ARRET
N°
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COUR D'APPEL D'AMIENS
Chambre BAUX RURAUX
ARRET DU 12 MARS 2024
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N° RG 23/00522 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IVHJ
JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SAINT-QUENTIN EN DATE DU 21 DÉCEMBRE 2022
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTS
Monsieur [U] [S]
[Adresse 11]
[Localité 20]
Madame [N] [S]
[Adresse 11]
[Localité 20]
Présents et assistés par Me Nicolas MOREAU de l'AARPI MIEL - MOREAU, avocat au barreau de SOISSONS
ET :
INTIMEES
Madame [P] [V]
[Adresse 12]
[Localité 18]
Madame [Z] [V]
[Adresse 4]
[Localité 18]
Madame [R] [V]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [J] [V]
[Adresse 1]
[Localité 15]
Représentées par Me Laetitia RICBOURG de la SELARL LAETITIA RICBOURG, avocat au barreau D'AMIENS
DEBATS :
A l'audience publique du 14 Novembre 2023 devant Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Diénéba KONÉ
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Valérie DUBAELE en a rendu compte à la Cour composée en outre de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Les parties ont été informés du prorogé du délibéré au 12 mars 2024.
Le 12 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
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* *
DECISION
Suivant acte notarié du 14 mai 1979, [G] et [I] [V] ont consenti aux époux [S] un bail portant sur un corps de ferme sis [Adresse 16] à [Localité 19] (02) cadastré'section A n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] (pour un total de 2 ha 24 a) ainsi que sur des parcelles de terre sises également à [Localité 19] (02) cadastrées section A n°[Cadastre 17], B n°[Cadastre 5], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] et ZB n°[Cadastre 2] (pour un total de 4ha 6a 14 ca).
Il s'agissait d'un bail à long terme,'d'une durée de 18 ans prenant effet rétroactivement le 11 novembre 1977 expirant le 11 novembre 1995, depuis renouvelé par période de 9 ans jusqu'au 11 novembre 2013.
Ce bail a remplacé et annulé celui consenti par les consorts [V] aux époux [S] par acte authentique le 20 décembre 1968, pour une durée de 18 années à compter du 11 novembre 1967, en ce qui concerne seulement le corps de ferme.
Un état des lieux annexé au bail a été dressé par M. [A] [H], géomètre -expert à [Localité 20] les 10 et 27 janvier 1978. '
Un nouvel état des lieux contradictoire a été dressé par M. [A] [H] le 3 janvier et jours suivants de l'année 1996.
Par jugement du 9 avril 2001 devenu définitif, le tribunal paritaire des baux ruraux de Laon a débouté les consorts [V] de leur action tendant à la résiliation du bail pour défaut d'entretien et exploitation d'une entreprise commerciale dans les lieux loués.
Le bail a pris fin le 11 novembre 2013 au terme d'un congé du 17 janvier 2012 pour atteinte de la limite d'âge, délivré par les bailleurs et validé par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Soissons le 27 septembre 2013 confirmé par la présente cour d'appel le 10 octobre 2017.
Les parcelles ont été libérées le 11 avril 2014 et le corps de ferme a été libéré le 18 juillet 2014.
Un constat d'état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 18 juillet 2014 par un huissier de justice à la requête des consorts [V].
Suivant ordonnance de référé du 7 avril 2017, le président du tribunal de grande instance de Laon, saisi le 10 juillet 2015, a ordonné une expertise tendant à «'décrire l'état des biens loués, chiffrer et déterminer les améliorations qui ont été apportées à ceux-ci par les époux [U] [S] et [N] [E], chiffrer et déterminer le coût des dégradations commises par ces derniers sur le bien loué, faire le compte entre les parties.'»
Mme [W] a déposé son rapport le 24 octobre 2018.
Par jugement rendu le 21 décembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Quentin, saisi le 19 juin 2020 par [P] [V], [J] [V], [Z] [V] et [R] [V] (ci-après les consorts [V]) aux fins de paiement d'indemnités pour dégradation des biens loués, sur le fondement des articles L.411-72 et suivants du code rural et de la pêche maritime, et de paiement d'indemnités d'occupation sans droit ni titre, a':
-Déclaré recevable l'action formée par les consorts [V],
-Condamné solidairement les époux [S] à leur verser 75'.667,60 euros d'indemnités au titre des dégradations sur le corps de ferme et les parcelles de terres,
-Condamné les mêmes in solidum à leur verser 6.053,27 euros au titre des indemnités d'occupation,
-Déclaré irrecevable la demande d'indemnisation formée par les époux [S] (portant sur un autre contrat de bail),
-Les a déboutés de leur demande de restitution des meubles,
-Les a déboutés du surplus de leurs demandes,
-A débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamné in solidum les époux [S] aux dépens de l'instance,
-Ecarté l'exécution provisoire de droit.
