| France, Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 23 mai 2023, 21/02380

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE

IG/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/02380 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E5D5

Jugement du 13 Octobre 2021

Tribunal paritaire des baux ruraux de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 20/16

ARRET DU 23 MAI 2023

APPELANT :

Monsieur [R] [C]

né le 18 Mai 1971 à [Localité 9] (53)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non comparant, représenté par Me Emeline SMESSAERT substituant Me Romain BOULIOU de la SCP DESBOIS-BOULIOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL

INTIMEE :

Madame [V] [T] [G]

née le 05 Novembre 1949 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Non comparante,représentée par Me Olivier BURES de la SELARL SELARL BFC AVOCATS, avocat postulant au barreau de LAVAL et Me Patrice MOEYAERT, avocat plaidant au barreaude DRAGUIGNAN

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 20 Février 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère

M. WOLFF, conseiller

Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 23 mai 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 2 juillet 2018, Mme [V] [T] [G] a donné à bail rural à long terme pour une durée de 18 ans, avec effet rétroactif au 1er novembre 2013, à M. [R] [C] diverses parcelles de terre, situées sur les communes de [Localité 11] (53) et de [Localité 2] (53) pour une superficie totale de 62ha 86a 02ca.

Le fermage annuel a été fixé à la somme de 8 443,50 euros payable en deux termes semestriels, à terme échu, les 1er mai et 1er novembre de chaque année.

Dès le début du bail, les biens loués ont été mis à la disposition de l'EARL [...] dont M. [C] est le gérant.

Dans les suites de la vente de plusieurs parcelles par la bailleresse, un avenant au contrat de bail a été régularisé entre les parties, le 28 juin 2019, aux fins d'actualiser le parcellaire loué à M. [C], comme correspondant à une surface totale de 52ha 18a 86ca sur la commune de [Localité 2] et de 9ha 00a 84ca sur la commune de [Localité 11].

Suivant lettre recommandée du 22 juin 2020, la bailleresse a mis en demeure, par l'intermédiaire de son conseil, le preneur de lui payer la somme de 21 168,94 euros au titre des échéances impayées de novembre 2018, mai 2019, novembre 2019 et mai 2020.

Suivant acte d'huissier en date du 17 décembre 2020, Mme [T] [G] a assigné M. [C] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval aux fins principalement d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef des terres qu'il occupe, de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 390 euros par mois, de le condamner à lui payer la somme de 21 467,76 euros au titre des échéances dues depuis novembre 2018, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait du non-paiement des échéances.

Suivant jugement en date du 13 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval a :

- prononcé la résiliation du bail rural existant entre M. [R] [C] et Mme [V] [T] [G], aux torts du preneur, s'agissant du bail rural notarié du 2 juillet 2018, portant sur les parcelles suivantes :

- commune de [Localité 11] [Localité 7], section [Cadastre 12] (2ha 36a 08ca) et La Quenouillère, section [Cadastre 13] (5ha 87a 95ca),

- commune de [Localité 2] [Localité 6], section [Cadastre 14] (1ha 06a 10ca), [Localité 8], section [Cadastre 19] (1ha 69a 50ca), [Localité 5] section [Cadastre 16] (0ha 05a 41ca), section [Cadastre 15] (34ha 62a 92ca), section [Cadastre 17] (17ha 04a 86ca), section [Cadastre 18] (0ha 13a 20ca), soit une superficie totale de 62ha 86a 02ca,

- dit que M. [R] [C] devra quitter les lieux loués et les libérer de tous occupants de son chef et de tous biens lui appartenant dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

- dit qu'à défaut, il pourra étre expulsé, ainsi que tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

- dit que jusqu'à la libération des lieux, M. [R] [C], bien qu'occupant sans droit ni titre, demeurera soumis à toutes les obligations du bail résilié, et notamment au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant identique aux fermages et charges,

