COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
YW/ILAF
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 19/02017 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ESO2
jugement du 24 Septembre 2019
Tribunal de Grande Instance d'ANGERS
n° d'inscription au RG de première instance 18/01024
ARRET DU 21 MAI 2024
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Localité 5]
en la personne de son syndic la Sté IMMO DE FRANCE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2],
[Localité 4]
Représentée par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 1709023
INTIMEE :
SAS NEXITY LAMY
prise en la personne de représental légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-céline T'KINT DE ROODENBEKE, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier NEXI TY et par Me Benoit BOMMELAER, avocat plaidant au barreau de RENNES
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 12 Septembre 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et devant M. WOLFF, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. SANSEN, Président de chambre
Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente
M. WOLFF, Conseiller
Greffière lors des débats : Mme LEVEUF
Greffière lors du prononcé : Mme GNAKALE
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 21 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Yoann WOLFF, conseiller pour la présidente empêchée et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La résidence [Localité 5], située [Adresse 2] à [Localité 4], est soumise au statut de la copropriété.
Le 15 mai 2014, alors que le syndic était la société Nexity Lamy (Nexity), société par actions simplifiée, l'assemblée générale des copropriétaires a notamment approuvé la mise en place d'un projet de plan de travaux d'économies d'énergie, désigné pour cela un bureau d'étude, en confiant la maîtrise d''uvre à la société Crespy Aumont Architectes (l'architecte), et décidé de provisionner la somme de 130 000 euros TTC pour les prestations intellectuelles.
Par la suite, Nexity a conclu le 19 juillet 2014 avec l'architecte un contrat prévoyant des honoraires de 84 546 euros TTC sur la base d'une enveloppe financière prévisionnelle de 3 000 000 euros HT pour les travaux, puis elle a réglé à ce dernier une réactualisation de 39 454,80 euros TTC, réclamée par l'architecte le 3 juin 2015 au regard d'un montant prévisionnel des travaux porté à 4 400 000 euros.
À la date du 20 juillet 2015, c'est finalement la somme totale de 155 466,54 euros qui avait été engagée au titre des prestations intellectuelles.
Le 30 juin 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l'exercice 2015 faisant ressortir cette somme, mais avec une réserve sur la facture de 39 454,80 euros et en refusant de donner quitus à Nexity pour sa gestion.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic la société Immo de France, a ensuite fait assigner Nexity devant le tribunal de grande instance d'Angers par acte d'huissier de justice du 3 avril 2018, en demandant entre autres que celle-ci soit condamnée à lui verser la somme de 39 454,80 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice financier.
Par jugement du 24 septembre 2019, le tribunal a :
Rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires ;
Condamné celui-ci à verser à Nexity la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour écarter la faute de Nexity, le tribunal a considéré que le vote des copropriétaires avait prévu que la rémunération de l'architecte serait fixée provisoirement et sujette à évolution en fonction de l'estimation des travaux, que les éléments produits établissaient que la rémunération de l'architecte correspondait au pourcentage du montant prévisionnel des travaux modifié, et que le syndicat des copropriétaires n'établissait pas que le décompte sur lequel Nexity s'était basée était erroné.
Par déclaration du 14 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de l'ensemble des chefs du jugement.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 28 juin 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2022, le'syndicat des copropriétaires demande à la cour :
De condamner Nexity à lui verser la somme de 25 466,54 euros TTC à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2016 et capitalisation des intérêts échus ;
De condamner Nexity à lui verser la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
De rejeter les demandes de Nexity ;
De condamner Nexity aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL'Antarius Avocats.
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic étant chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, il lui appartient d'exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, et donc en s'abstenant de les appliquer en dehors de leurs prévisions. Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre de ces décisions. Dès lors, en validant et en réglant sans aucune autorisation de l'assemblée générale, et en dehors de toute urgence, la facture de l'architecte, et en engageant financièrement la copropriété au-delà de ce qui avait été décidé lors de l'assemblée générale, Nexity a commis au préjudice de la copropriété une faute non détachable de ses fonctions, et engagé sa responsabilité. Le caractère provisionnel de la somme de 130 000 euros n'impliquait pas nécessairement une réévaluation à la hausse du montant des honoraires affectés aux prestations intellectuelles. Si le budget initial devait ne pas être respecté, il appartenait à tout le moins à Nexity de s'en expliquer auprès des copropriétaires et de solliciter l'autorisation du syndicat pour engager des dépenses supplémentaires.
Nexity ne peut indiquer qu'il suffisait au nouveau syndic de solliciter la restitution des fonds auprès de l'architecte à la fin des travaux. Elle ne saurait lui imposer la mise en 'uvre préalable d'une action en restitution contre celui-ci.
