COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
CM/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 20/01126 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EWJP
Jugement du 01 Juillet 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LAVAL
n° d'inscription au RG de première instance 20/00261
ARRET DU 02 MAI 2023
APPELANTS :
Monsieur [I] [S]
né le 27 Juillet 1958 à [Localité 6] (53)
[Adresse 1]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001835 du 17/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)
Madame [K] [W]
née le 23 Janvier 1973 à [Localité 6] (53)
[Adresse 1]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001833 du 17/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)
Représentés par Me Renaud ROQUETTE, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 200800
INTIMEE :
Madame [C] [G] [O]
née le 20 Août 1954 à [Localité 3] (53)
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE- BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 007143
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 30 Mai 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente
M. BRISQUET, conseiller
Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Mme LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 02 mai 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé sur litige
Suivant contrat de location en date du 17 juin 2006, Mme [G] [O] a donné à bail d'habitation à Mme [W] et M. [S] une maison de trois pièces principales avec jardin, verger et pré située [Localité 4] à [Localité 7] (Mayenne), ce pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2006 et un loyer mensuel de 420 euros payable au plus tard le 5 de chaque mois.
S'étant plaints en 2018 du mauvais état du logement et notamment du caractère dangereux, constaté par le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne (PDLHI), de l'insert dépourvu de ventilation adaptée, les locataires n'ont pas acquitté régulièrement la part des loyers non couverte par l'allocation logement et la bailleresse leur a fait signifier par huissier le 10 décembre 2019 un commandement de payer la somme de 3 810,30 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés et du coût de l'acte et de fournir une attestation d'assurance, avec rappel de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte d'huissier en date du 19 mars 2020, notifié au sous-préfet de Château-Gontier, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval en constat de la résiliation du bail à compter du 10 février 2020, expulsion et paiement solidaire de la dette locative d'un montant de 3 689,83 euros, outre intérêts légaux, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges courantes, outre sa revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, de la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts et de celle de 550 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, le tout sous bénéfice de l'exécution provisoire.
Les locataires, cités l'un et l'autre à personne, n'ont pas comparu ni personne pour eux à l'audience du 26 mai 2020 dont les débats se sont déroulés en publicité restreinte en application de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020.
Par jugement réputé contradictoire en date du 1er juillet 2020, le juge des contentieux de la protection a :
- constaté la résiliation du bail conclu entre Mme [G] [O] (sic), d'une part, et M. [S] et Mme [W], d'autre part, à la date du 10 février 2020
- dit que M. [S] et Mme [W] devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, les lieux loués dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision
- ordonné à défaut leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique
- condamné solidairement M. [S] et Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera égale au montant du loyer habituel et des charges courantes jusqu'à la libération des lieux
- condamné solidairement M. [S] et Mme [W] à payer à Mme [G] [O] la somme de 4 549 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation impayés au 26 mai 2020, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3 689,83 euros à compter du 19 mars 2020 et à compter de la signification du jugement sur le solde
- condamné solidairement M. [S] et Mme [W] à payer à Mme [G] [O] la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts
- condamné solidairement M. [S] et Mme [W] à payer à Mme [G] [O] la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeté les plus amples prétentions de Mme [G] [O]
- condamné solidairement M. [S] et Mme [W] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer du 10 décembre 2019
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.
Suivant déclaration en date du 24 août 2020, les locataires ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions, listées dans l'acte d'appel.
Ils ont conclu le 26 novembre 2020, avant d'obtenir l'aide juridictionnelle totale le 17 mai 2021 sur leur demande présentée le 2 mars 2021.
L'intimée a conclu le 21 janvier 2021 en formant appel incident.
Selon avis reçu du greffe le 20 octobre 2021, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile et l'ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2022.
M. [S] et Mme [W] demandent à la cour de :
- réformer le jugement
- fixer l'arriéré de loyers dû par eux à Mme [G] [O] à la somme de 2 492 euros
- débouter Mme [G] [O] de ses autres demandes
- la condamner à leur payer une somme de 2 492 euros sur le fondement de l'article 1184 du code civil
- la condamner à leur payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils font valoir que :
- ils reconnaissent le non-paiement de certains loyers, mais le décompte présenté par la bailleresse est erroné et ils ne restent lui devoir que la somme de 2 492 euros après déduction des paiements effectués au titre des loyers de mars 2016 (420 euros), mai 2018 (420 euros) et mars 2019 (240 euros) et de l'allocation logement de 301 euros par mois versée par la MSA en novembre et décembre 2019 et ayant ramené le solde de loyer à 119 euros par mois
- ils produisent les attestations d'assurance prouvant qu'ils ont toujours été en règle sur l'assurance locative
- la résiliation du bail est imputable au mauvais état de l'immeuble, ce qui justifie d'écarter l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation aux torts de la bailleresse, assortie de dommages et intérêts d'un montant compensant la dette locative
- la demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation est sans objet car ils ont quitté les lieux le 20 mai 2020
- la bailleresse ne justifie d'aucun préjudice indemnisable.