- condamné M. [R] [C] à payer à Mme [V] [T] [G] la somme de 7 636, 08 euros au titre des fermages impayés selon décompte arrêté au 15 septembre 2021,

- condamné M. [R] [C] à payer à Mme [V] [T] [G] la somme de 1 517, 65 euros au titre de l'établissement du contrat de bail notarié,

- débouté Mme [T] [G] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [R] [C] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 8 novembre 2021, M. [C] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté Mme [T] [G] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues au greffe le 12 janvier 2022, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [C] demande à la cour, au visa de l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, de :

- le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Laval le 13 octobre 2021,

- débouter en conséquence Madame [V] [T] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Madame [V] [T] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile,

- condamner Madame [V] [T] [G] aux entiers dépens.

A l'appui de son appel, il soutient à titre principal que la mise en demeure qui lui a été délivrée ne respecte pas le formalisme de l'article L 411-31 du code rural puisque les termes de la disposition visée ne sont pas reproduits dans leur intégralité. Il ajoute qu'il n'est pas même fait référence à cet article L 411-31 du code rural. L'appelant en déduit que la résiliation du bail ne peut dès lors être prononcée. A titre subsidiaire, il expose avoir payé l'intégralité des fermages et qu'en tout état de cause, les impayés étaient justifiés par des raisons sérieuses et légitimes. Il fait ainsi état de la situation financière délicate de son exploitation, l'EARL [...], qui n'était pas ignorée de la bailleresse.

Par conclusions reçues au greffe le 7 février 2022, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, Mme [T] [G] demande à la cour, au visa des articles L 411-31, L 411-53 du code rural, de :

- débouter M. [R] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

- confirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail rural existant entre elle et M. [R] [C], aux torts du preneur, s'agissant du bail rural notarié du 2 juillet 2018, portant sur les parcelles suivantes :

- commune de [Localité 11] [Localité 7], section [Cadastre 12] (2ha 36a 08ca) et La Quenouillère, section [Cadastre 13] (5ha 87a 95ca),

- commune de [Localité 2] [Localité 6], section [Cadastre 14] (1ha 06a 10ca), [Localité 8], section [Cadastre 19] (1ha 69a 50ca), [Localité 5] section [Cadastre 16] (0ha 05a 41ca), section [Cadastre 15] (34ha 62a 92ca), section [Cadastre 17] (17ha 04a 86ca), section [Cadastre 18] (0ha 13a 20ca), soit une superficie totale de 62ha 86a 02ca,

- dit que M. [R] [C] devra quitter les lieux loués et les libérer de tous occupants de son chef et de tous biens lui appartenant dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

- dit qu'à défaut, il pourra en être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

- dit que jusqu'à la libération des lieux, M. [R] [C], bien qu'occupant sans droit ni titre, demeurera soumis à toutes les obligations du bail résilié, et notamment au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant identique aux fermages et charges,

- condamné M. [R] [C] à lui payer la somme de 7 636,08 euros au titre des fermages impayés selon décompte arrêté au 15 septembre 2021,

- condamné M. [R] [C] à lui payer la somme de 1 517,65 euros au titre de l'établissement du contrat de bail notarié,

- condamné M. [R] [C] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de voir condamner M. [R] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des échéances,

- infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de M. [R] [C] de lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- y ajoutant, condamner M. [R] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Au soutien de ses prétentions, l'intimée réplique que la prétention relative à l'irrégularité de la mise en demeure est nouvelle en appel et doit être rejetée. Elle ajoute que cette mise en demeure a bien rappelé au preneur les dispositions de l'article L 411-31 du code rural de sorte que ce dernier en était pleinement informé. S'agissant des impayés, l'intimée fait valoir que le preneur n'a jamais été à jour dans le règlement des fermages et ce, sans jamais avoir allégué et a fortiori justifié d'aucun motif légitime et sérieux. Elle considère que les versements récents mais incomplets effectués par l'appelant n'ont eu pour objectif que d'éviter la radiation de la procédure d'appel pour non-exécution du jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire. S'agissant des difficultés financières invoquées devant la cour par l'appelant, l'intimée relève que ce dernier a pourtant participé à la construction d'un hangar à couverture photovoltaïque avec une société spécialisée au moyen d'un bail à construction obtenu par fraude et annulé par la suite. Elle sollicite enfin une indemnité en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des fermages.

