COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 836 DU 02 DECEMBRE 2019
R.G : No RG 18/00024 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C5EV
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 07 décembre 2017, enregistrée sous le no 16/00037
APPELANTE :
SARL S&K REAL ESTATE
[...]
[...]
Représentée par Me Christelle CILIRIE MARTOL, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉS :
Monsieur S... V... R... K...
[...]
Monsieur N... K...
[...]
Représentés tous deux par Me Sarah CHARBIT-SEBAG, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant la Scp Caboret-Toussaint Denis et associés, avocat au barreau de Nantes.
Madame A... E...
[...]
Représentée par Me Nadine PANZANI de la SCP CAMENEN - SAMPER - PANZANI, (TOQUE 20) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 octobre 2019, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne sy étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré composé de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 02 décembre 2019.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte sous seing privé du 30 août 2014, MM. S... V... et N... X... K... (les Consorts K...) ont confié à Mme A... E... un mandat de vente sans exclusivité no14/039 portant sur un immeuble cadastré [...] situé [...] composé de 4 locaux commerciaux au rez de chaussée et de 9 appartements édifiés sur 5 étages.
Par acte sous seing privé du 16 mars 2015, les Consorts K... représentés par Mme E..., ont vendu sous conditions suspensives ledit immeuble à la société S&K Real Estate EURL (la société S&K) moyennant le prix de 1 050 000 euros.
Prétendant que les Consorts K... refusaient d'exécuter leurs obligations, par exploits d'huissier délivrés les 3, 4 et 28 décembre 2015, la société S&K les a fait assigner ainsi que Mme E..., devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre aux fins notamment de réitération de ce compromis de vente et de paiement de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire rendu le 07 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, a :
-dit que les pièces du dossier de la société S&K déposées au greffe postérieurement au 05 octobre 2017 doivent être écartées,
-annulé l'acte sous seing privé du 30 août 2014 par lequel les Consorts K... ont confié à Mme E... un mandat de vente sans exclusivité portant sur un immeuble situé [...] édifié sur la parcelle cadastrée [...] en rez de chaussée plus cinq étages composé de 4 locaux commerciaux au rez de chaussée, 1 appartement au 1er étage, 3 appartements au 2éme, 3 appartements au 3éme, 1 appartement au 4éme, 1 appartement au 5éme,
-annulé l'acte sous seing privé des 16 et 18 mars 2015 par lequel les Consorts K... ont vendu sous conditions suspensives l'immeuble situé [...] à la société S&K moyennant un prix de 1 050 000 euros,
-rejeté l'ensemble des demandes de dommages et intérêts,
-ordonné à Mme E... de restituer aux Consorts K... l'ensemble des dossiers de gestion immobilière et de mise en vente de leur immeuble situé [...] sous une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 3 mois,
-condamné in solidum la société S&K et Mme E... à verser aux Consorts K... la somme totale de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, en ce compris les dépens,
-rejeté les autres demandes des parties,
-condamné in solidum la société S&K et Mme E... aux dépens.
La société S&K a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 04 janvier 2018.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2019.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 avril 2019, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelante, aux termes desquelles la société S&K demande de :
-la dire recevable et fondée dans l'ensemble de ses demandes,
-débouter les Consorts K... ainsi que Mme E... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-en conséquence, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en date du 7 décembre 2017,
-et, statuant de nouveau,
*à titre principal
-constater la cause étrangère et la violation du principe du contradictoire
*à titre subsidiaire,
-constater la validité du compromis de vente au 16 juin 2015,
-constater l'absence de réitération fautive du compromis de vente au 16
juin 2015 du fait des Consorts K...,
-en conséquence, ordonner la réitération du compromis de vente,
-constater l'absence de réalisation par les Consorts K... de la condition suspensive aux termes de laquelle ils devaient «mettre en location de tous les locaux ou bail signé au jour de la vente de 80% des locaux disponibles»,
-fixer le prix de vente de l'immeuble litigieux à la somme de 500.000 euros,
-condamner sous astreinte de 1000 euros par jour de retard solidairement les Consorts K... à réitérer l'acte authentique pour un montant de 500.000 euros comme prix de vente et nommer tel notaire qu'il plaira,
-condamner solidairement les Consorts K... et Mme E... au paiement des frais de remise en état et de travaux de l'immeuble litigieux pris en charge par la société S&K soit la somme totale de 22.560 euros se décomposant comme suit : .16.188,50 euros au titre des travaux de remise en état d'un appartement lot no 9 - .6.371,50 euros au titre des frais d'étude pour la mise en location des locaux de l'immeuble litigieux, en lieu et place de l'agence Immo-E...,
