COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
YB/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 19/01407 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EREZ
Jugement du 12 Juin 2019
Tribunal paritaire des baux ruraux de SAUMUR
n° d'inscription au RG de première instance 18/000001
ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2022
APPELANTS :
Madame [V] [I] épouse [Y]
née le 24 Mai 1947 à PARIS (75-3)
[Adresse 5]
[Localité 13]
Monsieur [E] [Y]
né le 16 Février 1950 à PARIS (75-10)
[Adresse 5]
[Localité 13]
Comparants, assistés de Me Delphine BRETON de la SELARL GAYA, avocat au barreau de SAUMUR
INTIMES :
Monsieur [S] [M]
Né le 7 octobre 1949 à ST-CYR-EN BOURG (49)
[Adresse 6]
[Localité 10]
Madame [G] [M]
née le 12 Mai 1977 à SAUMUR (49)
[Adresse 1]
[Localité 11]
S.C.E.A. [M]
[Adresse 6]
[Localité 10]
Non comparants, représentés par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 1803001
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 21 Mars 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur BRISQUET, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président
Monsieur BRISQUET, Conseiller
Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 27 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 10 mars 1962, enregistré le 26 mars 1962, M. [A] [Z] a consenti un bail à métayage à M. [R] [M] [F] pour douze années consécutives à partir du 1er janvier 1962 sur deux parcelles situées sur la commune de [Localité 17] (Maine-et-Loire), cadastrées section A n° [Cadastre 3] ' [Adresse 15]" d'une contenance de 44 a, et section B n° [Cadastre 4] 'Salle Martin" d'une contenance de 5 a 80 ca. L'ensemble est devenu par la suite la parcelle AC n° [Cadastre 7].
M. [Z] a également mis à la disposition de M. [R] [M] [F] trois parcelles situées sur la commune de [Localité 17] cadastrées section ZE n° [Cadastre 2], AC n° [Cadastre 12] et ZC n° [Cadastre 9], ainsi qu'une parcelle cadastrée ZA n° [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 14].
Les parcelles cadastrées ZE n° [Cadastre 2], AC n° [Cadastre 12] et ZA n° [Cadastre 8] étaient soumises au statut du métayage tandis que les autres étaient soumises au statut du fermage.
M. [R] [M] [F] exploitait les terres dans le cadre du GAEC 'Les Nerleux' dans lequel il était associé avec son fils M. [S] [M] et cette structure est devenue le 16 janvier 1987 la SCA [Adresse 16].
Mme [H] [Z] épouse [I] est venue aux droits de M. [A] [Z].
Par acte notarié du 14 juin 1994, Mme [H] [Z] épouse [I] a fait donation de la nue-propriété des parcelles lui appartenant à ses deux filles, Mme [V] [I] et Mme [P] [I].
Mme [Z] épouse [I] a attribué à Mme [V] [I] la nue-propriété des parcelles viticoles cadastrées ZA n° [Cadastre 8] (58a 09ca), ZC n° [Cadastre 9] (1ha 37a 50ca) et AC n° [Cadastre 7] (6a 40ca), soit une superficie totale de 2ha 01a 99ca. Au décès de sa mère, Mme [V] [I] épouse [Y] et M. [E] [Y], mariés sous le régime de la communauté universelle, sont devenus pleinement propriétaires des parcelles ZA n° [Cadastre 8], ZC n° [Cadastre 9] et AC n° [Cadastre 7]. La parcelle ZA n° [Cadastre 8] continuait d'être exploitée sous le statut du bail à métayage pendant que les deux autres parcelles étaient soumises au statut du fermage.
Par acte d'huissier de justice du 30 octobre 2017, la SCEA [M], représentée par sa gérante Mme [G] [M], a signifié à Mme [V] [I] épouse [Y] une lettre d'intention de conversion du bail en métayage portant sur la parcelle située commune de [Localité 14] ZA n° [Cadastre 8], cette conversion devant prendre effet le 1er novembre 2018.
