COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 332 DU 16 AVRIL 2007
R.G : 04 / 00797
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 01 Avril 2004, enregistrée sous le n 00 / 1496
APPELANTES :
LA COMPAGNIE LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
dont le siège social est 10 Boulevard Alexandre OYON
72030 LE MANS CEDEX 09
Représentée par Me Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE
S.C.I. LES THERMES MARINS
dont le siège social social est Imm. CIRFE-Avenue Félix Eboué
97110 POINTE-A-¯ PITRE
Représentée par Me Frédéric JEAN-MARIE (TOQUE 54), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMES :
Madame Géraldine X... épouse Y...
...
97120 SAINT-CLAUDE
Représentée par Me Daniel WERTER (TOQUE 8), avocat au barreau de GUADELOUPE
Maître Jean-Paul Z...
...
Représenté par Me Gérard PLUMASSEAU (TOQUE 16), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Maître Alain A... de la SELARL F...,
Administrateur Judiciaire de la S.C.P.Z...-H...-I...
...
97190 LE GOSIER
Représenté par Me Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE
Monsieur Henri Jacques B...
...
97110 POINTE A PITRE
Représenté par Me Maurice DAMPIED (TOQUE 44), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTERVENANTE FORCEE :
Maître Marie-Agnès C...,
ès-qualités de représentant des créanciers de la S.C.P.Z...-H...-I...
...
97190 LE GOSIER
Représentée par Me Christophe SAMPER (TOQUE 7), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Février 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président, Rapporteur,
M. Marc SALVATICO, Conseiller,
Mme Anne DESMURE, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 16 avril 2007.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon arrêté du 9 février 1980, M.B... a été autorisé à créer un lotissement, commune de Baie-Mahault, lieudit La Jaille. Un certificat de viabilité, certifiant que les prescriptions imposées par l'autorisation de lotir avaient été réalisées, lui a été délivré le 21 novembre 1983.
Par un nouvel arrêté du 3 novembre 1995, M.B... a obtenu un nouveau permis de lotir dans le cadre du détachement des parcelles cadastrées AR 324,325,326 et 332.
Suivant acte authentique dressé le 29 juillet 1998 par Maître Z..., Mme X... a acheté à la société les Thermes Marins, venant aux droits de M.B..., la parcelle cadastrée section AR 324, lieu dit Destrellan, en vue d'y édifier une maison d'habitation.
Le 2 mars 2000, le maire de Baie-Mahault a rejeté la demande de permis de construire déposée par Mme X..., au motif que le certificat de viabilité n'avait pas été délivré pour le second lotissement.
Estimant que l'acte du 29 juillet 1998 comportait un vice caché et que le notaire avait engagé sa responsabilité à son égard, Mme X... a assigné la SCI les Thermes Marins, la SCP Z...-H...-I..., Maître Z... et la compagnie d'assurances les Mutuelles du Mans, en résolution de la vente et en dommages et intérêts.
Par jugement du 1er avril 2004, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a :
-déclaré réputés abandonnés les moyens et prétentions relatifs au défaut de publication de l'assignation, à l'exception de nullité de l'assignation ainsi que la demande de sursis à statuer ;
-prononcé la résolution de la vente conclue le 29 juillet 1998 entre la SCI les Thermes Marins et Mme X... ;
-déclaré irrecevables les demandes formées contre la SCP Z...-H...-I... ;
-condamné in solidum la SCI les Thermes Marins, Maître Z... et la compagnie les Mutuelles du Mans à payer à Mme X... la somme de 43. 600,42 euros correspondant au prix de vente, assortie des intérêts au taux de 6,1289 % à hauteur de la somme de 39. 179,40 euros et au taux légal pour le surplus, celle de 4. 306,82 euros représentant les frais d'acte, celle de 4. 573,47 euros représentant les frais d'architecte, outre pour ces dernières sommes, les intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2001, et celle de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à l'égard de la SCP Z...-H...-I... ;
-condamné in solidum la SCI les Thermes Marins, Maître Z... et la compagnie les Mutuelles du Mans aux dépens.
Par déclarations enregistrées au greffe de la cour les 4 et 29 juin 2004, la compagnie les Mutuelles du Mans et la SCI les Thermes Marins ont successivement relevé appel de cette décision.
