COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 164 DU 26 FEVRIER 2007
R.G : 04 / 01327
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 19 Août 2004, enregistrée sous le n 03 / 0080
APPELANTS :
Madame Ajaxine Maximin X...... 97115 SAINTE-ROSE Représentée par la SCP RICOU / TROUPE, avocats au barreau de GUADELOUPE
Madame Jeannie Marie X... épouse Z...... 97115 SAINTE-ROSE Représentée par la SCP RICOU / TROUPE, avocats au barreau de GUADELOUPE
Mademoiselle Annie Irma X...... 97115 SAINTE-ROSE Représentée par la SCP RICOU / TROUPE, avocats au barreau de GUADELOUPE
Mademoiselle Jacqueline Rachelle X...... 97115 SAINTE-ROSE Représentée par la SCP RICOU / TROUPE, avocats au barreau de GUADELOUPE
Mademoiselle Nadia Valérie X... 68100 MULHOUSE Représentée par la SCP RICOU / TROUPE, avocats au barreau de GUADELOUPE
Mademoiselle Sandra Agnès X...... 97115 SAINTE-ROSE Représentée par la SCP RICOU / TROUPE, avocats au barreau de GUADELOUPE
Monsieur Willy Jean-Pierre X...... 97115 SAINTE-ROSE Représenté par la SCP RICOU / TROUPE, avocats au barreau de GUADELOUPE
INTIME :
Monsieur Pierre Y... ... 23460 ST MARTIN CHATEAU Représenté par Me Gérard LISETTE (TOQUE 59), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2006, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président, M. Jean-Luc MARTIN, Conseiller, Rapporteur, M. Marc SALVATICO, Conseiller, qui en ont délibéré. Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 29 janvier 2007 puis le délibéré a été prorogé au 26 février 2007.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC. Signé par M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par assignation en date du 20 / 12 / 2002 les consorts X... ont assigné Pierre Y..., tant en son nom personnel qu'en qualité de mandataire de la succession de son père Pulchérie Y..., pour lui voir ordonner de se présenter chez tel notaire en vue de la signature d'un acte authentique valant vente sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ;
Par jugement contradictoire en date du 19 / 8 / 2004, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a déclaré irrecevable la demande des consorts X..., rejeté leur demande subsidiaire en dommages intérêts, écarté les prétentions faites au titre de l'article 700 du NCPC et condamné les consorts X... aux dépens ;
Par acte remis au greffe de la cour le 28 / 9 / 2004 les consorts X... ont régulièrement interjeté appel de cette décision ;
Par conclusions récapitulatives et responsives du 22 / 6 / 2006 les consorts X..., appelants, demandent à la cour :
-d'infirmer le jugement entrepris, de déclarer recevable et bien fondée l'intervention forcée de Mme Yveline Y...,-de les recevoir et dire bien fondés en leurs prétentions,-d'ordonner à M Pierre Y... et à Yveline Y... de se présenter chez tel notaire qu'il plaira à la cour de désigner, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la notification de la décision à intervenir devenue définitive, sous astreinte de 100 euros par jour de retard chacun, en vue de la signature d'un acte authentique valant vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt,-de condamner in solidum les consorts Digan à verser aux consorts X... la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice causé du fait de leur résistance abusive, celle de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du NCPC, outre les dépens avec distraction au profit de la SCP d'avocats,-et de débouter les consorts Y... de l'ensemble de leurs demandes ;
Les consorts Y..., par conclusions remises au greffe de la cour le 31 / 3 / 2006 demandent à la cour :-de confirmer le jugement entrepris,-de faire droit à leur appel incident et en conséquence de condamner solidairement les consorts X... au paiement de 15 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice subi, outre 3000 euros au titre de l'article 700 du NCPC et aux dépens, avec distraction au profit de Maître LISETTE ;
Au soutien de l'appel il est allégué que les premiers juges ont à tort déclaré irrecevables les demandes ; les appelants indiquent que la nature de la promesse de vente, intimement liée au bail, qui est un acte synallagmatique, est une promesse également synallagmatique et qu'elle n'a donc pas à être soumise aux formalités d'enregistrement de l'article 1840 A du code général des impôts réservées aux promesses unilatérales ; qu'elle n'est donc pas nulle ; que le bail d'habitation signé le 1 / 4 / 1980 par les parties, et notamment le père des appelants, M. GASTIN D..., indique clairement la désignation du bien qui n'est donc pas indéterminé comme l'indiquent les premiers juges et que les courriers échangés entre les parties, ainsi que le constat d'huissier du 11 / 3 / 2004 démontrent qu'elles connaissaient parfaitement l'objet de la promesse de vente ; que l'efficacité de la promesse de vente subsiste, en dépit de la nouvelle indivision créée par le partage du 1 / 8 / 2002 de la succession Y..., postérieurement au bail ; que la régularisation de la vente par signature d'un acte authentique sous condition suspensive d'obtention d'un prêt est justifiée ;
La procédure a été clôturée par ordonnance du 4 / 10 / 2006 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il est constant que :
-le 1 / 4 / 1980 un bail d'habitation a été passé entre Y... Pierre et GASTIN D..., portant sur « une maison avec 5 pièces et une salle d'eau, avec jardin » pour un loyer de 100 francs par mois payé annuellement et pour une durée de 9 ans. (pièce no 1 du dossier des appelants), le bailleur étant Pierre Y....
