COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
YW/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 20/01818 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EXXX
Jugement du 01 Décembre 2020
Juge des contentieux de la protection de TJ ANGERS
n° d'inscription au RG de première instance 20/00444
ARRET DU 21 MARS 2023
APPELANTE :
Madame [O] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Philippe LANGLOIS et Me Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71200385
INTIMEES :
Madame [V] [F] épouse [L]
née le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 8] (49)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Madame [A] [F] épouse [I]
née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 7] (49)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentées par Me Thibault CAILLET de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 120016
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 28 Novembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente
M. WOLFF, conseiller
Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Mme LIVAJA
Greffière lors du prononcé : Mme LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 21 mars 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par [V] LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
~~~~
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 25 février 2015, Mme [O] [C] a donné en location à M. [Y] [F] (le locataire) un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 502,86 euros et une provision sur charges de 65 euros. Mme [V] [F] épouse [L] et Mme [A] [F] épouse [I] (les cautions) se sont portées cautions solidaires du locataire par deux actes distincts du même jour.
Par lettre recommandée datée du 28 août 2017 et reçue le 30 août suivant, le locataire a donné congé pour le 30 novembre 2017. Il s'est néanmoins maintenu dans les lieux et, par acte d'huissier de justice du 15 mai 2018, Mme [C] l'a fait assigner, avec Mmes [L] et [I], devant le président du tribunal d'instance d'Angers, afin notamment que la résiliation du contrat de location à la date du 30 novembre 2017 soit constatée. Par ordonnance du 20 novembre 2018, ce juge a constaté le désistement de Mme [C].
Plus tard, se plaignant de loyers impayés, Mme [C] a fait délivrer au locataire le 18 octobre 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Ce commandement a été signifié à Mmes [L] et [I] respectivement les 29 octobre 2019 et 28 octobre 2019. Mme [C] a ensuite fait assigner le locataire et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers. Mme [C] demandait notamment l'expulsion du locataire et sa condamnation solidaire avec les cautions à lui payer :
La somme de 3109,11 euros au titre de l'arriéré locatif ;
Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges ;
La somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 1er décembre 2020, et après avoir constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, ordonné au locataire de quitter les lieux et condamné celui-ci à payer à Mme [C] la somme de 2986,63 euros au titre des loyers impayés ainsi qu'à lui verser une indemnité d'occupation, le juge a notamment :
Rejeté les demandes faites par Mme [C] à l'encontre de Mmes [L] et [I] ;
Condamné Mme [C] à verser à celles-ci la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il a considéré que le congé qui avait été donné par le locataire le 30 août 2017 était parfait à l'égard des cautions le 30 novembre 2017, de sorte que celles-ci n'étaient plus engagées qu'au titre des indemnités d'occupation, et que si un accord était intervenu ensuite entre le locataire et la bailleresse, celui-ci ne concernait pas les cautions.
Mme [C] a relevé appel de ces deux derniers chefs du jugement par déclaration du 17 décembre 2020.
La clôture de l'instruction est ensuite intervenue le 9 novembre 2022.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022, Mme [C] demande à la cour de réformer le jugement et de condamner solidairement ou in solidum Mmes [L] et [I] :
À lui payer les sommes de :
13 521,48 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupations et réparations locatives dus par le locataire ;
309,20 euros au titre de l'état des lieux de sortie ;
1800 euros au titre de la première instance et 3000 euros au titre de la procédure d'appel, et ce, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de sa dénonciation aux cautions, et qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [C] soutient que :
La collusion entre le locataire et les cautions apparaît plus que probable.
L'acte de caution qui a été donné prévoit que les cautions sont engagées jusqu'à l'expiration des engagements du locataire. Or le bail qui était en cours lors de la première instance était celui-là même qui avait été signé initialement et pour lequel les cautions s'étaient engagées jusqu'en 2024. Le congé qui a été donné par le locataire n'a pas été suivi d'effet, d'un commun accord entre celui-ci et le bailleur, et sans fraude aux droits des cautions. S'il a été envisagé de conclure un nouveau bail pour permettre au locataire de régulariser sa situation, celui-ci n'a pas donné une suite favorable. Seul un nouveau bail aurait pu libérer les cautions de leur engagement qui ne portait que sur le bail initial.