Les instances ont été jointes par le magistrat chargé de la mise en état le 16 décembre 2005.
Par conclusions déposées le 15 février 2005, M.B... est intervenu volontairement à l'instance en qualité de " lotisseur, responsable de la réalisation du lot AR 324 ".
Dans le dernier état de leurs écritures la position des parties est la suivante :
1) La SCI les Thermes Marins, par conclusions déposées le 10
novembre 2004, soutient que le refus de délivrance du permis de construire procède d'une erreur des services municipaux, dès lors que l'arrêté de lotir du 3 novembre 1995 ne contenait aucune prescription particulière, que l'autorisation de lotir emportait autorisation de construire et qu'un certificat d'urbanisme a d'ailleurs été délivré le 8 mars 2002, ce qui démontre que la vente n'était affectée d'aucun vice.
Elle demande à la cour de :
-réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
-débouter Mme X... de l'ensemble de ses demandes ;
-la condamner à titre reconventionnel à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
2) La compagnie les Mutuelles du Mans, dans ses écritures récapitulatives déposées le 16 septembre 2006, sollicite la mise hors de cause de la SCP Z...-H...-I... aux motifs que cette société n'était pas constituée à la date de l'acte litigieux et que sa responsabilité ne peut être recherchée pour une faute commise par le notaire rédacteur de l'acte.
Sur le fond, elle fait observer que l'arrêté de lotir du 3 novembre 1995 n'est qu'une modification de celui du 21 novembre 1983 et ne prévoit aucune prescription particulière préalable à la vente des lots, de sorte que Maître Z... n'a commis aucune faute en recevant l'acte ; qu'un certificat d'urbanisme, dont les premiers juges n'ont pas tenu compte, a été délivré le 8 mars 2002 pour la parcelle acquise par Mme X..., qu'enfin, subsidiairement, le notaire ne peut être condamné solidairement avec le vendeur aux restitutions résultant de la résolution de la vente lesquelles ne constituent pas un préjudice indemnisable.
Elle demande à la cour de :
-confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la SCP Z...-H...-I... ;
-le reformer pour le surplus et débouter Mme X... de sa demande dirigée contre Maître Z... ;
-subsidiairement, d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Maître Z... in solidum avec la SCI les Thermes Marins à payer les restitutions résultant de la résolution de la vente ;
-condamner Mme X... au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
3) Par conclusions déposées le 16 mars 2006, Maître Z... développant les mêmes moyens et arguments que ceux de son assureur sollicite également la réformation du jugement en ce qu'il a
retenu sa responsabilité et l'a condamné in solidum avec la SCI les Thermes Marins et la compagnie les Mutuelles du Mans à restituer à Mme X... les sommes résultant de la résolution de la vente. Il réclame à titre reconventionnel une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
4) Par conclusions déposées le 8 août 2006, M.B... déclare intervenir volontairement à l'instance au motif que la SCI les Thermes Marins est susceptible de se retourner contre lui et de solliciter la résolution de la vente.
Il fait valoir que la parcelle AR 324 est désormais constructible puisqu'elle a été détachée du lotissement de sorte que la demande de Mme X... est désormais sans objet. Il conclut à l'infirmation du jugement entrepris et à la condamnation de Mme X... au versement d'une indemnité de 2 250 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
5) Appelée en cause par assignation du 7 juillet 2006, Maître Marie-Agnès C..., représentant des créanciers de la SCP Z...-H...-I..., par conclusions déposées le 6 septembre 2006, sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a mis hors de cause la dite SCP pour une faute individuelle commise par Maître Z... avant sa constitution. Elle réclame une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
6) Intervenant volontairement à l'instance, par conclusions déposées le 11 septembre 2006, Maître E..., en sa qualité d'administrateur judiciaire de la SCP Z...-H...-I..., reprend les arguments de Maître C... pour solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de ladite SCP et ceux de la compagnie les Mutuelles du Mans pour réclamer son infirmation en ce qu'il a retenu une faute à la charge de Maître Z... et prononcé sa condamnation in solidum au paiement des restitutions. Il demande en outre la condamnation de Mme X... au paiement d'une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.
7) Par conclusions déposées le 3 mars 2006, Mme X... soulève l'irrecevabilité de l'intervention de M.B..., en application de l'article 554 du nouveau code de procédure civile.