Le coût de l'opération a été arrêté en définitive, lors de l'assemblée générale du 30 juin 2016, à la somme totale de 3 155 892,48 euros TTC, soit 2 822 000 euros HT, ce qui est inférieur à l'estimation initiale de 3 000 000 euros HT. La facture de l'architecte du 3 juin 2015 n'aurait donc jamais dû être payée par Nexity, puisqu'elle n'avait aucune raison d'être. Son préjudice est constitué par l'appauvrissement de la copropriété et correspond ainsi au dépassement du budget initialement voté, et que Nexity se devait de respecter, soit à la somme de 25 466,54 euros TTC.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2021, Nexity demande à la cour :
De confirmer le jugement ;
De rejeter les demandes dirigées contre elle ;
De condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
De condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Me Marie-Céline T'Kint de Roodenbeke.
Nexity soutient que :
C'est conformément à la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 15'mai 2014 qu'elle a procédé à la régularisation des honoraires du maître d''uvre. Le syndicat ne fait pas la démonstration d'une faute, mais se contente d'invoquer l'existence d'une éventuelle faute de gestion. Le'contrat passé avec l'architecte prévoyait que le maître d''uvre serait rémunéré sur la base d'un pourcentage de 4,27 % du coût des travaux. Ainsi, si le prix n'était pas déterminé au moment de la conclusion du contrat, il était déterminable de façon très précise et il s'agissait bien en l'espèce d'actualiser le montant des honoraires de l'architecte conformément contrat, du fait de l'augmentation du coût total des travaux envisagés. La somme de 130 000 euros payée en 2014 consistait simplement en une provision. La copropriété n'a donc pas été engagée financièrement au-delà de ce qui avait été décidé lors de l'assemblée générale.
Il appartenait à la copropriété représentée par son nouveau syndic de solliciter la restitution du surplus de rémunération auprès de l'architecte.
La somme qu'elle a réglée ne l'a pas été sans contrepartie, mais en exécution du contrat d'architecte. L'appauvrissement invoqué par la copropriété est totalement inexistant et le syndicat ne souffre donc d'aucun préjudice.
Il n'est justifié en outre d'aucun lien causal. Elle pourrait éventuellement être condamnée, sous réserve de la démonstration d'une faute, à indemniser la copropriété de la perte de chance d'avoir pu négocier la rémunération de l'architecte à la baisse. Finalement, les travaux ont été évalués à 4 399 430 euros HT après réalisation de la mission de l'architecte. Ainsi, l'actualisation des honoraires du maître d''uvre n'a pas constitué une dépense nouvelle, mais simplement une utilisation conforme au contrat.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de cette loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé notamment :
D'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
D'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Il en résulte que, hors l'hypothèse de l'urgence, le syndic a seulement le pouvoir, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, d'accomplir des actes de gestion courante de l'immeuble relatifs à sa conservation, à sa garde et à son entretien (3e Civ., 15 mai 2002, pourvoi n° 00-19.467, Bull. 2002, III, n°'100).
En l'espèce, il ressort du procès-verbal correspondant que lors de l'assemblée générale du 15 mai 2014, les copropriétaires ont voté entre autres les deux résolutions suivantes.
Par leur résolution n° 4, ils ont approuvé la mise en place d'un projet de plan de travaux d'économies d'énergie, prévoyant une isolation thermique par l'extérieur, le remplacement des menuiseries et le raccordement au réseau de chaleur urbain. Cette résolution précisait : « Tous les travaux seront soumis au vote des copropriétaires et des devis pour chaque travaux [sic] seront présentés lors des prochaines assemblées générales. »
Par la résolution n° 6, intitulée Désignation d'un bureau d'étude et définition de la mission confiée, ils ont décidé :
L'Assemblée Générale désigne pour la mission Maitrise d''uvre :
- La Société Crespy Aumont afin de procéder aux études préliminaires à l'opération permettant lors d'une prochaine assemblée générale de présenter les offres de travaux que la copropriété entend engager.
L'Assemblée générale désigne pour la mission d'ingénierie fluide :
- La Société I2D Conseils afin de procéder aux études préliminaires à l'opération permettant lors d'une prochaine assemblée générale de présenter les offres de travaux que la copropriété entend engager.
L'Assemblée générale désigne pour la mission de Coordination Sécurité et de Protection de la Santé :
- La Société I.S.B dont l'intervention peut être rendue obligatoire en vertu de la loi du 31.12.1993 et du décret du 26.12.1994.
L'Assemblée générale désigne pour la mission de Contrôle technique de construction : L'Apave.
Pour l'ensemble des (sic) ces postes il est décidé de provisionner pour les prestations intellectuelles la somme de 130.000,00 € TTC
Selon la convocation qui avait été adressée préalablement aux copropriétaires, cette somme de 130 000 euros n'était pas le résultat d'une évaluation approximative. Elle a été déterminée au regard des devis, joints à la convocation, que les sociétés concernées avaient établis pour un montant total de 130 376 euros TTC (95 386,50 + 21 197 + 4920 + 8 872,50). En retenant cette somme, les copropriétaires ont donc entendu s'en tenir à ces devis. En outre, ces derniers concernaient non seulement les missions préliminaires définies par la résolution n° 6, mais aussi les missions ultérieures susceptibles d'être réalisées durant l'intégralité des travaux envisagés, et ce, jusqu'à leur réception. L'enveloppe qui a ainsi été arrêtée pour les missions préliminaires était donc relativement large et d'autant moins susceptible d'être dépassée. Cela n'était pas contredit par le caractère provisionnel (et non provisoire ou prévisionnel) de la somme, qui signifiait uniquement que, d'un point de vue comptable et dans un souci évident de simplification des démarches, celle-ci était d'ores et déjà affectée par les copropriétaires, avant même l'acceptation formelle des devis et la réception des factures correspondantes, au paiement de ces dernières.
