1ère CHAMBRE A
FV / IM
ARRET N 156
AFFAIRE N : 07 / 00785
Jugement du 30 Mars 2007
Tribunal de Grande Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 07 / 00346
ARRET DU 29 AVRIL 2008
APPELANTS :
Monsieur Jean-Jacques X...
...
Madame Josiane Y... épouse X...
...
représentés par la SCP DELTOMBE ET NOTTE, avoués à la Cour
assistés de Me Mireille HAY, avocat au barreau du MANS
INTIMES :
Monsieur Louis A...
...- ...-72230 RUAUDIN
Madame Martine A...
...- ...-72230 RUAUDIN
représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour
assistés de Me Thierry PAVET, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Février 2008 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame VERDUN, conseiller, faisant fonction de président vu l'empêchement de la présidente de la 1ère chambre A et en application de l'ordonnance du 12 décembre 2007 pour exercer les fonctions de président, Monsieur MARECHAL, conseiller, ayant été entendu en son rapport, et Madame JEANNESSON, conseiller,
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 29 avril 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Autorisée par un arrêt préfectoral du 15 mai 1972, la commune du RUAUDIN (Sarthe) a créé un lotissement communal dont le cahier des charges, reçu par Me D..., notaire à PARIGNY L'EVEQUE en 1974, prescrivait les règles d'implantation des constructions et interdisait, sur les lots 1 à 17 notamment, le creusement de caves et la création de puits particuliers.
Les époux X... ont acquis, par acte notarié du 8 septembre 1979, le lot no 7 de ce lotissement, situé au..., sur lequel ils ont fait édifier leur maison d'habitation.
La commune s'est dotée d'un Plan d'occupation des sols, révisé et mis à jour par arrêtés des 28 mars 1994 et 24 juin 1999, incluant le lotissement communal en zone UB.
Selon un acte notarié du 16 octobre 2000, les époux A... ont acheté le lot no 9, contigü à celui des époux X.... Après l'obtention d'un permis de construire délivré le 3 mars 2003, ils ont entrepris la construction d'une maison comprenant une cave enterrée ainsi qu'un puits individuel, et dont l'implantation ne répondait pas aux distances prescrites par le cahier des charges du lotissement.
Leurs voisins se sont opposés à cette construction en introduisant, concomitamment :
- une requête en annulation du permis de construire des époux A... devant les juridictions administratives,
- un référé en suspension des travaux devant le juge judiciaire,
- une instance au fond, devant le tribunal de grande instance du MANS, en destruction des ouvrages et équipements réalisés en violation des dispositions du cahier des charges du lotissement.
La première de ces procédures a abouti à un arrêt de la cour administrative d'appel de NANTES, en date du 5 juin 2007, qui a rejeté la demande en annulation du permis de construire des époux X....
La seconde a donné lieu à une ordonnance de référé du 13 août 2003 qui, confirmée par un arrêt du 18 janvier 2005, a refusé la suspension des travaux de l'immeuble des époux A..., et ordonné, à titre reconventionnel, l'enlèvement de la clôture irrégulièrement installée par les époux X..., dans les 8 jours de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 50 euros par jour de retard.
La troisième de ces instances a conduit à un arrêt confirmatif de cette cour, en date du 18 janvier 2005, qui a ordonné la suspension immédiate des travaux réalisés par les époux A..., ainsi que la démolition des ouvrages non conformes aux prescriptions du cahier des charges à savoir les parties de l'immeuble implanté à moins de 5 mètres de l'autre habitation et de 3 à 4 mètres des limites séparatives du lot, des clôtures, du puits et du sous-sol enterré, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt.
Par acte d'huissier de justice en date du 17 janvier 2007, les époux X..., affirmant que les ouvrages édifiés en infraction aux prescriptions du cahier des charges n'avaient pas été intégralement démolis, ont fait assigner les époux A... en liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 18 janvier 2005, sollicitant à ce titre une somme de 61 300 euros.
Les époux A... ont fait valoir, à titre reconventionnel, que leurs voisins n'auraient pas intégralement détruit leur clôture irrégulièrement implantée, dont il persisterait un poteau donnant sur la rue, et ont demandé la liquidation à la somme de 58 750 euros de l'astreinte prévue par l'ordonnance de référé du 13 août 2003.
Par un jugement en date du 30 mars 2007, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal de grande instance du MANS a débouté les parties de leurs demandes réciproques, et condamné les époux X... à payer aux époux A... une indemnité de procédure de 1 500 euros.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision, par déclaration du 13 avril 2007.
Les parties ont constitué avoué et conclu au fond. La clôture de l'instruction a été prononcée le 31 janvier 2008.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions déposées par les époux X... le 9 janvier 2008, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, et par lesquelles ils demandent à la cour :
· d'infirmer le jugement entrepris,
· de constater que les époux A... ne se sont pas conformés aux dispositions de l'arrêt du 18 janvier 2005 ayant prescrit la démolition des ouvrages édifiés en violation des prescriptions du cahier des charges, et de liquider l'astreinte à la somme de 102 100 euros, à la date du 12 février 2008, outre les sommes à échoir jusqu'à complète démolition,
· de condamner les époux A... au paiement de ces sommes,
· subsidiairement, d'ordonner une mesure de constatation ou de consultation pour vérifier sur place l'état des lieux,
· de condamner in solidum les époux A... à leur verser une indemnité de 3 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
· de les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce inclus les frais du constat du 4 avril 2007.
