AUDIENCE SOLENNELLE
ARRET No DU 11 FEVRIER 2008
R. G : 06 / 00359
Décision déférée à la Cour : Arrêt de la Cour d'Appel de BASSE-TERRE, en date du 08 Mars 2004, enregistrée sous le no02 / 39
APPELANTE :
S. A. R. L. SFAM
30 rue Oyster Pond-
Ensemble Immobilier LE LOUISIANE
97150 ST MARTIN
représentée par la SCP CHEVRY-VALERIUS, avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMES :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE LOUISIANE, représenté par son syndic M. gérard X....
...
97150 ST-MARTIN
Monsieur Gérard X...
...
83110 SANARY SUR MER
représentés par Me (TOQUE 38) SCP COUROUX-SILO-LAVITAL, avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Antoine MOREL, Président de chambre, Président, M. Robert PARNEIX, président de chambre, M. Hubert LEVET, Conseiller, Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseillère, Mme Anne DESMURE, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 19 septembre 2007 lequel après quelques prorogations a été rendu le 11 FEVRIER 2008
GREFFIER :
Lors des débats Mme Maryse PLOMQUITTE, Greffière, lors des débats, et Mme Maryse PLOMQUITTE, Greffière, lors du prononcé,
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Antoine MOREL, Président de chambre, Président et par Mme Maryse PLOMQUITTE, Greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
La cour est saisie de l'appel interjeté par la Société SFAM d'un jugement rendu le 6 décembre 2001 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre qui :
- a dit que le défendeur est le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Louisiane représentée par son syndic M. X... ;
- a débouté la Société SFAM de ses demandes ;
- a condamné la Société SFAM à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Louisiane représenté par son syndic M. X... la somme de 8 000 F à titre de dommages-intérêts ;
- a condamné la Société SFAM à payer à M. X... es qualité et au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Louisiane représenté par son syndic M. X... la somme de 12. 000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par arrêt du 8 mars 2004, la cour d'appel de Basse-Terre, saisie de l'appel de la SFAM, a infirmé le jugement du 6 décembre 2001 en ce qu'il a dit que le défendeur est le Syndicat des copropriétaires Le Louisiane représenté par son syndic M. X..., a déclaré irrecevable l'action de la SFAM en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 27 février 1999 et en désignation d'un administrateur provisoire, a confirmé le jugement pour le surplus, et a condamné la SFAM à payer à M. X... la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par arrêt du 11 octobre 2005, la Cour de cassation, sur le pourvoi de la Société SFAM, a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt du 8 mars 2004, pour violation des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. La cause et les parties ont été renvoyées devant la présente cour d'appel autrement composée pour être fait droit. Celle-ci a été saisie par déclaration déposée au greffe le 10 mars 2006 par la SFAM.
Dans ses dernières écritures déposées au greffe le 23 janvier 2007 la Société SFAM, appelante, prie la cour d'infirmer le jugement du 6 décembre 2001, d'annuler l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Louisiane ", de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires dudit ensemble représenté par son syndic et M. X... à l'indemniser de sa quote-part des frais indûment engagés au nom de la copropriété à hauteur de 4 000 € et des préjudices matériel et moral subis par elle en les condamnant à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par conclusions déposées au greffe le 4 septembre 2006, M. X..., en sa qualité de syndic bénévole du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Louisiane ", et M. X... personnellement, prient la cour de confirmer le jugement déféré ; de débouter la SARL SFAM de toutes ses demandes de condamnation à paiement, de dire irrecevables les demandes de la SFAM à l'encontre de M. X... à titre personnel, et de condamner la SFAM à payer à M. X... la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et celle de 4 000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens de fait et de droit.
