COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 168 DU 26 FEVRIER 2007
R.G : 05 / 00258
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 04 Novembre 2004, enregistrée sous le n 02 / 01688
APPELANT :
Monsieur Thierry Marc André X...
...
97122 BAIE-MAHAULT
Représenté par Me Robert RINALDO (TOQUE 24), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMES :
Monsieur Marius Henri Y...
...
97117 PORT LOUIS
Représenté par Me NAEJUS-HILDEBERT (T. 108), avocat au barreau de GUADELOUPE
Madame France-Lyse Alexandra A... épouse Y...
...
97139 LES ABYMES
Représentée par Me Jean-Claude BEAUZOR (T. 44), avocat au barreau de GUADELOUPE
SCP Marcel D... et PatricK E...
...
97122 BAIE-MAHAULT
Représentée par Me Daniel WERTER (TOQUE 8), avocat au barreau de GUADELOUPE
Maître Marie Agnès B...
ès-qualités de liquidateur de Marie Claude ou Claude C... à l'enseigne AGENCE IMMOBILIERE PERFORMANCE
...
97190 LE GOSIER
non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président, Rapporteur,
M. Jean-Luc MARTIN, Conseiller,
M. Marc SALVATICO, Conseiller.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 février 2007.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon acte authentique du 12 octobre 2000 passé par la SCP D... et E..., consécutif à une promesse de vente signée le 27 mars 2000 avec le concours de l'agence immobilière Performance, M.X... a acheté à M. et Mme F... un terrain à Baie-Mahault pour le prix de 320 000 francs en vue d'y faire construire une maison.
Ayant été informé par la mairie de Baie-Mahault que le terrain était inconstructible M.X... a assigné M. et Mme Y..., la SCP D... et E... et l'agence immobilière Performance en résolution de la vente et en dommages et intérêts sur le fondement des articles 1147,1184,1603,1604 et 1611 du code civil.
Par jugement du 4 novembre 2004, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a déclaré irrecevables les demandes formées par M.X..., faute de publication de l'assignation à la conservation des hypothèques.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 13 décembre 2004, M.X... a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées les 31 mai 2005 et 28 septembre 2006, M.X... justifie de la publication, le 4 mai 2004, de son exploit introductif d'instance du 2 août 2002.
Il soutient que les vendeurs n'ont pas satisfait à leur obligation de vendre un terrain constructible et que l'agence immobilière ainsi que le notaire ont manqué à leur devoir de conseil, ce qui justifie sa demande en résolution de la vente et en réparation de son préjudice.
Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de déclarer sa demande recevable et, évoquant au fond, de :
-prononcer la résolution judiciaire de la vente ;
-condamner les époux F... à lui rembourser la somme de 48 783,69 euros, représentant le prix de la vente ainsi que, solidairement avec la SCP D... et E..., celle de 7 317,55 euros au titre des frais d'acte ;
-condamner les époux F... à lui payer la somme de 2 683,10 euros représentant les honoraires de l'agence immobilière Performance ;
-condamner solidairement les époux F... et la SCP D... et E... à lui payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-dire que seront inscrites au passif de la liquidation judiciaire de l'agence immobilière Performance les sommes de 2 683,10 euros, représentant les honoraires de cette agence et de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 9 juin 2006, M.Y... souligne que la publication de l'assignation a été faite après les débats en première instance et soutient que l'évocation n'est pas applicable lorsque le jugement a statué, comme en l'espèce, sur une fin de non-recevoir.
Subsidiairement, il fait valoir, sur le fond, que le terrain vendu est bien constructible mais en zone AU, c'est-à-dire dans le cadre d'un lotissement qui a été autorisé par la mairie, que la péremption de l'arrêté de lotissement ne modifie pas la destination du terrain, que la modification du plan d'occupation des sols est intervenue depuis la vente, qu'enfin M.X... avait pris connaissance de l'arrêté de lotissement et savait que l'autorisation de lotir expirait au bout de 10 ans à compter du 27 octobre 1988.