Mme [V] [I] épouse [Y] et M. [E] [Y] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur le 9 janvier 2018 aux fins de tentative de conciliation et, à défaut, pour s'opposer à la demande de conversion en bail rural du bail à métayage sur la parcelle ZA n° [Cadastre 8] demandée par la SCEA [M], se réservant la possibilité de demander la résiliation du bail pour cession prohibée. Ils ont modifié leurs prétentions en cours d'instance pour demander notamment la résiliation des baux à métayage et à ferme pour cession ou apport illicite des baux, obtenir la libération des lieux sous astreinte et obtenir la condamnation des défendeurs à prendre en charge les frais de bornage de la parcelle AC n° [Cadastre 7]. Ils ont conclu au rejet des demandes adverses tendant à la conversion du bail et au paiement d'une indemnité de sortie et ont sollicité la condamnation des consorts [M] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [S] [M], la SCEA [M] et Mme [G] [M] se sont opposés à l'action engagée par les bailleurs et ont demandé au tribunal, à titre principal, de constater l'absence de cession irrégulière des baux sur les trois parcelles concernées, de dire que Mme [G] [M] occupe les parcelles au titre d'un bail à ferme et d'un bail à métayage, de débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes au titre d'une cession irrégulière des baux et de dire valide la demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme.
Par jugement du 12 juin 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux a :
- dit que le bail à ferme et le bail à-métayage sur les parcelles appartenant à Mme [I]-[Y] et à M. [Y] situées à [Localité 17] et à [Localité 14] cadastrées section ZC [Cadastre 9], AC [Cadastre 7] et ZA [Cadastre 8] n'ont pas fait l'objet d'une cession illicite ;
- constaté que Mme [G] [M] est titulaire de ces baux ;
- débouté en conséquence Mme [I]-[Y] et M. [Y] de leurs demandes liées à la cession des baux ;
- débouté Mme [G] [M] de sa demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme ;
- débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
- condamné Mme [V] [I]-[Y] et M. [E] [Y] aux dépens de l'instance.
M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d'appel le 10 juillet 2019, leur appel partiel portant sur les dispositions du jugement autres que celle ayant débouté Mme [G] [M] de sa demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire initialement fixée à l'audience du 18 mai 2020 a été reportée en raison de la crise sanitaire et a finalement été appelée à l'audience du 21 mars 2022.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives n° 3 du 20 octobre 2020, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. et Mme [Y] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a :
'- dit que le bail à ferme et le bail à-métayage sur les parcelles appartenant à Mme [I]-[Y] et à M. [Y] situées à [Localité 17] et à [Localité 14] cadastrées section ZC [Cadastre 9], AC [Cadastre 7] et ZA [Cadastre 8] n'ont pas fait l'objet d'une cession illicite ;
- constaté que Mme [G] [M] est titulaire de ces baux ;
- débouté en conséquence Mme [I]-[Y] et M. [Y] de leurs demandes liées à la cession des baux ;
- débouté M. et Mme [Y] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné Mme [V] [I]-[Y] et M. [E] [Y] aux dépens de l'instance.'
M. et Mme [Y] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a :
'- débouté Mme [G] [M] de sa demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme ;
- débouté les consorts [M] et la SCEA [M] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire'.
Ils demandent à la cour de :
- prononcer la résiliation des baux à métayage et à ferme concernant les parcelles cadastrées AC [Cadastre 7] commune de [Localité 17], ZC [Cadastre 9] commune de [Localité 17] et [Adresse 18] pour cession ou apport illicites des baux ;
- dire que la résiliation du bail sera prononcée à la date de la décision à intervenir ;
- dire que les intimés ou tout occupant de leur chef devront libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
- dire qu'à défaut il pourra être recouru à la force publique ;
- dire qu'à compter de la résiliation du bail les intimés seront redevables d'une indemnité d'occupation sur la base des sommes allouées jusqu'à présent au titre des loyers et ce jusqu'à la libération complète ;
- condamner les intimés à prendre en charge les frais de bornage de la parcelle AC [Cadastre 7], lequel bornage devra être réalisé dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
- dire qu'il ne saurait être reconnu de bail nouveau suite au courrier du 28 juin 2017, ce document n'étant nullement de nature à fixer les conditions (parcelles, prix, durée et obligations des cocontractants) d'un nouveau bail ;
- dire les appelants fondés en leur opposition à conversion du bail ;
- à titre infiniment subsidiaire, dire que l'amortissement doit être réalisé dès la date de plantation,
- débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamner les intimés ou tout succombant à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens.
