1ère CHAMBRE A
EM / IM ARRET N 105
AFFAIRE No : 07 / 00372
Jugement du 13 Février 2007 du Tribunal de Grande Instance du MANS no d'inscription au RG de première instance 06 / 00865
APPELANTS :
Monsieur Pascal X...... CEDEX1
Madame Fabienne Y... épouse X......
représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour assistés de Me Valérie MOINE, avocat au barreau du MANS
INTIMES :
Monsieur Raymond A......
Madame Yolande B... épouse A......
représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour assistés de Me Luc LALANNE, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2008 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur MARECHAL, conseiller ayant été entendu en son rapport, et Madame D..., vice-président placé faisant fonction de conseiller.
Ces Magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur MARECHAL, conseiller faisant fonction de président vu l'empêchement de la présidente de la 1ère chambre A et en application de l'ordonnance du 12 décembre 2007, Madame RAULINE, conseiller, et Madame D..., vice-président placé faisant fonction de conseiller.
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 18 mars 2008 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Monsieur MARECHAL et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur et madame X... se sont portés acquéreurs, suivant promesse synallagmatique de vente sous seing privé que les parties s'accordent à dater du 5 février 2005, date de versement en l'étude de Maître E..., notaire chargé de recevoir l'acte authentique de l'acompte sur le dépôt de garantie, d'un immeuble appartenant à monsieur et madame A... comprenant maison d'habitation et terrain, situé à PARIGNÉ L'ÉVÊQUE (Sarthe)... au prix de 335 390 €.
Cette promesse de vente stipulait que la vente devait être régularisée au plus tard le 30 juin 2005 par acte authentique et que l'engagement de l'acquéreur était fait notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 355 000 € remboursable sur 15 ans au taux d'intérêt maximum de 3, 50 % et sollicité auprès de la Banque Nationale de Paris ou autre. Les acquéreurs s'engageaient à notifier au notaire dans les 8 jours de leur remise ou réception les offres faites ou le refus opposé à leurs demandes de prêt et à déposer leurs demandes de prêt dans un délai de 20 jours à compter de la signature de l'acte et à en adresser copie au notaire.
Il était encore stipulé qu'à défaut d'obtention du prêt résultant de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles, les sommes versées au titre du dépôt de garantie resteraient acquises au titre de l'indemnité d'immobilisation s'élevant à la somme de 33 539 €, en application de l'article 1178 du code civil suivant lequel " la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ".
Par lettre adressée par leur notaire le 21 avril 2005 les époux X... portaient à la connaissance du notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique qu'ils n'avaient pas obtenu le financement bancaire sollicité et transmettaient une première attestation. Ils transmettaient par la même voie le 10 mai suivant une nouvelle attestation de refus de prêt de la Caisse d'Epargne.
Par lettre recommandée de leur conseil en date du 1er juin 2005, monsieur et madame A... mettaient en demeure monsieur et madame X... de leur communiquer dans les huit jours de la réception le justificatif des démarches entreprises auprès de la Caisse d'Epargne des Pays de la Loire afin de solliciter un prêt permettant l'acquisition du bien.
Monsieur et madame X... adressaient en réponse par lettre recommandée postée le 2 juin, une attestation de la Caisse d'Epargne datée du 24 mai 2005.
Monsieur et madame A... faisaient alors assigner par acte du 14 décembre 2005, les époux X... devant le président du tribunal de grande instance du MANS statuant en référé qui, par ordonnance du 8 mars 2006, condamnait les époux X... à communiquer dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, et sous astreinte de 50 € par jour de retard, la copie des " demandes de prêts " qu'ils ont dû régulariser dans le délai de 20 jours suivant la signature du compromis.
Par arrêt du 17 avril 2007, la présente cour confirmait la décision déférée en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt et, vu l'évolution du litige tenant au fait que le tribunal de grande instance avait statué au fond, réformant la décision disait n'y avoir lieu à astreinte.
