COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 839 DU 02 DECEMBRE 2019
R.G : No RG 18/00932 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C7PC
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 05 juillet 2018, enregistrée sous le no 16/02761
APPELANTS :
Madame Z... D... épouse W...
[...]
[...]
Monsieur N... W...
[...]
Représentés tous deux par Me Lucien LOUISE, (TOQUE 30) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉS :
Madame R... I... épouse B...
[...]
Monsieur M... B...
[...]
[...]
Représentés tous deux par Me Christophe SAMPER de la SCP CAMENEN - SAMPER - PANZANI, (TOQUE 09) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 octobre 2019, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré composé de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 02 décembre 2019.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant promesse de vente du 25 mars 2015 puis acte authentique du 03 septembre 2015 reçu par M. S... F..., notaire à Pointe-à-Pitre, M. N... W... et Mme Z... C... épouse W... (M. et Mme W...) ont vendu à M. M... B... et Mme R... I... épouse B... (M. et Mme B...), une propriété bâtie sise sur le territoire de la commune du Moule (97160), consistant en une villa à usage d'habitation et le terrain cadastré section [...] lieudit Chemin de Roche pour une contenance de 01 ha 00a 00ca et moyennant le prix de 90 000 euros.
Par acte sous seing privé du 28 mars 2015, un "contrat de prêt à usage à titre gratuit" relatif audit bien a été conclu entre M.et Mme B... et Mme Z... W..., en faveur de cette dernière. Il a été résilié par les propriétaires suivant courriers simple et recommandé du 11 avril 2016.
Prétendant que leur consentement a été vicié, que le prix de vente payé est dérisoire voire lésionnaire, M. et Mme W... ont par acte du 24 novembre 2016 fait assigner M. et Mme B... aux fins notamment d'annulation de la vente.
Par jugement du 05 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a, rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation, débouté M. et Mme W... de l'ensemble de leurs demandes, les a condamnés aux dépens et à verser M. et Mme B... une indemnité de procédure de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 juillet 2017, M. et Mme W... ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 18 février 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable la rétractation par M. et Mme W... de leur désistement d'appel et dit que les dépens suivront le sort de l'instance au fond.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2019.
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 23 septembre 2019 a fixé le dépôt des dossiers le 07 octobre 2019 -la cour étant restée dans l'attente de celui des appelants malgré rappel fait par le greffe-, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2019, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 octobre 2018, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé, aux termes desquelles M. et Mme W... demandent à la cour, de :
-réformer en toutes ses dispositions le jugement du 05 juillet 2018
-statuant à nouveau, constater que leur consentement a été vicié par les manoeuvres des époux B...,
-prononcer l'annulation de la vente reçue le 03 septembre 2015 par maître S... F... avec la participation de maître T... tous deux notaires,
-à titre subsidiaire, constater que leur consentement a été vicié par de nombreuses erreurs sur les motifs les ayant incités à vendre le bien litigieux,
-prononcer en conséquence l'annulation de la vente en date du 03 septembre 2015,
-en tout état de cause, constater le caractère dérisoire du prix fixé dans le contrat de vente du 3 septembre 2015,
-en conséquence, annuler la vente litigieuse pour vileté du prix,
-à titre infiniment subsidiaire, sur la base de l'estimation faite par l'expert P... concernant le terrain d'assiette du bien vendu, la cour relèvera que les époux W... font état de faits suffisamment sérieux pour que la lésion apparaisse possible,
-ordonner une expertise qui sera réalisée par un collège d'experts pour l'évaluation du terrain d'assiette de la construction en vue de déterminer la valeur vénale du terrain arboré, viabilisé, au moment de la vente.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 novembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé, aux termes desquelles M. et Mme B... demandent à la cour, de :
-déclarer les époux W... irrecevables en leur appel,
-en cas de recevabilité des demandes, à titre principal, confirmer le jugement entrepris, y ajoutant condamner M. et Mme W... au paiement d'une indemnité de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-à titre subsidiaire, dans l'hypothèse improbable où il serait fait droit à la demande d'annulation de la vente, condamner M. et Mme W... à leur rembourser le prix de vente de 90 000 euros augmenté de la somme de 156 752 euros correspondant au coût des travaux de réhabilitation soit 246 752 euros au total avec intérêts de droit à compter de la date de l'acte de vente du 03 septembre 2015,
-très subsidiairement, pour le cas où la cour estimerait qu'il est fait état de faits suffisamment sérieux pour faire présumer la lésion, donner acte aux époux B... qu'ils prendront de nouvelles conclusions au vu du rapport d'expertise à intervenir,
-dans tous les cas, condamner M. et Mme W... au paiement d'une indemnité de procédure de 8000 euros et aux dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'appel
Aux termes des dispositions de l'article 914 du code de procédure civile, seul le conseiller de la mise en état est compétent pour déclarer l'appel irrecevable et trancher toute question relative à la recevabilité de l'appel, les parties n'étant plus recevables à le faire après la clôture de l'instruction, à moins que la cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.