-condamner solidairement les Consorts K... et Mme E... au paiement à la société S&K de la somme de 100.000 euros au titre de l'enrichissement sans cause,
-condamner solidairement les Consorts K... et Mme E... à payer à la société S & K REAL ESTATE les sommes de 50.000 euros au titre de la clause pénale et de 25.000 euros au titre du préjudice moral
*à titre infiniment subsidiaire,
-condamner solidairement les Consorts K... et Mme E... à payer à la société S&K la somme de 500.000 euros au titre de la perte de chance,
- en toute hypothèse, condamner Mme E... au paiement à la société S&K de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non réalisation fautive de la vente,
-condamner solidairement les Consorts K... et Mme E... au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner solidairement les Consorts K... et Mme E... aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christelle CILIRIE MARTOL, avocat.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 avril 2019, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des Consorts K..., aux termes desquelles ils demandent de :
-déclarer irrecevables les demandes nouvellement présentées pour la première fois le 17 avril 2019, de la société S&K tendant à voir constater la cause étrangère et la violation du principe du contradictoire et condamner solidairement les Consorts K... à payer à la société S&K la somme de 500 000 euros au titre de la perte de chance,
-confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Pointe-à-Pitre en ce qu'il a :
-annulé le mandat sous seing privé du 30 aout 2014 conclu entre les Consorts K... et Mme E...,
-annulé la convention signée les 16 et 18 mars 2015 entre la société S&K et Mme E...,
-ordonné à Mme E... de restituer aux Consorts K... l'ensemble des dossiers de gestion immobilière et de mise en vente de leur immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour à courir un mois après la signification du jugement pendant 3 mois,
-rejeté les demandes de la société S&K et de Mme E...,
-condamné in solidum la société S&K et Mme E... à verser aux Consorts K... la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum la société S&K et Mme E... à supporter les entiers dépens de première instance,
-réformant le jugement rendu le 7 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre pour le surplus,
-condamner la société S&K à verser aux Consorts K... une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux articles 1382 et suivants du code civil,
-ordonner que, sur signification de l'arrêt à intervenir, Me B..., notaire à Saint-Nazaire sera tenu de remettre aux Consorts K... la somme de 20 000 euros séquestrée par la société S&K au titre des condamnations dues par cette dernière,
-condamner Mme E... à verser aux Consorts K... une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux articles 1991 et suivants du code civil, 1142 ancien et suivants du code civil,
-condamner Mme E... à restituer aux Consorts K... l'ensemble des loyers perçus sur l'immeuble depuis 2015, sous astreinte
de 100 euros par jour à compter d'un mois après la signification de l‘arrêt de la cour d'appel à intervenir,
-condamner in solidum la société S&K et Mme E... à verser à chacun à MM. S... et N... K... la somme de 10 000 euros au
titre des frais irrépétibles d'appel conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner in solidum la société S&K et Mme E... à supporter les dépens d'appel, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du même code,
-débouter la société S&K et Mme E... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 juillet 2019, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de Mme E..., aux termes desquelles elle demande de:
-infirmer intégralement le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par les Consorts K... et la société S&K à l'encontre de Mme E...,
-statuant à nouveau,
*à titre principal, -déclarer irrecevables, sur le fondement des articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile, et en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Mme E...,
.la demande formulée par la société S&K à hauteur de 50.000 euros au titre de la clause pénale,
.la demande formulée par la société S&K à hauteur de 25.000 euros au titre «des dommages et intérêts tous préjudices confondus»
.la demande formulée par la société S&K à hauteur de 22.560 euros au titre du « paiement des frais de remise en état et de travaux de l'immeuble litigieux pris en charge par la société S&K,
.la demande formulée par la société S&K à hauteur de 100.000 euros «au titre de l'enrichissement sans cause»,
.la demande formulée par la société S&K à titre subsidiaire à hauteur de 500.000 euros au titre d'une prétendue perte de chance, -constater l'absence de faute de Mme E..., tant à l'égard de la société S&K que des consorts K...,
-constater l'absence de préjudice indemnisable, tant de la société S&K
que des consorts K...,
-en conséquence, débouter la société S&K et les Consorts K... de
leurs demandes fins et conclusions, en ce qu'elle sont dirigées à l'encontre de la concluante,
*à titre subsidiaire,
-condamner les Consorts K... à relever indemne la concluante de toute condamnation qui pourrait être mise à son compte,
-en tout état de cause, condamner les Consorts K... au paiement de la somme de 5.000 euros au titre d'une procédure vexatoire,
-condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction.
