaitaire formulée par la SCI Steso
A l'énoncé de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
A hauteur de cour, la SCI Steso, faisant valoir la destination commerciale des lots dont elle est propriétaire, sollicite réparation du trouble de jouissance grave qu'elle aurait subi du fait de l'édification du parc à scooter, ce en violation notamment de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier.
Cependant, des termes du jugement de première instance et contrairement à ce qui est soutenu par les appelantes, il apparaît que la SCI Steso n'avait pas émis cette prétention de sorte que présentée pour la première fois en cause d'appel, elle doit être considérée comme nouvelle et comme telle, déclarée irrecevable.
Aussi, bien que le syndicat des copropriétaires n'ait pas tiré dans le dispositif de ses conclusions, le moyen d'irrecevabilité soulevé fondé sur l'article 564 du code de procédure civile, il est de juste appréciation de déclarer cette demande irrecevable.
Sur la demande en indemnisation formulée par la SARL Laguna
Selon l'article 1382 ancien du code civil devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, s'il ressort des pièces du dossier notamment du procès-verbal de constat du 22 novembre 2013 dressé par M. H... J..., huissier de justice, que le parc à scooter grillagé édifié sur le parking de la copropriété a gêné la visibilité de l'enseigne du restaurant "La Cigale", lequel occupe les lots appartenant à la SCI Steso, il est constant et non contesté que cet enclos à cyclomoteurs a été déplacé en 2015 et que la SARL Laguna a pu retrouver l'accès initial existant pour la clientèle de son restaurant, ce sans gêne particulière.
De plus, aucune pièce du dossier ne rapporte la preuve du lien de causalité entre l'emplacement temporaire de ce parking et le préjudice économique allégué par la SARL Laguna de ce fait. A ce titre, les bilans simplifiés et les déclarations fiscales de l'EURL Laguna versés au dossier faisant apparaître pour la société un chiffre d'affaire moyen variant entre 412 621 euros en 2013, 333 060 euros en 2014 et 388 041 euros en 2015 ou un bénéfice compris respectivement pour les mêmes années entre 18 620 euros, 12 937 euros et 26 261 euros sont sans écart significatif et n'établissent surtout aucunement que l'édification du parc à scooter contesté soit la cause directe et certaine des fluctuations de la fréquentation ou des recettes du restaurant.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont rejeté cette demande. En conséquence, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les demandes relatives à la mise en place de l'enseigne et de la hotte aspirante du restaurant
Selon l'article 8-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Aux termes de l'article 25 b de la même loi, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 20 du règlement de copropriété du 04 février 1987 des "Résidences de la Lagune" prévoit que toute installation d'enseigne, réclame, panneau ou affiche quelconque sur la façade des bâtiments est strictement interdite.
Aussi, en dépit de la destination commerciale du lot 101 accueillant le restaurant "La Cigale" et du principe de la liberté du commerce et de l'industrie, il n'est pas disproportionné de considérer que l'enseigne au nom dudit restaurant installée dans l'enceinte de la résidence, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, a été posée en violation du règlement clair et précis de la copropriété. Aux termes de l'assemblée générale du 10 mars 2017, les copropriétaires de ‘les Résidences de la Lagune" ont d'ailleurs rejeté la résolution concernant l'implantation de cette enseigne.
Par ailleurs, les appelantes ne peuvent valablement soutenir qu'il existe une restriction injustifiée à l'utilisation normale de leur lot puisque selon les constatations faites par M. H... J... huissier de justice le 12 novembre 2014, deux enseignes "La Cigale" sont présentes à l'entrée de la résidence "La Lagune" de sorte que l'emplacement du restaurant est signalé de manière satisfaisante.
Dès lors, la demande de la SARL Laguna de considérer cette clause du règlement de copropriété comme réputée non écrite sera rejetée. En conséquence, les dispositions du jugement querellé relativement au retrait de l'enseigne installée sur les murs de la résidence seront confirmées, sauf à réduire le montant de l'astreinte prévue.
S'agissant de la hotte aspirante du restaurant et des nuisances qu'elle crée, la SARL Laguna soutient que l'injonction à elle faite est devenue sans objet suite aux travaux effectués à savoir le placement du moteur de la hotte à l'intérieur de ses locaux, le syndicat des copropriétaires rappelant que cette hotte a été installée sans autorisation en infraction des dispositions légales.