Les époux X... avaient en effet, par acte du 9 février 2006, fait assigner monsieur et madame F... sur le fondement de l'article L. 312-16 du code de la consommation devant le tribunal de grande instance du Mans aux fins de restitution de la somme de 16 769, 50 € versée à titre d'acompte, outre 1 677 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité pour frais irrépétibles.
Par jugement du 13 février 2007, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure ainsi que des motifs de cette décision, le tribunal de grande instance du MANS a :
- débouté les époux X... de toutes leurs demandes-condamné les époux X... à payer aux époux A... la somme de 33 539 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle-condamné les époux X... à payer aux époux A... la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile-ordonné l'exécution provisoire-condamné les époux X... aux dépens
Monsieur et madame X... ont interjeté appel de cette décision le 20 février 2007.
Les parties ont constitué avoué et conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2008.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions déposées par monsieur Pascal X... et madame Fabienne Y... épouse X..., le 2 janvier 2008, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles les appelants demandent à la cour :
- de les recevoir en leur appel ainsi qu'en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, déclarées fondées, et y faisant droit-d'infirmer le jugement entrepris-de débouter les époux A... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, déclarées non recevables et en tous cas non fondées-de les décharger de toutes les condamnations contre eux prononcées et ordonner la restitution des sommes versées-de condamner les époux A... à leur restituer la somme de 33 539 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle correspondant tant à l'acompte versé au titre du compromis devenu caduc qu'à la somme réglée en exécution du jugement dont appel, outre celle de 2 500 € versée en application de l'article 700 du code de procédure civile, et ce avec intérêts de droit à compter du mois de juin 2005- d'ordonner la capitalisation des intérêts-de condamner les époux A... à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui de leur appel ils soutiennent sur les faits qu'ils ont déposé dans les délais requis, les 8 et 15 février, leur demande de prêt auprès de la BNP et de la Caisse d'Epargne qui n'ont pas accepté de prêter leur concours à l'opération projetée et ont notifié également dans le délai convenu par lettre du 21 avril 2005 le refus de prêt qui leur avait été opposé au notaire. Ils critiquent le premier juge d'avoir retenu des éléments postérieurs au prêt pour retenir qu'ils auraient fait défaillir la condition suspensive alors que l'examen des faits et des pièces ne démontre en rien qu'ils aient empêché la réalisation de cette condition suspensive.
Ils contestent la validité, au regard des dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation, des obligations complémentaires mises à leur charge par le compromis et en particulier de celle consistant à devoir transmettre dans un délai imparti une ou des copies de la ou des demandes de prêt. Ils estiment encore que le fait d'avoir méconnu ces obligations nulles et de nul effet ne peut les priver du bénéfice des dispositions du code de la consommation, que le fait de ne pas avoir transmis la copie des demandes de prêt régularisées en temps utiles n'est pas l'origine de la non réalisation de la condition suspensive de leur fait, que les attestations émanant des banques, qu'ils avaient alors sollicité oralement dans le cadre de rendez-vous démontrent qu'ils ont rempli leurs obligations. Ils expliquent que la modification radicale de leur situation économique et patrimoniale et spécialement la décision de mettre en vente un immeuble leur appartenant qui a permis l'obtention d'un prêt relais et l'acquisition d'un autre immeuble au mois d'août 2005 après signature d'un compromis en mai. Ils rappellent encore que la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne peut conférer un caractère perpétuel à une obligation et qu'en l'espèce, eu égard aux stipulations du compromis de vente, la condition suspensive ne pouvait plus être réalisée de sorte que les époux A... ne sauraient se prévaloir du prêt qu'ils ont obtenu pour l'achat du second immeuble pour affirmer que la condition doit être réputée accomplie.