MOTIFS
Sur la violation du principe de la contradiction par la juridiction de premier ressort
Il y a lieu de rappeler en application des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, que la juridiction du premier ressort ne pouvait écarter les pièces de la société S&K au motif qu'elles n'avaient pas été déposées le jour de l'audience, les précisions portées dans l'ordonnance de clôture visée rajoutant à la loi, étant précisé qu'il est de jurisprudence assurée que le juge ne peut limiter les droits d'une partie au motif que des pièces ne figurent pas à son dossier, ce sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de ces pièces qui figurent sur le bordereau annexé aux dernières conclusions et dont la communication n'a pas été contestée.
La société S&K ayant simplement demandé le constat de la violation du principe du contradictoire sans en tirer les conséquences juridiques, cette demande ne constituant pas une prétention auquelle la cour doit répondre, elle ne saurait être considérée comme une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ainsi que le sollicitent les Consorts K....
Aussi, le jugement sera infirmé de ce chef mais la demande des intimés sur ce point sera écartée.
Sur la validité du mandat de vente
La loi no70-9 du 2 janvier 1970 modifiée par la loi du 24 mars 2014 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce précise en son article 1er, s'appliquer aux personnes physiques et morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à 1o l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis (...) 6o à la gestion immobilière.
L'article 6 de ladite loi dispose que les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1oet 6o doivent être rédigées par écrit.
L'article 72 du décret no72-678 du 20 juillet 1972 (modifié par le décret no2005-1315 du 21 octobre 2005) précise que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "transaction sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1o à 5o) de la loi susvisée du 02 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties. Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
En l'espèce, il est constant que le 30 août 2014, les Consorts K... ont confié à Mme E... un mandat de vente sans exclusivité, pour une durée de 6 mois, afin de vendre l'immeuble dont ils sont propriétaires indivis sis [...] , au prix de 1 100 000 euros.
Si ce mandat n'a été signé que de la main de M. S... K..., il ressort des pièces du dossier notamment du courriel du 23 septembre 2014 adressé par M. N... K... à Mme E... en réponse à cette dernière et lui demandant à quelle date pourra être signée la promesse de vente avec la société S&K, que ce dernier avait parfaitement connaissance de la convention signée par son frère et y consentait. A ce titre, de nombreux courriels échangés entre M. S... K... et Mme E..., mis en copie à M. N... K... (les 03 octobre 2014, 22 et 24 avril 2015) démontrent que celui-ci était tenu au courant des avancées de la transaction en cours, ce sans opposition de sa part.
Aussi, des pièces du dossier, le seul fait que M. N... K... n'ait pas signé le mandat ne peut en entraîner la nullité puisque précisément par ce mail du 23 septembre 2014, il a volontairement confirmer le mandat confié à Mme Maya par son frère coindivisaire, les dispositions de la loi Hoguet ne prohibant pas une ratification ultérieure des mandants.
Dés lors, c'est à tort que les premiers juges ont annulé l'acte sous seing privé passé le 30 août 2014 entre les Consorts K... et Mme E.... En conséquence, le jugement querellé sera infirmé de ce chef.
Sur la validité du compromis de vente
Aux termes de l'article 1108 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), le consentement de la partie qui s'oblige est une des conditions essentielle à la validité d'une convention.
Il a été rappelé supra les régles propres au mandat des agents immobiliers notamment l'exigence d'un mandat écrit, précisant son objet et la nécessité d'une mention expresse en cas d'engagement pour une opération déterminée.
Dans le cadre du mandat signé le 30 août 2014 pour une durée de 6 mois expirant le 28 février 2015, les Consorts K... ont précisément donné mandat à Mme E... de :
-(...)entreprendre les démarches et mettre en oeuvre les moyens (qu'elle) jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confiée (...),
-indiquer, présenter et faire visiter les biens désignés sur le présent mandat à toutes personnes qu'il jugera utile (..),
-substituer et faire appel à tout concours en vue de mener à bonne fin la conclusion de la vente des biens sus désignés,
-autorise la mandataire à établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur.
Ainsi, en l'espèce, il résulte des termes du contrat conclu que les Consorts K... ne donnent pas expressément mandat à Mme E... de signer pour leur compte une quelconque promesse de vente même sous seing privé, "sa mission étant essentiellement de rechercher un acquéreur" (page 3) et d'obtenir la signature de l'acheteur, le mandant s'engageant à ratifier la vente.
