COUR D'APPEL
D'ANGERS
1ère CHAMBRE BBD / JC
ARRET N 463
AFFAIRE N : 07 / 01942
jugement du 04 Juillet 2007
Tribunal de Grande Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 06 / 05811
ARRET DU 15 OCTOBRE 2008
APPELANTE :
S. C. I. DE LA RUE DU CONSEILLER COLLIGNON
8 rue du Conseiller Collignon
75016 PARIS
représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour-No du dossier 30158
assistée de Maître ALBOUY, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
LA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD
10 Boulevard Alexandre Oyon
72030 LE MANS CEDEX 09
Maître Dominique X...
...
77520 DONNEMARIE DONTILLY
représentés par la SCP DUFOURGBURG-GUILLOT, avoués à la Cour-No du dossier 00013663
assistés de Maître SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Septembre 2008 à 13 H 45, en audience publique, Monsieur DELETANG, président, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :
Monsieur DELÉTANG, président de chambre
Monsieur TRAVERS, conseiller
Madame VAUCHERET, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame PRIOU
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 15 octobre 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur DELETANG, président, et par Madame PRIOU, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Vu les dernières conclusions de la SCI DE LA RUE DU CONSEILLER COLLIGNON (la SCI) en date du 22 août 2008
Vu les dernières conclusions des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES et de Maître X... en date du 11 août 2008
Vu l'ordonnance de clôture en date du 1er septembre 2008
*****
Monsieur Y... et son épouse étaient propriétaires depuis le 29 septembre 1969 d'un immeuble situé... à PARIS (16ème). Un état descriptif de division a été établi par Maître X..., notaire, le 7 août 1975 et la SCI créée est restée intégralement propriétaire des quatorze lots jusqu'à la cession du lot no7 le 20 février 2001 à monsieur Z... par l'office du même notaire. A l'occasion de cette vente, monsieur Y..., gérant de la SCI a appelé l'attention sur son intention d'exploiter la dalle sous la toiture pour qu'il soit procédé à la surélévation de l'immeuble, le cas échéant par l'intermédiaire d'un promoteur, une somme de 467. 879 € devant revenir à la copropriété.
Le notaire rédacteur a alors inséré dans l'acte de vente une clause manuscrite ainsi libellée : " le propriétaire des lots 12, 13 et 14 (la SCI) est autorisé à construire et à surélever l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus ou à céder le droit de construire d'un quatrième et d'un cinquième étages éventuels, à charge d'indemniser les co-propriétaires en fonction de leurs tantièmes. Cette indemnité se fera sur la base du prix de cession du droit de construire, lequel ne pourra être inférieur à 30 % de la valeur toutes taxes comprises des mètres carrés utiles de la construction édifiée. Cette autorisation est valable jusqu'au 31 décembre 2006. ".
Monsieur Z... ayant refusé la modification de cette clause le 28 février 2006, l'opération n'a pas été réalisée.
Par acte du 11 avril 2006, la SCI a assigné Maître X..., son successeur Maître A... et son assureur, les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, devant le tribunal de grande instance du MANS sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, aux fins d'obtenir réparation de son dommage en résultant.
Par jugement du 4 juillet 2007, le tribunal l'a déboutée de sa demande.
Elle a relevé appel de cette décision.
La SCI DE LA RUE DU CONSEILLER COLLIGNON demande à la cour de la recevoir en son appel, réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de
Vu les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code Civil applicable à la responsabilité des Notaires, agissant en qualité d'Officiers Ministériels.
Vu à titre subsidiaire la responsabilité du Notaire fondée sur les articles 1134 à 1147 du Code Civil en ce qu'ils agissent en qualité de conseillers de leurs clients.
Vu le règlement de copropriété de la SCI de la Rue du Conseiller Collignon établi par Maître Dominique X..., Notaire, le 20 février 2001.
