COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 62 DU 27 JANVIER 2020
No RG 18/01299 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-DAN6
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 07 juin 2018, enregistrée sous le no 17/00598
APPELANT :
Monsieur S... F...
[...]
[...]
Représenté par Me Yannick LOUIS-HODEBAR, (TOQUE 87) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉES :
SARL PATRIMOINE IMMOBILIER
[...]
[...]
Syndicat des copropriétaires [...]
[...]
[...]
Représentées par Me Malika RIZED, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 25 novembre 2019.
Par avis du 25 novembre 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
Madame Joëlle SAUVAGE, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 20 janvier 2020, prorogé le 27 janvier 2020 pour des raisons de service.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte d'huissier de justice délivré le 07 Mars 2017, M. S... F..., propriétaire d'un lot correspondant à un appartement de la [...], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la SARL Patrimoine Immobilier (le syndicat des copropriétaires) et la SARL Patrimoine Immobilier, aux fins principalement d'annulation de la résolution 4 de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 concernant les travaux de réfection de la toiture du bâtiment B de la [...] et de paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 07 juin 2018, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, a :
-constaté que M.F... ne rapporte pas la preuve d'une violation des règles de concurrence et du CCTP,
-débouté M. F... de l'ensemble de ses demandes,
-condamné M. F... à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL Patrimoine Immobilier la somme de 600 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. F... aux dépens de l'instance distraits au profit de maître Johann U....
M. F... a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 09 octobre 2018.
Le syndicat des copropriétaires et la SARL Patrimoine Immobilier ont constitué avocat le 24 octobre 2018.
Les parties ont conclu et l'ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2019.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les dernières conclusions, remises les 05 janvier 2019 par l'appelant, 01 avril 2019 par les intimés, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
M. F... demande à la cour, de :
-dire et juger son action recevable et bien fondée,
-infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-dire et juger que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires de la [...] est entachée d'irrégularités,
-dire et juger que l'obligation de mise en concurrence n'a pas été respectée,
-dire et juger que le devis accepté n'est pas conforme au CCTP,
-prononcer l'annulation de la résolution 4 de l'assemb|ée concernant les travaux de réfection de la toiture du bâtiment B,
-condamner le syndic Patrimoine Immobilier es qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'[...] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SARL Patrimoine Immobilier et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour, de :
-constater que M. F... ne rapporte pas la preuve de l'irrégularité de la décision de l'assemblée générale,
-constater que M. F... ne fonde pas ses demandes en droit,
-confirmer la décision du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre du 7 juin 2018,
-débouter M. F... de tous ses moyens, fins et prétentions, infondés et injustifiés,
-subsidiairement,
-s'agissant de l'obligation de mise en concurrence, constater que M.F... ne fonde pas ses demandes en droit, constater que les copropriétaires ont reçu plusieurs devis s'agissant de la résolution no 4 de l'assemblée générale spéciale du 17 novembre 2016, constater qu'il y a eu mise en concurrence,
-s'agissant de la conformité du devis accepté au CCTP, constater que M. F... ne rapporte pas la preuve que le devis accepté n'est pas conforme au CCTP, constater que M. F... ne fonde pas ses moyens en droit, confirmer la décision du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre du 7 juin 2018, débouter M. F... de tous ses moyens, fins et prétentions infondés et injustifiés,
-plus subsidiairement, constater que la résolution no 4 a été votée et approuvée par la majorité requise de l'assemblée des copropriétaires, constater que M. F... ne justifie pas que si le devis accepté ne correspondait pas parfaitement au CCTP, cela entrainerait de facto l'annulation de la résolution no 4,
-confirmer la décision du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre du 7 juin 2018,
-débouter M. F... de tous ses moyens, fins et prétentions infondés et injustifiés,
-dans tous les cas, condamner M. F... à payer au syndicat des copropriétaires de la [...] représenté par son syndic la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,
-condamner M. F... à payer à la SARL Patrimoine Immobilier la somme de 1 500,00 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS
Sur le bien fondé de l'appel
Aux termes de l'article 18 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi no2015-990 du 6 août 2015 applicable au litige fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
L'article 24 de ladite loi prévoit que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés notamment s'agissant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes.
