| France, Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 04 avril 2023, 20/00990

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE

IG/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/00990 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EV62

Jugement du 22 Juin 2020

Tribunal paritaire des baux ruraux de SAUMUR

n° d'inscription au RG de première instance 19/3

ARRET DU 4 AVRIL 2023

APPELANTS :

Monsieur [A] [G]

né le 12 Février 1936 à [Localité 103] ([Localité 103])

Lieudit '[Adresse 114]'

[Localité 93]

Madame [O] [Z] épouse [G]

née le 01 Mars 1938 à [Localité 103] ([Localité 103])

Lieudit '[Adresse 114]'

[Localité 93]

Non comparants, représentés par Me BORDE substituant Me Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [J] [G]

né le 24 Octobre 1965 à [Localité 111] ([Localité 111])

[Adresse 1]

[Localité 58]

Comparant, assisté de Me BORDE substituant Me Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

INTIME :

Monsieur [F] [I]

né le 14 Novembre 1975 à [Localité 101] ([Localité 101])

Le [Adresse 107]

[Localité 77]

Comparant, assisté de Me Jean-Baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20200762

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Décembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

Greffière lors du prononcé : Mme TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 4 avril 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [G] et Mme [O] [Z] épouse [G] sont propriétaires de diverses parcelles de terres et bâtiments d'exploitation sur les communes de [Localité 93] et [Localité 96] (49), pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit, leur fils M. [J] [G] étant nu-propriétaire. Ce dernier est également propriétaire de plusieurs parcelles sur les mêmes communes.

Dans le cadre d'une reprise d'exploitation et à compter du 1er novembre 2015, les consorts [G] ont donné à bail rural à M. [F] [I] plusieurs de ces parcelles leur appartenant.

Le 5 mars 2019, les consorts [G] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur aux fins principalement d'enjoindre à M. [I] de régulariser un bail rural à long terme, de dire ce dernier occupant sans droit ni titre de certaines parcelles, de prononcer son expulsion desdites parcelles ainsi que la nullité partielle du bail rural pour les parcelles sur lesquelles M. [I] ne dispose pas d'une autorisation d'exploiter, d'obtenir sa condamnation à leur payer diverses sommes au titre du fermage et de la quote-part de la taxe foncière 2018, de la vente de diverses fournitures et du loyer pour la maison d'habitation.

En cours de procédure, M. [I] a saisi le président du tribunal paritaire des baux ruraux, en référé, aux fins notamment d'être autorisé, en qualité de fermier, à accéder à un certain nombre de parcelles et bâtiments d'exploitation, d'interdire aux consorts [G] de pénétrer dans ces biens, d'enjoindre aux consorts [G] de lui laisser libre l'accès et l'usage du puits se trouvant sur la cour desservant les habitations des parties, de lui allouer une provision de 5 000 euros à valoir sur son préjudice moral.

Suivant ordonnance de référé rendue le 30 août 2019, le président du tribunal disait n'y avoir lieu à référé et déboutait M. [I] de ses demandes aux motifs de l'absence de démonstration du caractère d'urgence, de l'absence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite et de l'existence d'une contestation sérieuse.

Par jugement du 22 juin 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur a :

- dit que M. [F] [I] est titulaire d'un bail rural verbal de neuf ans ayant commencé à courir le 1er novembre 2015 sur les parcelles suivantes, appartenant aux consorts [G] :

Commune de [Localité 93] :

A n°[Cadastre 74] [Adresse 122] (pré) 1ha 87a 31ca

B n°[Cadastre 27] Les [Adresse 116] (terre) 1ha 73a 60ca

B n°[Cadastre 28] Les [Adresse 116] (terre) 0ha 28a 00ca

B n°[Cadastre 29] Les [Adresse 116] (pré) 0ha 49a 00ca

B n°[Cadastre 30] Les [Adresse 116] (pré) 0ha 67a 00ca

B n°[Cadastre 31] Les [Adresse 116] (pré) 0ha 77a 90ca

B n°[Cadastre 32] Les [Adresse 116] (pré) 1ha 44a 00ca

B n°[Cadastre 33] Les [Adresse 116] (pré) 1ha 34a 00ca

B n°[Cadastre 34] [Adresse 110] (pré) 0ha 83a 86ca

B n°[Cadastre 35] [Adresse 110] (pré) 1ha 87a 37ca

B n°[Cadastre 36] [Adresse 110] (terre) 3ha 46a 26ca

B n°[Cadastre 37] Le [Adresse 108] (terre) 1ha 97a 23ca

B n°[Cadastre 38] Le [Adresse 108] (pré) 1ha 21a 57ca

B n°[Cadastre 39] Le [Adresse 108] (terre) 1ha 35a 48ca

B n°[Cadastre 41] Le [Adresse 108] (pré) 1ha 77a 00ca

B n°[Cadastre 42] Le [Adresse 108] (pré) 1ha 61a 00ca

B n°[Cadastre 43] Le [Adresse 108] 1ha 07a 64ca

B n°[Cadastre 45] Le [Adresse 108] 0ha 27a 61ca

B n°[Cadastre 47] [Adresse 114] (terre) 3ha 26a 51ca

B n°[Cadastre 59] [Adresse 114] 1ha 12a 02ca

B n°[Cadastre 60] [Adresse 114] (terre) 1ha 41a 67ca

B n°[Cadastre 61] [Adresse 114] (pré/sol) 0ha 43a 77ca

B n°[Cadastre 62] [Adresse 114] (pré) 0ha 31a 16ca

B n°[Cadastre 63] [Adresse 114] 0ha 17a 35ca

B n°[Cadastre 66] Le [Adresse 108] (terre) 0ha 23a 59ca

C n°[Cadastre 20] La [Adresse 118] (terre) 0ha 99a 00ca

C n°[Cadastre 83] La [Adresse 113] (terre) 0ha 17a 99ca

C n°[Cadastre 84] La [Adresse 113] (terre) 2ha 43a 72ca

C n°[Cadastre 85] La [Adresse 113] (terre) 1ha 98a 27ca

A n°[Cadastre 48] La [Adresse 94] (terre) 4ha 46a 45ca

A n°[Cadastre 52] La [Adresse 94] (terre) 3ha 30a 15ca

A n°[Cadastre 53] La [Adresse 94] (terre) 2ha 50a 16ca

B n°[Cadastre 44] Le [Adresse 108] (chemin)

A n°[Cadastre 56] La [Adresse 94] (terre) 1ha 21a 60ca

A n°[Cadastre 57] La [Adresse 94] (terre) 3ha 76a 30ca

A n°[Cadastre 81] La [Adresse 94] (terre) 0ha 12a 35ca

B n°[Cadastre 23] Les [Adresse 109] (terre) 1ha 67a 63ca

B n°[Cadastre 24] Les [Adresse 109] (terre) 1ha 41a 99ca

B n°[Cadastre 25] Les [Adresse 109] (terre) 1ha 54a 00ca

B n°[Cadastre 26] Les [Adresse 109] (terre) 0ha l2a 10ca

C n°[Cadastre 73] La [Adresse 99] (terre) 2ha 64a 82ca

C n°[Cadastre 87] La [Adresse 99] (terre) 2ha 22a 27ca

C n°[Cadastre 88] La [Adresse 99] 0ha 14a 36ea

C n°[Cadastre 89] La [Adresse 99] (terre) 3ha 67a 27ca

C n°[Cadastre 90] La [Adresse 99] (terre) 0ha 88a 91ca

C n°[Cadastre 91] La [Adresse 99] (verger) 0ha 42a 20ca

C n°[Cadastre 70] Le [Adresse 115] (terre) 1ha 99a 73ca

C n°[Cadastre 72] Le [Adresse 115] (terre) 1ha 43a 93ca

C n°[Cadastre 75] Le [Adresse 106] (terre) 3ha 40a 12ca

C n°[Cadastre 76] Le [Adresse 106] (terre) 1ha 00a 11ca

Commune de [Localité 96] :

B n°[Cadastre 3] Le [Adresse 102] (terre) 1ha 84a 00ca

B n°[Cadastre 4] Le [Adresse 102] (terre) 3ha 16a 98ca

B n°[Cadastre 5] Le [Adresse 102] (terre) 3ha 99a 94ca

B n°[Cadastre 6] [Localité 92] (terre) 6ha 22a 31ca

B n°[Cadastre 7] Le [Adresse 102] (terre) 4ha 10a 19ca

B n°[Cadastre 10] Le [Adresse 102] (terre) 1ha 96a 85ca

B n°[Cadastre 2] La [Adresse 120] (terre) 1ha 16a 67ca

Commune de [Localité 93] :

C n°[Cadastre 19] La [Adresse 118] (terre) 0ha 64a 26ca

C n°[Cadastre 21] La [Adresse 118] (pré) 1ha 73a 90ca

C n°[Cadastre 22] La [Adresse 118] (pré) 1ha 22a 00ca

C n°[Cadastre 78] Les [Adresse 117] (terre) 1ha 71a 77ca

C n°[Cadastre 82] [Adresse 119] (terre) 0ha 32a 96ca

C n°[Cadastre 11] La [Adresse 105] (terre) 0ha 72a 00ca

C n°[Cadastre 13] La [Adresse 100] (pré) 0ha 78a 13ca

C n°[Cadastre 14] La [Adresse 100] (terre) 0ha 70a 16ca

C n°[Cadastre 15] La [Adresse 100] (pré) 0ha 54a 37ca

C n°[Cadastre 16] La [Adresse 100] (terre) 0ha 85a 96ca

C n°[Cadastre 86] La [Adresse 100] (terre) 0ha 69a 52ca

C n°[Cadastre 80] [Adresse 119] (terre) 0ha 84a 55ca

Commune de [Localité 93] :

Section A [Cadastre 79] La [Adresse 94] 8a 83ca

Section A [Cadastre 50] La [Adresse 94] 10a 20ca

Section B [Cadastre 29] Les [Adresse 116] 27a 30ca

Section B [Cadastre 40] Le [Adresse 108] 40a 52ca

Section B [Cadastre 46] [Adresse 114] (jardin)

