COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 355 DU 14 AVRIL 2008
R. G : 05 / 01477
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 09 juin 2005, enregistrée sous le no 03 / 1169
APPELANTE :
S. A. LA COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER, venant aux droits du CREDIT FONCIER DE FRANCE.
dont le siège social est 19 rue des Capucines
75002 PARIS
Représentée par la SCP WINTER-DURENNEL ET PREVOT (TOQUE 83), avocat postulant au barreau de GUADELOUPE et plaidant par Me Aymar DE MAULEON DE BRUYERES, avocat à PARIS
INTIMES :
S. C. P. Marcel X... et Patrick Y...
dont le siège social est Immeuble Futura-VoieVerte-Z. I. de Jarry
97189 BAIE-MAHAULT
Représentée par Me Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE
Monsieur Patrick Y...
...
97122 BAIE MAHAULT
Représenté par Me Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPAGNIE LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD
dont le siège social est 10 Boulevard Alexandre OYO
72030 LE MANS
Représentée par Me Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 janvier 2008, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Robert PARNEIX, président de chambre, président,
M. Marc SALVATICO, conseiller,
Mme Claudine PAGE, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère, rapporteure,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 31 mars 2008 puis le délibéré a été prorogé au 14 avril 2008.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, président de chambre, président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE :
Dans le cadre d'un programme portant sur le financement de la réalisation de 138 logements sociaux, La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER venant aux droits du CREDIT FONCIER DE FRANCE, suivant trois actes établis par Maître Patrick Y... notaire, a consenti à la SARL ALIZES PROMOTION un certain nombre de prêts dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement garantis par des hypothèques conventionnelles de premier rang.
Par jugement du 15 novembre 1991, le tribunal mixte de commerce de Pointe à Pitre a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL ALIZES PROMOTION convertie le 13 octobre 1993 en liquidation judiciaire.
La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER a mis en cause la responsabilité civile délictuelle du notaire Maître Patrick Y... par assignation des 26 et 28 mai 2003 et 24 novembre 2003 ainsi que la SCP CAMENEN X... Y... à laquelle il appartient et son assureur LES MUTUELLES DU MANS, pour avoir passé la vente de 7 lots et versé les fonds correspondants à la SARL ALIZES PROMOTION en dépit de l'hypothèque de premier rang qu'elle détenait sur chacun des lots.
Par jugement rendu le 9 JUIN 2005, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a écarté le moyen fondé sur la prescription de l'action, a débouté le CREDIT FONCIER DE FRANCE de toutes ses demandes et rejeté toutes les autres prétentions et l'a condamné à payer à Maître Patrick Y... 1800 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec distraction au profit de Maître Joachim par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Par acte remis au greffe de la cour d'appel de Basse Terre le 11 août 2005, enrôlé le même jour, La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER a fait appel de cette décision.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par conclusions déposées au greffe le 13 octobre 2005, la COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il déclare l'action non prescrite et de l'infirmer pour le surplus, de condamner solidairement Maître Patrick Y... la SCP CAMENEN X... Y... et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS au paiement de la somme de 628 243, 21 € de condamner les mêmes solidairement à payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Winter Durennel par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Elle fait valoir que postérieurement à la mise en liquidation judiciaire de la SARL ALIZES PROMOTION, elle a appris que 6 lots avaient été vendus à Sainte Rose et un lot à Capesterre Belle Eau par Maître Patrick Y... qui ne l'avait pas tenue informée des ventes et qu'elle n'avait jamais reçu les sommes qui devaient lui revenir sur ces ventes en sa qualité de créancier hypothécaire de premier rang.
*****
Par conclusions déposées au greffe le 5 octobre 2006, Maître Patrick Y..., la SCP CAMENEN X... Y... et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action non prescrite et de confirmer le jugement pour le surplus et de condamner la COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER à payer la somme de 8000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Joachim par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Subsidiairement, si la cour devait faire droit à la demande, dire que La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER ne peut réclamer plus que ce qui a été déclaré et admis par le juge commissaire.
Maître Patrick Y... fait valoir qu'il n'appartenait pas au notaire d'informer le prêteur, que ce rôle incombait à la SARL ALIZES PROMOTION, qu'aucune clause d'exigibilité n'est mentionnée au contrat en cas de non substitution de l'acquéreur au vendeur dans les prêts consentis par La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER, qui, en toute hypothèse, ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice dans la mesure où l'état des créances de la SARL ALIZES PROMOTION n'est pas déposé et que l'on ignore quel sera l'actif disponible après la vente des lots restants sur lesquels elle possède une hypothèque de premier rang.
