2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 835 DU 27 OCTOBRE 2008
R. G : 07 / 00199
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de BASSE TERRE en date du 1er février 2007, enregistré sous le no 03 / 00118
APPELANTS :
Mme Marie Josèphe Y... épouse Z...
agissant en qualité de mandataire de la succession de M. Y... Valentin
...
...
Mme Louise Mary Nathalie D... veuve Y...
...
...
M. Valentino Charles Y...
...
...
M. Daniel Escotan Y...
...
...
Mme Gladys Emma Y... épouse F...
...
...)
Mme Juanita Valentine Y... épouse G...
...
...
Mme Magella Marie Alberte Y...
...
....
Mme Rosita Anne Y...
...
...
...
Mme Armelle Marie Gérarde Y... épouse X...
...
...
Mme Marie Josèphe Louise Y... épouse Z...
...
...
et
Mme Aurore Marie Louise Y...
...
...
Tous représentés par la SCP WINTER-DURENNEL ET PREVOT, (TOQUE 83) avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIME :
M. Frédéric René M...
...
...
...
Représenté par la SELARL GKG (TOQUE 22), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 septembre 2008, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Dominique FRANCKE, président de chambre, président,
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, conseillère, rapporteure,
Mme Claire PRIGENT, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 27 OCTOBRE 2008
GREFFIER,
Mme Nita CEROL, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Dominique FRANCKE président et par Mme Nita CEROL, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 1er février 2007 le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- dit que le bail conclu entre les parties le 11 mars 1995 avec effet au 28 mars 1995 est soumis au statut des baux commerciaux ;
- dit nul et de nul effet le congé donné le 15 mai 2004 par les consorts Y... à M. M..., locataire, par acte du 15 mai 2004 concernant le local commercial sis lieudit Sans Pareil... à Saint-Barthélémy ;
- rejeté les autres demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- et condamné les consorts Y...- D... au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du NCPC.
Par déclaration remise et enregistrée le 12 février 2007 Mme Marie Josèphe Y... épouse Z... agissant en qualité de mandataire de la succession de M. Y... Valentin, Mme Louise Mary Nathalie D... veuve Y..., M. Valentino Charles Y..., M. Daniel Escotan Y..., Mme Gladys Emma Y... épouse F..., Mme Juanita Valentine Y... épouse G..., Mme Magella Marie Alberte Y..., Mme Rosita Anne Y..., Mme Armelle Marie Gérarde Y... épouse X..., Mme Marie Josèphe Louise Y... épouse Z..., et Mme Aurore Marie Louise Y...,
les onze consorts Y..., ont interjeté appel de cette décision.
M. M... Frédéric intimé a constitué avocat et a conclu.
L'ordonnance de clôture est datée du 15 septembre 2008.
* * *
Par conclusions déposées le 2 juin 2008 les consorts Y... appelants demandent à la cour de céans :
- d'infirmer le jugement entrepris ;
- d'ordonner l'expulsion de corps et de biens de M. M..., ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 1 000 € par jour et au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- de le débouter de ses demandes ;
- de condamner M. M... à payer, en deniers ou quittance, une somme mensuelle de 1 307, 69 € à compter du 1er décembre 2004 à titre d'indemnité d'occupation ;
- de condamner M. M... aux entiers dépens de l'instance, comprenant le congé du 15 mai 2004, avec distraction au profit de Me WINTER-DURENNEL ;
- et de condamner M. M... au paiement de la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du NCPC.