Section B [Cadastre 64] [Adresse 114] (sol) 32a 90ca

Section B [Cadastre 68] Le [Adresse 108] (sol) 4a 19ca

Section C [Cadastre 18] La [Adresse 118] (terre) 49a 60ca

Section C [Cadastre 57] [Adresse 97] Pré 50a 63ca

Section C [Cadastre 69] La [Adresse 112] (terre) 86a 07ca

Section C [Cadastre 71] Le [Adresse 115] (terre) 11a 89ca

1/2 Section A [Cadastre 80] La [Adresse 94] 11a 10ca

Section C [Cadastre 81] [Adresse 121] (terre)

Lot A2 1a 93ca

Commune de [Localité 96] :

Section B [Cadastre 8] [Adresse 102] (terre) 9a 44ca

Section B [Cadastre 9] [Adresse 102] 33a 20ca

- dit que le loyer afférent aux bâtiments d'habitation est de 350 euros par mois, soit à ce jour de 362,99 euros par mois compte tenu de l'indexation habituelle en la matière, qui s'appliquera également pour l'avenir,

- dit que le fermage dû pour les terres et les bâtiments d'exploitation est de 121 euros l'hectare, outre l'indexation habituelle en la matière,

- rappelé que les bâtiments d'exploitation inclus dans le bail comprennent un hangar (251 m²) situé sur la parcelle B [Cadastre 17], la stabulation et les hangars (997 m²) situés sur les parcelles B [Cadastre 64] et B [Cadastre 61], le corps de bâtiment de la ferme (393 m²) situé sur la parcelle B [Cadastre 64] et le hangar de 'La [Adresse 95]' (290 m²) sur la parcelle A [Cadastre 79],

- débouté les consorts [G] de leur demande aux fins d'injonction à M. [I] de régulariser un bail notarié à long terme,

- condamné M. [I] à payer aux consorts [G] la somme de 7 215,69 euros au titre du solde des fermages 2017/2018 et 2018/2019,

- condamné M. [I] à payer aux consorts [G] la somme de 370,06 euros au titre du loyer de la maison d'habitation,

- débouté les consorts [G] de leur demande de paiement d'une facture 2015-2016 relative à la vente de foin et de matériels,

- débouté les consorts [G] de leur demande de paiement de 18 bottes de foin,

- dit que M. [I] aura accès au puits qui se trouve dans la cour ainsi qu'à son système de pompage, à charge pour lui d'en régler l'électricité et pour les bailleurs d'en assurer l'entretien,

- enjoint en conséquence aux bailleurs de remettre en état l'installation électrique de pompage de l'eau du puits et d'en laisser libres l'accès et l'usage, ce dans un délai de quinze jours à compter de la notification par le greffe du présent jugement, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

- en tant que de besoin, ordonné aux bailleurs de faire installer un compteur d'adduction d'eau publique permettant la desserte de l'ensemble de l'exploitation et de l'habitation de M. [I], qui sera situé dans les lieux loués,

- autorisé M. [I], à défaut d'exécution de cette installation dans un délai de quinze jours après la notification du présent jugement, à y faire procéder lui-même à ses frais avancés pour le compte des bailleurs qui seront tenus de les lui rembourser,

- constaté que le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas compétence pour déterminer l'existence éventuelle d'une infraction pénale,

- débouté en conséquence M. [I] de ses demandes relatives à l'attestation parcellaire de la MSA,

- débouté les Consorts [G] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- débouté M. [I] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel et pour préjudice moral,

- débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Les premiers juges, après avoir constaté l'accord des parties sur un bail rural verbal ayant débuté le 1er novembre 2015, ont retenu que celui-ci portait à la fois sur les parcelles visées au projet de bail notarié mais également sur les parcelles mentionnées dans les quatre promesses de bail du 12 mai 2015 et dans les quatre attestations de bail verbal du 15 juin 2016. S'agissant du fermage afférent aux parcelles, hors maison d'habitation, le tribunal a considéré que le preneur ne rapportait pas la preuve d'un accord verbal intervenu entre les parties sur les montants énoncés par ses soins. Il a observé également que le preneur n'avait formulé aucune réserve à l'occasion des règlements effectués auprès des bailleurs et que les prix sollicités par ces derniers étaient conformes aux minima et maxima prévus par arrêté préfectoral ainsi qu'à l'estimation réalisée par la chambre d'agriculture. Par ailleurs, pour rejeter la demande de régularisation d'un bail à long terme, le tribunal a relevé que le projet notarié n'avait pas recueilli l'adhésion du preneur, résultait d'une démarche unilatérale des bailleurs et au surplus ne visait pas une assiette parcellaire conforme à celle du bail verbal. Sur l'usage du puits appartenant aux époux [G], le tribunal a considéré que ces derniers ayant autorisé pendant plusieurs mois le preneur à s'en servir, leur refus de permettre désormais son accès cause un préjudice au preneur et est purement vexatoire alors même que le précédent fermier en avait l'usage. S'agissant des demandes indemnitaires formées par chacune des parties, le tribunal les a rejetées, faute d'élément probant et constatant que les attitudes réciproques de chacune sont à déplorer.

Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2020, les consorts [G] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a dit que M. [F] [I] est titulaire d'un bail rural verbal de neuf ans ayant commencé à courir le 1er novembre 2015 sur les parcelles appartenant aux consorts [G] et visées au jugement, les a déboutés de leur demande aux fins d'injonction à M. [F] [I] de régulariser un bail notarié à long terme, les a déboutés de leur demande de paiement d'une facture 2015-2016 relative à la vente de foin et de matériels, a dit que M. [F] [I] aura accès au puits qui se trouve dans la cour ainsi que son système de pompage, à charge pour lui de régler l'électricité et pour les bailleurs d'en assurer l'entretien, leur a enjoint de remettre en état l'installation électrique de pompage de l'eau du puits et d'en laisser libres d'accès et l'usage, ce dans un délai de 15 jours à compter de la notification par le greffe du jugement, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, a ordonné en tant que de besoin, aux bailleurs de faire installer un compteur d'adduction d'eau publique permettant la desserte de l'ensemble de l'exploitation et de l'habitation de M. [F] [I] qui sera située dans les lieux loués, a autorisé M. [F] [I] à défaut d'exécution de cette installation dans un délai de 15 jours après la notification du jugement, à faire procéder lui-même à ses frais avancés, pour le compte des bailleurs, qui seront tenus de les lui rembourser, les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral, les a déboutés de leurs demandes plus amples ou contraires, les a déboutés de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, a ordonné l'exécution provisoire du jugement, a dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Suivant ordonnance de référé du 16 décembre 2020, le premier président de la cour d'appel, saisi par les consorts [G], a fait droit partiellement à leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 22 juin 2020, s'agissant des dispositions ayant inclus dans l'assiette du bail rural verbal les deux parcelles B [Cadastre 59] et B [Cadastre 63] appartenant aux époux [G], situées sur la commune de [Localité 93].

Par conclusions récapitulatives n°3 du 25 novembre 2022, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, les consorts [G] demandent à la cour, au visa des articles L 411-4 du code rural, 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 1103 du code civil, de :

- les dire et juger bien fondés et recevables en leurs demandes,

- confirmer le jugement du 22 juin 2020 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur en ce qu'il a :

- dit que le loyer afférent aux bâtiments d'habitation est de 350 euros par mois, soit à ce jour de 362,99 euros par mois compte tenu de l'indexation habituelle en la matière, qui s'appliquera également pour l'avenir,

- dit que le fermage dû pour les terres et les bâtiments d'exploitation est de 121 euros l'hectare, outre l'indexation habituelle en la matière,

- rappelé que les bâtiments d'exploitation inclus dans le bail comprennent un hangar (251 m²) situé sur la parcelle B [Cadastre 17], la stabulation et les hangars (997 m²) situés sur les parcelles B [Cadastre 64] et B [Cadastre 61], le corps de bâtiment de la ferme (393 m²) situé sur la parcelle B [Cadastre 64] et le hangar de «La [Adresse 95]» (290 m²) sur la parcelle A [Cadastre 79],

- condamné M. [I] à payer aux consorts [G] la somme de 7 215,69 euros au titre du solde des fermages 2017/2018 et 2018/2019,

- condamné M. [I] à payer aux consorts [G] la somme de 370,06 euros au titre du loyer de la maison d'habitation,

- constaté que le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas compétence pour déterminer l'existence éventuelle d'une infraction pénale,

- débouté en conséquence M. [I] de ses demandes relatives à l'attestation parcellaire de la MSA,

- débouté M. [I] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel et pour préjudice moral,

- débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

- enjoindre à M. [I] de régulariser devant Me [C], notaire à [Localité 93], l'acte authentique de bail rural à long terme dont le projet a été établi par cette dernière en 2016, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- dire et juger que M. [F] [I] est mal fondé en ses demandes concernant l'assiette du bail rural,

- dire et juger que l'assiette du bail rural est celle visée dans le projet d'acte notarié,

- dire et juger M. [F] [I] occupant sans droit ni titre sur les parcelles non visées dans le projet d'acte et sur lesquelles il demande le bénéfice d'un bail rural :

* sur la commune de [Localité 93] :

- B [Cadastre 43]

- B [Cadastre 44],

- B [Cadastre 45],

- B [Cadastre 59],

- B [Cadastre 63],

- A [Cadastre 49],

- A [Cadastre 51],

- A [Cadastre 54],

- A [Cadastre 55],

- B [Cadastre 67],

* sur la commune de [Localité 96] :

- B [Cadastre 12],

- enjoindre en conséquence à M. [F] [I] ainsi qu'à tout occupant de son chef de quitter les lieux dans les 15 jours après la signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

- dire et juger qu'à défaut, ceux-ci pourront être expulsés au besoin avec l'assistance de la force publique,

- dire et juger que M. [F] [I] devra restituer les lieux et bâtiments en bon état et qu'à défaut il devra répondre des dégradations commises,

- condamner M. [F] [I] à leur payer la somme de 15 645,12 euros au titre du solde de fermage pour les terres et bâtiments d'exploitation échue au 1er novembre 2022,

- s'agissant de l'utilisation du puits, dire et juger que M. [F] [I] ne dispose d'aucun droit d'utiliser ce puits et le débouter de ses demandes à ce titre,

- condamner M. [F] [I] à rembourser à M. et Mme [A] [G] la somme de 2 221, 22 euros au titre des frais qu'ils ont dû engager pour le branchement du puits et de la maintenance,

- subsidiairement, ordonner à M. [F] [I] de prendre toutes les précautions nécessaires quant à l'utilisation de l'eau du puits pour son troupeau, devant se rapprocher de la chambre d'agriculture, de toute autorité administrative sur ce point afin d'être en parfaite conformité avec la réglementation en vigueur et de les dégager de toute responsabilité à ce titre,