Vu les dernières conclusions déposées par monsieur Raymond A... et madame Yolande B... épouse A..., le 28 décembre 2007, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du de procédure civile, et aux termes desquelles il demande à la cour :
- de dire monsieur et madame X... non fondés en leur appel, les déclarer irrecevables et en tout cas non fondés en leurs contestations et demandes, les en débouter-de confirmer purement et simplement le jugement entrepris-de condamner monsieur Pascal X... et madame Fabienne Y... épouse X... à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux dépens de l'appel dont distraction au profit de leur avoué.
Après avoir rappelé les obligations pesant sur les acquéreurs par application des dispositions des articles 1134, 1178 du code civil et L. 312-16 du code de la consommation et que c'est à l'acquéreur, bénéficiaire de la promesse sous condition de prouver l'exécution de démarches conformes à ses engagements en vue de l'octroi du financement, monsieur Raymond A... et madame Yolande B... épouse A... soutiennent que monsieur Pascal X... et madame Fabienne Y... épouse X... n'établissent même pas la défaillance de la condition puisqu'au contraire il résulte des éléments produits qu'ils ont bénéficié d'une offre de prêt immobilier émanant de la Caisse d'Epargne portant sur un crédit de 461 000 € ce qui démontre qu'ils auraient pu prétendre à l'octroi d'un crédit d'un montant de 355 000 €. Ils considèrent qu'à défaut de fixation d'un délai dans l'acte contenant promesse de vente, il y avait lieu par application de l'article 1176 du code civil de considérer que la condition qui pouvait encore être accomplie, s'est finalement réalisée comme en témoigne l'offre de prêt du 27 juillet 2005, à une date où les époux X... n'étaient pas libérés de leur premier engagement. Ils estiment que la condition litigieuse doit être réputée accomplie dans les prévisions de l'article 1178 du code civil dès lors que les acquéreurs n'ont pas respecté les stipulations contractuelles qui les obligeaient à adresser dans le délai de 20 jours la copie de leurs demandes de prêts, et qui ne sont pas de nature à rendre plus rigoureuses les conditions leur permettant de bénéficier de la condition suspensive. Ils ajoutent que les documents produits ne font pas la démonstration requise au contrat du refus des banques de l'octroi des prêts.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions protectrices de l'acquéreur de l'article L. 312-16 du code de la consommation applicables en l'espèce, la durée de validité de la condition suspensive de l'octroi du ou des prêts nécessaires au financement de la vente ne peut être inférieure à un mois et, en cas de non réalisation de cette condition suspensive, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, la somme étant productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.
Les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation, d'ordre public, interdisent la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences de ce texte.
Ainsi la double obligation contractuelle faite en l'espèce à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans le délai de 20 jours à compter de la signature de la promesse de vente et d'en adresser copie au notaire non conforme aux exigences légales et de nature à aggraver la situation contractuelle des acquéreurs doit être réputée non écrite.
Il appartient néanmoins aux acquéreurs de justifier qu'ils ont exécuté de bonne foi les dispositions contractuelles les obligeant à former au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
Le tribunal a estimé que la non réalisation de la condition suspensive prévue à l'acte était le fait des acquéreurs de mauvaise foi puisque la motivation du refus apporté par la Caisse d'Epargne à leur demande apparaissait parfaitement imprécise et n'était pas crédible au regard des autres circonstances de fait tenant à la signature par les époux X... le 12 mai 2005 d'un autre compromis financé ayant conduit à une acquisition immobilière financée à l'aide d'un prêt consenti pour un montant supérieur par la même banque.
Toutefois, les pièces produites montrent que les époux X... ont saisi d'une demande de prêt aux fins d'acquisition du bien immobilier objet de la promesse synallagmatique du 5 février 2005 deux établissements bancaires à savoir la Caisse d'Epargne et la BNP PARIBAS.