* * *
Dans ses écritures remises le 20 février 2008 M. M... Frédéric intimé prie la cour de ce siège :
Vu les dispositions de l'article L. 145 du code de commerce, des articles 648, 654 et suivants et 784 du nouveau code de procédure civile, et des articles 1719 et 1727 du code civil,
- de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
* déclaré M. M... titulaire d'un bail commercial d'une durée de 9 années portant sur un local commercial composé de deux pièces sis Immeuble " Le Sans Pareil ",...-... à compter du 28 mars 1995, lendemain de la date d'expiration du premier bail ;
* et dit nul et de nul effet le congé donné au locataire par acte du 15 mai 2004 ;
* A titre subsidiaire
-de dire et juger que la date de commencement dudit bail commercial doit être arrêtée au 28 décembre 2001, lendemain de la date d'expiration du bail frauduleux du 28 janvier 1999 signé tant par M. Daniel Y... et par Mme Rosita Y... que par Mme Marie-Josèphe Y...- Z... ;
- de dire et juger nulle et de nul effet la sommation de déguerpir délivrée le 9 décembre 2002 par la SCP EVICA-GOURY-LAFFONT-CAUCHEFER, Huissiers de justice ;
- de recevoir l'appel incident de M. M... ;
- de condamner in solidum M. Y... Valentino, Mme D... Louise, Mme Y... Gladys, Mme Y... Juanita, Mme Y... Magella, Mme Y... Rosita, Mme Y... Armelle, Mme Y... Marie-Josèphe, Mme Y... Aurore et M. Y... Daniel à réaliser pour l'exercice du commerce de M. M... un local-poubelle conforme à la législation en vigueur ;
En tant que de besoin
-de dire et juger que M. M... pourra faire réaliser aux frais de consorts Y... lesdits travaux pour le cas où ces derniers n'y satisferaient pas dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir ;
- de débouter les consorts Y... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
* A titre infiniment subsidiaire
-de recevoir l'appel en garantie exercée par M. M... à l'encontre de M. Daniel Y..., Mme Rosita Y... et Mme Marie-Josèphe Y...- Z..., signataires de l'ensemble des " conventions d'occupation précaire " ;
- de condamner in solidum M. Daniel Y..., Mme Rosita Y... et Mme Marie-Josèphe Y...- Z... à lui payer une somme de 300 000 € à titre de provision à valoir sur son entier préjudice fixé à dire d'expert ;
- de désigner un expert judiciaire avec mission d'évaluer l'entier préjudice de M. M..., notamment la valeur de son fonds de commerce, la perte de revenus due aux opérations de réinstallation et les frais de déménagement ;
* En tout état de cause
-de condamner in solidum M. Y... Valentino, Mme D... Louise, Mme Y... Gladys, Mme Y... Juanita, Mme Y... Magella, Mme Y... Rosita, Mme Y... Armelle, Mme Y... Marie-Josèphe, Mme Y... Aurore à payer à M. M... une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du NCPC, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SELARL GKG.
MOTIFS DE L'ARRET
Attendu que les consorts Y... font valoir au soutien de leur appel :
- qu'après analyse de la situation résultant du bail du 28 mars 1995 M. M... n'a aucun droit au maintien dans les lieux ;
- que les parties peuvent choisir d'évincer le statut protecteur des baux commerciaux par la renonciation expresse et non équivoque du preneur à son droit au renouvellement qui ne peut survenir que postérieurement à l'acquisition dudit droit ;
- que le premier bail dérogatoire étant venu à échéance le 27 mars 1995 (cf. " convention d'occupation précaire " Y... / M... du 27 avril 1993- pour un loyer mensuel de 8 500F-) ;
- que le deuxième " bail précaire " a été enregistré le 28 mars 1995, soit le lendemain, de sorte qu'il est bien postérieur au premier bail ;
- que les baux signés le 28 février 1997 avec Mme YY... et le 28 janvier 1999 avec Mme ZZ... sont des " conventions d'occupation précaire " qui témoignent encore de la commune et persistance volonté des locataire et bailleurs d'écarter le statut des baux commerciaux en n'accordant pas un droit au renouvellement à M. M... ;
- que ce dernier, à une date où il était déjà titulaire du droit au renouvellement du bail-en tout cas en ce qui concerne le deuxième bail du 28 janvier 1999- a librement participé au dispositif destiné à renoncer à son droit au renouvellement du bail ;
- que le 27 décembre 2000 un nouveau bail précaire a été signé jusqu'au 27 novembre 2002 ;
- qu'à titre subsidiaire, s'il n'était pas jugé que M. M... n'a pas évincé le statut des baux commerciaux, son action se heurterait en tout état de cause à la prescription ;
- que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent en effet par deux années ;
- que le bail dont se prévaut M. M... ayant été enregistré le 28 mars 1995, son assignation ayant délivrée le 13 décembre 2002 l'action est prescrite ;
- que très subsidiairement l'acte de mise en demeure suivie d'un congé pour motif grave et légitime du 15 mai 2004 permet aux consorts Y... d'opposer utilement au preneur son défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
- qu'un mois après la mise en demeure M. M... est demeuré immatriculé dans un établissement unique qui n'est pas celui appartenant aux consorts Y... ;
- et que le congé a donc été valablement donné pour le 1er décembre 2004, date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre ;
*
Attendu que M. M... a assigné ses bailleurs, les consorts Y..., le 13 décembre 2002 pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux ;
Attendu que les consorts Y... pour leur part ont engagé le 24 avril 2003 une procédure de référé pour obtenir la résiliation du contrat de bail et l'expulsion de M. M... ;
Que ces deux procédures ont été jointes ;
*
Attendu qu'il est constant que M. M... est en possession des lieux loués par les consorts Y... sans discontinuer depuis le 28 avril 1993, les parties ayant conclu une succession de baux précaires pour le local commercial en cause ;
Attendu en premier lieu, en ce qui concerne la prescription biennale de l'action édictée par l'article L145-60 du code de commerce, que l'assignation de M. M... a été délivrée le 13 décembre 2002 ;
Que le dernier contrat précaire $gt; $gt; a été signé par les parties le 27 décembre 2000 pour une durée de 23 mois à compter du 28 décembre 2000 pour s'achever le 27 novembre 2002 ;
Que ce contrat est visé dans une " sommation de déguerpir " qui a été délivrée à M. M... à la requête des consorts Y...
