1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 550 DU 09 JUIN 2008
R. G : 06 / 00812
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 16 décembre 2005, enregistrée sous le no 05 / 000277
APPELANT :
Monsieur Chrisner X...
...
97180 SAINTE-ANNE
Représenté par Me Daniel B... (TOQUE 46), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMES :
Madame Rachelle Jeanne Y...
...
97139 LES ABYMES
Madame Marcelle Y... épouse Z...
...
97139 LES ABYMES
Monsieur René Charles Y...
...
97180 SAINTE-ANNE
Monsieur Serge Henri Victorin Y...
...
91300 MASSY
Monsieur Albert Alexandre Y...
...
91540 MENNECY
Monsieur Maurice Lucien Y...
...
...
97139 LES ABYMES
Représentés par Me Charles J. NICOLAS (TOQUE 69), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Avril 2008, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Robert PARNEIX, président de chambre, président,
Mme Isabelle ORVAIN, conseillère,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère, rapporteure.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 2 juin 2008 puis le délibéré a été prorogé au 9 juin 2008.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, président de chambre, président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
Monsieur Raoul Alexandre Y... et Madame Rose Aimée Y... ont acquis les 19 et 21 juin 1968 un terrain situé... d'une contenance de 10 320 m2 cadastrée.... Au décès de Madame Rose Aimée Y..., le 17 février 1995, cette parcelle faisant partie de la communauté, est devenue la propriété indivise de l'époux et des enfants Rachelle, Marcelle, René, Serge, Albert et Maurice.
Le 12 août 1998 Monsieur Raoul Alexandre Y... a consenti un bail verbal à Monsieur Chrisner X..., moyennant un loyer annuel de 2000 francs (304, 89 €), puis a rédigé le 2 novembre 1998 une promesse d'une possibilité de vente d'une portion de terre de 15 mètres sur 15 mètres. Monsieur Raoul Alexandre Y... est décédé le 09 octobre 2000 et par deux courriers en date du 9 novembre 2000, les ayants droit du défunt notifiaient à Monsieur Chrisner X..., d'une part la résiliation du bail avec effet au 28 février 2001 et d'autre part, l'interdiction de continuer la construction édifiée par l'occupant de la parcelle.
Monsieur X... s'étant maintenu dans les lieux et ayant continué à construire une maison d'habitation, les consorts Y... l'assignaient devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre qui renvoyait les demandeurs à se pourvoir devant le juge d'instance de Pointe à Pitre, ce qu'ils faisaient, faisant délivrer assignation à Monsieur Chrisner X... par acte d'huissier en date du 21 janvier 2005.
Par jugement en date du 16 décembre 2005, le tribunal d'instance de Pointe à pitre a :
- déclaré nulle et de nul effet la promesse de vente signée par Monsieur Raoul Y... et Monsieur Chrisner X... le 02 novembre 1998,
- déclaré nulle et de nul effet l'autorisation de construire accordée par Monsieur Raoul Y... à Monsieur Chrisner X... le 12 août 1998,
- dit que la mauvaise foi de Chrisner X... est manifeste,
- dit que Monsieur Chrisner X... occupe depuis le 28 février 2001 la parcelle de terre sise lieudit "... " à Saint-Anne sans droit ni titre,
- mis à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle de 100 € à compter du 28 février 2001,
- ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision,
- condamné Monsieur Chrisner X... au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné Monsieur Chrisner X... aux dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel le 25 avril 2006, Monsieur Chrisner X... a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions remises au greffe le 25 août 2006, l'appelant demande à la cour :
- d'infirmer intégralement notamment pour dénaturation des faits et violation de la loi et des règles en matière de preuve, le jugement frappé d'appel,
- de constater que M. Chrisner X... a édifié en toute bonne foi, avec l'accord du propriétaire et avant le 6 décembre 2000, une maison sur la parcelle cadastrée... d'une superficie de 10 360 m ² et située... la commune de Saint-Anne, et en tirer toutes les conséquences,
