ARRET
N°
[B]
C/
[G]
VD
COUR D'APPEL D'AMIENS
Chambre BAUX RURAUX
ARRET DU 09 AVRIL 2024
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N° RG 23/02489 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IZCG
JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE LAON EN DATE DU 17 MAI 2023
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [I] [B]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE - AVOCAT, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 15
ET :
INTIMEE
Madame [T] [G] épouse [V]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Caroline LETISSIER de la SCP MATHIEU-DEJAS-LOIZEAUX-LETISSIER, avocat au barreau de LAON
DEBATS :
A l'audience publique du 13 Février 2024 devant Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Diénéba KONÉ
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme [R] [H] en a rendu compte à la Cour composée en outre de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 09 Avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Diénéba KONÉ, Greffier.
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DECISION
Suivant acte notarié du 7 avril 1989 Mme [T] [G] (la bailleresse) a donné à bail à long terme à M. [I] [B], né le 5 mai 1954 et Mme [J] [X], son épouse, née le 24 mars 1959 (les preneurs) diverses parcelles de terres lui appartenant en propre, sises commune de [Localité 1] (02) d'une contenance totale de 5ha 47 a 14 ca et cadastrées :
-lieudit « Le Fléchots », cadastrée D[Cadastre 3] d'une surface de 2ha 62 a 07 ca,
-lieudit « Boquet Haquin » cadastrée D[Cadastre 4] d'une surface de 1ha 12 ca 57 ca,
-lieudit « Boquet Haquin » cadastrée D[Cadastre 5] d'une surface de 1ha 01 a 60 ca,
-lieudit « Boquet Haquin » cadatrée D198 d'une surface de 70a 90 ca,
pour une durée de 18 ans ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1er novembre 1988 pour finir à pareille époque de l'année 2006.
Par acte d'huissier de justice du 17 décembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à M. [I] [B] un « congé avec refus de renouvellement du bail rural preneur ayant atteint l'âge de la retraite », pour le 11 novembre 2023.
M. [I] [B] a, le 17 février 2022, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Laon aux fins d'obtenir l'annulation du congé et l'autorisation de céder le bail à sa fille, Mme [A] [B].
Par jugement rendu le 17 mai 2023, le tribunal paritaire a :
- débouté M. [B] de sa demande d'autorisation de cession du bail au profit de sa fille,
- validé le congé pour cause de limite d'âge,
- ordonné, faute de délaissement des terres au 11 novembre 2023, l'expulsion de [I] [B] et de tout occupant de son chef, des parcelles, dans le délai d'un mois à compter de la date d'effet du congé, si besoin avec le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité d'occupation due par [I] [B] à Mme [G] au montant du fermage qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné [I] [B] à verser à Mme [G] 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens
- écarté l'exécution provisoire de plein droit.
Par lettre recommandée expédiée le 1er juin 2023, M. [B] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions et par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024 auxquelles il se réfère expressément à l'audience, demande à la cour, au visa des articles L.411-47, L.411-64 et L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, de :
Infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau, juger irrecevable et mal fondée la bailleresse en l'ensemble de ses demandes, l'en débouter,
Juger nul et de nul effet le congé susvisé,
En tout état de cause, ordonner la cession du bail au bénéfice de sa fille [A] [B],
Condamner l'intimée à lui verser 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023 auxquelles elle se réfère expressément à l'audience, Mme [G] demande à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation qui sera fixée à 2 fois le montant du fermage normalement dû si le bail s'était poursuivi,
Y ajoutant, condamner M. [B] à lui verser 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel,
Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail consenti le 7 avril 1989, ordonner faute de délaissement des terres dans le délai d'un mois de la décision à intervenir, l'expulsion de [I] [B] et de tout occupant de son chef, des parcelles, dans le délai d'un mois à compter de la date d'effet du congé, si besoin avec le concours de la force publique, le condamner à lui verser une indemnité d'occupation égale deux fois le montant du fermage qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des parcelles, condamner [I] [B] à lui verser 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
SUR CE,
Sur la demande d'annulation du congé :
M. [B] fait valoir que :
- Mme [G] ne justifie pas de sa qualité à lui délivrer congé, faute de justifier de sa qualité de propriétaire ou au-moins d'usufruitière au jour de la délivrance du congé,
-le congé est erroné en ce qu'il vise un bail à ferme de 9 ans, en ce qu'il est délivré sur le fondement de l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime à l'expiration d'une période triennale, alors que le bail à long terme consenti à compter du 1er novembre 1988 venait, après renouvellements successifs, à expiration le 1er novembre 2024,
- il n'a pas à supporter les conséquences de la carence de l'huissier de justice qui n'a pas fait les recherches nécessaires auprès du service des hypothèques, un bail à long terme étant nécessairement publié.