De plus, il apparaît que ce compromis de vente en date du 16 mars 2015 passé avec la société S&K fait état d'une condition suspensive liée à "la mise en location de tous les locaux ou bail signé au jour de la vente de 80% des locaux disponibles" sans qu'il ne soit établi par les pièces du dossier et notamment les termes des courriels échangés que les Consorts K... aient donné mandat à Mme E... d'y faire figurer cette clause.
Par ailleurs, il est constant que ce compromis de vente a été signé postérieurement au "28 février 2015, date à laquelle (le mandat) prendra automatiquement fin" selon les termes exprès du mandat du 30 août 2014 de sorte qu'au 16 mars 2015, Mme E... n'était plus mandatée pour contracter et dans tous les cas n'avait pas mission de signer ce compromis pour le compte des Consorts K..., étant précisé que s'agissant de la vente d'un bien indivis, acte de disposition, la règle est celle du consentement de tous les indivisaires.
Aussi, sans qu'aucune faute ne soit démontrée à l'encontre des Consorts K..., ce compromis de vente doit être déclaré nul et la société S&K mal fondée en sa demande de réitération de cet acte nul ou de réduction du prix de vente à la somme de 500 000 euros.
Dés lors, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.
Sur les demandes indemnitaires formulées par la société S&K
Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale et du préjudice moral causé
Le compromis de vente ayant été annulé, il ne saurait produire d'effet de sorte que l'indemnité forfaitaire prévue en cas d'inexécution ne peut trouver application à l'encontre des Consorts K..., la société S&K ne rapportant au surplus absolument pas, la preuve d'un quelconque préjudice moral ou autre.
Confirmant le jugement de ce chef, cette prétention sera écartée.
La société S&K n'ayant pas formulé cette prétention en première instance à l'encontre de Mme E..., elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel à son encontre, ce en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur la demande en remboursement des frais de remise en état et de travaux de l'immeuble litigieux
A l'énoncé de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Au soutien de cette demande en paiement de la somme totale de 22 560 euros, la société S&K verse uniquement au dossier une facture du 21 septembre 2014 de l'entreprise EU ECI d'un montant de 16 188,50 euros relative à des travaux qui auraient été réalisés à l'appartement 9 de l'immeuble sis [...]. Cependant, il n'est pas démontré que ces travaux aient été commandés par les Consorts K..., la société S&K étant pas ailleurs locataire de cet appartement suivant bail du 27 octobre 2014 de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'il n'est pas rapporté la preuve que les Consorts K... qui contestent cette dépense, en soit redevables.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont rejeté cette demande. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
La société S&K n'ayant pas formulé cette prétention en première instance à l'encontre de Mme E..., elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement de la somme de 100 000 euros au titre de l'enrichissement sans cause
Devant les premiers juges, la société S&K avait demandé à ce titre, sans en justifier, la somme de 7 444 euros à l'endroit des Consorts K... et en avait été déboutée.
A hauteur de cour, elle ne justifie pas davantage de cette prétention au titre d'un enrichissement sans cause, autant injustifiée qu'infondée.
Aussi, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
La société S&K n'ayant pas formulé cette prétention en première instance à l'encontre de Mme E..., elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement de la somme de 500 000 euros au titre de la perte de chance
La société S&K n'ayant pas formulé cette prétention en première instance, elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts
L'article 1382 du code civil (dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En dépit de la nullité du compromis de vente du 16 mars 2015, la société S&K, elle même professionnelle de l'immobilier, ne rapporte par aucune pièce du dossier la preuve d'un quelconque préjudice économique ou commercial du fait de la non réalisation de la vente ou du comportement de l'agent immobilier.
Dés lors, c'est à raison que la juridiction de premier ressort à rejeter cette demande dirigée à l'encontre de Mme E....
Sur les demandes indemnitaires formulées par les Consorts K...
Sur la demande en paiement de la somme de 100 000 euros à l'endroit de la société S&K
A l'énoncé de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, au soutien de leur demande fondée sur les agissements frauduleux reprochés à la société S&K, les Consorts K... versent au dossier, un courrier en date du 20 mars 2018 adressé par l'ancien conseil de l'appelant à M. J... T... lequel aurait eu l'intention d'acquérir l'immeuble en cause et le dissuadant de contracter avec les Consorts K... du fait de cette procédure.
Vu les dispositions de l'article 1382 précité, cette pièce est insuffisante à rapporter la preuve d'une faute de la société S&K et du préjudice allégué, étant précisé la nécessité de justifier d'un lien de causalité direct et d'un dommage certain, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Aussi, la décision entreprise doit être confirmée de ce chef.
Sur la demande en paiement de la somme de 100 000 euros à l'endroit de Mme E...