Mme [G] [O] demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 jullet 1989, 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a minoré la demande de dommages et intérêts
en conséquence,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement de payer et de justification du contrat d'assurance du logement dans le délai de ce commandement
- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [S] et Mme [W] à lui payer une somme de 3 869,83 euros (sic) au titre de la dette locative arrêtée au 10 février 2020 avec intérêts au taux légal sur cette somme sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil
- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et charges actualisés
- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [S] et Mme [W] à payer cette indemnité d'occupation à partir de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des locaux, restitution des clés
- ordonner en tant que de besoin l'expulsion de M. [S] et Mme [W] des lieux qu'elle leur a donnés à bail, ainsi que de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [S] et Mme [W] à lui payer une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts
- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [S] et Mme [W] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment le coût du commandement de payer
- débouter M. [S] et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes.
Elle soutient que :
- la demande de résiliation du bail à ses torts et de dommages et intérêts, présentée par les locataires en appel pour s'opposer à la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance, doit être rejetée dans la mesure où le seul défaut que ces derniers lui ont reproché en 2018, plus de 12 ans après leur entrée dans les lieux, concerne l'utilisation d'un insert sans ventilation suffisante, situation imputable aux seuls occupants n'ayant jamais justifié de l'entretien régulier, qui leur incombe, des conduits d'évacuation et appareils de combustion, où, compte tenu du refus des locataires puis de leur départ, il n'a pas été possible de réaliser les travaux de pose de radiateur qu'elle avait envisagés et où le mauvais état allégué du logement n'est étayé par aucune pièce
- les locataires ne justifient d'aucun règlement qui n'aurait pas été pris en compte, étant rappelé qu'elle est en droit d'imputer tout règlement sur les plus anciennes échéances impayées en application de l'article 1342-10 du code civil
- à supposer qu'ils justifient d'une assurance locative, ce qu'ils ne font pas, cette communication postérieure au délai du commandement ne peut faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire
- l'appel interjeté par les locataires après avoir fait preuve d'un comportement indélicat, voire menaçant, et quitté les lieux en s'abstenant de tout entretien, notamment du jardin, est dilatoire.
Sur ce,
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 7 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure
g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier chaque année, à la demande du bailleur, par la remise d'une attestation d'assurance.
L'alinéa 2 du même texte précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et reproduisant, à peine de nullité, les dispositions de cet alinéa.
L'article 24 I alinéa 1er de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les locataires communiquent en appel deux attestations d'assurance risques locatifs justifiant qu'ils ont satisfait à leur obligation d'assurance sur la période du 12 août 2017 au 12 août 2020, de sorte que le bail ne saurait être résilié de plein droit pour défaut d'assurance, quand bien même cette justification n'a été apportée que plus d'un mois après le commandement qui leur a été régulièrement délivré le 10 décembre 2019.
En revanche, ils admettent n'avoir pas apuré leur dette locative, ne serait-ce qu'à concurrence du montant dont ils se reconnaissent débiteurs, dans les deux mois de ce commandement, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers étaient réunies à compter du 10 février 2020.
Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, ils se prévalent du mauvais état du logement dont ils se sont plaints auprès de la bailleresse par un courrier daté du 7 avril 2018 lui signalant l'absence d'étanchéité des menuiseries à l'air et à l'eau, la non-conformité de l'installation électrique aux normes de sécurité, le développement d'humidité et de moisissures et le dysfonctionnement du récupérateur de chaleur qui ne permettait plus d'atteindre une température suffisante.
Toutefois, ils ne démontrent pas, ni même ne prétendent, que ces désordres, à les supposer établis, auraient rendu le logement inhabitable, condition exigée pour que l'exception d'inexécution puisse jouer en leur faveur.
En outre, leur demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse ne figure pas au dispositif de leurs conclusions, de sorte que la cour d'appel, qui ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties conformément à l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, n'en est pas saisie.
Le jugement dont appel ne pourra donc qu'être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 10 février 2020, sauf à rectifier l'erreur matérielle affectant le nom de la bailleresse qui s'orthographie [G] [O], et non [G] [O].