Les époux [S] ont formé appel le 20 janvier 2023 de l'ensemble des dispositions hormis celle relative à l'exécution provisoire. Par conclusions notifiées le 14 avril 2023 qu'ils soutiennent à l'audience, ils demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1102, 1103, 1231, 1231-1 et 1355 du code civil, 122 du code de procédure civile et L.411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime, de':
-Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-Déclarer irrecevable et mal fondée l'action en indemnisation des consorts [V]
-Subsidiairement, condamner ces derniers solidairement à leur verser 149.667,75 euros au titre des améliorations du preneur sortant et à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériels, de jouissance et moral subis, et à leur restituer les biens mobiliers qui sont en leur possession, selon inventaire à établir contradictoirement au besoin devant un huissier à désigner,
-A titre infiniment subsidiaire et avant dire-droit, ordonner une nouvelle expertise judiciaire avec pour mission de dire ce qui relève d'une dégradation locative et non d'une vétusté existante ou ayant existé, et de chiffrer les améliorations qu'ils ont réalisées tant sur le corps de ferme et bâtiments que sur les terres aux fins de déterminer les éléments pouvant relever d'une indemnité à la charge du preneur fermier à l'expiration du bail sur le fondement de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime en tenant compte de l'usure normale du temps et décrire le bien dans l'état où il se trouve actuellement,
-En tout état de cause, condamner solidairement les consorts [V] à leur verser 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions récapitulatives notifiées le 9 octobre 2023 qu'ils soutiennent à l'audience, les consorts [V] demandent à la cour, au visa des articles L.411-72, L.411-69'et suivants du code rural et de la pêche maritime, 1231-7, 1355, 2224, 2239 et 2241 du code civil, 64, 70 et 122 et suivants du code de procédure civile, de':
-Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a condamné les époux [S] à leur verser 75'.667,60 euros à titre d'indemnités sur le fondement de l'article L.411-72 et suivants du code rural et de la pêche maritime et en ce qu'il les a déboutés de leur surplus de leurs demandes et, statuant à nouveau de ces chefs,
-A titre principal sur l'indemnité fondée sur les articles L.411-72 et suivants du code rural et de la pêche maritime, condamner solidairement les époux [S] à leur payer une indemnité de 323.504,84 euros au titre des dégradations sur le corps de ferme, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, ainsi que la somme de 1000 euros au titre de la dégradation des parcelles de terre, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-Ordonner que la condamnation au titre des indemnités d'occupation soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-Et dire et juger que les époux [S] sont forclos en leur demande d'indemnités au titre des améliorations apportées au fonds loué,
-A titre subsidiaire concernant les dégradations locatives sur le corps de ferme et les parcelles de terres, les condamner solidairement à leur verser respectivement 314.527,54 euros et 1000 euros en application de l'article L.411-72 et suivants du code rural et de la pêche maritime, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi que 271,68 euros au titre de l'occupation des parcelles du 11 novembre 2013 au 11 avril 2014 et 5781,59 euros au titre de l'occupation du corps de ferme du 11 novembre 2013 au 18 juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-A titre infiniment subsidiaire, concernant les dégradations locatives sur le corps de ferme et les parcelles de terres, les condamner solidairement à leur verser respectivement 280.684,40 euros en cas de forclusion et 271.707,10 euros en l'absence de forclusion et 1000 euros en application de l'article L.411-72 et suivants du code rural et de la pêche maritime, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi que 271,68 euros au titre de l'occupation des parcelles du 11 novembre 2013 au 11 avril 2014 et 5781,59 euros au titre de l'occupation du corps de ferme du 11 novembre 2013 au 18 juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-A titre très infiniment subsidiaire, les condamner solidairement à leur verser 78.223 euros (75.465+2758 correspondant à la moitié des frais d'expertise du cabinet Iser) en appliquant l'état des lieux de 1979, plus subsidiairement 68.934 euros en appliquant l'état des lieux de 1996, outre 1000 euros au titre de la dégradation des parcelles de terres, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi que 271,68 euros au titre de l'occupation des parcelles du 11 novembre 2013 au 11 avril 2014 et 5781,59 euros au titre de l'occupation du corps de ferme du 11 novembre 2013 au 18 juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-En tout état de cause, y ajoutant, ordonner que si la responsabilité des époux [S] est établie dans les dégâts de tempête sur le bâtiment 8, le compte entre les parties sera augmenté de l'indemnité de remise en état à la charge des époux [S],
-Dire et juger les époux [S] irrecevables et mal fondés en leurs demandes, fins et prétentions, et les en débouter,
-Les condamner solidairement à payer 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
-Selon l'article L.411-12 du code rural (ancien article 812 alinéa 4), le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article précédent, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.