Le maintien dans les lieux du locataire après la date d'effet du congé peut valoir renonciation au congé. Les circonstances établissent de façon non équivoque la volonté du locataire de renoncer au bénéfice du congé. Le désistement d'instance est intervenu dans un contexte où le locataire avait régularisé l'arriéré de loyers et pris l'engagement de trouver de nouvelles personnes pour se porter caution du nouveau bail qui aurait pu être régularisé.
Il appartient aux cautions de rapporter la preuve d'un nouveau bail.
La notion même de nouveau bail est inconcevable, puisqu'il s'agirait alors d'un bail verbal que la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, Mmes [L] et [I] demandent à la cour de confirmer le jugement et de condamner Mme [C] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mmes [L] et [I] soutiennent que :
Les actes de cautionnement stipulent que leur engagement n'est valable que jusqu'à l'extinction des obligations du locataire. Le locataire a donné congé pour le 30 novembre 2017 et le bail a donc pris fin à cette date. Mme [C] a reconnu le caractère effectif de cette résiliation. La renonciation de Mme [C] à faire expulser le locataire est sans effet sur cette résiliation. Il en est de même du maintien du locataire dans les lieux, acceptée a posteriori par Mme [C], lequel n'a pu avoir pour effet que de créer un nouveau bail verbal à compter du 1er décembre 2017. L'accord conclu par Mme [C] et le locataire, autorisant ce dernier à continuer d'occuper les lieux et auquel elles ne sont pas parties, leur est inopposable. Elles sont donc libérées de leurs obligations à la date du congé régulièrement notifié. Le locataire n'ayant été redevable d'aucune somme pour la période du 25 février 2015, date d'effet du bail, au 30 novembre 2017, date d'effet du congé, aucune demande ne peut valablement être formée contre elles.
L'existence d'une collusion entre elles et le locataire n'est aucunement établie.
MOTIVATION
Selon l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis applicable au congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Aux termes de l'article 1739 du code civil, lorsqu'il y a un congé signifié, le locataire, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
Il en ressort que, à l'image de ce que prévoit l'article 1738 du code civil pour les baux écrits à durée déterminée, si le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, le cas échéant verbal.
Ces règles issues du code civil, qui constitue le droit commun des baux d'habitation, ne sont pas contredites par les dispositions spéciales de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles n'invalident nullement les baux conclus verbalement. À cet égard, si l'article 3 de cette loi prévoit que le contrat de location est établi par écrit, un bail d'habitation verbal n'est pas nul pour autant, et n'exclut pas d'ailleurs l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 protectrices des droits de celui qui ne s'est pas opposé à la rédaction d'un écrit.
Enfin, l'article 1740 du code civil dispose que, dans les cas prévus aux articles 1738 et 1739 précités, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation.
Cela n'est qu'une application du principe selon lequel l'obligation de la caution s'éteint accessoirement par suite de l'extinction de l'obligation garantie.
En l'espèce, Mmes [L] et [I] ont chacune déclaré, aux termes des deux actes de cautionnement litigieux, se «porter caution ['] du règlement des [sommes dues] par Monsieur [F] [Y] en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 26/02/2015». Ces actes stipulaient également : «Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l'article 1740 du Code Civil jusqu'à l'extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée soit jusqu'au 25/02/2024.»
Ainsi, nonobstant la référence à l'article 1740 du code civil, il était prévu contractuellement que les cautionnements ne s'appliqueraient qu'aux obligations découlant du bail initial ou des contrats issus de son renouvellement ou de sa tacite reconduction, et prendraient fin en même temps que ces derniers et au plus tard le 25 février 2024.
Or il est constant à cet égard que le locataire a donné congé pour le 30 novembre 2017 et ne s'est pas rétracté auparavant. Le bail initial s'est donc trouvé résilié à cette date.
Si le locataire s'est néanmoins maintenu ensuite dans les lieux, ce maintien ne peut être assimilé à lui seul ni à un renouvellement du bail, lequel, selon l'article 10, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, ne peut résulter que de l'acceptation par le locataire d'une offre de renouvellement présentée par le bailleur avant l'expiration du contrat, ni à sa tacite reconduction, qui n'intervient aux termes du même article que lorsque le contrat parvient à son terme sans être renouvelé et sans que les parties n'aient donné congé.
