COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 767 DU 13 OCTOBRE 2008
R.G : 06/00833
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de BASSE-TERRE en date du 19 janvier 2006, enregistré sous le no 02/727
APPELANTE :
La S.A.R.L. ROLL'S ALU
dont le siège social est
Zone Artisnale - Immeuble Maureaux
97123 BAILLIF
Représentée par Me Pierre KOULATOLOUM (TOQUE 60), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMEE :
La S.A. ETABLISSEMENTS EMMANUEL MAUREAUX
dont le siège social Zone Artisanale
97123 BAILLIF
Représentée par Me Charles J. NICOLAS (TOQUE 69), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 septembre 2008, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Dominique FRANCKE, président de chambre, président,
Mme Danielle DEMONT- PIEROT, conseillère, rapporteure
Mme Claire PRIGENT, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 13 OCTOBRE 2008
GREFFIER,
Lors des débats : Mme Nita CEROL, adjointe administrative, faisant fonction de greffière.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Dominique FRANCKE président et par Mme Nita CEROL, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 19 janvier 2006, rendu sur l'assignation des Etablissements MAUREAUX délivrée le 1er décembre 2003, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- constaté la résolution du bail commercial en date du 30 octobre 1998, liant la société ROLL'S ALU et la société Ets MAUREAUX par le jeu de la clause résolutoire ;
- dit que la société ROLL'S ALU ainsi que tout occupant de son chef devra libérer le local loué ZA de Baillif à BAILLIF, après remise des clés et établissement d'un état des lieux de sortie, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et ce, sous peine passé ce délai d'une astreinte de 76,22€ par jour de retard ;
- dit qu'à défaut de libération des lieux dans le délai imparti la société Ets MAUREAUX pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamné la société ROLL'S ALU à payer à la société Ets MAUREAUX la somme de 2 744,08€ par mois, avec indexation, à titre d'indemnité d'occupation du 22 décembre 2001 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;
- débouté pour le surplus ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- condamné la société ROLL'S ALU à payer à la société Ets MAUREAUX la somme de 1 000€ au titre l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- condamné la même aux entiers dépens comprenant les coûts des commandement et sommation de payer en date des 30 janvier et 21 novembre 2001.
Par déclaration remise et enregistrée le 7 mars 2006 la SARL ROLL'S ALU a interjeté appel de cette décision.
La SARL Etablissement Emmanuel MAUREAUX intimée a constitué avocat et a conclu.
L'ordonnance de clôture est datée du 15 mai 2008.
* * *
Par conclusions déposées le 17 mars 2008 la SARL ROLL'S ALU appelante demande à la cour de ce siège :
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
En conséquence,
- de débouter la société Ets MAUREAUX bailleresse de l'ensemble de ses demandes ;
- et de la condamner à lui payer la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
* * *
Dans ses écritures déposées le 26 février 2008 la SARL Ets MAUREAUX intimée prie la cour de ce siège de confirmer le jugement critiqué et de condamner l'appelante à lui verser la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRET
Attendu que la SARL ROLL'S ALU fait valoir au soutien de son appel :
Sur les clauses résolutoires
- que le tribunal a prononcé la résiliation du bail commercial la liant depuis le 30 octobre 1998 à la SARL bailleresse Ets MAUREAUX aux torts de la SARL ROLL'S ALU, au motif que la preneuse ne démontrait pas avoir réglé régulièrement l'intégralité de ses loyers ; qu'elle est toujours redevable des sommes dues au titre de l'indexation des loyers (15 000F par mois en 98) et d'une partie des sommes réclamées au titre des impôts fonciers ;
- alors que la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 30 octobre 1998 ne concerne pas la taxe foncière ;
- que la quote-part de ROLL'S ALU sur la taxe foncière selon les termes du bail est une participation en fonction de la surface occupée ;
- que les Ets MAUREAUX déterminent celle-ci :
* en additionnant le local de dépôt (317,58 m² aux 465,83 m² de parking = 783,41 m² ) sur une parcelle de terrain de 8200 m²
* et en appliquant la TVA à un remboursement de charges telle que la participation à la taxe foncière ;
- que le commandement délivré le 30 janvier 2001 sur de telles bases erronées n'est pas valable ;
- que le second commandement du 21 novembre 2001 visant la somme de 9 647,82 F au titre de l'indexation des loyers (confer contrat de bail page 3) lui ayant été délivré, la société ROLL'S ALU a vérifié les demandes formées par la bailleresse et s'est rapprochée de l'INSEE afin d'en vérifier la véracité ;
- que le tribunal n'a pas retenu la mauvaise foi de la bailleresse qui a adressé commandement à ROLL'S ALU le 30 janvier 2001, alors que c'est ROLL'ALU qui venait d'être contrainte de saisir en premier lieu le juge des référés pour obtenir des Ets MAUREAUX bailleurs qu'ils lui laissent un accès libre à son local par une assignation en référé du 17 août 2000 ;
- que les Ets MAUREAUX y ont été condamnés par ordonnance de référé du 15 octobre 2002 confirmée en appel le 3 mai 2004 sous peine d' astreinte ;
- que les commandements délivrés ne sont ainsi qu'une riposte ;
- qu'une clause résolutoire n'est pas acquise lorsqu'elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier (Cass. civ. 1ère 31 janvier 95) ;