Vu les dernières conclusions déposées par les époux A... le 22 janvier 2008, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, et par lesquelles ils sollicitent :
· le non-lieu à liquider l'astreinte assortissant une obligation de démolition fondée sur des textes du Code de la construction et de l'urbanisme actuellement abrogés, et tendant au respect des prescriptions d'un cahier des charges du lotissement devenus caduques, de sorte que l'astreinte se trouve dépourvue de fondement légal,
· subsidiairement, la confirmation du jugement par adoption de motifs,
· l'infirmation du jugement en ce qu'il a refusé de liquider à la somme de 79 000 euros l'astreinte prononcée à l'encontre des époux X..., qui n'ont pas réduit la largeur de leur poteau de clôture donnant sur la rue,
· l'octroi d'une indemnité de 3 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
· la condamnation in solidum des époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
I) Sur la demande en liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 18 janvier 2005
Attendu qu'aux termes de l'arrêt du 18 janvier 2005 et du jugement qu'il confirme, cette astreinte, de 100 euros par jour de retard, assortissait l'obligation de procéder à « la démolition des ouvrages non conformes », définis comme ceux qui « ne respectent pas les prescriptions du cahier des charges du lotissement en ce qui concerne l'implantation, la clôture, l'interdiction de créer des puits et d'avoir un sous-sol enterré » ;
Attendu que les époux A... soutiennent, en premier lieu, que cette décision serait désormais dépourvue de base légale, et comme telle insusceptible de faire courir l'astreinte, dès lors que les textes sur lesquels la cour d'appel s'est fondée, et notamment l'article L. 315-44-1 du Code de l'urbanisme, ont été abrogés par l'ordonnance du 8 décembre 2005 et par le décret du 5 janvier 2007, pris pour son application ;
Attendu, cependant, que l'abrogation d'une loi n'anéantit pas les décisions rendues sous son empire et devenues irrévocables avant qu'elle soit abrogée ; que le moyen invoqué n'est donc pas, en soi, de nature à faire obstacle à l'action en liquidation de l'astreinte accessoire à une condamnation qui, bien que procédant de dispositions abrogées du Code de l'urbanisme, a conservé son plein effet au moins jusqu'à l'entrée en vigueur de cette abrogation, soit en l'espèce le 1er octobre 2007 date à laquelle les effets de l'ordonnance de 2005 et de son décret d'application ont été reportés (Loi no 2007-209 du 19 février 2007, article 72) ;
Attendu qu'il convient, par conséquent, de rechercher si les mesures de destruction mises en œ uvre par les époux A..., et qu'ils ont fait constater par huissier le 25 avril 2005, répondent aux prescriptions du jugement et de l'arrêt confirmatif du 18 avril 2005 ;
Attendu que la cour ne peut, sur ce point, que reprendre les motifs pertinents desquels le premier juge a déduit que le puits illicitement creusé était désormais « démoli » puisqu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier que l'ouvrage a été non seulement recouvert de terre, mais encore rendu inexploitable par la dépose de la dalle qui le recouvrait, ce dont témoigne également la photographie no 8 de la pièce d'appel no 26 des époux X..., révélant la disparition de tout ouvrage maçonné et la présence d'eau affleurant en limite de l'orifice circulaire du puits ; qu'il en résulte que l'apport de terre ultérieur a nécessairement entraîné un comblement partiel du puits ; qu'en toute hypothèse, la notion de démolition ne s'appliquant qu'aux ouvrages construits, la réserve d'un réseau d'adduction constitué de quelques tuyaux ne caractérisent pas une inexécution justifiant la liquidation de l'astreinte ;
Que, de même, la cour ne peut que constater que le mur clôture initial érigé par les époux A... a été réduit à un simple soubassement dont la hauteur ne dépasse pas 30 cm, conformément aux dispositions du cahier des charges du lotissement régissant la hauteur des clôtures ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à astreinte pour ces deux ouvrages ;
Attendu qu'en revanche, le simple arasement des murs du garage, dont l'implantation, à moins de 3 m des limites séparatives des lots et de 5 m de la voie publique, méconnaissait les prescriptions du cahier des charges du lotissement, et que le remblaiement de la cave par des boisseaux en terre cuite ne valent pas démolition, laquelle s'entend de la suppression de tout ouvrage de maçonnerie irrégulièrement construit jusque et y compris les fondations ;
Qu'il convient, toutefois, d'observer qu'une telle démolition aurait entraîné celle de la partie de l'immeuble érigé au-dessus de la cave, ce qui se serait traduit par une destabilisation irréversible de l'ensemble de la maison ; qu'un tel effet eut été manifestement disproportionné par rapport au non respect des prescriptions d'un cahier des charges devenues caduques sur le plan urbanistique, comme en témoigne l'arrêt de la cour administrative d'appel du 5 juin 2007, et qui, aux termes de l'arrêt de la cour d'appel d'ANGERS du 18 janvier 2005, ne conservait d'effets entre les colotis qu'en ce qu'elles sont renfermées par un cahier des charges, document présumé contractuel, par nature, et exclues comme telles du champ d'application de l'article L. 111-5, alinéa 1, du Code de l'urbanisme ;