Les appelants considèrent que si le bail a fait l'objet d'une autorisation de cession entre M. [R] [M] et son fils M. [S] [M], il en va autrement de la cession par ce dernier à sa fille Mme [G] [M]. Ils soutiennent avoir découvert la cessation d'activité de M. [S] [M] seulement à l'occasion de la demande de conversion du bail à métayage en bail rural et s'être alors rendu compte que cette cession remontait au 21 janvier 2011. Ils indiquent en substance que s'ils avaient été informés de l'intégration de Mme [G] [M] au sein de la SCEA [M] à laquelle les terres faisant l'objet du bail avaient été mises à disposition en application de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, ils ne pouvaient toutefois déduire de cette information le fait que M. [S] [M] avait cessé son exploitation au profit de sa fille. Ils ajoutent qu'ils ne pouvaient soupçonner une cession illicite dans la mesure où M. [S] [M] demeurait toujours présent sur les documents relatifs au paiement du fermage et que la mention de Mme [G] [M] sur ces documents n'était pour eux que la parfaite application de l'article L. 411-37.
Ils font valoir qu'aucune autorisation à la cession du bail au profit de Mme [G] [M] n'a été donnée par Mme [H] [I] et qu'il ne saurait être considéré que l'encaissement des chèques émis sur le compte de la SCEA [M] valait accord tacite à la cession du bail, Mme [G] [M] ayant signé ces chèques en qualité de gérante de la SCEA. Ils considèrent également que les diverses correspondances échangées n'ont pas eu pour effet d'informer la bailleresse de la cession du bail ni de prouver qu'elle a reconnu que Mme [G] [M] avait la qualité de preneuse à bail.
Ils reprochent au tribunal paritaire des baux ruraux d'avoir considéré qu'il existait une manifestation claire et non équivoque de la part des bailleurs de reconnaître la cession du bail en faveur de Mme [G] [M] mais en retenant des éléments postérieurs à la cession, alors que l'agrément doit être demandé préalablement par le preneur.
Les appelants estiment que l'envoi d'un courrier le 28 juin 2017 par Mme [V] [I] épouse [Y] à la fois à M. [S] [M], à Mme [G] [M], à la SCEA [M] et à la SCA [Adresse 16] pour les informer du changement de propriétaire n'emporte aucune reconnaissance d'un changement de titulaire du bail et ne peut être interprété comme équivalent à un nouveau bail.
Pour s'opposer au paiement de l'indemnité de sortie, M. et Mme [Y] font valoir que celle-ci ne peut être accordée à Mme [G] [M] ni à la SCEA [M] qui n'ont pas le statut de preneur à bail. Ils ajoutent qu'en vertu de l'article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime, l'autorisation du bailleur aurait dû être requise pour des plantations de vignes réalisées en 2012 et dont la période d'amortissement de 25 ans dépasse de plus de six ans la durée du bail. Ils soutiennent que le remplacement de la tour antigel aurait également dû être autorisé et qu'en outre, cette tour n'est pas implantée sur une parcelle donnée à bail mais sur une parcelle voisine.
*
Par conclusions n° 3 du 12 novembre 2020, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [S] [M], la SCEA [M] et Mme [G] [M] demandent à la cour, au visa des articles L. 411-35, L. 417-11 et L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, de les déclarer recevables et bien fondés dans l'intégralité de leurs demandes, de débouter M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et, en conséquence,
à titre principal,
- confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur en date du 12 juin 2019 en ce qu'il a :
* dit que le bail à ferme et le bail à métayage sur les parcelles appartenant à Mme [I]-[Y] et à M. [Y] situées à [Localité 17] et à [Localité 14] cadastrées section ZC [Cadastre 9], AC [Cadastre 7] et ZA [Cadastre 8] n'ont pas fait l'objet d'une cession illicite ;
* constaté que Mme [G] [M] est titulaire de ces baux ;
* débouté en conséquence Mme [I]-[Y] et M. [Y] de leurs demandes liées à la cession des baux ;
* condamné Mme [V] [I]-[Y] et M. [E] [Y] aux dépens de l'instance.
