COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 61 DU 27 JANVIER 2020
No RG 18/01251 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-DAIU
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de basse terre, décision attaquée en date du 05 juillet 2018, enregistrée sous le no 16/01297
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [...]
[...]
[...]
[...]
Représenté par Me Françoise BRUNET, (TOQUE 72) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉE :
SAS SPRIMBARTH CAP CARAIBES
[...]
[...]
Représentée par Me Isabelle LACASSAGNE de la SELARL JDLR AVOCATS ASSOCIES, (TOQUE 40) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 25 novembre 2019.
Par avis du 25 novembre 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 20 janvier 2020, prorogé le 27 janvier 2020 pour des raisons de service.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
* *
FAITS ET PROCEDURE
Par jugement du 05 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre, suite à l'assignation délivrée le 28 novembre 2016 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] représenté par son syndic la SARL France Caraibes Syndic (le syndicat des copropriétaires), à l'encontre du précédent syndic, la SAS Sprimbarth-Cap Caraibes (la SAS Sprimbarth), a:
-dit que le syndicat des copropriétaires est irrecevable et mal fondé en son action formée à l'endroit de la SAS Sprimbarth,
-débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
-condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS Sprimbarth la somme de 2 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 26 septembre 2018.
La SAS Sprimbarth a constitué avocat le 29 octobre 2018.
Les parties ont conclu et l'ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2019.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les dernières conclusions, remises les 17 janvier 2019 par l'appelant, 09 mai 2019 par l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
-infirmer purement et simplement le jugement rendu le 05 juillet 2018,
-statuant à nouveau, condamner la SAS Sprimbarth à lui payer les sommes de
.9 000 euros correspondant à la différence entre le loyer voté en l'assemblée générale et le loyer acquitté par le locataire-syndic avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 06 avril 2016,
.20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir failli à son devoir de conseil envers les copropriétaires et la copropriété et n'avoir payé le loyer que cette société a déterminé unilatéralement sans l'accord de l'assemblée générale qu'en 2015 pour une occupation de 2008 à 2015,
.827,57 euros correspondant au remplacement des verres de la baie vitrée avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 06 avril 2010,
.420 euros correspondant au remplacement du climatiseur défectueux avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 06 avril 2010,
.40 500 euros correspondant à la différence entre le montant des loyers pratiqués sur le marché immobilier soit 750 euros et les loyers votés en assemblée générale (sans que le syndic ait informé les copropriétaires des loyers pratiqués sur le marché) soit 450€ x 90 mois,
-condamner la SAS Sprimbarth à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Brunet.
-condamner la SAS Sprimbarth à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Brunet.
La SAS Sprimbarth demande à la cour de :
-confirmer le jugement du 05 juillet 2018 en toutes ses dispositions,
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins prétentions et conclusions,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le bien fondé de l'appel
Aux termes de l'article 17, alinéa 1 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis applicable aux faits de la cause, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
L'article 18 de la même loi prévoit que le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble.
Par ailleurs, l'article 39 du décret du 17 mars 1967 (pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965) modifié par décret du 27 mai 2004, prévoit que toute convention entre le syndicat et le syndic (...), doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale (...) prise à la majorité de l'article 24 de ladite loi.
Sur la demande en paiement de la somme de 9 000 euros
Il est constant qu'aux termes du procès-verbal du 09 juin 2006 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [...], il a été décidé, à la majorité des votants, de mettre en location au profit de Mme I..., moyennant un loyer de 300 euros par mois, le local sis au rez de chaussée de leur résidence inclus dans les parties communes.
Cette location n'a pas eu lieu et suivant procès-verbal de leur assemblée générale du 16 avril 2007, les copropriétaires ont donné mandat au syndic l'agence "Cap Caraibes Gestion" chargé à l'époque de leurs intérêts, de louer ce local pour la somme de 300 euros mensuels.
Par courriel du 06 juin 2008 de M. Y... M..., membre du conseil syndical, autorisation a été donnée à la SAS Sprimbarth (nouveau syndic), d'occuper ce local destiné au stockage d'archives en contrepartie de la somme de 200 euros par mois. Ce mail adressé par M. Y... M... à Mme L... S..., est ainsi rédigé : "en ma qualité de conseiller syndical de la copropriété [...], je vous donne mon accord, faute de mieux, pour que votre agence loue le local situé au rez de chaussée, au tarif mensuel de 200 euros, afin d'y stocker vos archives".
Selon procès-verbal de l'assemblée générale du 03 septembre 2013, il a été décidé de demander à la SAS Sprimbarth de libérer le second local de l'étage inclus également dans les parties communes de l'immeuble (destiné aux femmes de ménage de la location saisonnière) ou de régler un loyer mensuel de 50 euros à compter du 01er janvier 2014.