- que l'astreinte prononcée au bénéfice de ROLL'S ALU s'élève au total à 1993 jours (jusqu'en mars 2008) x 300€ = 597 900€ ;
- que la somme à liquider en faveur de ROLL'S ALU se compense donc largement avec l'astreinte de 76,22€ par jour de retard prononcée contre ROLL'S ALU par le jugement déféré ;
Sur la résiliation judiciaire du bail
- que l'appentis que la locataire a édifié ne gène pas la circulation, n'est pas soumis à permis de construire et que ROLL'S ALU si nécessaire le démontera ;
- que les factures d'eau ont été acquittées directement par ROLL'S ALU entre les mains de la Régie des Eaux ;
- et que les sommes réclamées par la bailleresse au titre de la consommation d'électricité sont fantaisistes, les factures d'EDF ne correspondant pas aux réclamations ;
Attendu que la SA Ets MAUREAUXa répondu :
- que la clause résolutoire est acquise au bailleur dès lors que "l'une ou l'autre des conditions du bail" est inexécutée ;
- que la société ROLL'S ALU prétend avoir réglé l'intégralité des sommes dues (quote-part 1999 à 2000) alors qu'elle n'a payé qu'une partie des sommes réclamées et ne produit aucun élément de nature à établir qu'elle s'est valablement libérée de son obligation ;
- que l'obstruction au passage par la bailleresse que par ailleurs la cour a qualifiée de toute "occasionnelle" et qui a donné lieu à l'astreinte prononcée au bénéfice de ROLL'S ALU la locataire ne saurait constituer une mauvaise foi de la part des Ets MAUREAUX dans la délivrance d'un commandement pour des "motifs étrangers" et exonérer ainsi la locataire ;
- que la somme de 1 470,80€ est toujours due au titre de l'indexation des loyers impayés ;
-que depuis le 3 mars 2001 ou le 22 décembre 2001 la SARL ROLL'S ALU est occupante sans droit ni titre en vertu de l'un ou l'autre des commandements visant les clauses résolutoires ;
- que la bailleresse est fondée depuis à demander une indemnité d'occupation de 5 488,16€/mois ;
- que ROLL'S ALU conteste la facture d'électricité dont elle n'avait jamais contesté le bien-fondé jusque là ;
- que ROLL'S ALU n'a pas acquitté la facture de consommation d'eau établie par le bailleur le 19 janvier 2001 pour un total de 670,48€ alors qu'elle n'a jamais fait installer de compteur divisionnaire ;
- et que le non-paiement d'accessoires du loyers justifie la résiliation du bail commercial.
Mais attendu que la cour observe en premier lieu que les commandements de payer visant les clauses résolutoires que la SARL Ets MAUREAUX a fait délivrer à sa locataire en janvier 2001 pour le paiement de sa quote-part de taxe foncière et le 21 novembre 2001 pour le versement du différentiel de montant des loyers après indexation - paiement exigé "sous 24 heures" (sic) - n'ont donné lieu que le 1er décembre 2003, soit plus de deux ans plus tard, à une assignation au fond par la bailleresse ;
Que ce long délai durant lequel la bailleresse a paru renoncer au bénéfice des clauses résolutoires n'est expliqué que par la locataire, laquelle l'impute à l'ordonnance de référé qu'elle-même a obtenu en 2002 contre la bailleresse ;
Attendu ensuite que l'erreur de calcul dans l'assiette de la part de taxe foncière à sa charge invoquée par la locataire n'est pas discutée par la bailleresse ;
Attendu qu'en ce qui concerne l'arriéré d'indexation s'élevant à 1 470,80€ au total, sur plusieurs années, celui-ci est d'une part modeste au regard du montant de chaque loyer mensuel dont il n'est pas contesté qu'il est régulièrement versé depuis 1998 (18 000F HT, soit 2 744€ par mois) ;
Que d'autre part et surtout, le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de son obligation ne pouvait pas être inférieur à un mois ;
Attendu que l'application des clauses résolutoires figurant au contrat de bail doit en conséquence être écartée ;
Attendu, en ce qui concerne la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, que tout d'abord les retards d'indexation du montant des loyers ont été évoqués supra pour souligner leur modicité ;
Attendu qu'ensuite la construction sans permis déplorée par le bailleur n'est qu'une sorte d'appentis que la locataire s'engage à démonter ;
Que le non-paiement des consommations d'eau et d'électricité selon des factures anciennes qui datent du 4 mai 2000 (pour
1 806,01€) et du 19 septembre 2001 (pour 670,48€) n'ont, pas plus que la construction litigieuse, donné lieu à aucune mise en demeure ou sommation délivrée à la locataire de régularisation ou de remise en conformité ;
Attendu en définitive que les manquements de la locataire invoqués, même cumulés, ne sont pas d'une gravité suffisante pour justifier la rupture du lien contractuel ;
Qu'ils semblent relever de l'esprit de chicane animant les cocontractants ;
Attendu que la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial qui lie les parties depuis le 30 octobre 1998 sera donc également rejetée ;
Attendu qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré ;
Attendu que la société bailleresse succombant en ses prétentions devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, et verser en équité la somme de 2 000€ à l'appelante au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ne pouvant elle-même prétendre au bénéfice de ce texte ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant
DEBOUTE la société Ets MAUREAUX de toutes ses demandes ;
CONDAMNE la société Ets MAUREAUX à payer à la SARL ROLL'S ALU la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers dépens.
Et ont signé le présent arrêt
la greffière, le président,