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [G] [M] de sa demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme ;
Statuant à nouveau,
- dire et juger la demande de conversion du bail à métayage en bail à fermage comme étant valide et enjoindre les époux [Y] à proposer la signature d'un bail à ferme avec un fermage adéquat pour la parcelle ZA n° [Cadastre 8] sous un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard.
À titre subsidiaire, s'il devait être prononcé la résiliation des baux initiaux pour cession irrégulière, les intimés demandent à la cour de constater l'existence d'un bail rural verbal à compter du 28 juin 2017 au profit de Mme [G] [M] dont les terres sont mises à la disposition de la SCEA [M] sur les parcelles cadastrées ZC n° [Cadastre 9], AC n° [Cadastre 7] et ZA n° [Cadastre 8] sises sur les communes de [Localité 17] et [Localité 14].
À titre infiniment subsidiaire, ils demandent de condamner M. et Mme [Y] solidairement à payer à Mme [G] [M] et à la SCEA [M] la somme de 31 185 euros au titre des frais de plantation non amortis et la somme de 15 202 euros au titre des frais exposés pour la tour antigel.
En tout état de cause, les intimés demandent de condamner solidairement M. et Mme [Y] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens de la présente instance.
Ils soutiennent que la jurisprudence a admis que l'agrément du bailleur à la cession du bail puisse être tacite si elle résulte d'un certain nombre d'éléments tenant aux relations entre le bailleur et le preneur et qu'en l'espèce, Mme [V] [Y] n'ignore absolument pas que Mme [G] [M] exploite les terres à travers la SCEA [M] depuis 2011, compte tenu des termes parfaitement clairs du courrier d'information envoyé par Mme [G] [M] le 15 avril 2010. Ils estiment que Mme [V] [Y] a toujours manifesté sa volonté de poursuivre les baux au titre du métayage ou du fermage avec Mme [G] [M], notamment par l'envoi de son courrier du 27 décembre 2017 lui demandant de bien vouloir noter son numéro de bailleur-propriétaire. Ils estiment donc que l'agrément du bailleur est tacite mais non équivoque.
Les intimés considèrent que la demande de conversion du métayage en fermage est de droit et qu'en l'espèce, c'est par suite d'une maladresse que la demande a été présentée par Mme [G] [M] en qualité de gérante de la SCEA [M].
Au soutien de la demande subsidiaire en reconnaissance d'un bail rural verbal au profit de Mme [G] [M] depuis le 28 juin 2017, les intimés font valoir que le courrier envoyé à cette date à cette dernière par Mme [V] [Y] indique expressément qu'elle était la nouvelle propriétaire des parcelles, qu'il convenait de lui payer le loyer à l'adresse indiquée et qu'un bail notarié serait signé chez un notaire afin d'assurer une 'sécurité respective'.
S'agissant de la demande au titre de l'indemnité de sortie présentée à titre infiniment subsidiaire, ils font valoir qu'il résulte de l'article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime que l'obligation d'obtenir l'accord préalable du bailleur concerne les travaux d'amélioration non prévus par une clause du bail mais qu'en l'espèce, les travaux concernant les vignes trouvent leur justification dans le bail du 26 mars 1962 qui comporte une clause par laquelle le bailleur autorise le preneur à planter en vigne les parcelles et à les entretenir en bon état. Ils estiment que le fait que la tour antigel ne soit pas implantée sur leur parcelle suffit à les dispenser d'une autorisation du bailleur mais que cette tour constitue néanmoins une amélioration au sens de l'article L. 411-73 puisqu'elle sert pour l'ensemble des parcelles environnantes, y compris pour celles exploitées par la SCEA [M].
