COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 815 DU 25 NOVEMBRE 2019
R.G : No RG 18/00422 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C6DP
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 01 février 2018, enregistrée sous le no 17/00203
APPELANTS :
Monsieur N... Z... X...
[...]
[...]
Monsieur J... X...
[...]
[...]
Madame T... Y...
[...]
[...]
Madame M... V... X...
[...]
[...]
Monsieur I... B... X...
[...]
[...]
Madame G... X...
[...]
Représentés tous par Me Aline GONCALVES, (toque 110) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉE :
Madame C... F...
Villa P... - A...
[...]
Représentée par Me Sabrina MALAVAL, (toque 22) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 mai 2019, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 d code de procédure civile de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, chargée du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré, composé :
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
M. Serge GRAMMONT, conseiller,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 08 juillet 2019, prorogé le 25 novembre 2019 pour des raisons de service.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière
Lors du prononcé de l'arrêt : Mme Esther KLOCK, greffiere
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 14 octobre 1997, les héritiers de L... E... X... -décédé le 08 janvier 1960- représentés par M. Z... X..., ont promis de vendre à M. N... S... et à Mme C... F..., un terrain de 1000m² issu et sis dans la partie sud-est de la parcelle [...] (et sa servitude de désenclavement) sis à grande Saline Saint-Barthélémy (97133) dont ils sont propriétaires indivis moyennant le prix de 500 000 francs, ceux-ci reconnaissant avoir reçu des acquéreurs la somme de 50 000 francs à titre d'acompte.
Par acte sous seing privé du 19 février 1999, les héritiers L... E... X... représentés par M. Z... X... ont à nouveau promis de vendre ce terrain, selon les mêmes conditions, à M. N... S... et à Mme C... F..., sous réserve que les vendeurs obtiennent confirmation par les tribunaux de leur titre de propriété.
Par acte séparé du même jour, les vendeurs ont autorisé les acquéreurs à construire dés à présent leur maison d'habitation telle qu'autorisée par le permis de construire obtenu, les parties prévoyant certaines dispositions en cas de non réalisation de la vente notamment pour les acquéreurs soit s'ils le désirent démonter pour les déménager toute ou partie des constructions déjà réalisées, soit négocier une indemnisation avec les vendeurs pour compenser les coûts de construction des bâtiments et des aménagements extérieurs laissés sur le dit terrain, un loyer de 1000 francs mensuels à la charge des acquéreurs étant également prévu au cas où les vendeurs ne peuvent conclure la vente.
Par acte sous seing privé du 8 mai 2003, la promesse de vente a été renouvelée au prix de 76 224,51 euros quand les vendeurs obtiendront confirmation par les tribunaux de leur titre de propriété sur la parcelle [...] .
Prétendant que M. N... S... et Mme C... F... n'ont pas respecté les termes des conventions conclues, MM. et Mmes N..., J..., I..., G..., M... X... et Mme T... Y... (les Consorts X...) ont, par acte d'huissier de justice délivré le 11 septembre 2015, fait assigner ces derniers aux fins notamment de dire que les constructions édifiées sont intégrées dans la propriété du sol, que les intimés doivent libérer les lieux sous astreinte, que les promesses de vente sont nulles et de nul effet voire caduques et que ces derniers leur sont redevables d'une indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire du 01 février 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a débouté les Consorts X... de l'ensemble de leurs demandes, les a condamnés à payer à Mme C... S... la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement rendu et condamné in solidum les Consorts X... aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de maître Sabrina Malaval, avocat.
Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 30 mars 2018, les Consorts X... ont relevé appel de ce jugement.
