COUR D'APPEL
D'ANGERS
1ère CHAMBRE A
FV / IM
ARRET N 160
AFFAIRE No : 06 / 00537
Jugement du 05 Décembre 2005
du Tribunal de Grande Instance de LAVAL
no d'inscription au RG de première instance 05 / 01153
ARRET DU 30 AVRIL 2007
APPELANTS :
Monsieur Jean-Claude X...
...
(bénéficiant de l'aide juridictionnelle partielle (55 %) numéro 2006 / 003415 du 15 / 09 / 2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS)
Madame Maryvonne Y... épouse X...
...
(bénéficiant de l'aide juridictionnelle partielle (55 %) numéro 2006 / 003415 du 15 / 09 / 2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS)
représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour
assistés de Me Aude SOULARD, avocat au barreau d'ANGERS
INTIMES :
Maître Jacques A...
...
...
représenté par la SCP DUFOURGBURG-GUILLOT, avoués à la Cour
Maître Jean-Patrick B... ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire des époux C...
...
représenté par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour
assisté de Me Patrice MARCEL, avocat au barreau de LAVAL
Monsieur Maurice C...
...
Madame Anna Z... épouse C...
...
assignés, n'ayant pas constitué avoué
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2007 à 13 H 45, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame VERDUN, conseiller chargé du rapport.
Ce Magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BLOCK, conseiller, faisant fonction de président de chambre vu l'empêchement de Madame la présidente de la 1ère chambre A et en application de l'article R. 213-7 du Code de l'Organisation Judiciaire, Madame VERDUN et Madame RAULINE, conseillers.
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : par défaut
Prononcé publiquement le 30 avril 2007 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Madame VERDUN, conseiller, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Les époux Jean-Claude X..., dont le fils était en proie à des difficultés financières importantes, ont pris attache avec la société BECR, se disant spécialisée dans le courtage en prêts immobiliers, afin de trouver les liquidités nécessaires pour désintéresser les créanciers.
Aux termes d'un acte sous seing privé du 15 octobre 2001, dénommé « protocole d'accord », les époux Jean-Claude X... sont convenus de vendre leur pavillon, situé... (Côtes d'Armor) aux époux Maurice C..., gérants de droit ou de fait de la société BECR, lesquels s'engageaient à leur consentir un bail « 3-6-9 » moyennant un loyer couvrant les échéances du prêt immobilier contracté pour acquitter le prix de vente, ainsi qu'une faculté de rachat des biens au bout de 5 ans de location, à un prix équivalent au capital restant dû au titre de ce prêt, augmenté des frais.
Le 23 octobre suivant, l'acte de vente sous seing privé a été régularisé entre Jean-Claude X..., auquel l'immeuble appartient en propre, et les bailleurs de fonds au prix de 480 000 francs. Cet acte, conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier par les acquéreurs, ne comportait ni bail, ni faculté de rachat au profit du vendeur, Jean-Claude X....
La vente a été réitérée en la forme authentique en l'étude de Me A..., notaire à NOGENT SUR MARNE, le 19 avril 2002, dans les termes de l'acte du 23 octobre.
Enfin, selon une promesse unilatérale sous seing privé datée du 6 mai 2002, Maurice C..., agissant en sa qualité de directeur de la société BECR, a pris l'engagement de permettre aux époux X... de récupérer leur bien immobilier dès que leur prêt serait remboursé.
Par acte d'huissier de justice en date du 4 septembre 2002, les époux X... ont fait assigner les époux C..., dont la société allait être déclarée en liquidation judiciaire quelques jours plus tard, en nullité de la vente pour dol. Le 6 mai 2003, ils ont fait assigner le notaire ayant instrumenté la vente en responsabilité pour manquement à son devoir de conseil.
La procédure collective de la société BECR ayant été étendue à chacun des époux C..., à titre personnel, les époux X... ont repris l'instance à l'encontre de leur liquidateur, Me B....
Par jugement en date du 5 décembre 2005, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal de grande instance de LAVAL a débouté les époux X... de leur demande en nullité de la vente pour dol, ainsi que de leur demande en remboursement des frais de cette vente, d'une somme de 18 293, 88 euros qu'ils affirmaient avoir remis aux époux C... à titre de prêt, et en réparation de leur préjudice financier qu'ils chiffraient à 54 881, 65 euros. Le tribunal a également rejeté le recours exercé contre le notaire et condamné les demandeurs à payer au liquidateur des époux C... et au notaire une indemnité de procédure de 800 euros.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision par déclaration du 6 mars 2006.