-A la même date, un deuxième bail a été passé entre les mêmes parties, pour le même montant de loyer, payable annuellement, pour une durée de 9 ans, portant sur « 2 ha et demi de terrain en friche mitoyen avec Villard X... » lieudit Ziotte à DESHAIES, le bailleur étant cette fois X...D...
-Les deux documents ci-dessus comportent, au paragraphe « conditions particulières » cette mention exhaustive : « promesse de vente pendant le bail ou en fin de bail ».
-Les deux contrats comportent la même clause résolutoire qui indique in fine « la présente location sera résiliée de plein droit à compter du terme qui suivra le décès du preneur ; en conséquence ses héritiers ou ses ayants droits ne pourront se prévaloir de l'article 1742 du code civil. »
C'est en se fondant sur la mention « promesse de vente pendant le bail ou en fin de bail » que les appelants estiment être légitimes à revendiquer la passation forcée de l'acte notarié de vente de la maison sur laquelle porte le bail, soutenant que M Digan serait tenu par cette mention au contrat, mention qu'ils présentent comme étant une promesse de vente ;
S'agissant d'une demande fondée sur l'appréciation d'une clause contractuelle, il appartient à la cour d'analyser l'intention commune des parties et la valeur de la clause ;
L'article 1589 du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix » ;
Cet accord se constate, à l'évidence, au moment de la signature de l'acte et il vaut aussi bien pour une promesse de vente synallagmatique, que pour une promesse de vente unilatérale ;
Il convient donc, en l'espèce, d'examiner la mention contractuelle invoquée par les appelants au regard de l'intention des parties et des éléments constitutifs de la promesse de vente tels qu'ils résultent de cet article ;
Il convient alors de constater que lors de la signature du contrat de bail du 1 / 4 / 1980, la mention litigieuse n'a été assortie d'aucun prix pour la chose et qu'en conséquence il ne peut y avoir eu accord sur le prix, contrairement aux dispositions de l'article susvisé ;
En l'absence de cet élément constitutif, cette mention ne saurait donc, à elle seule, constituer une promesse de vente ; elle ne peut que se comprendre comme étant l'accord des parties pour réaliser, ultérieurement, une telle convention, convention qui devait être passée pendant la durée du bail ou à son expiration ;
En l'espèce, force est de constater que les parties signataires n'ont pas donné suite à cette intention dans ce délai, et qu'aucun acte comportant accord sur le prix et sur la chose n'a été passé entre elles ;
En outre les clauses contractuelles de la convention de bail montrent que l'accord ne liait que les cocontractants et ne pouvait s'étendre aux héritiers, du fait de la renonciation expresse des signataires aux dispositions de l'article 1742 du code civil (clause résolutoire citée ci-dessus) ;
Il découle également de ce qui précède que les courriers invoqués par les appelants et échangés par les parties, postérieurement à la mort de X...D..., tout comme les constats d'huissier, ne sauraient établir l'existence d'une telle promesse, ni d'un accord sur le prix, mais révèlent seulement les options proposées par Pierre Y..., à titre de pourparlers pour mettre fin au litige ;
Il résulte de tout ce qui précède que les héritiers de M GASTIN D... ne sauraient soutenir valablement pouvoir bénéficier d'une quelconque promesse de vente et qu'ils sont mal fondés en leur demande, même si cette dernière était bien recevable, contrairement aux motifs des premiers juges qui seront donc infirmés sur ce point ;
Sur la demande en dommages intérêts des appelants :
Les appelants dont la demande est mal fondée ne sauraient prospérer dans leur demande en dommages intérêts ;
Sur la demande en dommages intérêts des intimés :
Aucun préjudice n'étant démontré, ils seront déboutés de cette demande ;
Sur l'article 700 du NCPC et les dépens :
Les appelants, qui succombent en leur demande, seront condamnés aux dépens ;
L'équité commande d'allouer aux intimés la somme de 1500 euros chacun ;
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, en matière civile
Reçoit les appelants en la forme ;
Au fond :
Infirme la décision entreprise ;
Statuant à nouveau :
Déboute les appelants de leurs demandes ;
Déboute les intimés de leur demande en dommages intérêts ;
Condamne solidairement les appelants à payer 1500 euros à Pierre Y... et 1500 euros à Yveline Y... au titre des dispositions de l'article 700 du NCPC ;
Condamne les mêmes aux dépens de première instance et d'appel, avec la même solidarité, avec distraction au profit de Maître LISETTE.
Et ont signé le Président et la Greffière.