Une telle reconduction est d'autant plus exclue que Mme [C], directement ou via son mandataire, a elle-même refusé expressément et à plusieurs reprises de renoncer aux droits résultant du congé, et donc d'accepter toute renonciation du locataire à celui-ci. Elle l'a fait de la manière suivante :
Par une lettre du 1er mars 2018 (pièce n° 2 des cautions), elle a, trois mois après la date d'effet du congé, fait savoir au locataire qu'il occupait les lieux sans droit ni titre, qu'il lui était redevable d'indemnités d'occupation, et qu'elle envisageait une action en justice aux fins d'expulsion.
Deux mois et demi plus tard, par acte d'huissier de justice du 15 mai 2018 (pièce n° 3 des cautions), elle a effectivement fait assigner le locataire afin de voir, d'une part, «constater la résiliation du contrat de bail en date du 25 février 2015 au 30 novembre 2017, en vertu du congé adressé ['] le 28 août 2017», et, d'autre part, ordonner son expulsion.
Elle a laissé l'instance correspondante se poursuivre jusqu'au 29 novembre 2018, date à laquelle seulement elle s'est désistée (pièce n° 4 des cautions), alors que cela faisait un an que le bail avait pris fin. Dans ses conclusions, elle explique elle-même ce désistement par la perspective de régulariser un nouveau bail.
Selon les relevés de compte qu'elle produit (pièces nos 7 et 8), ce sont des indemnités d'occupation («Ind. Occup. Principal») qu'elle a réclamées au locataire jusqu'au 1er janvier 2019.
Ainsi, selon ces mêmes relevés, ce n'est qu'après avoir imputé le 21 janvier 2019 la somme de 184,80 euros au titre d'«HONORAIRES AVENANT BAIL» qu'un «Loyer Principal» a de nouveau été réclamé au locataire à partir du 1er février 2019, ce qui révèle qu'à compter de cette date un accord est intervenu entre ce dernier et Mme [C] pour mettre fin à l'occupation des lieux sans droit ni titre, et donner un fondement contractuel à la poursuite de cette occupation.
Or dans les circonstances qui viennent d'être rappelées et compte tenu des dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 et du code civil, cet accord, intervenu plus d'un an après la date d'effet du congé, ne pouvait correspondre qu'à un nouveau contrat de location. D'ailleurs, si Mme [C] expose dans ses conclusions que le locataire n'a pas donné une suite favorable à la proposition de signer un nouveau bail, elle n'explique pas les 184,80 euros qui ont été mis à sa charge à ce titre. En outre, elle évoque elle-même un «commun accord» et reconnaît que seul un nouveau contrat permettait au locataire de se maintenir dans les lieux et de «régulariser sa situation». C'est donc à tout le moins un bail verbal qui a été conclu, de fait, entre les parties.
Dans ces conditions, les engagements de Mme [L] et de Mme [I] ont donc bien pris fin en même temps que l'ancien bail, résilié le 30 novembre 2017 sans avoir été renouvelé ni reconduit, auquel ils s'appliquaient.
Aucune des pièces versées aux débats ne vient démontrer à cet égard une quelconque fraude de la part de celles-ci.
En conséquence, et dès lors qu'il ressort du compte de départ produit par Mme [C] (pièce n° 9) que les sommes qu'elle réclame aujourd'hui ne sont devenues exigibles qu'à compter du 1er mai 2020, c'est-à-dire en exécution du nouveau contrat, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes en paiement formées à l'encontre des cautions.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions soumises à la cour, et les demandes complémentaires formées à l'encontre de Mme [L] et de Mme [I] en cause d'appel seront rejetées.
Mme [C] perdant le procès, le jugement, dont la confirmation totale est demandée par les cautions, sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.
Mme [C] sera condamnée aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et se trouve de ce fait redevable vis-à-vis de Mme [L] et de Mme [I], en application de l'article 700 du même code, d'une indemnité qu'il est équitable de fixer à 2500 euros. Sa demande faite sur le même fondement sera quant à elle rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour :
CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant :
Rejette les demandes de Mme [O] [C] ;
Condamne Mme [O] [C] aux dépens de la procédure d'appel ;
Accorde à Me Thibault Caillet le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [O] [C] à verser à Mme [V] [F] épouse [L] et Mme [A] [F] épouse [I] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LEVEUF C. MULLER