Il ressort de l'attestation de dépôt de demande de prêt émanant de la caisse d'Epargne datée du 15 février 2005 (produite) que le directeur de l'agence de cet établissement située... au Mans atteste que les époux X... ont déposé le même jour une demande de prêt pour le projet suivant : " Acquisition d'une maison au lieu-dit "... " à..., pour un montant emprunté de 355 000 € sur une durée de 180 mois. " et que " la suite réservée à cette demande fera l'objet d'une information spécifique après étude et décision du prêteur. "
De la même manière la BNP PARIBAS, agence Le Mans République, a attesté dans un document daté du 7 septembre 2005 intitulé " attestation de demande de prêt " que monsieur X... et son épouse née Y... ont déposé le 8 février 2005 une demande de prêt immobilier d'un montant de 355 000 € destiné à financer l'acquisition de leur résidence principale " sis à... L'EVEQUE ". Cette attestation est complétée par un courrier du même établissement bancaire daté du 17 janvier 2006, qui confirme à monsieur X... que suite à sa demande de prêt immobilier du 8 février 2005 la banque n'a pas été en mesure de lui proposer un taux de 3, 5 % sur une durée de 180 mois.
Ces deux attestations, dont rien ne permet de mettre en doute la véracité ou d'affirmer le caractère de complaisance, démontrent que les acquéreurs ont dans un délai proche de la signature de la promesse de vente accompli les diligences en vue d'obtenir le prêt visé à la condition suspensive dans les conditions qui avaient été définies.
Aucun élément postérieur ne permet par ailleurs de retenir qu'ils auraient ensuite pu se montrer défaillants dans le suivi de leurs demandes de prêt et dans l'exécution de diligences postérieures et ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive.
En effet, le refus de la banque BNP PARIBAS est ainsi que rappelé plus haut imputable au fait que la banque n'a pu leur proposer un prêt aux conditions contractuelles spécifiées.
De la même manière la Caisse d'Epargne des Pays de la Loire a indiqué dans trois courriers sous la signature du directeur de l'agence rédigés les 19 avril, 29 avril et 24 mai 2005 que compte tenu des différents éléments d'appréciation en sa possession, la banque ne pouvait donner une suite favorable à leur demande de concours. Ce même directeur confirme à monsieur X... dans un courrier électronique daté du 21 février 2007 (pièce 51 communiquée par les appelants) que la banque s'est référée lors de l'étude de la demande de financement pour le bien immobilier situé..., aux documents qu'il avait alors remis et notamment à une étude patrimoniale datée du 1er février 2005.
Enfin, c'est à tort que le tribunal a déduit de la signature par les époux X... le 12 mai suivant d'un compromis de vente pour l'acquisition d'un nouveau bien immobilier moyennant le prix de 490 000 € régularisée le 5 août 2005 et de l'octroi par la Caisse d'Epargne des Pays de la Loire d'un prêt d'un montant de 495 800 € au taux de 3, 20 % consenti suivant offre préalable de prêt du 27 juillet 2005 que le refus de prêt de la Caisse d'Epargne pour l'acquisition du bien objet de la promesse synallagmatique du 5 février 2005 était de pure complaisance pour satisfaire, dans une perspective purement commerciale, des clients ayant décidé de faire fi de leur engagements antérieurs.
Il est en effet suffisamment justifié devant la cour de l'évolution significative de la situation financière des appelants entre le refus opposé par les deux établissements bancaires et la proposition de prêts du 27 juillet 2005 en raison de leur décision de mettre en vente un immeuble leur appartenant. Cette décision formalisée par l'engagement de leur part, pris le 15 juin 2005 (pièce no46 des appelants), d'affecter par priorité à la banque le produit de cette vente (il est fourni un mandat de vente donné sur une mise à prix de 450 000 €) en remboursement du prêt relais souscrit à concurrence de 230 000 € pour le financement partiel du bien objet du compromis du 12 mai n'est ni tardive ni fautive.
Par ailleurs, la signature du deuxième compromis est intervenue à une date où les époux X... avaient informé les vendeurs de la non réalisation de la condition suspensive conformément aux stipulations contractuelles imposant à l'acquéreur de notifier au notaire rédacteur de l'acte authentique dans les 8 jours de leur réception, le refus opposé à ses demandes de prêt en le justifiant au moyen d'une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressée à l'acquéreur et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts devant être produite en original au notaire.