Vu les dispositions des articles 35 à 37 de la loi du 10 juillet 1965 no65 557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Vu l'acte de vente du lot de copropriété n0 7 de l'immeuble établi le 21 février 2001 par Maître X..., Notaire, entre la SCI de la Rue du Conseiller Collignon et Monsieur Z....
Considérant enfin l'ancienneté des relations contractuelles entre la SCI de la Rue du Conseiller Collignon et Maître X... qui était son Notaire conseil,
Constater qu'en rédigeant à la hâte, de façon manuscrite, et de façon imprévue-en tout cas non débattue entre les parties à l'avance-une clause relative aux conditions d'indemnisation des copropriétaires en raison du projet de surélévation de deux étages du bâtiment situé ... à Paris 16ème arrondissement et en fixant la quote-part due aux Copropriétaires sur l'indemnité leur revenant en contrepartie du prix de cession du droit à construire non pas sur le prix de cession mais sur la quotité de 30 % de la valeur toutes taxes comprises des mètres carrés utiles de construction édifiée, Maître X... a privé la SCI de la Rue du Conseiller Collignon non seulement de déterminer avec précision les engagements financiers qu'elle était en mesure de prendre avec un futur promoteur, mais encore de déterminer avec précision dès l'engagement de la cession la valeur de l'indemnité due à la copropriété et en cela, en rédigeant une clause obscure, indéterminable avant la fin de l'opération de construire, le notaire a manqué à son devoir de conseil, de diligence et de fiabilité de la rédaction de la clause litigieuse.
Constater en outre qu'en réduisant à 5 années le délai légal prévu par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 (10 ans) pendant lequel un propriétaire peut se réserver l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 de la même loi donc le droit de surélévation, sans informer les parties de l'exacte portée d'une telle réduction voulue par personne, et de ses conséquences, Maître X... a manqué à son devoir de conseil et de prudence et a causé à la SCI de la rue du Conseiller Collignon un préjudice important directement en rapport avec les énonciations défectueuses de son acte, privant ainsi la SCI de la Rue du Conseiller Collignon de la possibilité de mener à bien le projet qu'elle avait échafaudé, éliminant ainsi l'efficacité de l'emprunt qu'elle a contracté et enfin dévalorisant l'immeuble au détriment de la SCI.
Constater l'atteinte à la propriété privée dont la SCI de la rue du Conseiller COLLIGNON est victime et le préjudice en résultant.
En conséquence, condamner Maître X... Dominique, Notaire, sous la garantie de son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, à payer à la SCI de la Rue du Conseiller Collignon en réparation du préjudice qu'elle subit directement du fait des agissements de Maître X... les sommes suivantes :
*228 693 € au titre de la perte de chance d'obtenir une toiture, une conformité électrique et une mise aux normes de la salubrité
A cela s'ajoute la perte sur 1'installation électrique au motif que celle-ci se trouve sous une couverture non étanche, ce qui occasionne des infiltrations et contribue à une relative insalubrité de l'immeuble.
*487 879 € au titre de la perte du montant de cession du droit à construire
Il s'agit de la perte définitive du droit de cession de la dalle à un promoteur en raison des contraintes résultant de l'additif au règlement de copropriété rédigé par Maître X..., en particulier le texte qui donne au co-propriétaire nouveau un droit à prorata exorbitant sur la surélévation en lui conférant un statut de nouvel associé au détriment du promoteur et de la SCI qui ont ainsi perdu toute autonomie de décision et se heurtent au veto du propriétaire nouveau.
*335 417 € au titre de la perte des intérêts contractés pour un emprunt équivalent à 32 MF en 2001.
Ce préjudice relevant de 1'impossibilité de céder la dalle et son droit a construire, ce qui conduit la SCI de la RUE DU CONSEILLER COLLIGNON à emprunter à un taux de 7 à 11 % pour obtenir une trésorerie équiva1ente à la vente de la dalle.