L'article 42 de cette même loi permet au copropriétaire opposant, tel M. F..., de contester dans un délai de 2 mois, à compter de leur notification, les décisions de l'assemblée générale.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier qu'aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la [...] du 17 novembre 2016 (notifiée le 13 janvier 2017), a été adoptée à la majorité des votants, la résolution no4 relative aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B comprenant les modalités d'exécution, le choix de l'entreprise, la répartition et les honoraires du syndic outre les appels de fonds.
Le choix de l'assemblée générale s'est porté sur l'entreprise "Couverture Soleil" pour des travaux de réfection totale de la couverture du bâtiment B estimés à un montant de 70 661,51 euros. Les copropriétaires ont prévu que des modifications pourront être apportées aux travaux arrêtés (par exemple suppression de la pré-peinture des plafonds privatifs, pose et fourniture de liteaux en pin classe 3T) dans le cadre d'une rénégociation plus favorable avec validation du bureau d'études "Impulsion BTP" choisi pour la préparation et le suivi technique des travaux. Des postes optionnels ont été également validés par l'assemblée générale à savoir dépose des bandeaux existants, pose des bandeaux en bois plus peinture, dépose et fourniture des gouttières, raccordement au tuyau des descentes existantes, fourniture et pose de grille anti-feuilles mortes.
Contrairement à ce que soutient M. F..., il est établi que le syndic a procédé à une mise en concurrence en vue de la réalisation de ces travaux puisque ont été joints au livret de convocation de cette assemblée générale du 17 novembre 2016, trois devis détaillés de travaux établis par des entreprises de charpente-couverture à savoir celui de la société Caraïb Etanchéité du 16 mars 2016 pour un montant de 70 610,36 euros, celui de la société Couverture Soleil du 22 juillet 2016 pour un montant de 70 661,51 euros et celui de la société BMCG du 10 juillet 2016 pour un montant de 74 317, 24 euros.
Aussi, en dépit d'une estimation établie entre 70 610 et 74 317 euros par ces entreprises spécialisées, aucune pièce ne justifie d'une entente anti-concurrentielle entre elles, laquelle entente alléguée est d'ailleurs qualifiée de "probable" par M. F....
De plus, ainsi que précisé dans les écritures de l'appelant, l'entreprise "Couverture Soleil" choisie par l'assemblée générale des copropriétaires a fourni les documents préalables à la soumission au marché notamment concernant sa situation fiscale et sociale et il n'est pas rapporté qu'elle ne dispose pas de l'agrément EDF dont la production a été également exigée par l'assemblée générale délibérative dans sa résolution no8. En réalité, ces devis quantitatifs et estimatifs détaillés désignant les différents postes de travaux (installation et mise en sécurité du site et du personnel, dépose et pose des ouvrages, tôles, liteaux, solins, gouttières..) et chiffrant leur coût global et par postes ont permis aux copropriétaires de prendre leur décision en toute connaissance de cause.
Par ailleurs, M. F... ne peut faire valoir le non respect des conditions du cahier des clauses des techniques particulières des lots charpente et couverture puisque précisément l'assemblée générale des copropriétaires disposant des devis détaillés précités a pu modifier certaines options (suppression pré-peinture) ou en valider (telles la pose de bandeaux, de gouttières, de grilles anti-feuilles), étant observé que cette dernière a pris soin de se faire assister par un bureau d'études technique pour le suivi du chantier.
Ce faisant, M. F... ne rapporte pas la preuve des irrégularités qui entacheraient la validité de la délibération prise à l'assemblée générale du 17 novembre 2016, ni de ce que la résolution attaquée relative à l'entretien du toit de l'immeuble, partie commune, méconnaisse les intérêts collectifs des copropriétaires de la [...].
Il ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice moral dont il fait état.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a débouté M. F... de l'ensemble de ses demandes.
En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, les intimés ayant été contraints d'exposer des frais irrépétibles devant la cour, il est de juste appréciation de faire droit à leur demande à ce titre, à hauteur de 600 euros chacun.
Succombant, M. F... supportera les entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. S... F... à verser au syndicat des copropriétaires de la [...] représenté par son syndic la SARL Patrimoine Immobilier et à la SARL Patrimoine Immobilier, à chacun, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. S... F... aux entiers dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Et ont signé le présent arrêt,
La Greffière La Présidente