Mme Syvie F... a constitué avocat le 19 avril 2018, M. N... S..., son époux décédé en cours d'instance l'ayant laissée pour unique ayant-droit, les enfants communs ayant renoncé à la succession de leur père.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2019.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions, remises les 27 juillet 2017 par les appelants, 27 octobre 2018 par l'intimée auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
Les Consorts X... demandent à la cour, de :
-les recevoir en leur appel et y faisant droit,
-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
-dire et juger que M. N... S... et Mme C... F... n'ont pas respecté l'autorisation de construire du 19 Février 1999,
-dire et juger en conséquence que les requérants sont recevables et fondés à dénoncer les termes de l'autorisation de construire du 19 Février 1999,
-dire et juger en tout état de cause que la propriété des constructions édifiées par M. N... S... et Mme C... F... sur la partie de 1000 m² en bordure de route communale dépendant de la parcelle [...] d'une contenance globale de 1 ha 27 a 20 ca sise à Saline à [...] a été intégrée dans la propriété du sol et ce par application de la théorie de l'accession,
-en conséquence, donner injonction à Mme C... F..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. N... S... de stopper tous aménagements, constructions ou interventions sur la parcelle [...] dont s'agit,
-ordonner la libération des lieux par Mme C... F..., l'enlèvement de tout matériel ou autres leur appartenant et la mise en possession des requérants sur le terrain et les constructions y édifiées,
-dire que ces injonctions seront assorties d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d'un mois après la signification du jugement à intervenir,
-dire nuls et de nul effet les actes de promesse de vente en date du 19 Février 1999 et 8 Mai 2003,
-subsidiairement déclarer caduc l'acte de promesse de vente en date du 8 mai 2003,
-condamner Mme C... F... prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M.N... S..., à payer aux requérants la somme de 201 876 euros sauf à parfaire à titre d'indemnité d'occupation,
-donner acte aux requérants de ce qu'ils se réservent de solliciter une indemnité pour la moins value apportée au terrain par des constructions non conformes, et à titre subsidiaire pour le cas où le tribunal ferait droit à la demande d'expertise formée par les intimés, dire et juger que l'expert devrait avoir pour mission de dire si les constructions sont conformes au permis de construire, de dire si les règles d'assainissement ont été respectées, de chiffrer les travaux nécessaires pour sa mise en conformité et plus généralement de chiffrer la moins- value résultant pour les propriétaires du sol d'une telle construction,
-condamner Mme C... F... prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. N... S... à payer aux requérants la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouter Mme C... F... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-la condamner aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Aline Goncalves pour ceux dont elle aura fait l'avance conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme C... F... demande à la cour, de :
-sur la revendication des constructions édifiées par elle et M. N... S... sur la parcelle [...] par les Consorts X...,
*à titre principal,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre le 1er février 2018,
-en conséquence, débouter les Consorts X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions de ce chef,
*à titre subsidiaire,
-constater que les Consorts X... ont opté pour la conservation de la construction édifiée sur leur parcelle [...] ,
-constater que M. N... S... et Mme C... F...
ont expressément été autorisés à réaliser ladite construction,
-en conséquence, dire et juger qu'ils sont constructeurs de bonne foi,
-condamner solidairement les Consorts X... au paiement de l'indemnité prévue par l'article 555 du code civil,
-ordonner une expertise aux frais avancés des Consorts X... et commettre tel expert qu'il plaira au Tribunal de désigner avec pour mission de se rendre sur les lieux, se faire remettre tous documents utiles, décrire les constructions, plantations et ouvrages réalisés par M. N... S... et Mme C... F... sur la parcelle [...] , chiffrer le coût des matériaux et de la main d'œuvre afférents à réalisation de ladite construction estimés à la valeur actuelle, chiffrer le montant de la plus value apportée au fonds du fait de la réalisation de ladite construction,
-sur la prétendue nullité/caducité de la promesse de vente du 8 mai 2003,
*à titre principal,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre le 1er février 2018,
-en conséquence, débouter les Consorts X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions de ce chef,
*à titre subsidiaire, condamner solidairement les Consorts X... à rembourser à Mme C... F... la somme de 7.622,45 euros,
-en tout état de cause, condamner solidairement les Consorts X... à payer à Mme C... F... la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner solidairement les Consorts X... aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de maître Sabrina Malaval, avocat à la cour, aux offres de droit.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dénonciation de l'acte du 19 février 1999 contenant autorisation de construire
Les Consorts X... soutiennent que par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2014, ils ont dû dénoncer l'autorisation de construire accordée à M. N... S... et à Mme C... F... aux motifs d'une part, qu'ils avaient autorisé la construction de la maison d'habitation de ces derniers, non sa mise en location ce qu'ils ont pourtant fait depuis 2009, d'autre part que cette construction devait être édifiée selon le permis de construire no9711239701079 à eux délivré, lequel n'a pas été respecté tant en ce qui concerne la configuration de la maison et sa réalisation que les règles d'assainissement.