- en toute hypothèse, débouter M. [F] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [F] [I] à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner M. [F] [I] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

À l'appui de leur appel, les consorts [G] soutiennent qu'il a été convenu avec l'intimé dès sa prise de possession des parcelles, le 1er novembre 2015, de la signature d'un bail rural à long terme. Ils indiquent que celui-ci, dès sa régularisation prévue en mars 2016, devait rétroagir à la date d'entrée dans les lieux du preneur. Les appelants exposent que ce dernier a refusé de signer l'acte notarié, au mépris de son engagement initial. En tout état de cause, convenant de l'existence d'un bail rural les unissant à l'intimé, les consorts [G] rappellent en premier lieu que l'assiette de ce bail est strictement limitée à celle prévue au projet notarié. Ils considèrent que le parcellaire revendiqué par M. [I] n'a jamais été l'objet du bail rural, que les documents adverses, remis en cause dans leur forme, mentionnant des parcelles non visées au projet notarié ne sont pas des promesses de bail rural et ne sauraient fonder un droit au bail pour l'intimé. S'agissant des attestations de bail verbal complétées en annexes par des formulaires de transfert de droit à paiement de base (DPB ci-après), les consorts [G] dénient leurs signatures sur ces documents et relèvent le caractère erroné des informations qui y sont portées. Par ailleurs, ils répliquent, en réponse aux moyens adverses, que les parcelles revendiquées par l'intimé ne faisaient pas partie du bail rural à long terme consenti au précédent fermier, lequel exploitait une surface bien moindre que celle accordée à M. [I]. En tout état de cause, ils soulignent que la précédente location ne peut constituer qu'un indice sans que cela ne puisse valoir accord de leur part pour relouer la même assiette. S'agissant des bulletins de mutation MSA signés en janvier 2022, opposés par l'intimé, les appelants observent que ces relevés sont établis sur la base des déclarations faites par les exploitants eux-mêmes et qu'au cas particulier, ils recèlent des erreurs. Les consorts [G] ajoutent que la situation géographique des parcelles litigieuses, telle que présentée par l'intimé, est fausse et qu'elles ne sont nullement indispensables à son exploitation. S'agissant des bâtiments d'exploitation revendiqués par l'intimé, les consorts [G] contestent avoir mis ceux-ci à la libre disposition de ce dernier, relevant que M. [A] [G] s'en est toujours réservé la jouissance et que ceux effectivement loués à M. [I] sont largement suffisants pour son activité d'élevage. En deuxième lieu, les appelants considèrent que la mauvaise foi de l'intimé doit être sanctionnée par l'imposition d'un bail rural de 18 ans comme convenu et ainsi que cela avait été accepté à l'origine par le preneur. En troisième lieu, s'agissant du fermage, les consorts [G] constatent que celui afférent à la partie d'habitation n'est pas discuté. Ils soulignent toutefois que c'est bien un règlement mensuel qui était convenu entre les parties, avec une indexation sur l'indice des loyers publiés par l'INSEE, conformément aux prescriptions légales à cet égard. Les appelants critiquent les décomptes produits par l'intimé, se prévalant d'un trop-payé. Ils considèrent que les tableaux produits sont incompréhensibles et en tout état de cause erronés pour ne pas appliquer l'indexation légale. S'agissant du fermage des parcelles de terre et des bâtiments d'exploitation, les consorts [G] soulignent que le preneur n'a pas contesté son montant avant la procédure et ne prouve pas un accord verbal des parties sur un prix autre que celui mentionné au projet de bail notarié. En réponse à la demande reconventionnelle tendant à permettre l'usage d'un puits situé sur une parcelle appartenant aux époux [G], les appelants expliquent que l'intimé n'est pas fondé à solliciter le maintien d'une prestation dès lors que les bâtiments loués sont désormais raccordés à l'eau potable avec un compteur dédié et que le preneur n'a pas la jouissance de la parcelle en question. Ils ajoutent que la pratique antérieure avec le fermier précédent ne saurait faire naître un droit au bénéfice de l'intimé. Enfin, s'agissant des demandes indemnitaires reconventionnelles, les appelants se prévalent de l'absence de preuve d'un quelconque préjudice qui leur serait imputable, soulignant que la dégradation des relations est exclusivement liée à la mauvaise foi de l'intimé.

Par conclusions récapitulatives n°2 du 27 septembre 2022, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [I] demande à la cour de :

- le dire et juger bien fondé et recevable en ses demandes,

- confirmer le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur en ce qu'il l'a dit titulaire d'un bail rural de 9 ans sur les parcelles appartenant aux consorts [G], suivant la liste énoncée par le tribunal,

- confirmer le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande aux fins de lui enjoindre de régulariser un bail notarié à long terme,

- confirmer le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur en ce qu'il a :

* dit qu'il aura accès au puits ainsi qu'à son système de pompage, à charge pour lui d'en régler l'électricité et pour les bailleurs d'en assurer l'entretien,

* enjoint en conséquence aux bailleurs de remettre en état l'installation électrique de pompage de l'eau du puits et d'en laisser libres l'accès et l'usage,

- ordonné aux bailleurs de faire installer un compteur d'adduction d'eau publique permettant la desserte de l'ensemble de son exploitation et de son habitation,

- débouté les consorts [G] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

- dire que le fermage est de 13 799 euros pour les parcelles de terres et les bâtiments d'exploitation,

- dire que le calcul du fermage de la maison doit suivre l'indice de fermage,

- dire que la location s'étend aux bâtiments édifiés sur les parcelles A [Cadastre 54], A [Cadastre 55] et B [Cadastre 67], ainsi qu'aux parcelles A [Cadastre 49], A [Cadastre 51],

- interdire sous peine d'une astreinte punitive de 500 euros par infraction constatée les consorts [G], ensemble ou séparément, à pénétrer dans les biens bâtis et non bâtis dont la désignation précède,

- en toutes hypothèses, condamner in solidum les consorts [G] à lui régler :

- la somme de 5 660,32 euros correspondant aux trop-perçu par les consorts [G] au titre du fermage d'habitation,

- la somme 10 591,43 euros correspondant au trop-perçu pour le fermage terre et bâtiments,

- la somme de 1 699,98 euros en réparation du préjudice matériel lié au déménagement de son épouse et de ses enfants,

- la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral infligé au fermier face à 'la nécessité sa famille des lieux loués' (sic),

- la somme de 5 000 euros en réparation de l'abus de procédure infligé par les bailleurs,

- la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation aux entiers dépens, en ce compris les frais des six constats produits en date du 16 mai 2017, 06 novembre 2018, 08 novembre 2018, 04 février 2019, 16 avril 2019, 20 mars 2019 et 23 avril 2019.

A l'appui de ses demandes, l'intimé expose que les appelants ont négligé de lui offrir, dès son entrée dans les lieux, un titre locatif écrit, observant qu'ils tentent désormais de tirer parti de l'oralité du bail pour limiter l'assiette des biens loués. Il rappelle avant tout que l'existence du bail rural n'est pas discutée par les appelants qui remettent en cause ses conditions d'exécution. L'intimé s'oppose ainsi à la signature d'un bail rural à long terme dès lors que le bail, verbal, qui les unit depuis son arrivée, est nécessairement d'une durée de 9 ans et qu'il a pu valablement refuser le contenu du bail notarié qui lui était proposé à des conditions non conformes à l'intention commune des parties. S'agissant de l'assiette du bail rural verbal, l'intimé affirme que le parcellaire qui lui a été loué est plus important que celui visé au projet de bail rural à long terme. Il s'appuie en ce sens sur des promesses de bail régularisées par les consorts [G] le 12 mai 2015, précisant avoir pris possession dès son arrivée des parcelles litigieuses. Il se fonde également sur des attestations de bail verbal annexées aux formulaires CERFA de transfert de DPB, qui lui ont été nécessaires dans le cadre de la reprise d'exploitation. En réponse au moyen adverse relatif à la dénégation de signatures, l'intimé fait valoir que c'est à l'évidence Mme [G] qui a signé pour son époux, M. [A] [G] et que les signatures sont tout à fait concordantes avec celles qui figurent sur d'autres documents versés à la procédure. Par ailleurs, M. [I] fait état des documents de transfert de parcelles signés en 2022 par les consorts [G], pour étayer son droit au bail sur certaines des parcelles qui sont discutées. Par ailleurs, l'intimé affirme qu'il était convenu dès le début qu'il ait, dans le cadre de son installation et la reprise d'exploitation, la jouissance de l'ensemble des bâtiments d'exploitation qui n'étaient plus utilisés par les précédents exploitants, à savoir M. [J] [G] (pour l'atelier de bovins allaitants) et M. [V] [K], précédent fermier sur une partie du foncier. L'intimé indique que, progressivement, les bailleurs ont repris possession de certains bâtiments dont il avait pourtant l'usage et alors même qu'il s'agit de biens agricoles indispensables à son exploitation. S'agissant de l'usage du puits, il considère que les époux [G] cherchent à le priver de celui-ci alors même qu'ils lui avaient reconnu un droit d'usage dès son arrivée. Il relève que la privation de ce puits ne répond à aucun motif légitime des bailleurs alors que pour sa part, son usage est crucial pour l'équilibre économique de son exploitation. Sur le montant du fermage, l'intimé soutient que le loyer des terres avait été arrêté verbalement entre les parties à 95 euros/ha et à 3 000 euros pour les bâtiments d'exploitation, compte tenu des travaux devant être réalisés par les bailleurs. Il précise s'être acquitté des prix réclamés par les bailleurs au titre du fermage en raison de la menace de résiliation du bail. Il conteste ainsi tout accord de sa part sur les montants avancés par les bailleurs à l'exception du loyer pour la maison d'habitation. Il discute toutefois pour celui-ci ses modalités de règlement et l'indice applicable pour son indexation. Au soutien de ses demandes indemnitaires, l'intimé fait valoir que les bailleurs ont adopté à son égard un comportement malveillant, se traduisant notamment par des incursions non autorisées sur les terres louées, des coupures d'électricité, contraignant sa famille à déménager. Il fait également état de problèmes de santé rencontrés par son épouse et ses enfants en lien avec l'attitude des bailleurs qui sont animés d'une véritable intention de nuire.