Mme [G] réplique que :
-elle a perdu certaines de ses archives personnelles dont le contrat de bail et les recherches auprès du service de la publicité foncière ont été vaines si bien qu'elle a pensé que le bail avait été souscrit verbalement ce qui explique l'erreur contenue dans le congé ;
- s'agissant d'un bail à long terme, le congé a été, par application de l'article L.416-1 dernier alinéa du code rural, valablement délivré à M. [B] pour l'année 2023 plus de 18 mois avant la fin du bail, le formalisme du congé n'exigeant pas que soit indiquée la date exacte à laquelle prend fin le bail,
- le motif du congé n'est pas erroné en ce qu'il a bien été délivré en raison de l'âge du preneur, de sorte que la mention erronée selon laquelle le bail était un bail verbal de 9 années ne saurait causer un grief au preneur,
- le congé prend effet le 1er novembre 2023.
Sur la qualité à délivrer congé de Mme [G] :
Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et la qualité de propriétaire de Mme [G] est suffisamment démontrée par l'acte de partage notarié reçu le 4 janvier 1984 suite au décès de ses parents, cette qualité étant confirmée par le relevé cadastral du 24 août 2021.
Au demeurant, M. [B], qui ne démontre pas que la propriété des parcelles a été transmise depuis la conclusion du bail, la reconnaît bien comme étant la bailleresse puisque c'est entre ses mains qu'il s'est acquitté le 28 juin 2023 de l'arriéré de loyers comme cela résulte de ses propres pièces.
Sur les mentions erronées du congé :
L'article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose qu'« ('.) A peine de nullité, le congé doit :
mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;
indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;
reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L.411-54.
La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. »
La régularité formelle du congé s'apprécie à la date de sa délivrance.
En l'espèce le congé délivré le 17 septembre 2021 à [I] [B] mentionne :
(') « Que Mme [T] [G] épouse [V] vous a consenti un bail à ferme verbal renouvelé depuis pour neuf années sur les parcelles suivantes :
Terroir de [Localité 1] :
-lieudit « Le Fléchots », cadastrée D[Cadastre 3] d'une surface de 2ha 62 a 07 ca,
-lieudit « Boquet Haquin » cadastrée D[Cadastre 4] d'une surface de 1ha 12 ca 57 ca,
-lieudit « Boquet Haquin » cadastrée D[Cadastre 5] d'une surface de 1ha 01 a 60 ca,
-lieudit « Boquet Haquin » cadatrée D198 d'une surface de 70a 90 ca,
Soit une contenance totale de 5ha 47 a 14 ca.
Je vous fais connaître que :
En application de l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime, la bailleresse entend limiter le renouvellement du bail à la date d'expiration de la période triennale au cours de laquelle vous aurez atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.
En conséquence, congé vous est donné pour le 11 novembre 2023.
(')
Ce congé vous est donné au motif que vous avez atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles à l'expiration de la période triennale du bail renouvelée, soit le 11 novembre 2023. »
Ces mentions étaient suivies d'un encart contenant les dispositions de l'article L.411-64 avant-dernier alinéa du code rural et de la pêche maritime ainsi que des dispositions de l'article L.411-54 du même code.
En dehors des cas où elle est prévue par une disposition spéciale du code rural, la nullité pour vice de forme d'un congé de bail rural, donné par acte extrajudiciaire, ne peut être prononcée qu'à charge par celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même s'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Or M. [B] se contente de faire valoir qu'il n'a pas à supporter l'erreur grave commise par l'huissier de justice, sans cependant indiquer en quoi les informations erronées du congé relatives au bail étaient de nature à l'induire en erreur, étant précisé à cet égard que c'est à juste titre que le premier juge retient par application de l'article L.416-1 alinéa 4 du code rural et de la pêche maritime, la validité du congé délivré plus de 18 mois avant la fin de la période annuelle à partir de laquelle M. [B] a atteint l'âge de la retraite, soit plus de 18 mois avant le 1er novembre 2023, peu important à cet égard que le bail venait à expiration le 1er novembre 2024 après avoir été renouvelé par 9 ans en 2006 et 2015.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande d'annulation du congé.
Sur la demande d'autorisation de cession du bail :
Mme [G] fait valoir que M. [B] n'a pas respecté les obligations du bail et que sa mauvaise foi est constituée en ce que :
-il ne l'a pas avisée dans le délai de deux mois de la mise à disposition des terres à la SCEA [B] qu'il a constituée avec sa fille le 25 avril 2019 en vue de la transmission de son exploitation agricole,
-il n'a pas procédé au paiement des fermages régulièrement, en particulier au titre des années 2018, 2019 et 2020,
-son épouse n'a pas participé à l'exploitation agricole depuis l'origine alors qu'elle y était tenue.