Il ajoute que les frais d'agence ont été conventionnellement réglés par les vendeurs de sorte que M.X... est mal fondé à lui en réclamer le remboursement, que de même il ne peut être tenu de restituer les frais d'acte encaissés par le notaire, enfin que M.X... ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'il allègue.
Il demande à la cour de :
-confirmer le jugement entrepris ;
-dire n'y avoir lieu à évocation ;
-subsidiairement, débouter M.X... de l'ensemble de ses demandes et le condamner au paiement d'une somme de 1 700 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Mme A... divorcée Y..., par conclusions déposées le 26 mai 2005, a déclaré reprendre à son compte les arguments développés par son ex-conjoint et a sollicité la confirmation du jugement ainsi qu'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 31 mai 2005, la SCP D... et E... observe que le tribunal a justement déclaré irrecevable la demande de M.X... et s'oppose à la demande d'évocation.
A titre subsidiaire, elle relève que le délai de 10 ans à compter du second arrêté autorisant le lotissement en date du 15 mars 1991 n'était pas expiré lors de la vente, de sorte que M.X... " a eu tort d'accepter le rejet de sa demande de permis de construire " ; que par ailleurs M.X... n'a pas introduit sa demande, qui s'analyse en une action garantie des vices cachées, dans le bref délai de l'article 1641 du code civil ; qu'enfin, la gravité du vice allégué ne justifie pas la résolution de la vente, dès lors que la modification du plan d'occupation des sols est intervenue le 1er août 2002.
S'agissant des sommes réclamées, elle fait valoir qu'elle ne peut être condamnée au remboursement du prix de vente encaissé par les vendeurs et que le seul préjudice subi par M.X... résulte du paiement des loyers de novembre 2000 à août 2002 et de la perte des avantages liés à la défiscalisation, sous réserve de leur justification.
Elle conclut au rejet de l'ensemble des demandes, sauf, à titre subsidiaire, celle relative au remboursement des loyers.
M. Claude C..., exerçant sous l'enseigne " Agence Immobilière Performance " a été assigné le 21 février 2006 en la personne de Me B..., en sa qualité de liquidateur judiciaire, et n'a pas constitué avocat.L'arrêt sera réputé contradictoire à son égard.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2006.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la recevabilité de la demande
Attendu que M.X... justifie avoir publié son assignation du 2 août 2002 le 9 mars 2004, conformément aux articles 28 4o c) et 30 5 du décret du 4 janvier 1955 ; que parmi les pièces qu'il produit figurent l'accusé de réception, en date du 4 mai 2004, émanant de la conservation des hypothèques et la facture adressée par ce service le 4 novembre 2004 ;
Attendu qu'il ya lieu en conséquence de réformer le jugement et de déclarer la demande recevable ;
2) Sur l'évocation
Attendu qu'aux termes de l'article 568 du nouveau code de procédure civile : " Lorsque la cour d'appel est saisie d'un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou d'un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction. "
Attendu que ce texte n'interdit pas à la cour d'évoquer, dans l'hypothèse où un jugement, accueillant à tort une fin de non-recevoir, déclare l'action irrecevable sans se prononcer sur le fond ;
Attendu qu'en l'espèce, les faits étant anciens et le litige nécessitant une réponse rapide, il est dans l'intérêt de toutes les parties, qui ont conclu au fond, que la cour évoque et se prononce sur le fond du droit ;
3) Sur la demande de résolution judiciaire de la vente
Attendu qu'en application de l'article 1603 du code civil, le vendeur a l'obligation de délivrer et de garantir la chose vendue ;
Attendu qu'il est constant que M.X... avait l'intention d'acquérir un terrain à bâtir en vue d'y faire édifier une maison individuelle ; qu'il a payé le prix d'une parcelle constructible et a, concomitamment à la vente, signé un contrat de construction et un contrat de financement ; que son permis de construire lui a été refusé par arrêté du maire de Baie-Mahault du 30 août 2000, au motif que l'arrêté de lotissement du 27 octobre 1988 était périmé en vertu des règles du code de l'urbanisme, faute de demande de prorogation et qu'en conséquence sa parcelle n'était plus " dans le cadre du lotissement " ;