La cour se réfère expressément aux conclusions visées plus haut pour l'exposé des moyens de fait et de droit.
MOTIFS DE LA DECISION : Sur la prescription,
L'article 2270 du code civil prend expressément en matière de responsabilité délictuelle pour point de départ du délai décennal, le jour de la manifestation du dommage ou son aggravation ou la date à laquelle il a été révélé à la victime.
C'est à bon droit que le premier juge a écarté l'application de l'article L110-4 du code de commerce aux termes duquel le point de départ de la prescription est fixé au jour où l'obligation du débiteur principal a été mise à exécution, ici le jour de la déclaration des créances intervenue en février et juin 1992 pour retenir que la responsabilité du notaire à raison de son caractère délictuel ne constituait pas un accessoire de l'obligation principale et que le délai de prescription ne pouvait courir comme en matière purement extra-contractuelle que du jour de la découverte du dommage en l'espèce lorsque le notaire a informé La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER le 29 septembre 1995 de la vente des lots.
L'action engagée par acte du 24 novembre 2003 n'est donc pas prescrite et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité délictuelle du notaire,
Par acte notarié du 21 octobre 1988 de Maître Patrick Y..., notaire associé de la SCP CAMENEN X... Y..., le CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à la SARL ALIZES PROMOTION 14 prêts d'un montant de 315 000 francs chacun et 15 prêts d'un montant de 391 500 francs en vue de la construction d'un lotissement sur la commune de Sainte Rose lieu dit l'Espérance.
Par acte notarié reçu le 27 février 1989 par le même notaire, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à la SARL ALIZES PROMOTION 24 prêts d'un montant de 391 500 francs chacun, en vue de la construction d'un lotissement sur la commune de Sainte Rose.
Par acte notarié reçu le 31 mai 1989 par le même notaire, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à la SARL ALIZES PROMOTION 15 prêts d'un montant de 316 800 francs chacun et 15 prêts d'un montant de 412 000 francs chacun, en vue de la construction d'un lotissement sur la commune de Capesterre Belle Eau lieu dit Sainte Marie.
L'ensemble de ces prêts ont été conclus aux mêmes conditions. Il s'agit de prêts accordés dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement pour lesquels les fonds seront débloqués au fur et à mesure de l'avancement des travaux, remboursables en 20 ans avec une première période de trois ans de différé d'amortissement pendant lesquels ne sont dûs que les intérêts, suivie d'une deuxième période d'amortissement de 17 ans.
A chaque prêt est attribué un lot déterminé affecté spécialement à la garantie hypothécaire pour le remboursement de ce prêt.
Il y a lieu tout d'abord de remarquer que sont jointes à l'acte notarié du 21 octobre 1988 les conditions générales de l'offre de prêt qui précisent au paragraphe conditions de transfert du prêt, « toute mutation entraînera l'exigibilité du remboursement du prêt à moins que le transfert ou le maintien des primes à la construction ne soit autorisé par les ministres intéressés et sous réserve de l'agrément de l'établissement prêteur. »
Si les prêts notariés dans leur corps principal ne contiennent aucune clause d'exigibilité explicite, la substitution de l'acquéreur au vendeur paraît toutefois être de principe, puisque l'acte de prêt mentionne qu'au jour de la vente des logements la société emprunteuse est tenue à l'égard de chaque acquéreur de les faire bénéficier des assurances en leur remettant les conventions et leurs avenants et de leur faire signer une déclaration d'état de santé pour l'assurance invalidité et une demande d'adhésion pour celle relative à la perte d'emploi sous réserve de l'agrément de l'assuré par les compagnies.