Elle fait valoir au surplus que la cessionnaire ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelles requises par l'article R.331-2 du code rural et de la pêche maritime puisqu'elle ne possède aucun diplôme agricole et que sa seule expérience professionnelle comme associée de la SCEA [B] date de 2019 soit de moins de 5 ans.
M. [B] demande que le congé soit déclaré non avenu eu égard à la cession qu'il y a lieu d'autoriser, faisant valoir à cet égard que :
-Mme [G] sait parfaitement que son épouse, si elle est bien intervenue au contrat de bail comme preneuse, n'a jamais été exploitante agricole ce qui explique d'ailleurs que le congé ne lui ait pas été signifié,
-elle ne démontre pas le défaut de paiement allégué,
-il l'a informée de la mise à disposition par lettre simple du 20 mars 2020 doublée le 30 octobre 2020 d'une lettre recommandée qu'elle n'a pas retirée.
Il ajoute que sa fille offre les garanties nécessaires pour assurer une bonne exploitation du fonds et remplit toutes les conditions pour être bénéficiaire d'une cession qui ne sont pas les mêmes que celles attendues en cas de reprise par les articles L.411-58 et L.411-59 du code rural et de la pêche maritime, et qu'en particulier elle possède la capacité professionnelle requise puisqu'elle est associée exploitante depuis le 25 avril 2019 et qu'antérieurement elle était salariée agricole au sein du service de remplacement de l'Aisne de 2017 à 2019.
Il résulte de l'article L .411-35 du code rural que la cession du bail à un descendant majeur ou émancipé n'est permise qu'avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux.
Le juge contrôle notamment l'intérêt légitime du bailleur, apprécié en fonction de la bonne foi du cédant et de la capacité du cessionnaire à respecter les obligations du contrat de bail. Le cessionnaire a l'obligation d'exploiter immédiatement, de façon effective et permanente, dès la cession autorisée judiciairement. La faculté de cession du bail rural dans le cadre familial faisant exception au principe d'interdiction des cessions et sous-locations, doit être réservée au preneur de bonne foi, c'est-à-dire qui s'est constamment acquitté de toutes les obligations découlant du bail, les juges du fond appréciant souverainement si les manquements du preneur à ses obligations sont suffisamment graves pour faire obstacle à l'autorisation de cession qu'il sollicite.
Mme [G] invoque le défaut de qualité de M. [B] à agir seul en cession de bail sans cependant soulever l'irrecevabilité de sa demande.
En tout état de cause c'est à juste titre que pour débouter M. [B] de sa demande de cession, le premier juge a retenu que ce dernier n'avait pas informé la bailleresse de la mise à disposition des terres à la SCEA [B] dans les deux mois de cette mise à disposition comme l'impose l'article L.411-37 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime. Il résulte en effet des pièces versées aux débats que la lettre d'information datée du 20 mars 2020 et portant la mention « Lettre recommandée avec AR n°1A17738790448 » correspondant au numéro de l'envoi de la lettre encore cachetée produite aux débats, n'a été expédiée à la bailleresse que le 2 octobre 2020, alors même que la SCEA a obtenu l'autorisation d'exploiter les terres louées dès le 27 septembre 2019.
De plus, M. [B] ne s'est acquitté de l'arriéré des loyers de 2018 à 2020 que le 28 juin 2023 et du loyer de 2021 que le 8 février 2022 comme cela résulte de la pièce qu'il verse à son dossier, étant précisé à cet égard que le fait que Mme [G] s'oppose au paiement des loyers en ne retirant pas les lettres recommandées n'est pas établi.
Enfin M. [B] reconnaît que son épouse, quoique preneuse, n'a jamais exploité personnellement les terres, ce qui constitue un troisième manquement aux obligations impératives du bail, peu importe à cet égard que ce manquement n'ait pas fait obstacle au renouvellement de plein droit du bail au profit du seul preneur par application de l'article L.411-46 du code rural et de la pêche maritime.
Ces manquements sont suffisamment graves pour faire obstacle à la demande d'autorisation de cession de bail, si bien que le jugement entrepris sera confirmé également de ce chef.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
Il n'y a pas lieu de doubler le montant de l'indemnité d'occupation qui aux yeux de la présente cour entrainerait un enrichissement sans cause.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
M. [B] succombant en appel sera condamné à supporter les dépens et frais hors dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris et, Y ajoutant,
Condamne M. [B] à verser à Mme [G] 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne aux dépens d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