- de constater que le bail ayant eu pour objet une portion de la parcelle... a été résilié à effet du 28 février 2001 à minuit à l'initiative des héritiers Y..., et en tirer encore toutes les conséquences,
A titre principal,
- de dire et juger que M. Chrisner X... est bénéficiaire d'un droit perpétuel de superficie ayant pour assiette un périmètre de 225 m ² situé sur la parcelle... d'une contenance de 10 360 m ² et pour consistance des plantations et une maison à usage d'habitation,
- de désigner en conséquence tel géomètre expert qui plaira pour localiser, délimiter et référencer précisément l'assiette de ce droit de superficie s'exerçant sur une surface de 225 m ²,
- de dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de la cession du dit droit réel et perpétuel de superficie, à publier selon les précisions apportées par le géomètre expert,
- de dire et juger que M. Chrisner X... bénéficie, en cas de vente par les héritiers Y... et au moins jusqu'au 2 novembre 2013 inclus, d'un droit d'acquisition prioritaire de la portion de fonds de 225 m ² supportant et entourant ses superficies dont une maison à usage d'habitation,
- de condamner solidairement les consorts Y... à rembourser à M. Chrisner X... selon les éléments à communiquer, avec intérêts de droit puis capitalisés à compter de la notification des présentes écritures, soit la valeur ajoutée au fond résiduel de 1219 m2 leur revenant, par les plantations réalisées par l'ex-preneur, soit le coût des semences, plants, terres d'apport et main-d'oeuvre utilisés pour obtenir lesdites plantations,
- de dire et juger que M. Chrisner X..., en sa qualité de bénéficiaire d'un droit de rétention de fonds précédemment loué pour pouvoir faire valoir ses droits, ne peut être redevable de la moindre indemnité d'occupation à l'égard des héritiers Y...,
- de condamner en revanche solidairement les consorts Y... à rembourser à M. Chrisner X... la somme de 1016, 34 € à titre de loyers indus, pour la période du 1er mars 2001 au 31 juillet 2004, avec intérêts de droit puis capitalisés à compter de la notification des présentes conclusions,
- de condamner solidairement les consorts Y... à payer 15 000 € de dommages et intérêts à M. Chrisner X... pour procédures à fin d'expulsion pour le moins abusives,
A titre infiniment subsidiaire,
- de désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de procéder, s'agissant de la portion de terre individualisée plantée et bâtie de 225 m ², aux estimations prévues par le troisième et le quatrième alinéa de l'article 555 du Code civil, dans la perspective d'une juste indemnisation de M. Chrisner X...,
En tout état de cause,
- de condamner solidairement les consorts Y... à payer à M. Chrisner X... 1500 € et 4500 € d'indemnité de procédure respectivement au titre des précédente et présente instances,
- de condamner solidairement les consorts Y... à régler les entiers dépens tant de la présente que de la précédente procédure avec faculté de recouvrement direct, s'agissant de ceux d'appel, au bénéfice de Me Daniel B..., avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
A l'appui de ses prétentions, Monsieur X... fait valoir qu'il s'est installé avec sa famille sur la parcelle... avec l'accord de l'apparent propriétaire unique Raoul Y.... Ce dernier, dans un premier temps lui a consenti un bail verbal à effet du 1er août 1998, moyennant un loyer annuel de 2000 francs et portant sur une portion de terre, d'une superficie de 1444 m2, faisant partie de la parcelle d'une contenance de 10 320m2 située sur la commune de Sainte-Anne au .... Puis le propriétaire, le 12 août 1998 a autorisé l'appelant à construire sur ladite parcelle et lui a accordé un droit d'occupation du terrain pendant un temps " indéfini ". Enfin, le 2 novembre 1998, par acte authentifié, Monsieur Raoul Y... a accordé à son locataire une " promesse d'une possibilité de vente d'une portion de terre de 15 mètres sur 15 mètres pour la construction d'une maison en dur dans un avenir ne dépassant pas quinze ans ".
C'est ainsi que Monsieur X... Chrisner a pris possession des lieux dès juillet 1998 et a entamé l'édification de sa maison qui a été habitée dès la fin de l'année 1999.