En l'espèce, c'est donc tardivement que M. et Mme B... se prévalent de l'application des articles 901 et 58 du code de procédure civile du fait de la mention erronée relative à l'adresse de Mme W... sur la déclaration d'appel formalisée le 16 juillet 2018.
Dés lors, ce moyen soulevé par les intimés, sera déclaré irrecevable devant la cour.
Sur la recevabilité des conclusions des appelants
Aux termes de l'article 954, alinéa 1 du code de procédure civile, les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.
L'article 961 du même code prévoit que les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies, à savoir, aux termes de l'article 960, si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. Cette fin de non recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats.
En l'espèce, s'il est exact que les conclusions prises le 16 octobre 2018 par les appelants ne mentionnent que leurs noms et prénoms, figurent dans la déclaration d'appel formalisée le 16 juillet 2018, leur profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de sorte que ces indications suppléent les mentions exigées par les articles précités.
Concernant précisément le domicile de Mme W..., il convient de relever que si la déclaration d'appel fait état de son ancienne adresse située à [...] puisqu'il s'agit du bien vendu, les intimés ont connaissance de la situation du domicile pointois de Mme W... lequel figure sur leurs propres écritures et pièces de sorte que le moyen sera rejeté.
S'agissant de l'absence de numérotation des pièces dans ces écritures et d'établissement d'un bordereau de communication à hauteur de cour, il apparaît de la procédure que les appelants ont communiqué des pièces numérotées par bordereau des 16 et 19 octobre 2018 de sorte que les irrégularités invoquées sont sans effet.
Dés lors, ces moyens seront rejetés et les conclusions de M.et Mme W... déclarées recevables.
Sur la demande en annulation de la vente
Sur les vices du consentement
A l'énoncé de l'article 1109 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause), il n'y a point de consentement valable (pour la validité d'une convention), si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
L'article 1110, alinéa 1, du même code prévoit que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
L'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Il est de jurisprudence assurée que la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat et que pour fonder l'annulation d'un contrat légalement formé, le juge doit apprécier les qualités substantielles de l'objet en considération desquelles les parties ont contracté.
De la même façon, pour prononcer une annulation pour dol, doit être rapportée la preuve de manoeuvres dolosives destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de son co-contractant.
Il est constant que suivant promesse de vente du 25 mars 2015 puis par acte authentique du 03 septembre 2015 reçu par M. S... F..., notaire à Pointe-à-Pitre, avec la participation de M. J... T..., notaire à Salies de Bearn, publié le 28 septembre 2015 au service de la publicité foncière de Pointe-à-Pitre, M. et Mme W... ont vendu à M. et Mme B... un bien sis sur le territoire de la commune du Moule (97160), consistant en une villa à usage d'habitation et le terrain cadastré section [...] lieudit Chemin de Roche pour une contenance de 01 ha 00a 00ca et moyennant le prix de 90 000 euros, payé comptant par les acquéreurs.
L'acte susvisé mentionne que ledit bien se trouve en zone non constructible (NC) du plan d'occupation des sols (dont certificat d'urbanisme délivré par la commune du Moule le 13 avril 2015 y annexé) et qu'une telle zone réservée aux activités agricoles est inconstructible sauf pour les constructions directement liées et nécessaires aux exploitations ainsi que le logement des exploitants eux-mêmes. Il précise expressément que la construction y édifiée achevée en 1979 n'a pas fait l'objet d'un permis de construire, ni d'un certificat de conformité selon les déclarations du vendeur (pages 9-10 dudit acte) et rappelle les risques des sanctions légales prévues dans ce cas. Il est également fait référence à l'état parasitaire effectué le 13 janvier 2015 relevant la présence de termites de bois sec et de termites souterraines sur terre et souches et d'une installation électrique de plus de 15 ans (page 14).
En l'espèce, les qualités substantielles du bien telles qu'elles ressortent de cet acte ne sont pas sérieusement remises en cause par les parties de sorte que l'erreur invoquée portant sur sa valeur ne peut constituer une cause de nullité de la convention.
De plus, si l'acte de vente passé le 03 septembre 2015 ne fait pas mention du prêt à usage conclu le 28 mars 2015 entre M. et Mme B... et Mme W... en application des articles 1875 et suivants du code civil, il n'est établi par aucun document du dossier que celui-ci a été volontairement occulté par M. S... F... notaire instrumentaire ou M. J... T... notaire ayant participé à l'acte de cession, A ce sujet, il convient de souligner que M.et Mme W... - sans l'avoir appelé en la cause- font valoir le manquement de ce dernier, notaire habituel de M. et Mme B..., à son obligation de conseil, de vigilance et d'impartialité sans en rapporter la preuve, le commodat convenu, sous seing privé, ayant été régulièrement signé, hors la présence du notaire, par les parties, dont l'amitié ancienne n'est pas sérieusement contestée. Il y est expressément prévu que ce prêt non transmissible, est consenti pour une durée indéterminée mais que le prêteur pourra à tout moment résilier le contrat en respectant un délai de préavis de 6 mois. Aussi, il est constant que l'objet et la nature des conventions signées sont distincts et il n'est aucunement rapporté que le prêt à usage du bien en cause ait été envisagé à titre viager ou déterminant du consentement de M.et Mme W... pour le vendre.