Ils s'opposent à la prise en charge des frais de bornage de la parcelle AC [Cadastre 7] en estimant que M. et Mme [Y] font preuve de mauvaise foi à cet égard.
*
Lors de l'audience, l'avocat des appelants a été invité à s'expliquer sur la recevabilité de sa demande en bornage portant sur la parcelle AC [Cadastre 7] compte tenu notamment de l'absence de précision concernant l'identification des parcelles voisines et de leurs propriétaires.
La partie appelante a indiqué en réponse que la demande en bornage avait été soumise au tribunal paritaire des baux ruraux afin de profiter du préalable de conciliation mais qu'elle revêtait probablement un caractère prématuré.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur l'agrément donné à la cession du bail
Selon l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
L'agrément donné par le bailleur à la cession du bail peut être tacite s'il résulte d'un comportement révélateur d'une volonté claire et non équivoque de consentir à la cession.
La lettre du 15 avril 2010 adressée par Mme [G] [M] à Mme [H] [I] est rédigée dans les termes suivants :
'Je vous informe que d'ici la fin de l'année 2010, je serai intégrée au sein de l'exploitation familiale, la SCEA [S] [M].
Dans ce cadre, je sollicite auprès de Monsieur le préfet de Maine-et-Loire une demande d'autorisation d'exploiter les fonds vous appartenant, d'une contenance de 1,3793 Ha, situés sur les communes de [Localité 14] et [Localité 17].
Ces vignes resteront bien évidemment exploitées par la SCEA [S] [M]'.
La lettre précisait que les demandeurs étaient Mme [G] [M] et la SCEA [S] [M].
Les premiers juges ont relevé à juste titre que l'information donnée au bailleur à propos d'une demande d'autorisation d'exploiter ne s'analyse pas en une demande d'autorisation de cession du bail. Ils ont en revanche considéré que dans la mesure où les relations contractuelles de Mme [H] [I] avec M. [S] [M] étaient anciennes, elle ne pouvait pas ignorer que celui-ci avait atteint l'âge de la retraite.
Toutefois, la lettre ne comporte aucune information explicite relative au départ en retraite de M. [S] [M], né le 7 octobre 1949 et qui était donc âgé à l'époque de 60 ans, ce qui constituait alors l'âge légal minimum du départ en retraite, mais sans obligation de la prendre à cet âge. En outre, la bailleresse ne pouvait pas nécessairement déduire que la demande d'autorisation d'exploiter déposée par Mme [G] [M] allait avoir pour effet qu'elle devienne exploitante aux lieu et place de son père, d'autant qu'il était indiqué qu'elle serait 'intégrée dans l'exploitation familiale' en tant que membre de la SCEA [S] [M], ce qui laissait supposer qu'elle n'exploiterait pas seule. Enfin, l'affirmation selon laquelle les vignes resteraient exploitées par la SCEA [S] [M] laissait au contraire entendre que M. [S] [M] était toujours associé de cette structure à laquelle les terres avaient été mises à disposition, en conservant sa qualité de preneur. Cette lettre s'interprétait donc comme une information portant sur le fait que Mme [G] [M] devenait associée de son père au sein de la SCEA [S] [M] à laquelle les terres louées à M. [S] [M] continuaient d'être mises à disposition, sans que cela emporte un changement du titulaire du bail. Il faut également relever que la surface évoquée dans cette lettre ne correspond pas à celle de la totalité des biens faisant l'objet du bail.
Selon le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2011 de la SCEA [S] [M], Mme [G] [M] a reçu agrément pour son entrée en qualité de nouvelle associée exploitante. L'assemblée générale a également pris acte de la démission de M. [S] [M] de ses fonctions de gérant de la société et a nommé Mme [G] [M] aux fonctions de gérante en remplacement du gérant démissionnaire. Elle a en outre décidé de modifier la dénomination sociale, la société prenant la dénomination '[M]' au lieu de '[S] [M]'.
Il n'est pas établi que ce changement de statut ainsi que la cessation d'activité de M. [S] [M] ont donné lieu à une information spécifique de la bailleresse.