Attendu que le défaut de l'immeuble vendu dans ces conditions ne constitue pas un vice caché mais un défaut de conformité caractérisant un manquement de la part des époux F... à leur obligation de délivrance au sens de l'article précité ;
Attendu que, contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, il ne peut être reproché à M.X... de n'avoir pas contesté le refus du permis de construire ou de n'avoir pas sollicité une modification du plan d'occupation des sols ; qu'en effet le terrain vendu devait correspondre au jour de la vente à ce qui était convenu entre les parties, sans que puissent être imposées à l'acheteur, qui ne les avait ni escomptées ni acceptées, les longueurs et les incertitudes d'une procédure judiciaire ou d'une démarche administrative ; qu'il suffit de souligner, à cet égard, que la modification du plan d'occupation des sols, rendant de nouveau la parcelle constructible, n'est intervenue que le 1er août 2002, soit plus de deux ans après la vente ;
Attendu qu'il ne pouvait être imposé non plus à l'acheteur, comme lui a suggéré le notaire par courrier du 13 décembre 2000, de remettre son terrain en vente, ce qui lui aurait imposé de nouveaux frais de transaction et surtout une perte conséquente en raison de son caractère non constructible ;
Attendu, enfin, que contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, la simple mention dans l'acte authentique du 12 octobre 2000, selon laquelle l'acheteur déclare avoir eu connaissance du règlement et de l'arrêté du 27 octobre 1998 régissant le lotissement, ne saurait couvrir le défaut de conformité du terrain vendu dès lors qu'à cette date la péremption de l'arrêté était déjà acquise et qu'il appartenait en tout état de cause aux vendeurs d'attirer spontanément l'attention de l'acquéreur sur cette difficulté ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le manquement de M.Y... et de Mme A... à leur obligation de délivrance justifie que soit prononcée la résolution de la vente et ordonnée la restitution du prix ;
4) Sur la demande de réparation du préjudice
Attendu qu'en application de l'article 1611 du code civil : " Dans tous les cas le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu " ;
Attendu, par ailleurs, que tant l'agence immobilière Performance que la SCP D... et E... ont manqué à leur devoir de conseil et d'information à l'égard de M.X... ; qu'en effet, il leur appartenait de veiller à la validité et à l'efficacité des actes auxquels ils apportaient leur concours, en vérifiant notamment, pour le compte de l'acheteur, le caractère constructible du terrain et l'absence de péremption de l'arrêté de lotissement ; qu'en omettant de le faire et en n'attirant pas l'attention de l'acheteur sur cette difficulté afin d'éclairer son consentement, ils ont engagé leur responsabilité à son égard sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;
Attendu qu'il en résulte que les intimés, dont les fautes respectives ont contribué au dommage, doivent en assurer solidairement l'indemnisation sous les réserves qui suivent ;
Attendu que la restitution du prix de vente, conséquence de la résolution de la vente, ne pèse que sur les vendeurs ; que la somme de 2 683,10 euros, correspondant aux honoraires de négociation de l'agence, a été conventionnellement mise à la charge des vendeurs et ne constitue pas un préjudice pour l'acheteur ; que les frais d'acte authentique, s'élevant à la somme de 7 317,55 euros, ont été encaissés par la SCP D... et E... et devront être restitués par celle-ci à titre de conséquence accessoire de la résolution de la vente ;
Attendu que M.X... décompose son préjudice de la façon suivante :
-4 878,37 euros au titre de la somme consignée à l'agence lors de la signature de la promesse de vente ;
-6 707,76 euros au titre d'une avance versée au constructeur de la maison ;
-les échéances des prêts contractés pour le financement de l'opération et s'élevant à 2 403,10 euros par mois ;