Si les locataires déclarent explicitement, sans être démentis par la bailleresse, avoir quitté les lieux loués le 20 mai 2020, soit avant le prononcé du jugement du 1er juillet 2020 et même avant la tenue de l'audience du 26 mai 2020, ce départ rend sans objet les dispositions ayant dit qu'ils devront libérer les lieux loués dans le mois de la signification du jugement et pourront, à défaut, être expulsés, au besoin avec l'assistance de la force publique, lesquelles ne seront donc pas confirmées, mais non celle les ayant condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges courantes jusqu'à la libération des lieux puisqu'ils sont redevables d'une indemnité pour leur occupation des lieux sur la période comprise entre le 10 février et le 20 mai 2020.
Cette dernière disposition sera donc confirmée, sauf à préciser que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'au 20 mai 2020.
Sur les comptes entre les parties
D'une part, la somme de 4 549 euros que les locataires ont été condamnés à payer en première instance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 mai 2020 se décompose comme suit, au vu du décompte produit par la bailleresse :
- loyers impayés de mars 2016, juin 2017, novembre 2017, mars 2018 et mai 2018 d'un montant de 420 euros chacun, soit 2 100 euros
- solde dû sur les loyers d'août à décembre 2018 (2 100 euros) après déduction de l'allocation logement versée par la MSA (1 864 euros), soit 236 euros
- solde dû sur les loyers de janvier à décembre 2019 (5 040 euros) après déduction de l'allocation logement versée par la MSA (3 489 euros) et du complément versé par les locataires (726 euros), soit 825 euros
- solde dû sur les loyers et/ou indemnités d'occupation de janvier à mars 2020 (1 260 euros) après déduction de l'allocation logement versée par la MSA (712 euros), soit 548 euros
- indemnités d'occupation d'avril et mai 2020, soit 840 euros.
Les locataires justifient du paiement d'une somme de 420 euros par virement débité de leur compte le 10 mars 2016, paiement dont l'imputation sur une éventuelle échéance impayée antérieure n'est pas établie par la bailleresse, ainsi que du paiement d'une somme de 240 euros par virement débité de leur compte le 13 mars 2019, paiement qui n'apparaît nullement dans le décompte de la bailleresse, de sorte que ces deux sommes doivent venir en déduction de la dette locative.
Il n'en va pas de même du virement d'un montant de 420 euros opéré par les locataires au profit de la bailleresse le 5 juin 2018 sous l'intitulé 'loyer mai' car il a été imputé sur le loyer de juin 2018 pour lequel les locataires ne justifient d'aucun autre paiement.
Quant au décompte de prestations familiales communiqué par les locataires, il se rapporte uniquement à l'allocation logement d'un montant de 301 euros versé à la bailleresse le 5 décembre 2019 pour les mois de novembre (300 euros) et octobre (rappel de 1 euro), allocation dont le montant figure bien au décompte de la bailleresse et ne saurait donner lieu à une déduction supplémentaire.
Enfin, l'indemnité d'occupation afférente à la période du 21 au 31 mai 2020, soit 149 euros, n'est pas due du fait de la libération des lieux loués.
En définitive, les locataires apparaissent débiteurs d'une somme de 3 740 euros (4 549 - 420 - 240 - 149) au paiement de laquelle ils seront condamnés, le jugement étant infirmé sur ce point.
D'autre part, pour preuve du mauvais état du logement, les locataires communiquent deux courriers qui leur ont été adressés, l'un le 18 décembre 2018 par l'ARS (agence régionale de santé) Pays de la Loire, avec copie à la bailleresse, à la mairie d'[Localité 7], à la CC (communauté de communes) du Pays de [Localité 3] et au secrétariat du PDLHI (pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne), l'autre le 19 novembre 2019 par la sous-préfecture de [Localité 3], courriers dans lesquels il est fait état d'une visite réalisée à leur domicile par le PDLHI le 11 juin 2018, au terme de laquelle leur 'logement a été jugé non conforme au règlement sanitaire départemental, et non décent', et de 'l'existence de nombreux désordres dans (leur) habitation dont la présence notamment d'un appareil à combustion (insert) sans ventilation adaptée' qui les 'expose, ainsi que les personnes pouvant se trouver à (leur) domicile, à un risque important d'intoxication par le monoxyde de carbone', mais n'explicitant pas les autres désordres constatés, lesquels ne ressortent pas clairement des photographies versées aux débats montrant la porte d'entrée sans défaut apparent et des branchements électriques sommaires sur multiprises, sans date ni localisation certaines.