L'affaire a été retenue à l'audience du 5 décembre 2022, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2023 prorogé au 28 mars 2023 puis au 4 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur le bail rural à effet au 1er novembre 2015

L'article L 411-4 alinéa 1er du code rural dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits et qu'à défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

L'écrit exigé à l'article L 411-4 susvisé est celui qui a vocation à définir la durée, les clauses et les conditions du bail entre les parties, surtout si celles-ci envisagent de conclure un bail à long terme susceptible de comporter des clauses dérogatoires aux règles du statut du fermage, particulièrement en ce qui concerne le renouvellement du bail. A défaut d'un écrit, lequel n'est pas prescrit pour la validité du bail, les parties seront alors considérées comme liées par un bail verbal soumis aux dispositions du contrat type départemental.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose en son premier alinéa que celui qui réclame l'existence d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il est constant qu'à compter du 1er novembre 2015, M. [I] a repris la suite de deux exploitants, d'une part, M. [V] [K], dirigeant du GAEC du [Adresse 104] et, d'autre part, le fils de M. et Mme [G], M. [J] [G], reprenant ainsi notamment l'atelier de vaches allaitantes de ce dernier et plus largement un ensemble de parcelles (terres nues et bâtiments d'habitation et d'exploitation) constituant la ferme dite de [Adresse 114], pour une superficie d'une centaine d'hectares, située sur les communes de [Localité 93] et de [Localité 96].

Il est établi par les pièces produites aux débats ainsi que par les écritures des parties que les bâtiments d'habitation et d'exploitation de cette ferme sont situés à proximité immédiate de l'habitation des époux [G]. La maison d'habitation louée à M. [I] se trouve ainsi dans le prolongement de la longère occupée par les époux [G] et les parties partagent une cour commune.

La mise à disposition d'immeubles à usage agricole au bénéfice de M. [I] par les consorts [G] à compter du 1er novembre 2015, moyennant une contrepartie financière et en vue de l'exercice d'une activité agricole n'est pas discutée par les parties qui reconnaissent être liées par un bail rural verbal depuis cette date.

Les parties s'opposent néanmoins quant à l'assiette de ce bail, les appelants soutenant que celui-ci porte exclusivement sur les parcelles visées au projet de bail rural à long terme établi par Me [C] en février 2016 et dont ils pensaient la régularisation acquise dès l'entrée en jouissance du preneur.

Ce dernier affirme pour sa part qu'en sus des parcelles énumérées au projet d'acte, les parties avaient convenu dès l'origine d'inclure dans l'assiette du bail rural, d'autres parcelles situées à [Localité 93], à savoir celles numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], C [Cadastre 88], A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 67], A [Cadastre 49] et A [Cadastre 51].

En premier lieu, la cour relève que le bail rural à long terme n'a jamais été régularisé entre les parties puisqu'un désaccord s'est fait jour, après l'envoi en février 2016 du projet par Me [C], notaire rédacteur. Il est constant que le preneur ne s'est pas rendu au rendez-vous de signature fixé au 30 mars 2016 en l'étude du notaire et a pu formaliser par écrit, le 12 septembre 2016, son opposition avec les termes du projet, s'agissant de l'assiette du bail et du montant du fermage.

Dès lors, si les parties ont pu, un temps, se trouver engagées dans un processus de conclusion d'un bail rural à long terme, avec pour intention commune de le régulariser, il apparaît que le projet d'acte notarié établi par Me [C] en février 2016 n'est qu'un document préparatoire, dépourvu d'effet obligatoire dès lors que M. [I] a refusé de le signer. Les appelants ne sauraient en conséquence lui conférer une portée absolue et impérative.

En second lieu, la cour constate que les bailleurs ont, plusieurs mois après la prise de possession par le preneur et le refus de ce dernier de régulariser le bail rural à long terme, adressé le 24 novembre 2016, par l'intermédiaire de leur conseil, une sommation de payer, relativement au fermage 2016, rappelant en préambule 'Par bail verbal en date du 1er novembre 2015, les consorts [G] vous ont accordé un bail rural sur la ferme dite de [Adresse 114] située commune de [Localité 93] et commune de [Localité 96]. Ce bail qui portait sur des bâtiments d'habitation, des bâtiments d'exploitation et diverses parcelles de terre pour une superficie totale d'environ 109ha 47a 44ca, commençait à courir le 1er novembre 2015 pour se terminer à pareille époque le 1er novembre 2024".

Cette sommation de payer n'évoque pas le projet notarié de bail rural à long terme, a fortiori sa régularisation et au contraire, pose comme acquis le principe d'un bail à ferme conclu pour une durée de 9 ans entre les parties depuis le 1er novembre 2015.

L'assiette de ce bail rural, en ce qu'elle porte sur une contenance d'au moins 109ha 47a 44ca et qui correspond en définitive à un ensemble de parcelles, de bâtiments d'exploitation et à une maison d'habitation, tels que visés au projet d'acte notarié susmentionné, n'est pas discutée par les parties. La liste de ces parcelles, reprise par le premier juge pour déterminer le périmètre du bail rural verbal de neuf ans ayant débuté le 1er novembre 2015, n'est pas critiquée. Ainsi et sans qu'il soit donné au projet notarié de bail rural à long terme une portée contractuelle qu'il n'a pas, il y a lieu de retenir que lesdites parcelles, dont la mise à disposition à titre onéreux et les conditions d'entrée en jouissance ne sont pas contestées, sont l'objet du bail rural verbal conclu entre d'une part les consorts [G], bailleurs et d'autre part, M. [I], preneur.

L'intimé affirme pour sa part qu'en sus de ces parcelles, les parties avaient convenu à l'origine d'intégrer à l'assiette dudit bail rural d'autres parcelles situées sur la commune de [Localité 93], à savoir celles numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], C [Cadastre 88], A [Cadastre 49], A [Cadastre 51] et A [Cadastre 54], A [Cadastre 55] et B [Cadastre 67], situées sur la commune de [Localité 93], lui permettant ainsi de disposer notamment de tous les bâtiments d'exploitation constituant la ferme de [Adresse 114]. Ainsi, la contenance totale des parcelles concernées par le bail passerait de 109ha à 114ha.

Les appelants dénient au preneur un droit au bail sur ces parcelles ainsi que sur celle numérotée B [Cadastre 12] située sur la commune de [Localité 96]. Pour cette dernière parcelle notamment, les consorts [G] sollicitent l'expulsion de M. [I] ainsi que tout occupant de son chef et ce, sous astreinte. La cour constate que l'intimé, qui ne revendique aucun droit au bail sur cette parcelle, n'en conteste pas pour autant l'occupation de son chef, ne répliquant pas à la demande d'expulsion formée par les appelants. Dès lors, la cour confirme d'ores et déjà le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas retenu la parcelle numérotée B [Cadastre 12] située sur la commune de [Localité 96] dans le périmètre du bail rural verbal ayant commencé le 1er novembre 2015. Le premier juge n'ayant pas tranché la demande des consorts [G] tendant à dire M. [I] occupant sans droit ni titre de cette parcelle et d'ordonner son expulsion, la cour, ajoutant au jugement déféré, accueille cette demande réitérée en appel, tirant ainsi les conséquences de l'absence de titre de l'intimé sur ladite parcelle.

S'agissant des autres parcelles, il apparaît que leur occupation par l'intimé, qui ne saurait au demeurant caractériser à elle seule un droit au bail, n'est pas intervenue dès le 1er novembre 2015, comme pour les parcelles visées au projet de bail rural notarié. Les appelants contestent avoir mis à disposition du preneur les parcelles revendiquées, affirmant s'en être réservés la jouissance. Ils justifient, par la production d'un constat d'huissier établi le 19 avril 2017, que M. [I] a entreposé six sacs de 500 kg d'engrais chacun dans la première partie du hangar située sur la parcelle B [Cadastre 67], bloquant l'accès et l'utilisation du hangar où se trouve stocké du matériel agricole appartenant à M. [A] [G]. L'huissier a également constaté que sur les parcelles A [Cadastre 54] et A [Cadastre 55] où est érigé un grand hangar qui sert de lieu de stockage au matériel agricole de M. [G], sont placés devant ledit hangar des engins agricoles (faneuse, déchaumeur, herse rotative, semoir à maïs) appartenant à M. [I] et empêchant d'accéder au fond de l'immeuble. Ces constatations ne sont pas contestées par l'intimé sauf à dire qu'il a toujours eu la jouissance de ces bâtiments au titre du bail, étant dûment autorisé par les bailleurs et que ce sont ces derniers qui, brusquement, ont entreposé leurs effets mobiliers pour lui nuire.

La description des lieux, rapportée par l'huissier, démontre au contraire que M. [A] [G] utilisait effectivement, pour lui-même, ces bâtiments et qu'en avril 2017, M. [I] a, unilatéralement, décidé de priver le propriétaire des lieux, de son usage de ceux-ci. L'attestation du 30 mai 2019 de M. [L] [N], salarié de l'intimé, qui explique en substance que les parcelles A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 45], B [Cadastre 67] ont toujours été occupées par ce dernier depuis mars 2016 et que leur matériel agricole a été déplacé pour être remplacé par un autre matériel agricole, que des sacs d'engrais ont été déplacés à leur insu sur la parcelle B [Cadastre 67], ne peut à elle seule conforter les allégations de l'intimé. En effet, l'existence d'un lien de subordination entre ce dernier et l'attestant affaiblit la force probante de cette attestation.

Par ailleurs, l'intimé affirme que les parcelles B [Cadastre 67], A [Cadastre 54] et A [Cadastre 55] qui supportent les bâtiments d'exploitation, sont indispensables à son exploitation, permettant pour la première d'accéder à la parcelle B [Cadastre 68] ainsi qu'à d'autres parcelles de cultures situées en contrebas dits de '[Adresse 98]' (objets non discutés de l'assiette du bail) et pour les deux autres, d'hiverner les animaux. Toutefois, l'intimé ne démontre pas que dès son installation en novembre 2015, les consorts [G] l'ont autorisé à entrer en possession de ces parcelles au même titre que celles non discutées. Au surplus, il ne contredit pas utilement les plans produits aux débats par les appelants qui mettent en évidence des accès depuis les routes aux parcelles louées autres que par la parcelle litigieuse B[Cadastre 67].