En dépit du prononcé de la nullité du compromis de vente signé le 16 mars 2015, les Consorts K..., ne justifient pas du préjudice qu'ils auraient subi du fait des manquements commis par leur mandataire, étant observé que cette demande faite à hauteur de 25 000 euros devant les premiers juges a été portée sans explication dirimante à 50 000 euros dans les motifs des conclusions des intimés puis à 100 000 euros dans leur dispositif.
Dés lors, confirmant le jugement de ce chef, cette demande sera rejetée.
Sur la demande en restitution de l'ensemble des loyers perçus sur l'immeuble depuis 2015 sous astreinte
Cette prétention présentée par les Consorts K..., outre le fait qu'elle n'est pas chiffrée, n'est pas justifiée par les pièces du dossier.
Elle sera donc en l'état, purement et simplement rejetée.
Sur la demande relative au sort de la somme séquestrée
Le compromis de vente étant annulé, les prestations exécutées donnent lieu à restitution de sorte que la somme de 20 000 euros versée à titre d'acompte par la société S&K entre les mains de M. Q... B..., notaire à Sant-Nazaire choisi comme séquestre doit être restituée à l'appelante en application des clauses contractuelles.
Les Consorts K... ayant été déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts à l'endroit de la société S&K dans le cadre de cette procédure, ils sont mal fondés à réclamer la remise de cette somme en indemnisation de leur préjudice. Aussi, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Cependant, la société S&K n'ayant pas formulé expressément cette demande dans le dispositif de ses écritures, la cour ne peut davantage en ordonner d'ores et déjà la restitution à son profit.
Sur la demande en restitution des compte de gestion
A l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
En l'espèce, il est justifié de la conclusion le 01 juin 2013 entre les Consorts K... et Mme E... d'un mandat de gérance portant sur huit appartements et trois locaux commerciaux sis dans l'immeuble en cause.
Conformément aux termes de l'article 4 du contrat signé, par courrier du 14 octobre 2015 puis sommation de faire à elle délivré à personne le 20 avril 2016, les Consorts K... ont fait savoir à Mme E... qu'ils entendaient résilier ce mandat de gestion et réclamaient la transmission immédiate de tous les dossiers en cours ainsi que de leur compte de gestion.
Vu les conditions de cette résiliation et l'absence de contestation, il est de juste appréciation d'accueillir cette demande en confirmant le jugement querellé à ce titre.
Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Mme E...
II est admis que l'exercice d'une action en justice constitue un droit fondamental qui ne peut engager la responsabilité de celui qui l'intente qu'en cas d'abus caractérisé, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas en soi constitutive d'une faute.
En l'espèce, les éléments de la cause ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une faute commise par les appelants ayant dégénéré en abus de droit devant les premiers juges ou devant la cour.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont rejeté cette demande aux fins de dommages et intérêts.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les circonstances de la cause commandent l'application de ces dispositions en faveur des Consorts K... lesquels ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.
Succombant, la société S&K et Mme E... supporteront les entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;
Déclare irrecevables à l'endroit de Mme E..., les demandes faites par la société S&K au titre des frais de remise en état et de travaux, de la clause pénale et du préjudice moral et de l'enrichissement sans cause ;
Déclare irrecevable la demande formulée par la société S&K au titre de la perte de chance ;
Confirme le jugement querellé sauf en ce qu'il a dit que les pièces du dossier de la société S&K déposées au greffe postérieurement au 05 octobre 2017 doivent être écartées et annulé l'acte sous seing privé du 30 août 2014 par lequel les Consorts K... ont confié à Mme E... un mandat de vente sans exclusivité portant sur un immeuble situé [...] édifié sur la parcelle cadastrée [...] en rez de chaussée plus cinq étages composé de 4 locaux commerciaux au rez de chaussée, 1 appartement au 1er étage, 3 appartements au 2éme, 3 appartements au 3éme, 1 appartement au 4éme, 1 appartement au 5éme ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare valide l'acte sous seing privé conclu le 30 août 2014 entre MM. S... et N... K... et Mme A... E... ;
Rejette la demande des Consorts K... tendant à la restitution à leur bénéfice de la somme séquestrée d'un montant de 20 000 euros ;
Déboute les Consorts K... de leur demande en restitution de l'ensemble des loyers perçus depuis 2015 ;
Condamne in solidum la société S&K Real Estate EURL et Mme A... E... à payer à MM. S... et N... K... la somme totale de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne in solidum la société S&K Real Estate EURL et Mme A... E... aux entiers dépens de l'instance ;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière La présidente