L'absence de ventilation adaptée de l'insert, seul désordre établi de manière précise, s'analyse en un vice de l'installation de chauffage du logement, distinct du défaut d'entretien régulier des conduits d'évacuation et de l'insert que la bailleresse impute aux locataires qui, de fait, n'ont jamais produit de certificat de ramonage, même si ce défaut d'entretien a pu contribuer au dysfonctionnement de l'installation de chauffage.
Compte tenu du risque manifeste d'atteinte à la santé des occupants des lieux, elle caractérise un manquement de la bailleresse à son obligation de remettre aux locataires un logement décent telle que posée par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Dûment informée de la dangerosité de l'insert, la bailleresse a fait savoir aux locataires, par courrier en date du 2 janvier 2019, avec copie à l'ARS, qu'elle allait faire vérifier les conduits d'évacuation et la ventilation par le professionnel ayant posé l'insert, puis est venue sur les lieux le 31 octobre 2019 avec une autre entreprise qui, après enlèvement de l'insert effectué le 2 novembre 2019, a émis le 6 novembre 2019 trois devis, qu'elle a acceptés, relatifs à la réfection de l'installation électrique pour un coût de 6 033,41 euros TTC, à la fourniture et la pose de radiateurs électriques pour un coût de 3 505,10 euros TTC et à la fourniture et la pose d'une ventilation hygroréglable pour un coût de 1 402,35 eurosTTC, mais, dans le contexte des 'rapports conflictuels' entre les parties et du 'souhait de déménager' exprimé par les locataires, éléments évoqués par le sous-préfet dans son courrier du 19 novembre 2019 attirant également l'attention des locataires sur le risque de résiliation du bail en cas de non-régularisation des loyers impayés et de non-production d'une attestation d'assurance et d'un certificat de ramonage, ces travaux n'ont pas été exécutés avant le départ des locataires en mai 2020, sans qu'il soit justifié d'une opposition de ceux-ci à leur réalisation, ni même d'une mise en demeure qui leur aurait été adressée d'avoir à laisser l'entreprise accéder au logement pour permettre leur réalisation.
Les locataires n'ont donc pu que pâtir de la défaillance de l'installation de chauffage, même si la photographie qu'ils produisent montrant un thermomètre indiquant une température intérieure de 14,3°C placé à côté d'un éphéméride à la date du 3 mars 2020 n'a qu'une valeur probante relative.
Eu égard à la teneur et la durée du trouble de jouissance subi, a minima, depuis leur courrier du 7 avril 2018 dénonçant le dysfonctionnement de l'insert, il y a lieu de fixer l'indemnisation de ce préjudice à la somme de 1 500 euros au paiement de laquelle la bailleresse sera condamnée.
De troisième part, la bailleresse ne développe aucun moyen, ni ne fournit aucun élément de preuve, à l'appui de sa demande de dommages et intérêts, de sorte qu'elle ne pourra qu'en être déboutée, le jugement étant infirmé en ce qu'il lui a accordé une somme de 150 euros en réparation du préjudice financier causé par la résiliation anticipée du bail.
Sur les frais et dépens
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge des locataires, parties perdantes sur le principe de la résiliation du bail, les dépens de première instance comprenant les frais du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité de 450 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance par la bailleresse en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appel étant partiellement fondé, les dépens d'appel seront mis à la charge de la bailleresse, sans application à son profit ni à son encontre, ce en considération de l'équité et de la situation respective des parties, de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel, étant rappelé que les locataires bénéficient de l'aide juridictionnelle totale.
Par ces motifs,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 10 février 2020, condamné solidairement M. [S] et Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et d'une somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais du commandement de payer et rejeté les plus amples prétentions de Mme [G] [O], sauf à rectifier l'erreur matérielle affectant le nom de cette dernière qui s'orthographie [G] [O] et à préciser que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'au 20 mai 2020, date à laquelle M. [S] et Mme [W] ont libéré les lieux.
L'infirmant pour le surplus et y ajoutant,
Déclare sans objet la demande de Mme [G] [O] tendant à ordonner en tant que de besoin l'expulsion de M. [S] et Mme [W] et de tous occupants de leur chef.
Condamne solidairement M. [S] et Mme [W] à payer à Mme [G] [O] la somme de 3 740 (trois mille sept cent quarante) euros au titre de la dette de loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 20 mai 2020.
Condamne Mme [G] [O] à payer à M. [S] et Mme [W] ensemble la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à titre de dommages et intérêts.
La déboute de sa demande de dommages et intérêts.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Condamne Mme [G] [O] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LEVEUF C. MULLER