S'agissant des parcelles B [Cadastre 44], A [Cadastre 49] et A [Cadastre 51], si l'intimé explique, en produisant un constat d'huissier établi le 16 mai 2017, que la parcelle A [Cadastre 50] (qui lui est louée par les appelants) forme un îlot cohérent avec les parcelles A [Cadastre 49] et A [Cadastre 51] et permet l'exploitation de l'atelier bovin, cette seule circonstance ne saurait suffire à elle seule à établir son droit au bail. Il en va de même pour la parcelle B[Cadastre 44] qui est un chemin et qui permettrait d'accéder à la parcelle B [Cadastre 43], étant observé que celle-ci fait l'objet d'une contestation des appelants sur son inclusion dans le bail.

Plus généralement, pour établir son droit au bail sur les parcelles litigieuses, l'intimé se fonde sur quatre documents qu'il qualifie de promesses de bail rural, datées du 12 mai 2015 et qui auraient été rédigées dans le cadre des préparatifs à son installation, notamment pour son financement et pour bénéficier des références vaches allaitantes que détenait le cédant, M. [J] [G], s'agissant de l'atelier allaitant.

Ces quatre documents qui portent la même écriture manuscrite ont la même présentation en ce qu'ils font figurer un tableau mentionnant les propriétés rurales et les caractéristiques des parcelles concernées suivies de mentions manuscrites pour deux d'entre elles énonçant : 'Je soussigné [J] [G] louera à Monsieur [F] [I] les parcelles de terre ci-dessus à partir du 1er novembre 2015 selon les conventions de bail à ferme' et pour les deux autres 'Je soussigné [A] [G] louera à Monsieur [F] [I] les parcelles de terre ci-dessus à partir du 1er novembre 2015 selon les conventions de bail à ferme', suivies des signatures du bailleur et du preneur.

Ces documents visent des parcelles qui figurent en majorité dans le projet d'acte notarié et dont il n'est pas discuté par les parties qu'elles composent l'assiette du bail les unissant.

Les appelants, sans dénier les signatures des intéressés, à savoir celles de M. [A] [G] et de M. [J] [G], remettent en cause la sincérité de ces documents au motif qu'il s'agirait de montages. M. [A] [G] ajoute qu'il n'a aucun souvenir de ces documents. Dans le même temps, aux termes de leurs écritures, les appelants indiquent que ces documents établis plus de six mois avant la prise de possession effective des parcelles, avaient pour but de faciliter les démarches de M. [I], notamment auprès de sa banque. L'intimé confirme ce point et justifie d'ailleurs son impossibilité à fournir devant la cour les originaux de ces documents, lesquels auraient été transmis à la banque ou encore à l'administration pour régulariser la reprise de l'exploitation agricole.

La cour observe d'une part que seuls deux documents concernant comme bailleur M. [A] [G], mentionnent certaines des parcelles litigieuses : B [Cadastre 43], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63] et C [Cadastre 88]. Les parcelles A [Cadastre 49], A [Cadastre 51], A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 44] et B [Cadastre 67] ne sont en revanche mentionnées sur aucun des tableaux de relevé parcellaire.

D'autre part, la signature de M. [A] [G] correspond en tout point à celle figurant sur sa carte nationale d'identité dont la copie est produite aux débats.

Il n'y a donc pas lieu d'écarter, comme sollicité par les appelants, ces documents dont la véracité n'est pas sérieusement remise en cause.

Toutefois, ils n'ont pas une valeur probante suffisante dès lors qu'ils viennent en contradiction avec les propres indications données postérieurement par le preneur. En effet, dans un courrier du 12 septembre 2016, soit près d'un an après le début du bail rural verbal, M. [I] répond à Me [C], notaire rédacteur du projet d'acte de bail rural à long terme, en indiquant notamment qu'il convient de modifier le projet en ce que des parcelles sont omises. Il cite deux parcelles qui ont été oubliées et qui sont à intégrer au bail, notamment la parcelle C [Cadastre 88]. Il évoque également un certain nombre d'autres parcelles, dont celles numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], en précisant pour celles-ci qu'il s'agit des 'parcelles et bâtiments qui seront utilisées par Monsieur [A] [G] le temps qu'il en aura besoin pour ses chevaux. Ces parcelles supporteront la clause qui stipulera que lorsque ces parcelles ne seront plus utilisées par Monsieur [G] elles reviendront dans le bail. J'aurai donc un droit de préférence sur la location ou le prêt de ces parcelles'.

Ainsi, il se déduit des propres déclarations de M. [I] que la parcelle C [Cadastre 88] n'est pas dans l'assiette du bail rural ayant cours depuis le 1er novembre 2015 et visée au document susmentionné daté du 12 mai 2015 ni davantage les trois parcelles numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59] puisqu'elles étaient toujours occupées par M. [G] et que M. [I] entendait bénéficier d'un droit de préférence pour une location ou un prêt desdites parcelles.

Dans ces conditions, M. [I] n'établit pas l'intention des consorts [G] de mettre à sa disposition, dans le cadre du bail rural verbal les unissant, les parcelles C [Cadastre 88], B [Cadastre 43], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59].

L'intimé s'appuie encore sur les formulaires CERFA de transfert de DPB auxquels sont annexées des attestations de bail verbal et des attestations de résiliation de bail, pour revendiquer son droit sur les parcelles litigieuses.

La cour relève que celles-ci figurent exclusivement et pour certaines seulement (B [Cadastre 43], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59]) sur l'attestation de bail verbal datée du 15 juin 2016 annexée au formulaire de transfert de DPB concernant l'exploitation cédante, le GAEC du [Adresse 104] (dirigée par M. [K]), daté du 13 juin 2016. Le document intitulé 'attestation de bail verbal' mentionne que M. [A] [G] né le 12 février 1936 à [Localité 103], atteste avoir loué verbalement lesdites parcelles (renvoyant à un tableau en annexe) à M. [F] [I] (fermier), à compter du 1er novembre 2015 pour 18 ans.

Il est certain, comme l'admet l'intimé, que la signature figurant sous la mention 'les propriétaires : M. [A] [G]' n'est pas celle de M. [A] [G] au regard des signatures figurant sur sa carte nationale d'identité et sur le bail rural à long terme du 26 février 2001 précédemment conclu entre M. et Mme [G] et M. [V] [K]. Il est exact, comme remarqué par l'intimé, que la signature figurant sur cette attestation de bail verbal se rapproche de celle de Mme [G], au regard des différentes signatures de celle-ci, figurant aux pièces produites aux débats.

En tout état de cause, au bénéfice de ce qui précède et des propres indications données par M. [I] postérieurement à cette attestation de bail verbal, force est de constater que cette 'attestation de bail verbal' recèle plusieurs éléments de contradiction. Elle ne peut donc être valablement prise en considération pour étendre l'assiette du bail rural verbal aux parcelles B [Cadastre 43], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59].

L'intimé produit également devant la cour un bulletin de mutation dressé le 25 janvier 2022 à l'attention de la Caisse de mutualité sociale agricole de Maine et Loire et faisant figurer une situation cadastrale au 1er janvier 2021. Ce formulaire, en son premier feuillet, mentionne M. [A] [G] comme étant notamment propriétaire des parcelles B [Cadastre 59] et B [Cadastre 63], M. [I] comme étant le preneur de ces parcelles. Chacune des deux personnes susnommées a signé ce bulletin de mutation. Le bulletin de mutation mentionne également M. [K] comme étant le cédant de ces mêmes parcelles, ce dernier ayant également signé ce document.

La cour relève que l'objet d'un tel bulletin est uniquement de transférer des cotisations sociales quelque soit le cadre juridique de ce transfert et est en tout cas dépourvu de toute indication sur la qualification juridique de l'opération qui lui est adossée. Au regard des règles de la propriété, cet acte de mutation demeure donc insuffisant pour caractériser en lui-même l'existence d'un bail concernant les deux parcelles litigieuses. A ce titre, il importe de souligner qu'aux termes d'une attestation rédigée le 6 novembre 2022, M. [K] a indiqué qu'il n'avait jamais exploité ni eu en location les parcelles B [Cadastre 59] et B [Cadastre 63]. Il explique avoir sollicité le 7 janvier 2022, dans le cadre de son dossier de retraite, la signature des différents propriétaires et locataires des terres qu'il avait laissées en 2015 pour actualiser les rattachements des différentes parcelles demeurées toujours à son nom six ans plus tard. Il précise ainsi avoir obtenu la signature du bulletin susmentionné par les époux [G] sans qu'ils revoient ensemble le détail, ne comprenant pas comment les parcelles B [Cadastre 63] et B [Cadastre 59] ont pu être listées sur ce relevé délivré par la MSA.

La cour relève également, s'agissant de la parcelle B [Cadastre 63] qu'il s'agit du jardin situé derrière la maison des époux [G], jardin potager cultivé par ces derniers depuis de nombreuses années. Il est difficilement concevable que les appelants aient entendu intégrer cette parcelle dans le bail rural.

Enfin, l'intimé qui, pour justifier son occupation, en tant que preneur, de certaines parcelles, se fonde sur le précédent bail rural à long terme conclu entre les époux [G] et M. [K], n'établit pas que ce dernier exploitait, en vertu dudit bail, l'ensemble des parcelles revendiquées dans le cadre de cette procédure. Au surplus, les bailleurs ne sauraient être liés par le précédent bail consenti à un autre fermier, étant libres de modifier les modalités de mise en location de leur foncier à l'occasion de la conclusion d'un nouveau bail.

Du tout, il en résulte qu'un accord entre les parties est établi pour la location des seules parcelles visées au projet d'acte notarié de février 2022, faute pour l'intimé de démontrer la volonté des bailleurs de lui donner à bail les parcelles B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], C [Cadastre 88], A [Cadastre 49], A [Cadastre 51], A [Cadastre 54], A [Cadastre 55] et B [Cadastre 67].

Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que M. [I] est titulaire d'un bail rural verbal de neuf ans ayant commencé à courir le 1er novembre 2015 sur les parcelles appartenant aux consorts [G] et numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], C [Cadastre 88]. Par voie de réformation, l'intimé sera ainsi débouté de sa demande tendant à se voir reconnaître un droit au bail sur ces parcelles.

Il convient également de débouter l'intimé de sa demande formée dans le cadre de son appel incident, tendant à dire que le bail rural verbal s'étend aux bâtiments édifiés sur les parcelles A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 67] ainsi qu'aux parcelles A [Cadastre 49] et A [Cadastre 51].