L'appelant fait grief au jugement querellé d'avoir indiqué que la construction de la maison avait été entamée et poursuivie après la signification du 6 décembre 2000, alors que cette affirmation ne repose que sur les allégations des consorts Y... qui ne sont pas prouvées et qu'au contraire, la maison était implantée habitable et habitée lors de la première notification du 6 décembre 2000, Monsieur X... étant ainsi d'une parfaite bonne foi au regard de l'article 555 du Code Civil.
En outre, l'appelant fait valoir que les titres que lui a conférés Monsieur Raoul Y... dont il pouvait légitimement penser qu'il était l'unique propriétaire de la parcelle, lui confèrent des droits sur cette parcelle, tant en ce qui concerne le droit au bail qui n'est pas contesté par les héritiers, que l'autorisation de construire, le droit d'occupation indéfini et enfin la promesse d'une possibilité de vente pour la construction d'une maison en dur.
Selon Monsieur X..., l'ensemble de ces actes démontre qu'il a acquis un droit de superficie perpétuel pour une contenance de 225 m2 sur la parcelle reçue à bail, d'une superficie de 1444 m2 et que ce droit de superficie qui se définit comme le droit de jouir et de disposer des choses qui s'élèvent au-dessus de la surface du sol et détaché de la propriété du sol, est perpétuel par nature, sauf exception tenant au mode de constitution de ce droit, tel que bail ou concession temporaire.
En outre, l'appelant précise que Monsieur Raoul Y..., contrairement aux allégations de ses héritiers, était propriétaire de la moitié de la parcelle indivise et pouvait ainsi librement disposer seul de la moitié de ce bien et qu'en application des dispositions de l'article 1122 du Code Civil, les héritiers ayant accepté la succession de leur auteur sont tenus de respecter les engagements pris par Raoul Y... à titre personnel.
Or, Monsieur Raoul Y... aurait non seulement transmis un droit de superficie, mais également consenti une possibilité de promesse de vente pour construire une maison en dur, qui s'analyse en un pacte de préférence et non en une promesse unilatérale de vente, consentant ainsi à Monsieur X... Chrisner un droit d'acquisition prioritaire du sol correspondant aux 225 m2 de son droit de superficie dans l'hypothèse où les héritiers Y... mettraient en vente la portion de terre litigieuse avant le 3 novembre 2013.
De même l'appelant sollicite le remboursement du trop perçu par les héritiers au titre des loyers et fait valoir qu'il ne saurait être redevable d'une indemnité d'occupation étant légitimement fondé à exercer un droit de rétention sur l'intégralité du terrain en cause afin de pouvoir faire valoir ses droits d'occupant et d'accédant.
Monsieur X... Chrisner sollicite également qu'il soit fait application des dispositions de l'article 555 du Code Civil, en ce qui concerne les plantations qu'il a réalisées de bonne foi sur une superficie de 1219 m2 et qui ont apporté une valeur ajoutée à ce fonds résiduel, et à titre infiniment subsidiaire, qu'un expert soit désigné aux fins d'évaluer le coût de la construction construite de bonne foi.
Enfin, Monsieur X... Chrisner soutient que les demandes d'expulsion sont abusives et demande à la cour de condamner les intimés au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'il subi.
Par conclusions en date du 07 septembre 2007, les intimés demandent à la cour de confirmer en tous points le jugement frappé d'appel, de débouter Monsieur Chrisner X... de l'ensemble de ses demandes et de le condamner au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Charles NICOLAS.
Les consorts Y... exposent qu'ils démontrent leur droit de propriété sur la parcelle par des actes authentiques tandis que Monsieur X... Chrisner ne démontre aucunement un droit sur le terrain litigieux.
L'autorisation de construire sous seing privé ne serait pas écrite de la main de Monsieur Y... au demeurant atteint de la maladie de Parkinson et l'occupation serait prévue pour une durée indéterminée et non perpétuelle.
De même, l'acte du 02 novembre 1998 opérant " promesse d'une possibilité de vente..... ", ne serait pas précis et n'aurait pas été enregistré en violation des dispositions d'ordre public de l'article 1841 A du Code Général des Impôts et ne serait pas confirmé par un acte authentique.
En outre, les intimés font valoir que leur père ne pouvait disposer seul du bien litigieux qui était indivis et que Monsieur X... ne saurait se prévaloir d'un droit de superficie qui supposerait une renonciation à l'accession des consorts Y... qui n'ont eu de cesse de revendiquer leur bien, dés le décès de leur père.