le 9 décembre 2002 ;
Attendu qu'il s'ensuit la recevabilité de l'action introduite par M. M... le 13 décembre suivant ;
Attendu qu'il est à relever de surcroît que M. M... demeure recevable à revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux par voie d'exception, en défense à l'action en expulsion formée par les consorts Y... ;
*
Attendu ensuite que le tout premier bail précaire a été signé le 27 avril 1993 " pour 23 mois à compter du 28 avril 1993 pour finir le 27 mars 1995 " ;
Que le deuxième contrat de bail précaire a été signé le 11 mars 1995, soit avant l'expiration du précédent contrat ;
Que ses droits n'étant alors pas encore nés, M. M..., encore exposé à pressions, n'a pas pu valablement renoncer aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux ;
Attendu qu'il est allé encore de même pour le dernier contrat de " bail de courte durée " signé le 27 décembre 2000 " pour 23 mois à compter du 28 décembre 2000 pour finir le 27 novembre 2002 " ; alors que le précédent contrat de bail précaire signé le 28 janvier 1999 n'expirait que le 27 décembre 2001 (bail ZZ... / M...) ;
Que ses droits n'étant là encore pas nés lors de la signature du contrat le 27 décembre 2000, M. M... n'a pas plus pu régulièrement renoncer au bénéfice des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux ;
Attendu en définitive que le jugement qui a fait droit aux demandes formées à titre principal par le preneur (confer page 7 de ses écritures en cause d'appel) en lui octroyant le bénéfice du statut et du régime général des baux commerciaux à compter du 28 mars 1995, le lendemain de la date d'expiration du premier de courte durée, doit être confirmé sur ce point ;
*
Attendu enfin en ce qui concerne le congé donné par Mme Y... en qualité de mandataire de la succession de M. Y... Valentin que la mise en demeure a été effectuée par huissier le 15 mai 2004, selon les mentions de l'acte dactylographié, comme suit :
à M. Frédéric M... immeuble le Sans Pareil... SAINT-BARTHELEMY, où étant et parlant à : remis en mairie de Saint-Barthélémy seule mention manuscrite.
(...) et à même requête demeure et domicile ou étant et parlant comme ci-dessus j'ai dit ? sic à M. M... que ma requérante entend mettre fin audit bail. $gt; $gt; ;
Attendu qu'il n'est fait mention par l'huissier instrumentant pour les consorts bailleurs d'aucune autre diligence sur place, notamment de quelque avis de passage laissé, afin de tenter de délivrer la mise en demeure à son destinataire ou seulement de l'en informer ;
Attendu que le délai de mise en conformité n'a pas couru contre le preneur, et que le congé du 15 mai 2004 est nul et de nul effet ;
Attendu en définitive que le jugement déféré doit être entièrement approuvé ;
Qu'il n'y a pas lieu dès lors de statuer sur les autres demandes présentées à titre subsidiaire par l'intimé ;
Attendu que les appelants succombant devront supporter la charge des dépens et verser en équité la somme de 2 000 € à l'intimé au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de texte ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
CONDAMNE in solidum M. Y... Valentino, Mme D... Louise, Mme Y... Gladys, Mme Y... Juanita, Mme Y... Magella, Mme Y... Rosita, Mme Y... Armelle, Mme Y... Marie-Josèphe, Mme Y... Aurore à payer à M. M... Frédéric la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Les CONDAMNE in solidum aux dépens.
Et ont signé le présent arrêt,
la greffière, le président,