Mme C... F... réplique qu'aucune clause contractuelle de la convention signée le 19 février 1999 ne fait interdiction de louer la maison qu'ils étaient autorisés à construire et qu'ils ont habité jusqu'en 2009, souhaitant d'ailleurs y revenir depuis 2014, la preuve d'une non conformité de la construction édifiée depuis plus de 15 ans n'étant pas au surplus rapportée et la réitération de la promesse de vente ayant été effectuée sans difficulté en 2003 alors que la villa était déjà édifiée.
A l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, elles doivent être exécutées de bonne foi.
Il résulte expressément de l'acte signé le 19 février 1999 entre les parties que : "les vendeurs autorisent les acquéreurs à construire dés à présent leur maison d'habitation telle qu'autorisée par le permis de construire 9711239701079 ou son modificatif. Jusqu'au règlement de la procédure juridique en cours concernant la succession X... E..., où M. S... N... et Melle Pichon C... devront acquérir le terrain tel que convenu les 27 janvier 1997 et 14 octobre 1997, les héritiers X... E... reconnaissent que toutes les constructions réalisées sur le dit terrain resteront propriétés des acquéreurs. Ces derniers pourront en jouir paisiblement".
Outre le fait que cet acte permettait à M. N... S... et à Mme C... F... de construire leur maison d'habitation sur une portion de la parcelle indivise appartenant aux Consorts X... dont autorisation expresse de la part de ces derniers en date du 14 avril 1997 afin d'obtenir le permis de construire, elle en autorisait la jouissance paisible, sans exclure la possibilité de donner à bail le dit bien. Aussi, vu les termes de la convention en cause, les Consorts X... ne peuvent reprocher à Mme C... F... d'avoir mis en location sa villa, édifiée avec leur autorisation, sur le terrain en cours d'acquisition.
Par ailleurs, les Consorts X... sont mal fondés à se prévaloir d'une non conformité de la construction querellée sans effet dans le présent litige et au surplus non établie par les pièces du dossier à savoir une simple photographie aérienne et le contrat de bail signé avec M. R... locataire des intimés (lequel a été débouté de ses prétentions en nullité de baux envers ces derniers par jugement du 11 janvier 2016 du tribunal d'instance de saint-Martin), alors que les parties ont en 2003, sans réserve, en dehors de celle liée à l'issue de la procédure en cours portant sur leur droit de propriété sur ladite parcelle, renouvelé leur volonté commune de vendre ladite parcelle à M.N... S... et à Mme C... F.... Aussi, peu important que le certificat de conformité d'achèvement des travaux ne soit pas versé aux débats, vu les termes des différents actes conclus et la commune intention des parties, ce moyen ne saurait prospérer.
Dés lors, il y a lieu de considérer que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont écarté cet argumentaire.
En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande des Consorts X... tendant à la dénonciation de l'acte du 19 février 1999 aux fins d'autorisation de construire faite en faveur de M. N... S... et de Mme C... F....
Sur la revendication de la propriété des constructions
En application des articles 552 et suivants du code civil, les Consorts X... soutiennent qu'en leur qualité de propriétaires du sol, il sont devenus propriétaires des constructions édifiées par M. N... S... et Mme C... F... et sont en droit d'opter pour leur conservation, ces derniers ne pouvant se prévaloir d'une autorisation qu'ils ont bafouée.