Enfin, les époux A... soutiennent inutilement que la condition suspensive, qui n'était assortie d'aucun délai, pouvait toujours être accomplie alors que, d'une part, l'offre de prêt du 27 juillet 2005 est en toute hypothèse postérieure à la date limite du 30 juin 2005 fixée à la promesse de vente du 5 février 2005 comme date limite de régularisation de l'acte authentique et partant comme terme de la réalisation de la condition suspensive et, d'autre part, que le prêt contracté l'a été dans des conditions radicalement différentes de celle prévues à la promesse synallagmatique du 5 février 2005 (en fait deux prêts : un prêt relais de 230 000 € remboursable au taux de 3, 70 % en 23 mensualités de 709, 17 € au titre des intérêts et une mensualité de 230 709, 17 € comprenant le capital restant dû et un prêt de 231 000 € au taux de 3, 15 % remboursable en 144 mensualités).
Ainsi, le motif du refus des banques d'apporter une suite favorable à la demande de prêt ne saurait en l'état de ces éléments être imputé à une faute contractuelle ou à un défaut de diligence imputable aux époux X... et le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions.
Les époux X... seront par voie de conséquence déchargés de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et la restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré sera ordonnée. Les époux A... seront en conséquence condamnés à restituer à monsieur et madame X... la somme de 33 539 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle correspondant tant à l'acompte de 16 769, 50 € versé le 5 février 2005 qu'à la somme réglée en exécution du jugement infirmé.
Les époux X... demandent la condamnation au paiement des intérêts de droit à compter du mois de juin 2005 de sorte que les époux A... seront encore tenus, en application des dispositions précitées de l'article L. 312-16 du code de la consommation, de payer les intérêts au taux légal majorés de moitié sur la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation soit sur la somme de 16 769, 50 € à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement. En l'absence de production au débat d'une demande de remboursement antérieure à l'assignation devant le tribunal de grande instance, il convient de fixer le point de départ des intérêts majorés dus sur cette somme à la date du 24 février 2006.
Les époux X... ne justifiant pas de la date de versement du solde de la condamnation prononcée par le tribunal de grande instance, les intérêts dus au taux légal sur cette somme ne courront qu'à compter du présent arrêt.
Monsieur et madame A... seront encore condamnés à restituer à monsieur et madame X... la somme de 2 500 € versée en exécution du jugement au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du présent arrêt.
Les intérêts dus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
Il n'existe aucune considération d'équité qui permette de dispenser les époux A..., tenus des entiers dépens de première instance et d'appel, de contribuer aux frais irrépétibles que leur adversaire a dû exposer pour défendre en cause d'appel. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 3 000 €.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement déféré,
DÉCHARGE monsieur Pascal X... et madame Fabienne Y... épouse X... de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;
CONDAMNE monsieur Raymond A... et madame Yolande B... épouse A... à payer à monsieur et madame X... la somme de 33 539 € en restitution de l'indemnité d'immobilisation contractuelle correspondant tant à l'acompte de 16 769, 50 € versé le 5 février 2005 qu'à la somme réglée en exécution du jugement infirmé ;
CONDAMNE monsieur Raymond A... et madame Yolande B... épouse A... à payer en outre les intérêts au taux légal majorés de moitié sur la somme de 16 769, 50 € à compter du 24 février 2006 et au taux légal sur le surplus à compter du présent arrêt ;
CONDAMNE monsieur Raymond A... et madame Yolande B... épouse A... à payer à monsieur et madame X... la somme de 2 500 € en restitution de la somme versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en exécution du jugement déféré outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du présent arrêt ;
DIT que les intérêts dus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
CONDAMNE monsieur Raymond A... et madame Yolande B... épouse A... à payer à monsieur et madame X..., en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 € ;
CONDAMNE monsieur Raymond A... et madame Yolande B... épouse A... aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
C. LEVEUF E. MARECHAL