Enfin, selon les consorts Y..., l'occupant ne saurait être de bonne foi, puisqu'il avait tout juste démarré les travaux à la mort de Monsieur Raoul Alexandre Y... et a continué à construire et à occuper illégalement la parcelle au mépris des mises en demeure qui lui ont été adressées et sans produire de permis de construire.
SUR CE
Attendu que s'il est vrai que les héritiers ayant accepté la succession de leur auteur sont tenus de respecter les engagements que ce dernier avait pris et sont tenus, comme le rappelle l'appelant, d'une obligation de garantie à l'égard des conventions passées par leur auteur, qui leurs sont opposables, il n'en demeure pas moins que l'existence et la validité de ces conventions doivent être démontrées par celui qui s'en prévaut ;
Attendu que le bail verbal qui aurait été consenti par Monsieur Raoul Alexandre Y... à Monsieur X..., à effet au 1er août 1998, n'est pas contesté par les ayants droit du de cujus qui manifestement pensaient que ce bail avait été régularisé par un écrit ;
Qu'il existe au demeurant des quittances de loyer qui démontrent que Monsieur X... a payé un loyer annuel de 2000 francs soit 304, 89 €, du 1er août 1998 au 1er août 1999 et du 1er août 1999 au 1er août 2000 ;
Attendu que lorsque la succession a été acceptée et liquidée, les enfants de Monsieur Raoul Y... n'ont pas méconnu ce droit au bail, puisqu'ils ont adressé à Monsieur X... Chrisner un préavis de fin de bail, manifestant leur désir de voir le bien leur appartenant, libre de toute occupation ;
Qu'ils ont en cela respecté tant l'existence d'une convention verbale passée par leur auteur, que la loi ;
Que le fait qu'ils aient commis une erreur quant à l'orthographe du nom du destinataire de la mise en demeure d'avoir à
quitter les lieux, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 novembre 2000, ne saurait remettre en cause cette mise en demeure, le facteur ayant manifestement identifié le destinataire du courrier qui n'a pas réclamé la missive ;
Qu'en outre la résiliation du bail a été signifiée par voie d'huissier le 6 décembre 2000 ;
Que le droit au bail a donc pris fin le 28 février 2000 ;
Attendu que s'agissant de l'autorisation de construire qui conférerait un droit de superficie perpétuel à l'occupant, le tribunal a rappelé à juste titre les dispositions de l'article 815-3 du Code Civil selon lesquelles les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ;
Qu'en l'espèce, si Monsieur Raoul Y... a pu se comporter en propriétaire apparent du bien, à l'égard de l'occupant, il n'en demeure pas moins que dès le décès du bailleur, les co-indivisaires se sont manifestés afin de faire connaître à l'occupant de la parcelle, qu'ils étaient propriétaires et qu'ils souhaitaient prendre possession de leur terre ;
Qu'ainsi cette autorisation de construire, accordée pour un temps indéfini et donc bien évidemment indéterminé et non perpétuel comme l'affirme l'appelant, ne saurait être opposable aux coïndivisaires, qui ont clairement revendiqué leur volonté d'occuper la parcelle en cause ;
Attendu qu'au demeurant, l'autorisation de construire sur le terrain d'autrui, dont se prévaut Monsieur X... n'indique pas que le bailleur avait renoncé à son droit d'accession ;
Attendu que de même, par le courrier du 2 novembre 1998 intitulé " promesse d'une possibilité de vente d'une portion de terre de 15 mètres sur 15 mètres pour la construction d'une maison en dur dans un avenir ne dépassant pas quinze ans ", Monsieur Raoul Y... et Monsieur Chrisner X... ont conclu un avant contrat qui peut s'analyser en un pacte de préférence par lequel le propriétaire s'engage envers le locataire qui l'accepte, à ne pas vendre la parcelle à un tiers avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions ;
Que cette convention, ne saurait confirmer une autorisation de construire avant, le cas échéant, l'achat de la parcelle ;
Qu'elle ne saurait être créatrice d'un des droits revendiqués par l'occupant (droit de superficie, droit à construire sur le terrain d'autrui) ;
Qu'elle ne confère en l'état aucun titre à Monsieur Chrisner X... ;