Le paiement des fermages était effectué, selon les parcelles concernées, par des chèques de la SCEA [S] [M] ou bien par des chèques de la SCA [Adresse 16], sans toutefois qu'il soit soutenu par les intimés que les terres étaient mises à disposition de cette dernière société. Les premiers juges ont retenu qu'à partir de 2011 ces chèques n'étaient plus signés par M. [S] [M] mais par Mme [G] [M] et que Mme [H] [I] n'avait fait part d'aucune objection ni d'aucune difficulté particulière sur ce point. Mais outre le fait que la bailleresse ne pouvait pas nécessairement se rendre compte de l'identité de l'auteur de la signature, Mme [G] [M] pouvait les signer en qualité de gérante des sociétés auxquelles les terres étaient mises à disposition, sans que cela emporte un changement du titulaire du bail. Il résulte en effet de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime qu'en cas de mise à disposition de biens loués à une société à objet principalement agricole, les droits du bailleur ne sont pas modifiés et les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail. L'encaissement des chèques, sur lesquels ne figurait d'ailleurs pas le nom de Mme [G] [M] mais seulement ceux des sociétés concernées, ne permet pas de prouver que Mme [H] [I] avait conscience du fait que Mme [G] [M] était devenue l'exploitante exclusive des terres faisant l'objet du bail à la place de son père. Cet encaissement ne peut donc pas être interprété en faveur d'un agrément tacite à la cession du bail.
Le 28 juin 2017, Mme [V] [I] épouse [Y] a adressé à M. [S] [M], Mme [G] [M], la SCA [Adresse 16] et la SCEA [M] un courrier destiné à les informer du fait qu'elle devenait la nouvelle propriétaire des trois parcelles et indiquant que 'Par ailleurs, un bail notarié sera signé en l'étude de Maître [U], notaire à [Localité 14]. Cet acte permettra d'assurer une sécurité respective'. Le fait que ce courrier a été adressé non seulement à M. [S] [M] mais aussi à Mme [G] [M] pouvait s'expliquer en raison de sa qualité de gérante des sociétés mais ne prouve pas que son auteur la considérait comme ayant la qualité de preneur à bail. L'intention manifestée par la bailleresse de signer un nouveau bail ne peut s'interpréter comme un agrément rétroactif à la cession du bail en faveur de Mme [G] [M] mais manifestait plutôt sa volonté de clarifier la situation pour tenir compte du rôle tenu par celle-ci dans l'exploitation familiale, en régularisant un nouveau bail qui aurait pu être consenti à la fois à M. [S] [M] et à Mme [G] [M].
Les intimés invoquent une attestation du 27 novembre 2018 de M. [W] [O], directeur de l'agence comptable en charge du dossier de la SCEA [M], indiquant qu'il a rencontré le 10 juillet 2017 Mme [Y] et son mari, en présence de Mme [G] [M], afin d'échanger sur les conditions d'exploitation du bail et qu'à cette occasion, la seule personne représentant la SCEA était Mme [G] [M] en sa qualité de gérante, ce que Mme [Y] ne pouvait selon lui pas ignorer.
Toutefois, cette attestation ne prouve pas qu'un accord ait pu être donné à cette occasion de manière à valider la cession du bail qui remontait dans les faits à l'année 2011.
L'envoi le 27 décembre 2017 par Mme [V] [I] épouse [Y] à Mme [G] [M] de son numéro de bailleur propriétaire attribué par le service de la viticulture des douanes pour la récolte 2016/2017 s'explique par les particularités du statut du métayage et faisait suite au courrier signifié le 30 octobre 2017 dans lequel Mme [G] [M] sollicitait en qualité de gérante de la SCEA la conversion du bail en métayage en bail à ferme. Cet envoi, qui a en outre précédé de quelques jours la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, ne permet pas de caractériser une volonté claire et non équivoque de reconnaître l'existence d'une cession du bail en faveur de Mme [G] [M].