Or il ressort de l'état des dépenses établi par Nexity le 29 novembre 2016 qu'au 20 juillet 2015, soit avant que les travaux soient décidés et que les marchés soient attribués lors de l'assemblée générale du 30 juin 2016, le montant total des sommes réglées par Nexity au titre des prestations intellectuelles préliminaires s'élevait à 155 466,54 euros TTC, et excédait ainsi de 25 466,54 euros TTC la somme que les copropriétaires avaient provisionnée à cette fin.
Cela s'explique notamment par ce qui a été payé à l'architecte. En effet, alors que son devis du 3 avril 2014 prévoyait, pour les études, des honoraires de 57 231,90 euros TTC (95 386,50 euros x 60 %) calculés sur la base de travaux évalués à 1 927 000 euros, et que le contrat conclu le 19 juillet 2014 pour la phase études toujours fixait sa rémunération à 84 546 euros TTC au regard d'un montant prévisionnel des travaux de 3 000 000 euros HT, ce qui était encore compatible avec la somme provisionnée, le total qui lui a été réglé par Nexity a été finalement de 124 248,80 euros TTC (22 545,60 + 22 545,60 + 28 339,82 + 11 362,98 + 39 454,80), après que cette dernière a accepté une réactualisation de 39 454,80 euros supplémentaires, réclamée par l'architecte le 3 juin 2015 sur le fondement d'un montant prévisionnel des travaux passé à 4 400 000 euros HT en moyenne entre les solutions basses et les solutions hautes estimées par l'architecte lui-même. À cet égard, il convient de relever que si le contrat stipulait effectivement une « rémunération au pourcentage », calculée initialement en fonction du montant prévisionnel des travaux, il prévoyait expressément sur ce point : « Le'maître d'ouvrage transmet à l'architecte le montant définitif des travaux en fin d'opération ». C'est donc à ce moment-là, et sur la base du montant définitif des travaux, qu'un ajustement des honoraires de l'architecte était susceptible d'intervenir. La clause, relative à la rémunération au forfait, selon laquelle le forfait était « ajusté à l'issue de l'Avant-Projet Définitif sur la base de l'estimation calculée par l'Architecte » n'avait quant à elle pas été cochée.
Ainsi, alors que l'assemblée générale des copropriétaires avait arrêté, en caractères gras et soulignés dans le procès-verbal, à 130 000 euros la somme consacrée aux prestations intellectuelles préliminaires aux travaux qu'elle n'avait pas encore décidés, Nexity a engagé la copropriété au-delà de ce montant. Elle l'a fait au regard d'un coût prévisionnel des travaux, sans commune mesure avec ce qui avait été soumis à l'origine aux copropriétaires, estimé par l'architecte sur la base de son avant-projet, et ce, en contradiction avec le contrat conclu, sans nouvelle délibération de l'assemblée générale, hors de toute urgence et sans qu'il s'agisse d'actes de gestion courante de l'immeuble relatifs à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Ce faisant, Nexity, qui était tenue au contraire d'assurer l'exécution de la délibération de l'assemblée générale, a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires.
De par cette faute, la copropriété a payé 25 466,54 euros de plus que ce qu'elle avait autorisé, sans que la réactualisation opérée par l'architecte n'ait été justifiée rétrospectivement, Nexity n'apportant aucune preuve du montant qu'elle invoque. Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires n'est donc pas la perte d'une chance de renégocier les honoraires de l'architecte à la baisse, mais correspond à cette somme réglée en trop. En outre, le syndicat des copropriétaires n'étant pas tenu de limiter son préjudice dans l'intérêt de Nexity, la possibilité d'une action contre l'architecte n'a pas à être prise en compte.
Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et Nexity condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 25 466,54 euros à titre de dommages et intérêts. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et ce, conformément à l'article 1231-7, alinéa 2, du code civil, auquel il n'y a pas lieu de déroger. La capitalisation des intérêts, qui est de droit dès lors qu'elle est demandée, sera ordonnée.
Perdant finalement le procès, Nexity sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de l'avocat du syndicat des copropriétaires, et à verser à ce dernier la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour :
INFIRME le jugement ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Dit que la société Nexity Lamy a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] ;
Condamne la société Nexity Lamy à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] la somme de 25 466,54 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;
Condamne la société Nexity Lamy aux dépens de première instance et d'appel ;
Accorde le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à l'avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] ;
Condamne la société Nexity Lamy à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] la somme de 6000 euros en application de l'article 700'du code de procédure civile ;
Rejette la demande faite par la société Nexity Lamy sur le fondement de ce même article 700.
LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT Eempêché
F. GNAKALE Y. WOLFF