Il ressort des termes du procès-verbal de constat du 18 janvier 2016 dressé par M. Q... B... huissier de justice à Saint-Martin, qu'il "n'existe plus aucun moteur en partie supérieure, le moteur de la hotte (se trouvant) à l'intérieur du restaurant, en partie centrale sous la hotte" ce que confirme M. K... U..., huissier de justice dans son constat du 04 novembre 2019. Aussi, sans que cela ne soit sérieusement contesté, il apparaît que la SARL Laguna s'est exécutée sur ce point et que les nuisances sonores liées au bruit de l'extracteur de cette hotte situé antérieurement à l'extérieur, sont contenues.
Cependant, il est également fait état de nuisances olfactives et dans tous les cas, les appelantes ne justifient pas avoir été autorisées à installer le tuyau d'évacuation de cette hotte sur la façade extérieure du bâtiment abritant le restaurant "La Cigale", installation constatée par huissiers de justice selon constats des 12 et 14 novembre 2014, 18 juillet 2015 et 05 janvier 2016 dressés par la SCP J... et du 08 novembre 2018 établi par la SCP B....
Aussi, en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires permettant à la SCI Steso ou à la SARL Laguna d'installer cette hotte aspirante affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, c'est à raison que les premiers juges ont ordonné son retrait.
Dés lors, le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef sauf à réduire le montant de l'astreinte prévue.
Sur la demande concernant l'occupation des parties communes
L'article 3 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
A l'énoncé de l'article 9, alinéa 1 de la même loi, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
L'article 29 du règlement de copropriété dispose que "chacun des copropriétaires pourra pour la jouissance de sa faction divise, user librement des parties communes suivant leur destination propre, telle qu'elle résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci-après stipulées. Chacun des copropriétaires devra respecter la réglementation intérieure qui sera édictée pour l'usage de certaines parties communes et le fonctionnement des services collectifs et éléments d'équipement communs".
L'article 30, alinéa 1 du même règlement ajoute que " réserve faite de la réglementation intérieure visée à l'article précédent, les copropriétaires devront utiliser les parties communes, équipements collectifs et services généraux mis à leur disposition conformément à leur destination".
L'article 31, alinéa 1 précise que "nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoique ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf en cas de nécessité. Les passages, escaliers, couloirs et entrées devront être laissés libres en tous temps".
Il est donc clair que le caractère commun du droit d'usage et de jouissance des parties communes ne permet pas aux copropriétaires de les utiliser pour leur usage privatif ou de se les approprier.
Or, en l'espèce, il est constant et non contesté que pour l'exploitation de son restaurant, la SARL Laguna occupe de façon continue, sans autorisation délibérative de l'assemblée générale des copropriétaires, une partie commune de l'ensemble immobilier où a été installée une terrasse extérieure pouvant accueillir jusqu'à 40 personnes et meublée de plusieurs tables et chaises. Cela ressort de divers constats d'huissier de justice versés au dossier (des 12 et 14 novembre 2014, 18 juillet et 05 janvier 2016, 18 et 30 mars 2019) et l'obtention par la SARL Laguna de la collectivité de Saint-Martin le 21 février 2018 d'une autorisation d'occupation temporaire d'une superficie moyenne de 50 m² de la parcelle [...] appartenant au domaine public tout comme le fait que les tables et chaises soient amovibles ou que le restaurateur -fut-il réputé- prenne soin de cet emplacement, sont sans effet sur la violation par les appelantes de leurs obligations en qualité de copropriétaire ou d'occupant des lots 100 et 101.
Ainsi, aux termes de l'assemblée générale du 10 mars 2017 s'imposant à tous les copropriétaires pour n'avoir pas été contestée dans le délai de 02 mois, l'autorisation d'occuper cette terrasse a été refusée à la SCI Steso à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci tout comme la SARL Laguna ne pouvant valablement se prévaloir d'une tolérance ancienne d'occupation.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont enjoint à la SCI Steso, propriétaire des lots 100 et 101 occupés par la SARL Laguna, de cesser d'occuper l'espace des parties communes de l'immeuble.
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef sauf à réduire l'astreinte ordonnée.
Sur les mesures accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Steso et la SARL Laguna, succombant, seront condamnées in solidum aux dépens de l'instance.
Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'intimé ayant été contraint d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevable la demande de la SCI Steso formulée en cause d'appel en paiement d'une indemnité forfaitaire de 30 000 euros ;
Confirme le jugement du 03 mai 2018 sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'astreinte ordonnée à la somme de 500 euros par jour de retard ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;
Dit que chaque injonction faite à la SCI Steso sera assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard de retard, ce pendant 4 mois ;
Condamne la SCI Steso et la SARL Laguna à payer chacune au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Résidences de la Lagune" représenté par son syndic la SAS Sprimbarth Caraibes, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum la SCI Steso et la SARL Laguna aux entiers dépens de l'instance ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Et ont signé le présent arrêt.
La Greffiere La Présidente