*264 956, 39 € au titre de la perte des intérêts sur le capital dalle réelle
*2 591 633 € au titre de la perte de valeur de l'immeuble du fait de l'impossibilité de surélévation.
Ce préjudice est représenté par la perte irrémédiable d'une cession globale de l'immeuble pour lequel la banque La Hénin offrait 4 millions d'euros et 6 millions d'euros avec le droit à surélévation alors qu'aujourd'hui, la BNP estime la valeur de l'immeuble à une fourchette comprise entre 4, 3 et 4, 5 millions d'euros mais sans offre d'achat, au motif que l'état de I'immeuble est de moins en moins bon avec le temps, ce qui a été corroboré par deux experts de la Ville de Paris.
Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance.
Dire que les intérêts seront capitalisés par application de l'article 1154 du Code Civil
Condamner Maître Dominique X... et les Mutuelles du Mans Assurances in solidum à payer à la SCI du Conseiller COLLIGNON la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du C PC
Débouter Maître Dominique X..., les Mutuelles du Mans Assurances de leur demande fondée sur le même article.
Condamner enfin Maître X... et les Mutuelles du Mans Assurances aux entiers dépens de première instance et d'appel et dire que la SCP CHATTELEYN et GEORGE, Avoués, pourront recouvrer les dépens d'appel dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision dans Les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile
Elle fait valoir que la clause ci-dessus rappelée rendait impossible la cession à un promoteur, que le calcul du dédommagement ne pouvait plus se faire qu'a posteriori et que l'opération était limitée dans le temps. Elle estime que le notaire, en rédigeant de manière hâtive ce document comportant une clause qui ne profitait qu'à l'acheteur et en le faisant signer sans informer monsieur Y... de sa portée a agit avec une légèreté blâmable et a manqué à son obligation de conseil.
Les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES et Maître X... demandent de confirmer le jugement entrepris, dire que Maître X... et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES n'ont commis aucune faute, de dire que la SCI ne démontre aucunement l'existence d'un quelconque préjudice réel et certain, la débouter en conséquence de toutes ses demandes, de la condamner au paiement à chaque défendeur, de la somme de 3. 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Ils font valoir que la clause est parfaitement claire et qu'elle est le reflet de la convention des parties. Ils considèrent que l'évaluation de l'indemnité s'opérait au moment de l'élaboration du projet, qu'en février 2001, deux copropriétaires étaient concernés et, antérieurement un seul mais que la SCI a attendu le mois de février 2006 pour prendre des initiatives pour la réalisation du projet, quelques mois seulement avant la date butoir. Ils contestent l'existence des préjudices allégués.
MOTIFS
Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI, dont monsieur Y... était le gérant, était propriétaire de l'intégralité des lots de la copropriété jusqu'à ce qu'elle cède à monsieur Z... le lot no7, lui conférant ainsi la propriété de 75 / 1000èmes de l'ensemble.
Monsieur Y... a manifesté une attention soutenue à la vente, annotant le projet qui lui avait été communiqué et faisant part de ses observations et de ses souhaits. Il a notamment mentionné dans une note manuscrite ses exigences relatives à la possibilité, d'une part, de transformation de la dalle béton en un jardin accessible à lui seul, sans indemnité au propriétaire du lot 7 et sans limite dans le temps et, d'autre part, d'une surélévation sur l'ensemble en deux étages supplémentaires avec obligation de dédommagement sur le foncier avec quote part 75 / 1000 à verser au propriétaire du lot 7.
Le notaire rédacteur de l'acte ne pouvait que tenir compte de ces souhaits et adapter son projet pour respecter le sens de la volonté du vendeur.
C'est dans ces conditions que la clause litigieuse ci-dessus rappelée a été insérée dans l'acte après rédaction manuscrite par le notaire le jour même de la signature, circonstance factuelle qui n'est pas contestée.