Sur le fond, elle fait valoir que l'inconstructibilité du terrain résultant de l'absence de certificat de viabilité constitue un vice caché, qu'il appartenait à la SCI les Thermes Marins d'effectuer les travaux et les démarches administratives pour obtenir la délivrance de ce document avant la vente ; que Maître Z... n'a pas procédé aux vérifications propres à assurer l'efficacité de l'acte de vente, engageant à la fois sa responsabilité et celle de la SCP Z...-H...-I....
Elle demande à la cour :
-à titre principal de :
déclarer irrecevable l'intervention de M.B... ;
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
condamner la SCI les Thermes Marins, Maître Z..., la SCP Z...-H...-I... et la compagnie les Mutuelles du Mans à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-subsidiairement de :
condamner Maître Z..., la SCP Z...-H...-I... et la compagnie les Mutuelles du Mans à garantir le paiement des sommes mises à la charge de la SCI les Thermes Marins ;
condamner la SCI les Thermes Marins, Maître Z..., la SCP Z...-H...-I... et la compagnie les Mutuelles du Mans à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2007.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur l'intervention de M.B...
Attendu qu'en application de l'article 554 du nouveau code de procédure civile : " Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité " ;
Attendu que M.B..., qui n'a été ni partie ni représenté en première instance, fonde, sans autres précisions, son intérêt pour intervenir en cause d'appel sur le risque que la la SCI Les Thermes Marins " se retourn e contre lui et demand e à son tour la résolution de la vente entreprise " ;
Attendu qu'à la lecture de l'acte de vente du 29 juillet 1998, il apparaît que le terrain vendu à Mme X... a été saisi à l'encontre de M.B... et adjugé à la barre du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 22 août 1997 au profit de la SCI les Thermes Marins dont M.B... est le gérant ; qu'il en résulte que le risque que la société adjudicataire se retourne contre son gérant, précédent propriétaire du bien, en cas de confirmation de la résolution de la vente du 29 juillet 1998, est éventuel et que l'intérêt de M.B... à intervenir dans la présente instance n'est pas né et actuel, de sorte que cette intervention sera déclarée irrecevable ;
2) Sur la demande dirigée contre la SCP Z...-H...-I...
Attendu que la SCP Z...-H...-I... a été nommée par arrêté du 16 septembre 1998 soit postérieurement à la signature de l'acte litigieux ;
Attendu que, s'il est exact qu'en application de l'article 6 du décret no 67-868 du 2 octobre 1967, la nomination rétroagit à la date de la constitution de la société, soit en l'espèce le 22 décembre 1997, il reste que la faute personnelle d'un notaire ne se transmet pas au nouveau titulaire de l'office, de telle sorte que c'est à juste titre que les premiers juges ont mis hors de cause la SCP Z...-H...-I... ;
3) Sur la résolution de la vente
Attendu que l'inconstructibilité d'un terrain constitue un vice de la chose vendue au sens de l'article 1641 du code civil, peu important que cette inconstructibilité résulte d'un vice du sol ou d'une réglementation administrative ;
Attendu qu'il est constant et qu'il résulte de l'acte de vente du 29 juillet 1998 que Mme X... a acquis " un terrain à bâtir " et s'est engagée à y construire une maison d'habitation dans un délai de quatre ans ; que sa demande de permis de construire a été refusée par la mairie de Baie-Mahault le 2 mars 2000, au motif que " le certificat de viabilité n'a pas été délivré pour ledit lotissement " ;
Attendu que l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme définit un lotissement comme " toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet (...) de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété " ; qu'en vertu de l'article R. 315-36 du même code le bénéficiaire d'une autorisation de lotissement doit solliciter auprès de l'autorité compétente un certificat, dit certificat de viabilité, constatant que les prescriptions de l'arrêté d'autorisation ont été exécutées et ce document doit figurer dans l'acte portant mutation ou location ; que selon l'article R. 315-32, sauf exceptions, " aucune mutation entre vifs ou location concernant des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ne peut être effectuée avant l'intervention de l'arrêté autorisant le lotissement et l'exécution des prescriptions imposées au lotisseur par ledit arrêté " ;