Au vu de ce qui précède et des droits reconnus en tant que preneur à l'intimé sur les parcelles définissant le périmètre du bail rural verbal, il y a lieu de débouter M. [I] de sa demande tendant à interdire aux consorts [G] de pénétrer sur les parcelles A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 67], A [Cadastre 49] et A [Cadastre 51], non comprises dans l'assiette définie ci-avant. Il sera ainsi ajouté au jugement entrepris, le tribunal n'ayant pas statué sur cette demande.

L'intimé, occupant sans droit ni titre les parcelles B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], A [Cadastre 49], A [Cadastre 51], A [Cadastre 54], A [Cadastre 55] et B [Cadastre 67], il convient de faire droit à la demande des appelants et de le condamner à libérer les lieux ainsi que tout occupant de son chef, dans les deux mois suivant la signification de l'arrêt, sans qu'il apparaisse nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte. A défaut, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

La cour observe que les appelants ne demandent pas l'expulsion de l'intimé de la parcelle C [Cadastre 88] située à [Localité 93], non visée au projet de bail notarié et dont ils obtiennent l'exclusion de l'assiette du bail rural. Bien que l'intimé n'ait donc aucun droit sur ladite parcelle, la cour ne pouvant aller au delà des demandes des appelants, cette parcelle C [Cadastre 88] sera simplement exclue de l'assiette du bail sans qu'il en soit tiré les conséquences de droit.

Les appelants demandent par ailleurs que M. [I] restitue les lieux et bâtiments en bon état et le cas échéant, réponde des dégradations commises. La cour observe qu'aucune pièce du dossier ne vient établir l'état des parcelles avant et après leur occupation par l'intimé. Il appartient aux appelants de permettre à la cour de connaître l'existence, la nature et la consistance exacte des modifications apportées ou travaux éventuellement réalisés par M. [I] pendant son occupation des lieux. Il s'ensuit que les appelants seront déboutés de cette demande sur laquelle le premier juge n'a pas statué.

II- Sur la demande de régularisation d'un bail rural à long terme

Au vu des développements qui précèdent, il est établi que si les parties ont pu envisager un temps la conclusion d'un bail rural à long terme, allant jusqu'à discuter les termes du projet d'acte établi par Me [C] en février 2016, aucune promesse synallagmatique de bail n'a été convenue qui fonderait l'action des appelants à se prévaloir de la régularisation du bail revendiqué.

Le fait que la cour ait retenu, pour délimiter l'assiette du bail rural verbal unissant les parties, l'ensemble des parcelles visées au projet d'acte à l'exclusion de toute autre, est sans emport au regard des motifs explicités ci-avant.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté les consorts [G] de cette demande de régularisation d'un bail rural à long terme.

III- Sur les demandes afférentes au fermage

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le locataire a pour obligation principale de payer le loyer aux termes convenus. En application de l'article 1353 du même code, il appartient au locataire de justifier de ce paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article L 411-11 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime dispose que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.

Les alinéas suivants du même article précisent que le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de l'acte pris par l'autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d'habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l'initiative de l'une des parties au bail à compter de la publication de l'acte ci-dessus mentionné. A défaut d'accord entre les parties, le loyer des bâtiments d'habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages.

En l'espèce, les parties s'opposent sur le montant du fermage s'agissant des terres et bâtiments d'exploitation ainsi que sur les modalités de paiement et l'indexation du fermage dû pour la maison d'habitation.

En l'absence de contrat écrit entre les parties, il convient de se reporter en premier lieu aux pièces produites aux débats par les parties.

S'agissant du premier fermage annuel exigible pour l'année 2016, il est constant que l'intimé s'est acquitté d'une somme de 3 500 euros le 20 septembre 2016.

Le 24 novembre 2016, le conseil des bailleurs le mettait en demeure de payer outre la quote-part de taxe foncière, le solde restant dû sur le fermage annuel pour 2016, soit la somme de 15 745 euros. Les bailleurs rappelaient que le fermage annuel, payable au 1er novembre de chaque année, 'était fixé à la somme de 4 200 euros pour les locaux à usage d'habitation et 15 045 euros annuels pour les bâtiments d'exploitation et les terres'. La cour observe que le fermage réclamé de 15 045 euros correspond pour les bâtiments d'exploitation à un prix de 1 782 euros et pour les parcelles de terre un prix de 13 263 euros, soit 121 euros/ha. Le projet de bail notarié de Me [C] établi en février 2016 retenait ces valeurs.

Dans le prolongement de cette mise en demeure et faute pour M. [I] d'avoir vu encaisser par les consorts [G] ses deux chèques émis en janvier 2017 portant un montant total de 8 900 euros, l'intimé mandatait, le 24 février 2017, un huissier de justice pour remettre à M. et Mme [G] un chèque de 700 euros pour le paiement de la location des locaux à usage d'habitation et un chèque de 15 045 euros pour les bâtiments d'exploitation et les terres. L'huissier faisait référence dans son acte au bail verbal du 1er novembre 2015, portant sur environ 109 ha 47 a et 44 ca, indiquant que le fermage annuel, payable le 1er novembre de chaque année, est fixé à la somme de 4 200 euros pour les locaux à usage d'habitation et 15 045 euros pour les bâtiments d'exploitation et les terres.

Si l'intimé affirme avoir réglé le fermage 2016 tel que réclamé par les bailleurs pour éviter la résiliation du bail, n'en contestant pas moins le montant, la cour constate qu'il n'a émis aucune protestation relativement à celui-ci. A fortiori, l'intimé fait lui-même référence dans l'acte d'huissier mandaté par ses soins, aux conditions financières convenues entre les parties, soit un fermage annuel, payable le 1er novembre de chaque année, fixé à la somme de 4 200 euros pour les locaux à usage d'habitation et 15 045 euros pour les bâtiments d'exploitation et les terres.

La seule protestation émise par l'intimé quant au montant du fermage résulte de son écrit au notaire, Me [C], le 12 septembre 2016, aux termes duquel il indique, s'agissant du projet de bail notarié et sur 'le prix des bâtiments' : 'partant du fait que le prix de la location des terres est fixé à 95 euros/ha, puisqu'il n'y aura pas de travaux réalisés par les propriétaires, terrassement des plates formes et des anciennes fosses, évacuation des eaux, révision de maçonneries, réfection de porte de hangar, ouverture d'aire paillée, mise aux normes, remise en état des haies, des chemins, des gouttières, de la salle de traite, du trou d'eau... Le prix demandé pour les bâtiments est trop élevé. Une somme de 2 000 euros me semble raisonnable.'

L'intimé ne justifie pas avoir contesté par la suite, autrement que dans le cadre de la présente procédure, le prix du fermage. La seule circonstance que son paiement n'intervienne qu'après une mise en demeure des bailleurs ne saurait traduire de sa part un désaccord sur le montant du fermage réclamé.

S'agissant du fermage annuel 2017, aucune des parties ne fait état d'une difficulté particulière dans son règlement, seule une somme de 615 euros, qui restait due, a été régularisée fin 2018, ainsi que cela ressort de la mise en demeure des bailleurs du 7 mai 2019. Il s'en déduit que pour cette année 2017, l'intimé s'est exécuté quasi intégralement, réglant les sommes telles que sollicitées par les bailleurs qui n'ont donc pas dû recourir à une mise en demeure.

S'agissant du fermage annuel 2018, suivant courrier recommandé du 7 mai 2019, le conseil des consorts [G] mettait en demeure M. [I] pour régler une somme de 2 043, 36 euros correspondant au solde de fermage 2018 et l'augmentation du loyer de la maison d'habitation pour 2018. La cour observe que l'intimé s'était préalablement acquitté, sans sollicitation des bailleurs, de sommes importantes, soit 7 000 euros le 14 décembre 2018, 6 000 euros le 20 décembre 2018 et 1 000 euros le 28 février 2019, soit un total de 14 000 euros.

En second lieu, s'agissant du fermage pour les parcelles de terre et les bâtiments d'exploitation, les appelants se prévalent des prix mentionnés au projet de bail rural à long terme ainsi qu'aux mises en demeure susmentionnées, adressées au preneur. Ainsi, ils évoquent un prix de 121 euros/ha (soit une somme totale de 13 263 euros pour les 109 ha) et un prix de 1 782 euros pour les bâtiments qui comprennent :

- le hangar (251 m²) situé sur la parcelle B [Cadastre 68] et non B [Cadastre 17] comme indiqué par erreur par les premiers juges au dispositif du jugement qui sera ainsi rectifié,

- la stabulation et les hangars (997 m²) situés sur les parcelles B [Cadastre 64], B [Cadastre 61]

- le corps de bâtiment de la ferme (393 m²) situé sur la parcelle B [Cadastre 64]

- le hangar de la [Adresse 95] (290 m²) situé sur la parcelle A [Cadastre 79].

L'intimé, pour sa part, se prévaut d'un prix convenu dès l'origine de 95 euros/ha pour les parcelles de terre et de 3 000 euros pour les bâtiments d'exploitation. S'agissant de ces bâtiments, il explique que dans la mesure où les travaux qui devaient être réalisés par les bailleurs ne sont pas intervenus, c'est un prix de 2 469 euros qui doit être retenu pour leur location. Les appelants contestent sur ce point tout engagement à réaliser de quelconque travaux sur les bâtiments d'exploitation. Pour sa part, le preneur ne justifie aucunement d'un accord s'agissant des travaux évoqués (pose de toitures sur les aires découvertes, mise aux normes des bâtiments d'élevage, terrassements des aires de circulation...), voire une mise en demeure adressée aux bailleurs pour les réaliser alors même qu'il explique, dans ses écritures, conditionner la viabilité de son exploitation à ces travaux. La seule référence à ceux-ci apparaît dans son courriel du 12 septembre 2016 à Me [C] où, discutant les conditions financières du projet de bail rural à long terme, l'intimé indique 'Puisqu'il n'y aura pas de travaux réalisés par les propriétaires, terrassement des plates formes et des anciennes fosses, évacuation des eaux, révision de maçonneries, réfection de porte de hangar, couverture d'aire paillée, mise aux normes, remise en état des haies, des chemins, des gouttières, de la salle de traite, du trou d'eau... le prix demandé pour les bâtiments est trop élevé. Une somme de 2 000 euros me semble raisonnable.' Les indications ainsi données par le preneur ne sauraient en tout état de cause établir la réalité d'engagements qui auraient pu être donnés un temps par les bailleurs.