-les échéances du loyer qu'il a dû conserver soit 1 068,51 euros par mois ;
-36 626,37 euros au titre de la perte d'économie d'impôt liée à la défiscalisation dont il n'a pu bénéficier ;
Attendu qu'il chiffre globalement son préjudice à la somme de 45 000 euros ;
Attendu que la somme de 4 878,37 euros fait partie du prix de vente qui doit être restitué au titre de la résolution de la vente ; qu'il résulte d'un courrier du 24 novembre 2000 que M.X... a sollicité le remboursement de la somme de 6 707,76 euros " comme le prévoit le contrat de construction " de sorte que ce poste de préjudice n'est pas établi avec certitude ; que la somme de 36 626,37 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal n'est pas certaine non plus, dès lors qu'elle correspond à la totalité de l'impôt dû par M.X... pour les années 2000 à 2004 et qu'il n'est pas démontré qu'il n'aurait payé aucun impôt au cours de ces exercices s'il avait bénéficié de cet avantage ; qu'il ne peut cumuler, au titre de la réparation de son préjudice, le remboursement du loyer et celui des échéances des emprunts ;
Attendu en définitive que le poste non contestable du préjudice de M.X... réside dans l'obligation d'acquitter un loyer mensuel arrondi à 1 068 euros ; que le contrat de construction prévoyant l'achèvement de la villa à la fin de l'année 2000, le montant de ce loyer de 2001 à 2006 s'élèverait à 76 896 euros ; que, dès lors, la somme de 45 000 euros réclamée par l'appelant à titre de dommages et intérêts est justifiée en tenant compte en outre du préjudice moral et matériel lié au souci et aux démarches d'une procédure judiciaire imposée par la résistance injustifiée des intimés ;
Attendu que M.C... étant placé en liquidation judiciaire, le présent arrêt ne peut que constater la créance de M.X... à son égard et en fixer le montant ;
5) Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et sur les dépens
Attendu qu'il est justifié d'accorder à M.X... une indemnité de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens et de rejeter les demandes formées sur le même fondement par les intimés ;
Attendu que les intimés, qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire à l'égard de Me B... ès qualités de liquidateur judiciaire de M.C..., et en dernier ressort ;
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Déclare recevable la demande formée par M.X... ;
Prononce la résolution judiciaire de la vente signée le 12 octobre 2000 devant Me D..., notaire associé de la SCP D... et E..., entre M. Marius Y... et Mme France-Lyse A..., d'une part, et M. Thierry X..., d'autre part, et portant sur un terrain situé à Baie-Mahault 97122, lieu-dit Barbotteau ou Dalciat, cadastré section AB no 235 pour 8 a 11 ca formant le lot 66 du lotissement Pasquereau ;
Condamne M.Y... et Mme A... à rembourser à M.X... la somme de 48 783,69 euros avec intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt ;
Condamne la SCP D... et E... à restituer à M.X... la somme de 7 317,55 euros, montant des frais d'acte authentique, avec intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt ;
Condamne solidairement M.Y... et Mme A... ainsi que la SCP D... et E... à payer à M.X... la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne solidairement M.Y... et Mme A... ainsi que la SCP D... et E... à payer à M.X... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Fixe la créance de M.X... à l'égard de la liquidation judiciaire de M.C..., exerçant sous l'enseigne Agence immobilière Performance :
à la somme de 45 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
à la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;
Déboute M.X... du surplus de ses demandes ;
Déboute M.Y... et Mme A... ainsi que la SCP D... et E... de leur demande sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne M.Y... et Mme A... ainsi que la SCP D... et E... aux dépens avec distraction au profit de Me Rinaldo, avocat, et dit que la part des dépens incombant à M.C... sera inscrite au passif de sa liquidation judiciaire ;
Et le président a signé avec la greffière.