Attendu qu'ainsi, Monsieur Chrisner X... ne saurait se prévaloir des deux documents signés de la main de Monsieur Raoul Y... pour démontrer l'existence d'un droit perpétuel à occuper le terrain des consorts Y... ;
Que c'est à bon droit que le tribunal a déclaré qu'il était occupant sans droit ni titre et a prononcé son expulsion, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;
Attendu que reste à déterminer si Monsieur Chrisner X... peut se prévaloir des dispositions de l'article 555 du Code Civil tant en ce qui concerne la maison construite, qu'en ce qui concerne les plantations qu'il aurait réalisées sur le terrain d'une superficie de 1444 m2 qu'il louait ;
Attendu qu'il ressort des éléments du dossier, que les consorts Y..., dès le 6 décembre 2000, puis par courrier du 26 mars 2001, ont avisé Monsieur X... Chrisner de ce qu'ils s'étaient renseignés auprès du notaire de la succession qui les avaient informés que l'occupant ne bénéficiait ni d'une promesse de vente valable, ni d'un quelconque droit d'occupation ;
Qu'ils le mettaient ainsi en demeure d'avoir à arrêter la construction qu'il était en train de réaliser et de quitter les lieux ;
Attendu qu'ainsi, Monsieur X... a été avisé de ce que les titres dont il se prévalait étaient contestés, alors que la maison en dur qu'il occupe était en cours de construction ;
Qu'il a malgré tout continué les travaux entrepris ;
Que le tribunal a énoncé à juste titre que celui qui a reçu sommation d'interrompre les travaux entrepris sur le terrain d'autrui et qui est informé du caractère litigieux de son titre doit être déclaré de mauvaise foi ;
Qu'en l'espèce, l'appelant qui prétend qu'il a entrepris les travaux dés l'année 1998 et que seules les finitions ont été effectuées après le décès de Monsieur Raoul Y..., ne produit aucun élément probant à l'appui de cette affirmation ;
Attendu que l'appelant, en ce qui concerne les plantations alléguées, ne démontre pas avoir fait fructifier le terrain d'autrui ;
Que par contre les intimés produisent un constat d'huissier rédigé à leur demande le 24 octobre 2006 par Maître France A..., huissier de justice à Pointe à Pitre, aux termes duquel, sur la parcelle occupée de la propriété Y..., il y a quelques touffes de bananiers et quelques jeunes pousses, le sol à cet endroit n'est pas entretenu il est couvert de mauvaises plantes ;
Que l'huissier a également constaté que de nombreux immondices jonchent le terrain ;
Qu'aucune semence n'est faite, aucune parcelle de terre n'est labourée ;
Qu'ainsi la demande en remboursement des sommes engagées pour faire fructifier le terrain n'est pas fondée ;
Attendu que Monsieur Chrisner X..., occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2001, est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de cette date ;
Que compte tenu du loyer annuel dont il était redevable en 1998 et 1999, il sera mis à sa charge le versement d'une indemnité d'occupation de 40 € par mois, à compter du 1er mars 2001 ;
Attendu qu'il ne paraît pas équitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais irrépétibles engagés pour la présente instance et non compris dans les dépens ;
Que Monsieur Chrisner X... sera condamné au paiement d'une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable ;
Infirme le jugement frappé d'appel en ce qu'il a mis à la charge de Monsieur Chrisner X... une indemnité d'occupation mensuelle de 100 € à compter du 28 février 2001 ;
Statuant à nouveau sur ce point :
Met à la charge de Monsieur X... Chrisner une indemnité d'occupation mensuelle de 40 € à compter du 1er mars 2001 ;
Confirme la décision en toutes ses autres dispositions ;
Y rajoutant :
Condamne Monsieur Chrisner X... à payer à Rachelle Jeanne Y..., Marcelle Y... épouse Z..., René Charles Y..., Serge Henri Victorin Y..., Albert Alexandre Y... et Maurice Lucien Y... ensemble, une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne Monsieur Chrisner X... aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Charles NICOLAS avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Et le président a signé avec la greffière.