Le courrier adressé au notaire de l'acheteur avec copie à Maître X... et qui comporte les mentions " ultime RENDEZ-VOUS mardi 10 h 30 avec votre client... " et " 90 jours de débat pour rien ou pas grand chose " traduit suffisamment l'impatience du vendeur pour que son reproche adressé à Maître X... d'avoir agi dans la précipitation en rédigeant la clause manque de pertinence et que la modification intervenue dans les circonstances ci-dessus rappelées corresponde à son souhait en ne différant pas la signature.
Cette clause, quant au fond, répond aussi à sa préoccupation, et elle est en outre conforme aux exigences de la loi du 10 juillet 1965, le bénéfice résultant de l'extension de la dalle, partie commune, devant profiter à chaque co-propriétaire.
La SCI soutient cependant que le notaire a manqué à son devoir de conseil, de diligence et de fiabilité dans la rédaction et considère qu'il a rédigé une clause obscure rendant impossible la réalisation de l'opération dans la mesure où la valeur de l'indemnité due à la copropriété était indéterminable avant la fin de l'opération et qu'elle soumettait son montant à l'arbitraire des co-propriétaires.
Mais le premier juge a pertinemment analysé la clause litigieuse et montré qu'elle ne rendait nullement l'opération impossible et que le montant de l'indemnité était déterminable dès l'établissement du projet.
Il apparaît en effet que l'indemnité ne pouvait être ni inférieure à 30 % du prix de la superficie édifiée ni supérieure au prix de cession du droit à construire, que le montant de l'opération était connu dès l'origine et que la part revenant à chaque co-propriétaire était au prorata de ses tantièmes (75 / 1000ème pour monsieur Z... et le reste pour la SCI) ce qui ne donnait droit qu'à l'attribution de 7, 5 % du prix pour cet acquéreur.
Il n'est donc pas démontré le caractère fautif de la clause litigieuse, laquelle est claire, non lésionnaire, et qui a été signée par les deux parties en connaissance de cause.
Alors que la réalisation du projet était possible, la SCI ne démontre nullement que monsieur Z... s'est opposé aux travaux, indiquant seulement que l'intéressé a refusé la modification de la clause. Ce copropriétaire n'avait aucun motif de renoncer à sa part de l'indemnité mais il n'a pas fait obstacle à la réalisation de l'opération et c'est la SCI qui a volontairement abandonné le projet.
Il est aussi fait grief à la clause litigieuse d'avoir réduit à 5 ans le délai pour réaliser l'opération alors que la loi du 10 juillet 1965 permettait un délai de dix ans.
Mais les parties pouvaient contractuellement déroger au délai de dix ans prévu. Les conséquences de l'échéance du délai ne pouvaient échapper à la SCI et ne nécessitaient aucune compétence particulière, et monsieur Y..., ès qualités, a librement consenti à cette réduction dont il connaissait la portée. Au demeurant l'appelant ne peut, sans contradiction, soutenir à la fois que la clause était inexécutable et que la réduction de la durée de ses effets est source pour lui de préjudice.
Au demeurant, les pièces versées montrent que c'est très tardivement (2005) que la SCI a engagé les démarches en vue d'entrer dans la phase active de son projet, auquel rien ne l'obligeait à renoncer.
C'est donc de manière pertinente que le premier juge a considéré qu'il ne pouvait être retenu aucune faute à l'encontre de Maître X....
Le jugement sera en conséquence confirmé.
Il sera alloué à Maître X... et aux MUTUELLES DU MANS ASSURANCES une somme de 1. 500 € chacun par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI qui échoue en son recours sera déboutée de sa demande aux mêmes fins et supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne la SCI DE LA RUE DU CONSEILLER COLLIGNON à verser à Maître X... et aux MUTUELLES DU MANS ASSURANCES une somme de 1. 500 € chacun par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SCI DE LA RUE DU CONSEILLER COLLIGNON aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
D. PRIOU B. DELÉTANG