Le fait que M. et Mme [Y] soient venus vérifier en 2019 les conditions dans lesquelles s'effectue la récolte de Saumur blanc en vendanges mécaniques et qu'ils n'ont rien trouvé à redire à cet égard ne constitue pas une manifestation tacite de reconnaissance de la cession du bail en faveur en Mme [G] [M], d'autant que le tribunal paritaire des baux ruraux était déjà saisi à cette date de la demande en résiliation du bail pour cession illicite.
Dans le même ordre d'idée, la circonstance selon laquelle il existe une bonne entente entre Mme [G] [M] et Mme [P] [L], soeur de Mme [V] [I] épouse [Y], propriétaire d'autres parcelles ayant appartenu à Mme [H] [Z]-[I], est sans incidence sur la solution du présent litige.
La preuve n'est donc pas rapportée d'un agrément donné par la bailleresse préalablement à la cession du bail par M. [S] [M] à Mme [G] [M]. Il n'existe pas non plus un faisceau d'indices permettant de considérer qu'à la suite du courrier du 15 avril 2010, qui ne contenait pas une demande explicite d'autorisation de la cession du bail, Mme [H] [I] ou sa fille Mme [V] [I] épouse [Y] auraient néanmoins tacitement accepté de reconnaître à Mme [G] [M], de façon claire et non équivoque, la qualité de preneur à bail.
Il résulte des dispositions combinées des articles L. 411-35 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de cession intervenue sans son agrément, ce qui est le cas en l'espèce.
Il est donc justifié de prononcer la résiliation des baux à métayage et à ferme concernant les parcelles cadastrées AC [Cadastre 7] commune de [Localité 17], ZC [Cadastre 9] commune de [Localité 17] et [Adresse 18], ce à compter de la date du présent arrêt.
Il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail à ferme et le bail à métayage sur les parcelles appartenant à M. et Mme [Y] n'ont pas fait l'objet d'une cession illicite et constaté que Mme [G] [M] est titulaire de ces baux.
- Sur la demande subsidiaire portant sur la reconnaissance de l'existence d'un nouveau bail verbal à compter du 28 juin 2017
Dans son courrier adressé le 28 juin 2017 à M. [S] [M], Mme [G] [M], la SCA [Adresse 16] et la SCEA [M] pour les informer du fait qu'elle devenait la nouvelle propriétaire des trois parcelles et leur demander de lui adresser toutes correspondances et le paiement du loyer, Mme [V] [I] épouse [Y] a ajouté que 'Par ailleurs, un bail notarié sera signé en l'étude de Maître [U], notaire à [Localité 14]. Cet acte permettra d'assurer une sécurité respective'.
Les intimés considèrent que même si l'intention manifestée par la bailleresse de régulariser un bail notarié n'a pas été suivie d'effet, ce courrier doit cependant s'analyser comme équivalent à la reconnaissance d'un bail verbal en faveur de Mme [G] [M].
Toutefois, comme cela a déjà été indiqué précédemment à propos de la cession du bail, ce courrier était également adressé à M. [S] [M] et n'est donc pas révélateur d'une volonté claire et non équivoque de reconnaître l'existence d'un bail rural en faveur seulement de Mme [G] [M]. Il ne peut pas non plus s'interpréter comme une promesse de bail dans la mesure où il n'indique pas clairement l'identité des parties au futur contrat de bail et qu'il ne comporte aucune précision concernant sa durée et le montant du fermage ou du métayage.
Les intimés doivent par conséquent être déboutés de leur demande subsidiaire en reconnaissance d'un bail rural verbal au profit de Mme [G] [M] à compter du 28 juin 2017.
- Sur la libération des lieux
En raison de la résiliation du bail prononcée par le présent arrêt et à défaut notamment pour Mme [G] [M] de pouvoir justifier d'un titre pour occuper les lieux, que ce soit en qualité de cessionnaire du bail ou en qualité de bénéficiaire d'un bail verbal, il y a lieu de dire qu'ils devront libérer les lieux, ainsi que tout occupant de leur chef, dans les deux mois suivant la signification de l'arrêt.
A défaut, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.