Mais, il est précisé « Au cas ou la société emprunteuse ne pourrait justifier de l'adhésion à la convention d'assurances décès invalidité de certains acquéreurs.... elle ne pourrait pas demander le bénéfice de la continuation du prêt pour les fractions correspondantes ; »
Enfin, les prêts font référence aux conditions générales du cahier des charges portant la référence S 1031 annexé à l'acte qui fait donc partie intégrante de l'acte où il est précisé au titre « mutations : »
« En cas de mutation de propriété entre vifs de tout ou partie des biens hypothéqués n'ayant pas pour effet d'entraîner l'exigibilité du remboursement du prêt en application de la législation en vigueur, il est expressément stipulé que les nouveaux propriétaires seront sous réserve de l'agrément du le CREDIT FONCIER DE FRANCE substitués aux emprunteurs dans les droits et obligations résultant des présentes.. »,
et au titre « cas d'exigibilité » :
« les sommes empruntées deviendront exigibles en totalité ou en partie
A) de plein droit dans les cas suivants :
- Annulation, suppression ou réduction des primes convertibles en bonification d'intérêts ;
- mutation des biens hypothéqués ou des droits sociaux, les représentants ne satisfaisant pas aux dispositions de la réglementation en vigueur,
- refus des acquéreurs ou des associés successifs réunissant les conditions requises d'adhérer à la convention d'assurances décès invalidité relative aux prêts faisant l'objet du présent cahier des charges,
- non justification par l'acquéreur du respect des règles relatives au plafond de ressources,
- occupation du logement non conforme à la législation en vigueur, etc.. »
Et si l'on examine par ailleurs les actes de vente passés par la SARL ALIZES PROMOTION avec les acquéreurs, l'on peut constater que la SARL ALIZES PROMOTION s'engage à achever les travaux et à obtenir le certificat de conformité et que l'inscription d'hypothèque du CREDIT FONCIER DE FRANCE ne sera radiée que si l'acquéreur n'a pas bénéficié de la reprise du prêt ce qui est le cas dans la présente espèce, aucun des acquéreurs des 7 lots vendus ne s'étant substitué à la SARL ALIZES PROMOTION dans la continuation des prêts.
Ces prêts obéissent à des règles spécifiques s'agissant de la construction de logements sociaux bénéficiant de bonifications d'intérêts de telle sorte qu'en ne se substituant pas à la SARL ALIZES PROMOTION dans la reprise des prêts initiaux, les acquéreurs n'ont pas adhéré à la convention d'assurances et justifié qu'ils remplissaient les conditions légales pour bénéficier de tels logements ce qui rendait les prêts exigibles de plein droit, ce que le notaire ne pouvait ignorer pour avoir été le rédacteur de tous les actes.
Ce faisant, le notaire, qui n'ignorait pas l'existence des l'hypothèques de premier rang inscrites sur les biens pour avoir largement décrit le prêt initial et la garantie prise dans les actes de vente des 7 lots, a commis une faute en se libérant des fonds. Le notaire n'est pas le simple authentificateur d'un acte comme l'ont retenu les juges de première instance car, le notaire est tenu de s'assurer de l'efficacité de la sûreté qu'il constitue au regard de la situation juridique de l'immeuble.
Sur ce point le jugement ne peut qu'être infirmé.
Sur le préjudice
La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER demande en réparation de son préjudice à titre de dommages et intérêts le remboursement intégral des 7 prêts correspondants aux 7 lots vendus, sa créance étant devenue exigible par suite de la vente des biens financés.
Or d'une part, La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER ne justifie pas, les prêts étant débloquables par tranches, que l'intégralité des fonds ont été débloqués dans le cadre des appels de fonds exigés par le promoteur, la SARL ALIZES PROMOTION.
D'autre part, elle ne justifie pas que sa créance a été admise et dans l'affirmative du montant retenu, l'on ignore le passif de la SARL ALIZES PROMOTION et la part que pourra prendre La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER dans la réalisation d'un actif qui paraît important.
Enfin, La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER ne s'explique pas sur l'absence de mise en oeuvre de sa garantie hypothécaire qui joue lot par lot puisqu'elle doit toujours posséder sous réserve de renouvellement l'inscription prise en premier rang sur les lots concernés qu'elle peut faire vendre en vertu de son droit de suite.
En conséquence, la COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER ne démontre pas qu'elle a subi un préjudice actuel et certain et la Cour ne peut donc que surseoir à statuer sur l'existence et la liquidation du préjudice, rouvrir les débats et renvoyer le dossier à la mise en état afin de permettre à La COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER de s'expliquer sur les points précédemment évoqués et lui permettre de fournir tous justificatifs utiles sur les interrogations de la Cour.
Sur les demandes accessoires,
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER les frais exposés en appel non compris dans les dépens, il lui sera alloué la somme de 2500 €.
Il y a lieu de réserver les dépens en fin d'instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement du 9 juin 2005 sur la prescription,
Infirme le jugement pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
Dit que Maître Patrick Y... a commis une faute engageant sa responsabilité civile extra contractuelle,
Sursoit à statuer sur l'existence et la liquidation du préjudice, rouvre les débats et renvoie le dossier à l'audience de mise en état du 8 septembre 2008 à 9 h15, afin de permettre aux parties de s'expliquer sur les points soulevés par la cour,
Condamne Maître Patrick Y..., la SCP CAMENEN X... Y... et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS à payer à la COMPAGNIE DE FINANCEMENT FONCIER la somme de 2500 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Et réserve les dépens en fin d'instance.
Et le président a signé avec la greffière.