Suivant assemblée générale du 31 juillet 2015, la SAS Sprimbarth a été déchargée de son mandat de syndic de la copropriété de la résidence [...] au profit de la SARL France Caraibes Syndic et ce dernier a été mandaté pour faire résilier les baux concernant les locaux des parties communes dont profite la SAS Sprimbarth.
Par acte d'huissier de justice du 11 août 2015 congé a été donné à cette dernière de quitter ces locaux et la somme de 11 547,57 euros lui a été réclamée suivant sommation de payer délivrée le 06 avril 2016.
Il n'est pas contesté que la SAS Sprimbarth a occupé le local du rez de chaussée de la résidence [...] du 01 juillet 2008 au 31 décembre 2015. Elle estime être redevable d'un loyer mensuel de 200 euros dont le montant a cependant été fixé sans vote de l'assemblée générale, organe délibératif de la copropriété. Contrairement à ce qui est soutenu par l'intimée, la seule approbation des comptes du syndic par les copropriétaires ne peut valoir validation par l'assemblée générale du montant du loyer mis à sa charge alors que celui-ci a été négocié, sans respect des textes précités, uniquement avec l'aval d'un conseiller syndical.
Il est clair qu'en application de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 précité, la SAS Sprimbarth, en sa qualité de syndic professionnel ne pouvait ignorer qu'une résolution de l'assemblée générale, votée à la majorité, était impérative pour l'autoriser à occuper ce local et à en déterminer le loyer, ce dont elle ne peut justifier. Aussi, il est établi que la SAS Sprimbarth n'a pas été valablement autorisée à louer ce local, sis sur les parties communes, en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel de 200 euros, peu important que ce local soit resté inoccupé et n'ait pas trouvé preneur au loyer supérieur fixé antérieurement par l'assemblée générale des copropriétaires.
Dés lors, la résolution du 16 avril 2007 ayant donné mandat au syndic de louer ledit local moyennant la somme mensuelle de 300 euros, c'est à raison que le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la différence entre le montant du loyer réglé et celui fixé initialement par l'assemblée générale, la SAS Sprimbarth ne pouvant tirer avantage du fait que le mandat avait été donné à l'ancien syndic, la société Cap Caraibes Gestion, laquelle apparaît selon Kbis du 27 juin 2013 comme son précédent propriétaire et avait dans tous les cas obligation de lui transmettre l'ensemble des documents et archives relatif à la gestion de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 9 000 euros équivalente à la différence entre le montant fixé et le montant payé pour la période du 01 juillet 2008 au 31 décembre 2015 soit 90 mois durant lesquels ce local a été occupé par la SAS Sprimbarth qui réplique avoir régulièrement payé la somme de 250 euros mensuels pour les deux locaux occupés, les comptes ayant été approuvés et quitus lui ayant été donné chaque année par l'assemblée générale, dans tous les cas, l'ensemble des loyers antérieurs au mois de juillet 2013 étant prescrit.
L'appelant -dont la demande porte désormais uniquement sur la différence entre le loyer réglé et le loyer fixé par l'assemblée générale-n'a pas contesté la perception du chèque d'un montant de 7 200 euros en date du 20 juillet 2015 établi par la SAS Sprimbarth pour régulariser les loyers restant dûs sur la base de la somme mensuelle de 250 euros, la création d'un compte d'attente -mentionné comme soldé au moment de la reprise comptable au 07 septembre 2015- ne pouvant suffire à rapporter la preuve d'une volonté frauduleuse de la part du syndic.
S'il appartenait à la SAS Sprimbarth d'obtenir une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour régulièrement louer ce local au prix convenu par cette dernière, il apparaît des extraits du grand livre de la copropriété [...] (2011-2013-2015) que ce poste bien que figurant en "compte d'attente" était bien noté "loyer local archiv" et inscrit sur le compte de la copropriété, cette dernière ne pouvant valablement soutenir ignorer l'occupation des locaux par le syndic, d'autant plus qu'en 2013, l'assemblée générale des copropriétaires a pris soin de rappeler le loyer de 50 euros mensuels dus pour le local de l'étage également occupé par l'intimée.
Aussi, en application de la prescription quinquennale prévue par les dispositions de l'article 2224 du code civil applicables aux faits de la cause, suite à l'assignation à délivrée le 28 novembre 2016, il est de juste appréciation de considérer que la SAS Sprimbarth est redevable au syndicat des copropriétaires de la somme de 4 900 euros correspondant à la différence due pour les loyers du 28 novembre 2011 au 31 décembre 2015 (100x49 mois) avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 06 avril 2016.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1991, alinéa 1 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Sur ce fondement, il est admis que le syndic, seul responsable de la gestion administrative et financière du syndicat des copropriétaires, engage sa responsabilité à l'égard de ce dernier dans l'exécution de son mandat.