Par ailleurs, les appelants justifient par la production de documents (cours des fermages pour l'automne 2018 établi par la chambre d'agriculture des pays de la Loire et relevé d'exploitation de M. [J] [G], précédent exploitant, faisant figurer la classification des terres), que la plupart des parcelles louées à l'intimé relèvent de la classe n°2 et que le fermage pour cette catégorie de terres est au minimum de 114,55 euros/ha et au maximum de 133,64 euros/ha.

Ainsi, le prix du fermage pour les parcelles de terre, revendiqué par les appelants à hauteur de 121 euros/ha se situe entre les minima et maxima pour la catégorie de parcelles considérées, ainsi que relevé à juste titre par le premier juge.

Par ailleurs, la cour relève que l'intimé ne peut valablement s'opposer à la fixation du fermage à la somme de 121 euros/ha en arguant du fait qu'il s'agirait -sans toutefois le démontrer- d'un loyer pour un bail rural à long terme et que celui-ci devrait être nécessairement minoré dans le cadre d'un bail rural classique de 9 ans.

S'agissant de la valeur locative des bâtiments agricoles, l'intimé verse aux débats une estimation qu'il a faite réaliser par la chambre d'agriculture des pays de la Loire le 26 avril 2019, sur la base de l'assiette du bail revendiquée et partant intégrant des bâtiments situées sur les parcelles B [Cadastre 67], A [Cadastre 54] et A [Cadastre 55] qui ont été exclues du bail par la cour. La valeur locative totale de ces bâtiments est estimée à 2 469 euros. Si la cour isole les seuls bâtiments qui sont effectivement loués à l'intimé, leur valeur locative s'élève à un total de 1 782 euros, se décomposant comme suit :

- bâtiment B, hangar à paille situé sur la parcelle B [Cadastre 68] : 200 euros

- bâtiments M, N, L, K, la stabulation et les hangars situés sur les parcelles B [Cadastre 64] et B [Cadastre 61] : 1 119 euros

- bâtiments C, D, E, F, G, H, I, J, le corps de bâtiment de la ferme situés sur la parcelle B[Cadastre 64] : 232 euros

- bâtiment Q correspondant au hangar de la [Adresse 95] situé sur la parcelle A [Cadastre 79] : 231 euros.

Les bailleurs sollicitent précisément un fermage de 1 782 euros pour ces bâtiments d'exploitation.

Du tout, en l'absence d'éléments établissant un fermage surévalué ou encore un fermage différent de celui convenu à l'origine entre les parties, il est suffisamment démontré par les bailleurs que le prix du fermage annuel à retenir est de 121 euros/ha pour les parcelles de terre, soit un total de 13 263 euros pour la contenance totale et de 1 782 euros pour les bâtiments d'exploitation. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu ces fermages, outre l'indexation habituelle en la matière sauf à préciser que le fermage est annuel et qu'il est d'un montant de 121 euros/ha pour les parcelles de terre et de 1 782 euros pour les bâtiments d'exploitation.

S'agissant des sommes dues au titre de ce fermage, c'est à juste titre, au regard du décompte arrêté au 6 novembre 2018 et de l'exigibilité du fermage 2019 au jour de l'audience, que le premier juge a condamné l'intimé à payer une somme de 7 215,69 euros, déduction faite des paiements partiels effectués par ce dernier. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce point.

Devant la cour, les appelants se prévalent d'une créance d'un montant de 15 645,12 euros correspondant au fermage annuel 2022 exigible depuis le 1er novembre 2022, produisant en ce sens un décompte daté du 15 novembre 2022. L'intimé verse pour sa part un décompte daté du 2 décembre 2022 faisant apparaître le règlement de ce fermage 2022 en deux virements, l'un de 10 000 euros le 22 novembre 2022 et le second de 5 645,12 euros le 29 novembre 2022. Les appelants ne confirment pas la réception de ces règlements. Leur créance, tenant compte de l'indexation, étant fondée, il convient de faire droit à leur demande et de condamner l'intimé à leur régler la somme de 15 645,12 euros.

En dernier lieu, s'agissant du fermage dû pour la maison d'habitation, les parties ne discutent pas le montant convenu dans le cadre du bail rural verbal, soit 4 200 euros par an. En revanche, bailleurs et preneur s'opposent quant aux modalités de paiement et à l'indexation applicable.

D'une part, si les bailleurs affirment que le loyer pour la maison d'habitation devait être réglé par mensualités de 350 euros, ils ne justifient pas d'un accord en ce sens. Force est de constater que le premier règlement effectué par le preneur, d'un montant de 3 500 euros, est intervenu en septembre 2016, soit près d'un an après le début du bail, sans que les appelants n'aient réclamé la moindre mensualité impayée au titre du fermage qui aurait été échu pour la maison d'habitation. La mise en demeure du 24 novembre 2016 émise par le conseil des bailleurs évoque un fermage annuel constitué des 4 200 euros pour les locaux à usage d'habitation et des 15 045 euros pour les bâtiments d'exploitation et les terres, précisant 'le fermage étant payable au 1er novembre de chaque année'. Si à compter du 1er septembre 2017, le preneur s'est acquitté du fermage par mensualités de 350 euros, pour 'aller dans le sens d'une demande des consorts [G]' comme précisé à ses écritures, il ne saurait être donné force obligatoire à cette pratique qui n'a pas été contractualisée au début du bail et qui ne recueille pas l'assentiment du preneur.

D'autre part, s'agissant de l'indexation, en application des dispositions de l'article L 411-11 susvisé et contrairement à ce qui est avancé par l'intimé, le fermage de cette partie habitation doit être actualisé annuellement par application de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Les décomptes établis par les bailleurs et produits aux débats démontrent que cet indice a été appliqué annuellement depuis la prise à bail.

Dès lors, par voie de réformation du jugement entrepris, il y a lieu de dire que le fermage annuel afférent à la maison d'habitation s'élève à la somme de 4 200 euros à indexer sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Il convient également d'infirmer le jugement entrepris qui a condamné M. [I] à payer aux consorts [G] la somme de 370, 06 euros au titre du loyer pour la maison d'habitation, cette somme n'étant alors exigible avec le reste du fermage qu'au 1er novembre 2020. Les époux [G], bailleurs de la maison d'habitation, seront ainsi déboutés de ce chef de demande.

L'intimé se prévaut d'un trop-payé à son détriment, produisant un décompte arrêté au 30 août 2022, laissant apparaître une somme de 5 660,32 euros au crédit du preneur. Il produit deux décomptes, l'un arrêté au mois d'août 2022 mentionnant en 'cas 1 : somme due, loyer demandé', un solde de 0 et en 'cas 2 : somme due avec index fermage agricole', un solde de 5 636,16 euros à son bénéfice. Le second décompte, également arrêté au mois d'août 2022, mentionne exclusivement un fermage indexé sur l'indice du fermage agricole et fait ressortir un solde de 5 660,32 euros à son bénéfice. L'intimé verse également aux débats une attestation datée du 25 août 2022 de M. [W], directeur d'agence de la société AS CEFIGA, comptable, qui indique 'en ce qui concerne le paiement du fermage du bail rural de l'exploitation de [Adresse 114], je constate que dans la comptabilité de M. [I] [F] (à partir des relevés bancaires fournis) les règlements sont effectués soit par virement ou par chèque. En annexe, un tableau reprend l'ensemble des paiements. Il met en évidence que M. [I] [F] a trop payé par rapport au règle du statut du fermage (sic)'. Le tableau en annexe est en définitive un des deux décomptes susmentionnés et il ne fait ressortir aucun trop payé de la part du preneur au regard du montant du fermage précédemment retenu et de ses modalités d'indexation. Le décompte produit par les appelants devant la cour et arrêté au 17 septembre 2022 récapitule l'ensemble des règlements effectués par la caisse des allocations familiales (de mai à décembre 2018) et par le preneur, sans que ce dernier ne le critique. Il s'en déduit que les bailleurs sont débiteurs d'une somme de 29,64 euros à la suite d'une déduction de dégrèvements fonciers. Seule cette somme sera mise à la charge des appelants ainsi qu'il sera ajouté au jugement entrepris.

IV- Sur les demandes afférentes à l'usage du puits

L'intimé revendique l'usage d'un puits situé sur la parcelle B [Cadastre 65] -exclue du périmètre du bail rural- et se trouvant devant la maison d'habitation des époux [G].

D'une part, les appelants justifient de ce que les bâtiments loués à M. [I] sont raccordés à l'eau potable, avec un compteur dédié. L'intimé ne discute pas l'effectivité de ce raccordement devant la cour.

D'autre part, si les appelants conviennent qu'ils ont autorisé cet usage du puits par le preneur en début de bail, comme cela était le cas avec le précédent fermier, M. [K], il résulte du courrier recommandé du 6 septembre 2018 qu'ils ont averti le preneur en ces termes : 'je vous avertis que la pompe du puits est 'fatiguée' donc par sécurité, je vais faire un branchement d'eau de la ville pour la ferme. Les deux habitations seront donc indépendantes et cela réglera les mauvaises surprises...'. Le 1er octobre 2018, M. [A] [G] indiquait encore, par courrier recommandé, à M. [I] : 'il n'a jamais été convenu que je vous devez (sic) de l'eau d'un puits voisin. Les deux habitations seront raccordées à l'eau de la ville, le puits ne se situe pas sur votre terrain.' Le 28 mars 2019, les bailleurs signalaient au preneur que les travaux de raccordement à l'eau potable seraient réalisés la semaine 14, précisant qu'il lui appartenait de rouvrir la vanne qu'il avait fermée pour être alimenté en eau. Ainsi que constaté par huissier de justice le 16 avril 2019, à la demande de l'intimé, M. [G] indiquait le 15 avril 2019, par téléphone à M. [I] qu'il passait la ferme sur l'eau de la ville.