Maurice C..., assigné à sa personne, et son épouse, Anna Z..., assignée à l'étude, n'ont pas constitué avoué. Les autres parties ont conclu, à l'exception de Me A..., à l'égard duquel les époux X... ont déclaré se désister de leur appel, par acte du 28 mars 2006.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er mars 2007. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions déposées par les époux X... le 27 février 2007, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du nouveau Code de procédure civile, et par lesquelles ils demandent à la cour :
· d'infirmer le jugement entrepris,
· de déclarer nul et de nul effet l'acte de vente régularisé le 19 avril 2002, pour dol ou fraude de la part des acquéreurs,
· d'ordonner les restitutions réciproques de l'immeuble et du prix, sous déduction des frais de la vente injustement supportés par les vendeurs, et de la somme de 11 791, 18 euros déjà reversée aux époux C...,
· subsidiairement, d'ordonner l'insertion dans l'acte de vente d'une clause de réméré d'une durée de 5 ans, dans les conditions des articles 1659 et suivants du Code civil et dans les termes du protocole d'accord signé le 15 octobre 2005, ainsi que d'un bail, d'une durée égale, pour un loyer global égal au montant des sommes déjà payées aux époux C..., soit 18 293, 88 euros,
· d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de Saint-Brieuc,
· de condamner Me B..., ès qualités, à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
· de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions déposées par Me B..., pris en sa qualité de mandataire liquidateur des époux C..., le 28 février 2007, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du nouveau Code de procédure civile, et par lesquelles il sollicite :
· le rejet de l'appel et la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a refusé d'annuler la vente, aucune man œ uvre dolosive ne pouvant être reprochée aux époux C... dès lors que la promesse unilatérale du 6 mai 2002, conforme à l'accord initial, a vocation à s'appliquer tout comme le protocole d'accord comme l'a retenu le tribunal,
· le rejet de la demande tendant à voir modifier les termes clairs et non équivoques de l'acte de vente,
· la condamnation des époux X... à lui payer une indemnité de 2 500 euros par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
· leur condamnation aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
I) Sur le désistement partiel
Attendu que les époux X... se sont désistés de leur appel à l'égard du notaire qui a instrumenté l'acte de vente, Me A... ; que ce désistement ne contenant aucune réserve, intervenu avant que l'intimé concerné ne conclut, est parfait ; qu'il convient, en conséquence, d'en donner acte dans les termes du dispositif ;
II) Sur la demande en annulation de la vente pour dol
Attendu que les man œ uvres dolosives, dont les époux X... prétendent avoir été victimes, tiennent exclusivement dans le fait qu'aucun des actes formalisant la vente ne reprend la faculté de rachat ou de réméré ni le bail que les acquéreurs s'étaient engagés à leur consentir durant au moins 5 ans, alors que ces engagements les avaient déterminés à consentir à cette vente ;
Mais attendu que les motifs de cette vente, tels qu'exposés dans le protocole d'accord du 15 octobre 2001, étaient d'obtenir rapidement les liquidités nécessaires pour désintéresser les créanciers du fils des époux X..., sans pour autant faire priver définitivement ces derniers de la propriété de leur maison ; qu'associés à la chronologie des actes passés entre les parties, ces motifs révèlent une intention réelle et commune de réserver aux vendeurs une faculté de rachat qui, cumulée avec les effets d'un bail dont le loyer, équivalant aux mensualités de remboursement du prêt immobilier contracté par les époux C..., devait s'imputer en moins prenant sur le prix de rachat, permettraient aux vendeurs de reprendre leur bien à l'issue d'un certain délai, moyennant la restitution du prix et le remboursement des frais générés par la vente ; que Me B... n'en disconvient pas, puisqu'il soutient que les termes de l'accord initial du 15 octobre 2001, confirmés par la promesse unilatérale du 6 mai 2002, n'ont jamais été remis en cause, admettant ainsi que ces actes renferment la loi des parties ;
Que le montage juridique réalisé repose donc sur une vente apparente sans réserve, que les parties ont entendu, entre elles, assortir d'une faculté de rachat et d'un bail en faveur des cédants, au moyen de contre-lettres contenues dans le protocole d'accord préalable à la vente puis dans la promesse unilatérale qui en réaffirme les effets après la signature de l'acte notarié ;
Que ces contre-lettres, écrites, qui n'ont pour objet que de dissimuler un prêt par interposition de personne, n'ont aucune incidence sur la réalité du prix payé ; que ne contrevenant pas aux dispositions de l'article 1840 du Code général des impôts, désormais codifié à l'article 1321-1 du Code civil, elles n'encourent pas, en elles-mêmes, la nullité ;
Qu'il s'ensuit qu'en application de l'article 1321 du Code précité, elles ont effet entre les parties contractantes, qui se trouvent liées par un bail et une faculté de rachat, ce qui exclut l'objet même du dol allégué par les vendeurs ; qu'il s'ensuit que le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a débouté ces derniers de leur action en nullité pour dol de l'acte de vente apparent ;
III) Sur la demande subsidiaire en modification de cet acte
Attendu que les créanciers déclarés à la liquidation des biens des époux C... ont intérêt à se prévaloir de l'acte de vente apparent qui, en opérant le transfert immédiat de la propriété de l'immeuble, augmente d'autant l'actif réalisable dans le cadre de la procédure collective ; qu'ils peuvent, par conséquent, invoquer l'inopposabilité des accords secrets en application de l'article 1321 du Code civil ;
Que la demande subsidiaire des époux X..., qui tend à faire intégrer dans l'acte notarié les clauses omises, revient à poursuivre l'exécution des contre-lettres à l'égard des organes de la procédure collective et des créanciers qu'ils représentent ; qu'elle revêt les caractères d'une action en déclaration de simulation ;
Que, toutefois, cette requalification excédant les termes du litige actuel, il convient d'inviter les parties à s'en expliquer contradictoirement et de réouvrir les débats à cette fin ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par défaut,
DONNE acte aux époux X... de leur désistement d'appel à l'égard de Me A... ;
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en nullité de la vente pour dol ;
Avant-dire droit sur la demande subsidiaire,
CONSTATE que cette demande, en ce qu'elle tend à l'exécution des contre-lettres que constituent le protocole d'accord du 15 octobre 2001 et la promesse unilatérale du 6 mai 2002, revêt les caractères d'une action en reconnaissance de simulation ;
INVITE les parties à conclure sur les effets de cette requalification d'office, ceci avant le 18 OCTOBRE 2007, date à laquelle l'affaire sera rappelée devant le conseiller de la mise en état, pour fixation ;
-7-
RESERVE les dépens.
LE GREFFIERP / LE PRESIDENT EMPECHE
C. LEVEUF F. VERDUN