Les intimés seront redevables à compter de la résiliation du bail d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers résultant des baux à ferme ou à métayage, jusqu'à libération complète des lieux.
- Sur la demande au titre de l'indemnité de sortie
Selon l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
L'indemnité n'est due qu'au preneur sortant et non au cessionnaire du bail qui n'a pas reçu l'agrément du bailleur. Elle n'est pas due non plus à la société auprès de laquelle les biens loués ont été mis à disposition.
Or en l'espèce, il résulte des conclusions des intimés reprises oralement que l'indemnité n'est pas demandée par M. [S] [M] mais seulement par Mme [G] [M] ainsi que par la SCEA [M] qui n'ont ni l'une ni l'autre la qualité de preneur. Toutefois, la sanction du défaut de qualité pour présenter une demande réside, non pas dans son débouté, mais dans son irrecevabilité.
Il y a lieu dès lors de déclarer irrecevable la demande d'indemnité due au preneur sortant présentée par Mme [G] [M] et la SCEA [M].
- Sur la demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme
Les premiers juges ont débouté Mme [G] [M] de cette demande en relevant qu'il ressort clairement des termes du courrier à en-tête de la SCEA [M] du 26 octobre 2017 adressé à Mme [I] épouse [Y] et de l'acte de signification de ce courrier du 30 octobre 2017 que c'est la SCEA [M] qui demandait la conversion du bail à métayage en bail à ferme alors que cette société n'était pas titulaire du bail à métayage.
La demande aurait dû en réalité être déclarée irrecevable comme étant présentée au nom d'une personne morale qui n'avait pas qualité pour le faire.
Mais, en tout état de cause, dès lors que la cour prononce la résiliation du bail, il y a lieu de constater que cette demande est devenue sans objet.
- Sur la recevabilité de la demande en bornage
Les appelants sollicitent la prise en charge des frais de bornage de la parcelle AC [Cadastre 7] au motif qu'elle a été confondue par les occupants avec les parcelles qu'ils exploitent par ailleurs.
Mais en l'absence de désignation des parcelles contiguës avec lesquelles il y aurait lieu de procéder au bornage ainsi que des propriétaires desdites parcelles, la demande en bornage, qui exige que tous les propriétaires concernés soient régulièrement appelés à la cause, est irrecevable.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] aux dépens de l'instance.
Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par M. et Mme [Y] et de condamner les intimés au paiement de la somme de 1 500 euros sur ce fondement.
M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M], partie perdante, doivent être déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La COUR,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur du 12 juin 2019, sauf en ce qu'il a débouté M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
PRONONCE à compter de ce jour la résiliation des baux à métayage et à ferme concernant les parcelles situées commune de [Localité 17], cadastrées AC [Cadastre 7] et ZC [Cadastre 9], et commune de [Localité 14], cadastrée ZA [Cadastre 8] ;
DÉBOUTE M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M] de leur demande tendant à voir constater l'existence d'un bail rural verbal en faveur de Mme [G] [M] sur les parcelles situées commune de [Localité 17], cadastrées AC [Cadastre 7] et ZC [Cadastre 9], et commune de [Localité 14], cadastrée ZA [Cadastre 8], à compter du 28 juin 2017 ;
ORDONNE la libération des lieux par M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M], ou de tout occupant de leur chef, dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ;
DIT qu'à défaut d'exécution volontaire passé le délai de deux mois, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [S] [M], de Mme [G] [M] et de la SCEA [M], ou de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
DIT que M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M] sont redevables, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers résultant des baux à ferme ou à métayage ;
DÉCLARE irrecevable la demande d'indemnité due au preneur sortant présentée par Mme [G] [M] et la SCEA [M] en application de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ;
CONSTATE que la demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme est devenue sans objet ;
DÉCLARE irrecevable la demande en bornage de la parcelle située commune de [Localité 17], cadastrées AC [Cadastre 7], présentée par M. et Mme [Y] ;
CONDAMNE M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M] à payer à Mme [V] [I] épouse [Y] et M. [E] [Y] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [S] [M], Mme [G] [M] et la SCEA [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LEVEUF C. MULLER