Ainsi, la cour constate que la tolérance accordée par les bailleurs en début de bail, en laissant M. [I] utiliser le puits, n'est pas de nature à créer un droit à son profit. Faute de bail écrit, aucune clause ne stipule un tel droit et l'alimentation en eau de l'exploitation a été rendue possible par les bailleurs qui ont fait réaliser des travaux à cette fin.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé M. [I] à accéder au puits ainsi qu'à son système de pompage et en ce qu'il a enjoint aux consorts [G] de remettre en état l'installation électrique de pompage de l'eau du puits et ce, sous astreinte. Au bénéfice des motifs qui précèdent, il y a lieu de débouter l'intimé de sa demande tendant à être autorisé à utiliser le puits situé sur la parcelle B [Cadastre 65] et à ce qu'il soit enjoint aux bailleurs de remettre en état sous astreinte, l'installation électrique de pompage de l'eau du puits et d'en laisser libres l'accès et l'usage. En revanche, il y a lieu de condamner l'intimé à rembourser aux époux [G] la somme de 2 221, 22 euros correspondant aux frais exposés par eux, en exécution du jugement déféré, au titre du branchement et de la maintenance de ce puits dont ils justifient.

Par ailleurs, les chefs du jugement entrepris sur l'installation par les bailleurs, dans les lieux loués par M. [I], d'un compteur d'adduction d'eau publique permettant la desserte de l'ensemble de l'exploitation et de l'habitation du preneur ainsi que sur l'exécution, le cas échéant, par le preneur, de cette installation à ses frais avancés à charge pour les bailleurs de lui rembourser, seront confirmés. En effet, les consorts [G] qui ont fait appel de ces chefs du jugement, n'évoquent pas ceux-ci et ne développent aucun moyen au soutien d'une infirmation.

V- Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [G]

Aux termes du dispositif de leurs écritures, les appelants sollicitent une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, demandant ainsi l'infirmation du jugement entrepris qui a rejeté cette prétention.

Ils n'explicitent toutefois aucunement cette demande, ne permettant pas à la cour de connaître les éléments constitutifs de leurs éventuels préjudices et le lien de causalité avec un manquement de M. [I] dont ils sollicitent la condamnation.

Il s'ensuit que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

VI- Sur les demandes indemnitaires formées par M. [I]

L'intimé sollicite une indemnité de 1 669,98 euros en réparation de son préjudice matériel, à savoir l'achat de certains électroménagers, en lien avec le déménagement de sa famille, en septembre 2019, qu'il impute au climat délétère généré par les bailleurs, lesquels leur ont coupé l'électricité en janvier et février 2019. Au titre de son préjudice moral, il réclame une somme de 10 000 euros, indiquant qu'il se trouve désormais confronté à un bouleversement quotidien, engendré par l'éloignement de sa famille. Il produit un certificat médical daté du 31 mai 2019 établi par le Dr [P], indiquant avoir examiné Mme [E] [I] ainsi que trois des quatre enfants du couple : 'Mme [I] est venue à ma consultation à 3 reprises entre le 31 janvier 2019 et le 15 mars 2019 et j'ai constaté un syndrome anxieux motivant un arrêt maladie du 31 janvier 2019 au 22 mars 2019. J'ai aussi pu voir les enfants à plusieurs reprises avec leur mère le 18 février 2019 et le 15 mars 2019. [B], [H] et [U] présentaient un contact et un comportement inhabituel compatible avec un vécu traumatique récent'.

M. [I] expose encore que ses enfants ont ainsi été privés d'eau chaude en plein hiver et qu'ils ont dû, avec son épouse, trouver refuge chez une amie.

S'agissant des coupures d'électricité survenues les 29 et 30 janvier 2019 selon l'intimé, il est constant qu'à cette période le compteur EDF de l'exploitation se trouvait dans les bâtiments occupés par les époux [G]. Ces derniers reconnaissent une seule des deux coupures, se défendant de tout fait volontaire à cet égard. Ils indiquent que tout est revenu rapidement dans l'ordre et que la coupure d'électricité n'a été que très brève. La teneur du message vocal de M. [G] le 30 janvier 2019, constaté par huissier de justice le 4 février 2019, laisse au contraire entendre que la coupure d'électricité du 29 janvier 2019 a été volontaire et est un moyen de pression pour les bailleurs : 'l'inconvénient que vous avez eu hier soir. Si l'on a pas d'autorisation pour aller faire les soudures dans la salle d'eau, dans votre chaufferie. Le même inconvénient va se reproduire et même à tel point que la porte sera fermée et vous avez pas de chandelles.' La réalité de coupures d'électricité en hiver, même de courte durée, conjugée à la tonalité du message précité, non contesté par les appelants, suffisent à caractériser un préjudice moral pour l'intimé et sa famille qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 500 euros. Cette somme sera mise à la charge exclusive des époux [G] qui sont les propriétaires des bâtiments où se trouvait alors le compteur EDF de l'exploitation.

Pour le reste, aucun élément ne permet d'établir que le déménagement familial ainsi que l'état de santé de Mme [I] et de leurs enfants soient exclusivement imputables aux bailleurs.

Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté l'intimé de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice matériel et réformé sur le préjudice moral, ainsi que précédemment jugé par la cour.

VII- Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et devant dans cette situation donner lieu à réparation par l'allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s'objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol.

L'intimé sollicite la condamnation des consorts [G] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de l'abus de procédure, sans toutefois expliciter sa demande.

La cour constate que l'intimé n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que les consorts [G] aient formé des demandes à son encontre dans l'intention de lui nuire. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [I] de cette demande indemnitaire.

VIII- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par les consorts [G] et de condamner M. [I] au paiement de la somme de 4 000 euros sur ce fondement.

M. [I], qui succombe principalement, doit être débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur du 22 juin 2020 en ce qu'il a :

- dit que M. [F] [I] est titulaire d'un bail rural verbal de neuf ans ayant commencé à courir le 1er novembre 2015 sur les parcelles appartenant aux consorts [G] et numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], C [Cadastre 88] situées sur la commune de [Localité 93],

- dit que le loyer afférent aux bâtiments d'habitation est de 350 euros par mois, soit à ce jour 362,99 euros par mois compte tenu de l'indexation habituelle en la matière,

- condamné M. [F] [I] à payer aux consorts [G] la somme de 370,06 euros au titre du loyer pour la maison d'habitation,

- dit que M. [F] [I] aura accès au puits qui se trouve dans la cour ainsi qu'à son système de pompage, à charge pour lui d'en régler l'électricité et pour les bailleurs d'en assurer l'entretien,

- enjoint aux bailleurs de remettre en état l'installation électrique de pompage de l'eau du puits et d'en laisser libres l'accès et l'usage, ce dans un délai de quinze jours à compter de la notification par le greffe du jugement, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

- débouté M. [F] [I] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral,

Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées :

DEBOUTE M. [F] [I] de sa demande tendant à dire qu'il est titulaire d'un bail à ferme suivant bail verbal sur les parcelles numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], C [Cadastre 88] situées sur la commune de [Localité 93],

DIT que le fermage annuel afférent à la maison d'habitation s'élève à la somme de 4 200 euros à indexer sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE,

DEBOUTE M. [A] [G] et Mme [O] [G] de leur demande en paiement de la somme de 370,06 euros au titre du loyer pour la maison d'habitation,

DEBOUTE M. [F] [I] de sa demande tendant à être autorisé à utiliser le puits situé sur la parcelle B [Cadastre 65] et à ce qu'il soit enjoint aux bailleurs de remettre en état, sous astreinte, l'installation électrique de pompage de l'eau du puits et d'en laisser libres l'accès et l'usage,

CONDAMNE in solidum M. [A] [G] et Mme [O] [G] à payer à M. [F] [I] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral,

CONFIRME le jugement pour le surplus, sauf à préciser que le fermage est annuel et d'un montant de 121 euros/ha pour les parcelles de terre et de 1 782 euros pour les bâtiments d'exploitation et à rectifier le numéro de parcelle sur laquelle se situe le hangar (251 m²) inclus dans le bail, à savoir B [Cadastre 68] sur la commune de [Localité 93],

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [F] [I] de sa demande tendant à dire que le bail rural verbal s'étend aux bâtiments édifiés sur les parcelles A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 67] ainsi qu'aux parcelles A [Cadastre 49] et A [Cadastre 51],

DEBOUTE M. [F] [I] de sa demande tendant à interdire à M. [A] [G], Mme [O] [G], M. [J] [G] de pénétrer sur les parcelles A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 67], A [Cadastre 49] et A [Cadastre 51],

DIT que M. [F] [I] est occupant sans droit ni titre des parcelles numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], A [Cadastre 49], A [Cadastre 51], A [Cadastre 54], A [Cadastre 55], B [Cadastre 67] situées sur la commune de [Localité 93] et la parcelle numérotée B [Cadastre 12] située sur la commune de [Localité 96],

CONDAMNE M. [F] [I] à libérer de corps et de biens et de tous occupants de son chef, les parcelles numérotées B [Cadastre 43], B [Cadastre 44], B [Cadastre 45], B [Cadastre 59], B [Cadastre 63], A [Cadastre 49], A [Cadastre 51], A [Cadastre 54], A [Cadastre 55] et B [Cadastre 67] situées sur la commune de [Localité 93] et la parcelle numérotée B [Cadastre 12] située sur la commune de [Localité 96], dans les deux mois suivant la signification du présent arrêt,

ORDONNE, faute de départ volontaire passé le délai de deux mois, l'expulsion de M. [F] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

DEBOUTE M. [A] [G], Mme [O] [G] et M. [J] [G] de leur demande tendant à ce que M. [F] [I] restitue les lieux et bâtiments en bon état et qu'il réponde le cas échéant des dégradations commises,

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à M. [A] [G], Mme [O] [G] et M. [J] [G] la somme de 15 645,12 euros au titre du fermage annuel 2022 pour les terres et bâtiments d'exploitation,

CONDAMNE in solidum M. [A] [G] et Mme [O] [G] à payer à M. [F] [I] la somme de 29,64 euros au titre du trop-perçu pour le fermage afférent à la maison d'habitation,

DEBOUTE M. [F] [I] de ses demandes en paiement au titre de trop-perçu par les consorts [G] au titre des fermages d'habitation, parcelles de terre et bâtiments,

CONDAMNE M. [F] [I] à rembourser à M. [A] [G] et Mme [O] [G] la somme de 2 221, 22 euros correspondant aux frais exposés au titre du branchement et de la maintenance du puits situé sur la parcelle B [Cadastre 65],

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à M. [A] [G], Mme [O] [G] et M. [J] [G] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

DEBOUTE M. [F] [I] de sa demande formée à l'encontre de M. [A] [G], Mme [O] [G] et M. [J] [G], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [I] aux dépens d'appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

S. TAILLEBOIS C. MULLER