Mme F... réplique que la théorie de l'accession ne peut trouver à s'appliquer quand le constructeur ait lié avec le propriétaire du sol par le biais d'un contrat se référant aux ouvrages élevés.
Si en vertu du droit d'accession, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, il est de jurisprudence assurée que l'article 555 du code civil est inapplicable lorsque les travaux ont été effectués en vertu d'une convention faisant la loi des parties, ce qui est le cas en l'espèce.
Il a été rappelé que M. N... S... et Mme C... F... ont été régulièrement autorisés à édifier et à jouir de leur maison d'habitation dans l'attente de la vente du terrain sur lequel cet immeuble a été bâti, l'acte signé le 19 février 1999 entre les parties précisant que "jusqu'au règlement de la procédure juridique en cours concernant la succession X... E... (...), les héritiers (de ce dernier) reconnaissent que toutes les constructions réalisées sur le dit terrain resteront propriétés des acquéreurs".
Aussi, vu les termes des conventions signées, les Consorts X... sont mal fondés à revendiquer la propriété des constructions édifiées par M. N... S... et Mme C... F... et se faisant, à réclamer le paiement d'une quelconque indemnité d'occupation ou d'une moins-value d'encombrement ou encore la libération des lieux sous astreinte.
Dés lors, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une expertise non étayée par les éléments du dossier, le jugement querellé sera confirmé de ces chefs de demandes.
Sur la validité de la promesse de vente
Les Consorts X... soutiennent que les promesses de vente des 19 février 1999 et 08 mai 2003 constituent des promesses unilatérales de vente qui sont nulles pour ne pas avoir été enregistrées dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ou constatée par un acte authentique ainsi que le prévoit les dispositions de l'article 1589-2 du code civil. Dans tous les cas, ils font valoir la caducité de la promesse du 08 mai 2003, signée il y a plus de 15 ans, dans la mesure où la condition suspensive prévue sans terme fixe, laisse perdurer l'obligation au delà d'un délai raisonnable, sans indexation du prix ou coefficient de revalorisation.
Mme F... réplique que la promesse de vente signée est une promesse synallagmatique, non soumise aux dispositions précitées, puisque la vente n'est pas conditionnée par sa décision d'acquérir ladite parcelle mais à un événement indépendant de la volonté des parties et qu'elle a déjà réglé un acompte sur le prix de vente. Elle ajoute que les appelants ne justifient pas de l'état de la procédure relative à la reconnaissance de leur droit de propriété et que dans tous les cas la condition suspensive ayant été stipulée dans l'intérêt des acquéreurs, seuls eux ont qualité pour se prévaloir de sa non réalisation.
Il est constant que dés le 14 octobre 1997, les Consorts X... ont promis de vendre à M. N... S... et à Mme C... F..., une portion de terre de 1000m² issu de la parcelle [...] sis à grande Saline Saint-Barthélémy dont ils sont propriétaires indivis moyennant le prix de 500 000 francs (76 224,51 euros), dont acompte de 50 000 francs (7 622,45 euros) versé par les acquéreurs.
Cette promesse de vente a été renouvelée par actes sous seing privé des 19 février 1999 puis 08 mai 2003, dans les mêmes conditions concernant la chose et le prix, sous la réserve que les vendeurs obtiennent confirmation par les tribunaux de leur titre de propriété sur la parcelle en cause.
Précisément, les actes du 19 février 1999 et du 08 mai 2003 stipulent que "les vendeurs promettent de vendre aux acquéreurs un terrain de mille mètres carrés (1000 m²) issu et sis dans la partie sud-est de leur parcelle [...] dont le plan est l'endos de la présente convention et sa servitude de désenclavement allant du chemin communal au terrain, pour les piétons, véhicules, réseaux eau, électricité et télécom ou tout autre réseaux créés à l'avenir.