L'affaire a été retenue à l'audience du 20 février 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2023 prorogé au 23 mai 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages

Selon les dispositions de l'article L411-31 I du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

En l'espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 juin 2020, Mme [T] [G] a délivré à M. [C] une mise en demeure de payer la somme totale de 21 168,94 euros, correspondant aux fermages et taxes foncières impayés depuis l'échéance de novembre 2018. La bailleresse rappelait la stipulation contractuelle relative à la résiliation du bail, contenue à l'article 13 de la convention les unissant : 'b) A la demande du bailleur. Sous réserve des dispositions des articles L411-32 et L411-34 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenants au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité rappeler les termes de la présente disposition''

D'une part, la contestation de l'appelant élevée devant la cour, se prévalant de la nullité de la mise en demeure tirée du motif de l'absence de reproduction des dispositions de l'article L. 411-31 du code rural, ne saurait être considérée comme une demande nouvelle en appel, alors que l'appelant ne fait que répliquer aux arguments de l'intimée pour s'opposer à la résiliation du bail et que le premier juge a examiné d'office la régularité formelle de la mise en demeure. La demande principale formée à ce titre par l'appelant, tendant au débouté de la bailleresse est dès lors recevable.

D'autre part, il est établi qu'en application de l'article L411-31 susvisé, la mise en demeure doit retranscrire, à peine de nullité, les termes des dispositions dudit article.

Si la mise en demeure délivrée par la bailleresse mentionne expressément qu'à défaut de règlement de deux fermages à son échéance, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail, elle ne reproduit pas l'intégralité des dispositions légales puisque le début du texte est absent, à savoir 'Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire'.

Au surplus, la mise en demeure litigieuse ne vise pas expressément l'article L 411-31 mais se fonde sur une des clauses du bail qui si, elle reprend strictement dans sa quasi intégralité les termes du texte en cause, ne prend pas la précaution d'indiquer qu'il s'agit précisément d'un rappel de prescriptions légales.

Il s'ensuit que la mise en demeure adressée à l'appelant, non conforme aux prescriptions légales et entachée de nullité, ne peut fonder une action en résiliation du bail rural. Le jugement entrepris doit par conséquent être infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail rural aux torts du preneur, constaté que ce dernier était occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion et condamné à une indemnité d'occupation.

II- Sur la demande en paiement des fermages

Le premier juge a condamné le preneur à s'acquitter d'une somme de 7 636,08 euros au titre des fermages impayés, suivant décompte arrêté au 15 septembre 2021.

Il n'est pas contesté par l'intimée que l'appelant a effectué, le 28 octobre 2021, soit après le prononcé du jugement, un règlement d'un montant de 4 136,08 euros.

L'intimée produit par ailleurs aux débats un courriel du 1er août 2022 adressé à l'appelant, aux termes duquel elle constate qu'un arriéré de fermages, d'un montant de 2 017,15 euros, demeure impayé à la date du 1er mai 2022. L'appelant verse pour sa part, pour justifier du paiement de cette somme, un relevé du compte bancaire de l'EARL [...] mentionnant un virement d'un montant de 2 017,15 euros, effectué le 9 septembre 2022, avec l'intitulé suivant 'VIR SEPA FERMAGE'.

L'intimée, au jour de ses écritures qui sont antérieures à ce virement, n'avait pas actualisé sa créance locative, sollicitant la confirmation de la condamnation à paiement prononcée à l'encontre du preneur. Elle n'a pas davantage, au jour de l'audience, précisé que le locataire avait régularisé sa dette et s'en est remise à ses écritures.