Par ailleurs, l'âge des vendeurs, certes retraités (72 et 82 ans) par rapport à celui des acheteurs (63 et 58 ans) ne peut suffire à démontrer que leur consentement a été vicié, aucune manoeuvre dolosive n'étant démontrée.
Dés lors, c'est à raison que ces moyens ont été rejetés par les premiers juges.
Sur la vileté du prix
A l'énoncé de l'article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.
En l'espèce, en dépit de la situation du bien vendu, à proximité de la plage, desservie en électricité, eau courante, téléphone et transports, clôturé, arboré, il est constant qu'il, il s'agit d'un terrain agricole, situé en zone non constructible, sur lequel a été édifiée une maison d'habitation vieille de plus de 30 ans, et ce sans permis de construire. Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, du fait de la nature agricole du terrain, le notaire était tenu de purger le droit de préemption de la SAFER en application de l'article L. 143-1 et suivants du code rural, le bâtiment d'habitation y figurant, ne compromettant pas sa vocation agricole.
Il ressort des pièces produites que le prix moyen d'un terrain agricole situé en Grande-Terre, donc dans la région du Moule, étant fixé autour de 6000 euros l'hectare selon les barèmes indicatifs de la valeur vénale moyenne en cours dans le secteur (JO 4 août 2015), le prix de vente du bien dont s'agit, fixé à 90 000 euros par les parties et payé comptant par les acquéreurs, est sérieux et correspond aux caractéristiques du bien vendu. Il faut relever que le rapport d'expertise amiable en date du 11 août 2016 diligenté par M. X... P..., expert en bâtiment, pour établir une estimation bien supérieure a tenu compte des travaux d'amélioration réalisés par les acquéreurs, lesquels ne peuvent remettre en cause le prix fixé conventionnellement en fonction du cours du marché pour ce type de bien.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les juges de premier ressort ont considéré que M. et Mme W... ne justifiaient pas d'une cause de résolution de la vente et les ont débouté de leurs demandes.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.
Sur la demande en rescision pour lésion
Aux termes de l'article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.
L'article 1675 du même code ajoute que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.
Il est de jurisprudence assurée que le moment de la vente est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir la chose et le prix, soit en l'occurrence la promesse de vente du 25 mars 2015.
En l'espèce, des pièces produites, il apparaît qu'au moment de la vente, le bien acquis nécessitait de nombreux travaux dont M. et Mme B... justifient qu'ils les ont entrepris à leurs frais, y compris avant sa réalisation. A ce titre, sont produites diverses factures de travaux émises, par divers artisans (notamment Bati-stores du 17 mars 2015 pour des fermetures aluminium - M. U... K... pour des travaux électriques pour un montant de 4635 euros), à leur nom et acquittées par leurs soins. De nombreuses photographies versées aux débats par les intimés démontrent l'état de vétusté de la maison au moment de la cession et l'ampleur des travaux réalisés (pièces 9-10-10 bis). Au total, les intimés justifient de travaux de rénovation réalisés courant 2015-2016 (fournitures et main-d'oeuvre) pour une somme globale de 156 752 euros dont on ne peut tenir compte lors de la fixation du prix entre les parties.
Aussi, l'estimation du bien faite le 11 août 2016, de façon non contradictoire, à la demande de Mme Larrard par M. X... P..., expert en bâtiment, à hauteur de la somme de 314 000 euros, tient compte de ces travaux effectués par les acquéreurs, étant observé que le rapport ne fait pas état du non respect des règles de l'urbanisme pour la construction du bâtiment d'habitation ce qui constitue une moins value de l'immeuble et que l'évaluation du terrain pour un montant de 186 750 euros alors qu'il s'agit d'un terrain agricole, n'est pas étayé au regard de la valeur vénale moyenne d'une telle parcelle rappelée supra.
Aussi, les faits articulés et les pièces produites ne permettent pas de présumer d'une vente lésionnaire, le prix de 90 000 euros fixé dans la promesse de vente comme dans l'acte de cession du 03 septembre 2015 tenant compte de la valeur du bien vendu à cette date de sorte qu'il n'y a pas lieu à expertise au sens de l'article 1678 du code civil.
Dés lors, en l'absence de la preuve d'une lésion matérielle et pécuniaire par rapport à la valeur de l'immeuble lors de sa vente, il y aura lieu de confirmer le jugement querellé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les circonstances de la cause commandent l'application de ces dispositions, les intimés ayant été contraints d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.
Succombant, M. et Mme W..., conserveront à leur charge, les dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;
Déclare irrecevable devant la cour le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'appel interjeté par M. et Mme W... ;
Déclare recevables les conclusions de M. et Mme W... en date du 30 novembre 2018 ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 05 juillet 2018 ;
Y ajoutant ;
Condamne M. et Mme Jean E... et Z... W... à payer à M. et Mme M... et R... B... la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. et Mme Jean E... et Z... W... aux entiers dépens de l'instance ;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière La présidente