Cette vente si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de cinq cent mille francs (500 000 francs dans l'acte de 1999), soixante seize mille six cent vingt deux euros cinquante et un cents (76 224,51 euros dans l'acte du 8 mai 2003), que les acquéreurs s'obligent à payer comptant le jour de la signature de l'acte authentique.
Cette vente aura lieu quand les vendeurs obtiendront confirmation par les tribunaux de leur titre de propriété sur la parcelle [...] .
Les vendeurs reconnaissent avoir reçu des acquéreurs la somme de cinquante mille francs (50 000 francs dans l'acte du 19 février 1999), sept mille six cent vingt deux euros quarante cinq cents (7 622,45 euros dans l'acte du 8 mai 2003) représentant un acompte de dix pour cent (10%) sur le prix total de cinq cents mille francs (dans l'acte du 19 février 1999), soixante seize mille six cent vingt deux euros cinquante et un cents (dans l'acte du 8 mai 2003). Cet acompte leur sera rendu intégralement sous vingt-quatre heures, sans intérêts, si la condition ci-dessus n'était pas remplie. Il est entendu que l'acquéreur se réserve le droit de substituer à son nom, au moment de la signature de l'acte authentique, toute personne physique ou morale qu'elle désirera".
Il convient de rappeler que par acte séparé du 19 février 1999, les Consorts X... ont également autorisé M. Dider Trotin et Mme C... F... à construire dés à présent leur maison d'habitation telle que prévu par le permis de construire obtenu avec leur autorisation.
Il ressort de ces promesses de vente, l'engagement pour les Consorts X... de vendre cette portion de terre et celui pour M. N... S... et Mme C... F... de l'acheter en immobilisant 10% du prix convenu et en y édifiant leur maison d'habitation de sorte qu'il s'agit d'obligations réciproques leur donnant le caractère d'une promesse synallagmatique, les dispositions de l'article 1589-2 du code civil invoqué ne trouvant donc pas à s'appliquer. Aussi, c'est à tort que les appelants réclament la nullité des promesses de vente signées le 19 février 1999 et le 8 mai 2003.
Il convient de souligner que dans ces actes, les parties ont convenu que la "vente aura lieu quand les vendeurs obtiendront confirmation par les tribunaux de leur titre de propriété sur la parcelle [...] " et si un terme avait été prévu dans la promesse en date du 19 février 1999 (soit expressément le 31 décembre 2000), il apparaît clairement de l'acte du 8 mai 2003 que les parties n'ont pas entendu mettre une date ou un terme fixe à la réalisation de leur contrat.
Or, contrairement à ce que soutiennent les Consorts X..., en dépit de l'absence de clause d'indexation du prix, la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne confère pas à l'obligation un caractère perpétuel prohibé, quoique le contrat subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie.
En l'espèce, il est constant que cette condition suspensive, reprise dans tous les actes signés par les Consorts X... et Mme C... F..., démontre leur commune intention de réaliser cette vente à l'issue de la procédure judiciaire en cours concernant le titre de propriété des vendeurs. Pour autant, aucune information n'a été communiquée sur cette procédure de sorte qu'il y a lieu de considérer que la condition à venir, ne s'est pas encore réalisée et qu'en conséquence, la promesse de vente du 8 mai 2003 n'est pas caduque.
De ce fait, vu le raisonnement exposé, les demandes tendant au paiement d'une indemnité d'occupation seront également rejetées. Dès lors, il y a lieu de considérer que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et que le jugement entrepris doit être confirmé de ces chefs.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande de faire droit à la demande présentée par Mme C... F... au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de la somme totale de 3 000 euros.
Les Consorts X..., succombant, ils conserveront les dépens de l'instance à leur charge.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement déféré rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre le 01 février 2018 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne in solidum MM. et Mmes N..., J..., I..., G..., M... X... et Mme T... Y... (les Consorts X...) à verser à Mme C... F... la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum MM. et Mmes N..., J..., I..., G..., M... X... et Mme T... Y... (les Consorts X...), aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de maître Sabrina Malaval, avocat au barreau de la Guadeloupe;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière La présidente