Dans la mesure où la perception effective d'une somme de 2 017,15 euros, en septembre 2022, n'est pas confirmée par la bailleresse, la cour ne peut s'assurer au vu du seul relevé bancaire susmentionné, de la réalité du paiement de l'arriéré de fermage qui demeurait impayé au 1er mai 2022.

Il s'ensuit qu'au regard des versements effectués postérieurement au prononcé du jugement par le preneur et non discutés par la bailleresse et du courriel du 1er août 2022 émanant de cette dernière, que la dette au titre des fermages impayés a diminué depuis le jugement entrepris pour s'élever à la somme de 2 017,15 euros au 1er mai 2022. Il convient de réformer en ce sens le jugement entrepris, sur le chef de condamnation prononcée à l'encontre de l'appelant.

III- Sur la demande en paiement des frais d'établissement du bail notarié

Il résulte des stipulations du bail notarié, en page 19, au titre des frais, que 'Les frais des présentes sont à la charge du preneur, qui s'oblige à leur paiement. Toutefois, et d'un commun accord entre les parties, le bailleur a fait ce jour l'avance de ces frais. Le preneur s'engage à rembourser le bailleur du montant de ceux-ci, dans un délai de trois années à compter de ce jour, au plus tard et sans intérêts. Le bailleur remettra au preneur, dès que l'état des frais aura été établi, une copie de celui-ci afin de lui communiquer le montant des frais qu'il devra rembourser.'

L'appelant qui conclut au débouté total de l'intimée, n'invoque aucun moyen au soutien du rejet de la demande en paiement dirigée à son encontre, à ce titre. Le premier juge a relevé qu'il ne contestait pas le montant des frais d'établissement du bail notarié et qu'il ne justifiait pas l'avoir réglé.

A l'instar du tribunal, la cour constate que l'appelant ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du règlement de cette dépense dont il supporte la charge, en application des stipulations contractuelles suscitées.

Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer à la bailleresse la somme de 1 517,65 euros à ce titre.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le premier juge a omis de statuer sur la demande indemnitaire formée par la bailleresse, réclamant une somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du non paiement des fermages par le preneur.

La cour observe que l'intimée, qui se limite à faire état d'un préjudice lié au défaut de paiement des loyers par le preneur, n'explicite pas ce préjudice, lequel ne saurait découler de la seule inexécution contractuelle de M. [C], s'agissant de son obligation à paiement.

Il en résulte que l'intimée doit être déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L'intimée qui sollicite l'infirmation du jugement déféré en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile, n'a toutefois formé aucune prétention relativement à l'indemnité souhaitée à ce titre pour ses frais irrépétibles de première instance. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Chacune des parties, succombant en ses prétentions, supportera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel ainsi que celle de ses frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la contestation formée par M. [R] [C] portant sur la régularité de la mise en demeure du 22 juin 2020,

INFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Laval du 13 octobre 2021 sauf en ses dispositions condamnant M. [R] [C] à payer à Mme [V] [T] [G] la somme de 1 517,65 euros au titre de l'établissement du contrat de bail notarié et déboutant Mme [V] [T] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

Vu l'irrégularité de la mise en demeure du 22 juin 2020, DEBOUTE Mme [V] [T] [G] de sa demande en résiliation du bail rural du 2 juillet 2018 aux torts de M. [R] [C],

CONDAMNE M. [R] [C] à payer à Mme [V] [T] [G] la somme de 2 017,15 euros au titre des fermages dus au 1er mai 2022,

DEBOUTE Mme [V] [T] [G] de sa demande indemnitaire formée à l'encontre de M. [R] [C],

LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens de première instance et d'appel par elle exposés ainsi que la charge de ses propres frais irrépétibles d'appel.

LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE

C. LEVEUF I. GANDAIS