Mais attendu qu'outre que l'application de cette présomption était en l'espèce discutable dès lors que le lotissement du RUAUDIN, antérieur à 1976, n'était réglementé que par un cahier des charges, seul document soumis à l'approbation de la Préfecture avec le plan de lotissement, cette jurisprudence paraît remise en cause par deux arrêts de la 3ème Chambre civile du 7 décembre 2005 (B. 242), dont il ressort que l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, emporte désormais présomption d'absence de valeur contractuelle des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement ;
Qu'or, les dispositions du cahier des charges, dont les époux X... persistent à voir sanctionner le non-respect, instaurent des règles de prospect ainsi qu'une servitude d'utilité publique en rapport avec la protection d'une nappe phréatique et relèvent bien, comme telles, du régime des règles d'urbanisme ; qu'elles seraient actuellement présumées éteintes, nonobstant l'absence d'information préalable des colotis, dès lors qu'aucun élément ne permet de démontrer l'intention qu'ont eu ces derniers de contractualiser ces régles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 8 décembre 2005 ;
Que, de plus, et comme l'a justement souligné le premier juge, les époux X..., bien qu'informés dès l'origine, par la remise du procès-verbal de constat du 25 avril 2005, de l'étendue des destructions et démolitions exécutées par les époux A..., ont attendu que la cour administrative d'appel valide le permis de construire pour faire liquider l'astreinte, qui se trouve détournée de son objectif initial pour mettre obstacle à la reprise des travaux ;
Que l'ensemble de ces éléments militent en faveur d'une application très modérée de l'astreinte en sanction d'une inexécution partielle de l'injonction de démolir que justifient les conséquences exagérément dommageables que cette mesure aurait entraînées pour les époux A..., dont le droit de construire a été reconnu, à seule fin d'assurer le respect de règles qui, caduques sur le plan urbanistique, n'ont plus la valeur contractuelle présumée fondant l'arrêt du 18 janvier 2005 ; qu'en cet état, une mesure d'instruction complémentaire ne se justifie pas, la cour disposant des éléments suffisants pour liquider l'astreinte à la somme de 2 000 euros et débouter les époux X... de leur demande en fixation d'une nouvelle astreinte, manifestement détournée de sa finalité initiale ;
II) Sur la demande en liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 14 septembre 2004
Attendu que, pour débouter les époux A... de leur demande en liquidation de l'astreinte de 50 euros par jour de retard qui assortissait l'obligation faite aux époux X... de procéder à « l'enlèvement de la clôture installée sur la limite séparative » de lots no 7 et 9 du lotissement, le tribunal a relevé que la preuve n'était pas apportée que cette injonction s'étendait au poteau sur rue dont la persistance est déplorée ;
Attendu que les époux A... produisent, en cause d'appel, un procès-verbal de constat établi le 22 novembre 2007, qui fait apparaître, par l'apposition de repères précis, que le poteau sur rue, situé dans le prolongement de l'ancienne clôture des époux X..., empiète de 6 à 7 cm sur la propriété voisine ; que cet édifice s'intégrait manifestement à la clôture dont l'ordonnance de référé du 13 août 2003 avait prescrit l'enlèvement au motif qu'elle comportait des plots en ciment coulés sur le fonds voisin ; que les époux X... n'avaient alors nullement excipé d'un déplacement volontaire de la borne située entre les deux propriétés, déplacement dont la preuve ne saurait, en toute hypothèse, résulter d'un écart de quelques millimètres relevé dans son positionnement par rapport à la voie publique ; que cette allégation n'est donc pas établie ;
Que la preuve étant désormais apportée du non-respect de l'injonction d'enlèvement des ouvrages de clôture irrégulièrement implantés, et ce depuis plus de 4 ans, la cour ne peut qu'accueillir la demande en liquidation d'astreinte formée, à titre reconventionnel, par les époux A... ; que, toutefois, l'inexécution sanctionnée n'étant que très partielle, il convient, là aussi, de faire une application modérée de l'astreinte, en la liquidant à la somme de 2 000 euros ;
Attendu qu'il y a lieu d'ordonner la compensation des astreintes ainsi liquidées ;
Que chacune des parties succombant partiellement conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement déféré,
Et statuant à nouveau,
LIQUIDE l'astreinte prononcée à l'encontre des époux A... par l'arrêt du 18 janvier 2005 à la somme de 2 000 euros ;
DEBOUTE les époux X... de leur demande en fixation d'une nouvelle astreinte ;
LIQUIDE l'astreinte prononcée à l'encontre des époux X... par l'ordonnance de référé du 13 août 2003 à la somme de 2 000 euros ;
ORDONNE la compensation des sommes dues ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que les parties conserveront la charge de leurs dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
C. LEVEUF F. VERDUN