SUR CE
Attendu que la Société SFAM se prévaut d'abord de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 suivant lequel le syndic doit soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, faute de quoi le mandat du syndic est nul de plein droit ; qu'elle soutient que M. X... n'a pas déféré à cette obligation ;
Que cependant il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 28 mai 1996 ayant désigné M. X... aux fonctions de syndic bénévole que l'assemblée a décidé alors l'ouverture d'un compte bancaire par copropriété ; que ce compte a effectivement été ouvert ; que l'assemblée attaquée s'est tenue moins de 3 ans plus tard, le 27 février 1999, et qu'en tout état de cause le compte était alors déjà ouvert ; que ce moyen est donc entaché d'une erreur de fait ;
Attendu que la SFAM invoque également les dispositions de l'article 28 du décret du 17 mars 1965 suivant lesquelles la durée des fonctions de syndic ne peuvent excéder une année pendant le délai prévu à l'article 1792 (ancien) du Code civil, lorsque le syndic a participé même indirectement à la construction de l'immeuble ;
Que cependant c'est faussement qu'elle affirme que M. X... est syndic de la copropriété depuis 1996 bien qu'étant également co-gérant de la Société PP Caraïbes, société promoteur de l'ensemble immobilier litigieux, dont la construction et la commercialisation auraient été achevées en 1993 ; qu'à supposer ce dernier point exact encore qu'il qu'il ne soit pas établi, il ressort des pièces produites que M. X... a cédé ses parts de la Société PP Caraïbes et a démissionné de ses fonctions de gérant le 3 novembre 1994 ; qu'il n'avait donc plus aucun intérêt dans cette société lorsqu'il a été nommé syndic, et que l'irrégularité alléguée quant à la durée des fonctions du syndic ne saurait entraîner l'annulation de l'assemblée litigieuse ;
Attendu que la SFAM prétend encore que la convocation adressée par le syndic est nulle en raison de l'absence de notification des documents prévus à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
Que cependant contrairement à ce qu'elle prétend il résulte des pièces produites que le budget provisionnel avait été annexé à la convocation, même si cette dernière n'indiquait pas qu'il y était annexé ; qu'en l'absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d'avoir adressé une convocation n'annexant ni contrat ni projet de contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle ;
Attendu que la SFAM soutient en outre que la tenue de l'assemblée générale serait irrégulière, aux motifs que l'établissement de la feuille de séance est intervenue avant la désignation du président et du bureau, et d'autre part que les conditions de l'élection de ces derniers n'ont pas été régulièrement dénoncées au procès-verbal ;
Que cependant le fait que la feuille de présence ait été dressée avant la désignation du Président et des membres du bureau, conformément d'ailleurs à l'article 35 du règlement de copropriété, ne saurait entraîner l'annulation de l'assemblée générale, dès lors que l'établissement de cette feuille de présence ne constitue nullement une décision ; que d'autre part la SFAM, qui était représentée par son gérant M. A..., désigné comme scrutateur au sein du bureau composé du président, du secrétaire et du scrutateur, ne peut aujourd'hui venir contester les modalités de la désignation du bureau, lequel a été désigné à l'unanimité ;
Attendu qu'il est encore fait grief à l'assemblée générale de n'avoir pas mentionné au procès-verbal le délai prévu à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette circonstance n'est pas de nature à entraîner l'annulation de ladite assemblée ;
Attendu enfin que l'appelante reproche au syndic des erreurs ou négligences de gestion (manque d'étanchéité de deck de la piscine ; présence de termites ; défaut de réception des eaux de pluie et d'un réseau d'arrosage ; défaut d'exécution rapide de travaux de réparation suite à ses passages de cyclones) ; qu'il ne résulte cependant d'aucune pièce que ces désordres soient imputables à une faute ou une négligence du syndic ;
Attendu qu'étant observé au surplus que les demandes présentées à l'encontre de M. X... personnellement ne peuvent qu'être rejetées comme irrecevables, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la SFAM à payer au syndicat représenté par son syndic des dommages-intérêts à la fois au titre du préjudice moral et au titre du caractère abusif de la procédure, alors que ni le préjudice moral ni le caractère abusif de la demande ne son justifiés ; que M. X... doit être débouté de sa nouvelle demande à ce titre devant la cour ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
En la forme,
REÇOIT l'appel de la Société SFAM ;
Au fond,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a alloué des dommages-intérêts au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Louisiane " représenté par son syndic ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Louisiane " et M. X... de leurs demandes de ce chef ;
CONDAMNE la Société SFAM à payer à M. X... la somme complémentaire de 2 000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La CONDAMNE aux dépens dont distraction au profit de la SCP COUROUX-SILO-LAVITAL.
Et ont signé le présent arrêt
la greffière le président