En l'espèce, alors que la SAS Sprimbarth était tenue de gérer l'administration et de préserver les intérêts matériels de la copropriété, elle s'est affranchie de toute délibération du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] pour l'occupation par ses propres soins d'un local commun, ce durant 7 années et en contrepartie au surplus d'un loyer inférieur à celui fixé. En agissant ainsi, peu important que quitus lui ait été donné, la SAS Sprimbarth a commis un manquement dans l'accomplissement de sa mission de syndic qui lui impose conseil et loyauté.
Dés lors, vu la durée dudit mandat et les modalités de cette occupation qui ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, il est de juste appréciation de faire droit à cette demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 3 000 euros.
En conséquence, le jugement entrepris sera également infirmé de ce chef.
Sur la demande en paiement de la somme de 40 500 euros
Pour fonder leur demande tendant à indemniser la perte financière née de la sous-évaluation des locaux loués, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] a produit au dossier deux estimations d'agences immobilières (les agences Coralita et Tourné) en date des 11 et 12 janvier 2016 attestant d'une valeur locative des biens en cause à hauteur de 750 et 800 euros mensuels.
Outre le fait que ces avis soient fondés sur une valeur arrêtée pour l'année 2016, il est constant que le syndicat des copropriétaires a lui même fixé lors des assemblées générales des 9 juin 2006 et 16 avril 2007 à la somme de 300 euros le montant mensuel du loyer du rez de chaussée et aux termes de l'assemblée générale du 03 septembre 2013 à la somme de 50 euros par mois le loyer dû pour le local de l'étage.
Aussi, ces estimations récentes ne peuvent être prises en cause pour apprécier la valeur locative de ces locaux mis en location en 2006, à un tarif proposé par le bailleur et dont la preuve n'est pas rapportée qu'ils auraient trouvés preneurs à de tels montants. Le syndicat des copropriétaires est donc mal fondé à réclamer des dommages et intérêts à ce titre et c'est à raison que la SAS Sprimbarth conclut au déboutement de cette prétention injustifiée.
Dès lors, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur le paiement des sommes de 827,57 euros et 420 euros
Se prévalant du constat d'huissier établi le 30 octobre 2015 par M. X... N... huissier de justice faisant office d'état des lieux de sortie, le syndicat des copropriétaires réclame réparation du verre de la baie vitrée et du climatiseur du local occupé par la SAS Sprimbarth.
Il est constant que l'occupation par l'intimée des locaux dont s'agit n'a pas fait l'objet d'un état des lieux d'entrée de sorte qu'il y a lieu de considérer et cela n'est pas contesté qu'ils les a reçus en bon état.
Contrairement à ce qui est soutenu par l'intimée, il est admis que sont comprises dans les réparations locatives, les menues réparations des gonds, crémones, poignées des portes et fenêtres ainsi que le remplacement des vitres détériorées ainsi que l'entretien courant et les menues réparations des appareils de conditionnement d'air.
Or, en l'espèce, s'agissant de la baie vitrée, les constatations de l'huissier de justice font état d'un "verre archi sale en face extérieure, présence de griffures sur le chassis autour de la poignée à l'intérieur" et d'un aspect terne sur le vitrage qui ne s'enlève pas au frottement du doigt". Aussi, après une occupation de 7 années, en dépit de l'exposition à la mer, il est de juste appréciation de mettre à la charge du locataire, cette réparation locative justifiée à hauteur de la somme de 827,57 euros.
Concernant le climatiseur, l'huissier de justice précise certes n'avoir pu le mettre en marche faute de disposer de télécommande mais il relate également l'absence du compresseur de climatisation correspondant au local du rez de chaussée alors que la SAS Sprimbarth ne conteste pas avoir eu, pendant son occupation, un climatiseur en état de marche. Ce faisant, c'est à raison que le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation de ce compresseur, partie intégrante du système de climatisation, à hauteur de la somme justifiée de 420 euros suivant devis joint.
Dés lors, le jugement querellé sera également infirmé de ces chefs.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ayant été contraint d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.
Succombant, l'intimée supportera les dépens de l'instance dont distraction au profit de maître Brunet qui en a fait la demande.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le 05 juillet 2018 sauf en ce qui concerne la demande en paiement de la somme de 40 500 euros ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;
Condamne la SAS Sprimbarth Cap Caraibes à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] représenté par son syndic la SARL France Caraibes Syndic les sommes de :
-4 900 euros au titre de la régularisation du solde des loyers non perçus avec intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2016,
-3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-827,57 euros et 420 euros en remplacement de la baie vitrée et du compresseur de climatisation défectueux avec intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2016;
Condamne la SAS Sprimbarth Cap Caraibes à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] représenté par son syndic la SARL France Caraibes Syndic la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Sprimbarth Cap Caraibes aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés directement par maître Françoise Brunet, avocate au barreau de Guadeloupe ;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires;
Et ont signé le présent arrêt,
La Greffière La Présidente