Attendu, en l'espèce, que les dispositions des articles précités s'appliquaient aux quatre parcelles, dont celle vendue à Mme X..., détachées du lotissement autorisé le 9 Février 1980 qui ont fait l'objet d'une nouvelle autorisation en date du 3 novembre 1995 ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI les Thermes Marins de réclamer et d'obtenir le certificat de viabilité avant la vente, dès lors que la première autorisation ne pouvait plus concerner ce nouveau lotissement pas plus que le certificat de viabilité délivré le 21 novembre 1983 ;
Attendu, par ailleurs, qu'il n'importe que le second arrêté, en date du 3 novembre 1995, ne comporte pas de prescriptions particulières à la charge du lotisseur ; qu'en effet, l'autorisation de lotir est accordée pour un projet joint à la demande et comprenant nécessairement des travaux de viabilisation, comme le démontrent une attestation d'une société Aqua TP indiquant avoir réalisé en 1994 des travaux d'eau potable et d'assainissement et une note des services d'EDF, certifiant " la conformité des travaux de modification d'ouvrage de distribution " ; qu'il incombait en conséquence à l'autorité administrative, sur requête de la SCI les Thermes Marins, de vérifier l'achèvement de ces travaux et de délivrer, avant la vente, le certificat de viabilité ;
Attendu qu'il ne peut être reproché à Mme X..., comme le font les appelants, de n'avoir pas contesté en justice le refus de permis de construire ; qu'en effet le terrain devait correspondre au jour de la vente à ce qui était convenu entre les parties, sans que puisse être imposé à l'acheteur l'aléa d'une procédure judiciaire longue et incertaine ;
Attendu, enfin, que la production par la SCI Les Thermes Marins d'un certificat d'urbanisme positif en date du 8 mars 2002, ne fait pas disparaître rétroactivement le vice caché, dont l'existence doit s'apprécier au moment de la vente, et ne prive pas Mme X... du droit de poursuivre son action en résolution ;
Attendu, en définitive, que les premiers juges ont justement estimé que l'absence de certificat de viabilité lors de la signature de l'acte, rendant le terrain inconstructible et privant Mme X... de la possibilité de réaliser son projet immobilier, constituait un vice caché justifiant la résolution de la transaction ;
4) Sur la responsabilité du notaire
Attendu que Maître Z..., en omettant vérifier la délivrance de ce document, dont la mention devait figurer dans l'acte de mutation, a manqué à son obligation de conseil et d'information qui lui imposait de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte reçu par lui ; que le tribunal a justement retenu qu'il avait ainsi commis une faute en relation de causalité avec le préjudice subi par Mme X... ;
Attendu, par ailleurs, que si la restitution du prix résultant de la résolution de la vente ne pèse pas sur le notaire dans la mesure où elle ne constitue pas un préjudice indemnisable, il en va autrement lorsqu'elle est devenue impossible en raison de l'insolvabilité du vendeur, privant l'acheteur de toute contrepartie à la restitution du bien vendu et lui occasionnant une perte équivalente au prix de la vente annulée ; qu'en l'espèce, Mme X..., après avoir tenté une saisie conservatoire sur l'ensemble des banques de la place, n'est parvenue à bloquer qu'une somme de 6 773,53 euros, démontrant ainsi l'insolvabilité de la SCI les Thermes Marins ; que c'est, dès lors, à juste titre que les premiers juges ont condamné Maître Z... in solidum avec la SCI les Thermes Marins et la compagnie les Mutuelles du Mans à restituer à Mme X... le prix de la vente résolue et les frais d'architecte inutilement exposées ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le jugement sera entièrement confirmé ;
Attendu que la demande de dommages et intérêts de la SCI Les Thermes Marins, qui succombe en son argumentation, sera rejetée ;
Attendu que l'équité justifie de faire droit à la demande en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, au profit de Mme X... et à la charge in solidum des appelants, à concurrence de la somme de 1 500 euros ; que les autres demandes sur le même fondement seront rejetées ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare irrecevable en cause d'appel l'intervention de M.B... ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SCI les Thermes Marins, Maître Z... et la compagnie d'assurances les Mutuelles du Mans à payer à Mme X... une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Rejette toutes les autres demandes ;
Condamne in solidum la SCI les Thermes Marins, Maître Z... et la compagnie d'assurances les Mutuelles du Mans aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Werter, avocat ;
Et le président a signé avec la greffière.