-Selon l'article L.415-3 (ancien article 854) le paiement des primes d'assurance contre l'incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et de l'impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. En cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d'assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s'il n'y a faute grave de sa part.
-Selon l'article L.415-4 du code rural (ancien article 855), seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. Selon la jurisprudence, exceptionnellement les grosses réparations peuvent être mises à la charge des preneurs lorsque, n'ayant pas rempli leurs obligations locatives en n'effectuant pas les réparations leur incombant, cette carence a eu pour conséquence une détérioration progressive et manifeste des lieux.
-Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
-Selon l'article 1730 s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
-Selon l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Sur les fins de non-recevoir'
Sur le défaut de qualité à agir d'[R] [V]'
Elle justifie, par une attestation notariée du 22 juillet 2022, de son droit de propriété indivis pour 10/15ème (les trois autres appelantes étant indivisaires ensemble pour 5/15ème) sur les 5 terres cadastrées A n°[Cadastre 17], B n°[Cadastre 5], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] et ZB n°[Cadastre 2] pour 4ha 6a 14 ca objet du présent litige. Elle a donc qualité à agir contre les époux [S] en paiement d'indemnités pour dégradations et des indemnités d'occupation sur le fondement de l'article 1240 du code civil en ce qui concerne ces terres. Elle a également qualité à défendre à l'action des époux [S] en paiement d'une indemnité pour améliorations des terres d'un peu plus de 47 ha faisant l'objet de l'autre bail et qui lui appartiennent en propre. En revanche ses demandes d'indemnités relatives au corps de ferme sur lesquels elle n'a ni droit ni titre doivent être déclarées irrecevables. Le jugement sera réformé en ce sens.
Sur l'autorité de la chose jugée':
C'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que par application de l'article 1355 du code civil le premier juge a écarté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée du jugement définitif du TPBR de Laon du 9 avril 2001 confirmé par la cour d'appel le 27 novembre 2002' dans la mesure où cette instance n'avait pas le même objet, les époux [V] poursuivant alors la seule résiliation du bail rural et non l'indemnisation d'un préjudice au titre des dégradations des biens loués. Le jugement doit par conséquent être confirmé de ce chef.
Sur la prescription de l'action des consorts [V] :
C'est à juste titre que par application des articles 2224 du code civil et L.411-72 du code rural et de la pêche maritime le premier juge a considéré d'une part que le point de départ de l'action en indemnisation au titre des dégradations des biens loués était le jour de l'expiration du bail, le droit à indemnisation du bailleur ne naissant, en application du second de ces textes, qu'au jour de l'expiration du bail. En revanche, ce jour est le 11 novembre 2013 et non le 13 septembre 2013 comme mentionné par erreur dans le jugement. C'est également à juste titre qu'il a retenu d'autre part que le délai de prescription s'était trouvé interrompu du 10 juillet 2015 au 7 avril 2017 durant l'instance en référé expertise, en application de l'article 2241 et 2242 du code civil puis suspendu à compter de cette date jusqu'au dépôt du rapport d'expertise soit le 24 octobre 2018 par application de l'article 2239 du code civil. Au regard de ces éléments, la prescription de l'action en indemnisation n'est pas acquise et le jugement doit être confirmé de ce chef.
Sur les demandes des bailleurs':
Sur la demande d'indemnités au titre des dégradations des biens loués':
Les époux [S] font valoir en substance qu'ils ont occupé les lieux depuis 1968, soit durant 43 ans, que l'état des lieux dressé le 17 juillet 1969 révélait un état de vétusté important du corps de ferme, qu'un constat du 3 janvier 1996 a démontré qu'ils y ont apporté des améliorations'même si toutes les réparations convenues en contrepartie de la réduction des fermages prévue au bail n'avaient pas encore été réalisées. Ils ajoutent qu'ils ne sont pas comptables des pertes des bâtiments qui ont été causés par des tempêtes et que leur responsabilité n'a pas été retenue dans le sinistre du bâtiment 8 après la tempête de 2010 et que les bailleurs n'ont pas réparé ce bâtiment alors qu'ils ont perçu une indemnité, et qu'ils n'ont d'ailleurs jamais fait réaliser la moindre réparation'dans le corps de ferme ou ses extérieurs.
Concernant le rapport de Mme [W] ils en critiquent une partie en faisant valoir, au seul soutien de leurs prétentions, qu'elle a visité le corps de ferme le 6 octobre 2017 alors qu'ils l'ont quitté depuis juillet 2014 et que les réclamations des consorts [V] qu'elle retient, pour certaines insignifiantes, ne sont pour la plupart que le résultat de l'usage normal des lieux ou de leur abandon par leurs propriétaires depuis juillet 2014. Ils estiment en revanche que doivent être retenus à leur crédit les charges d'entretien qu'ils ont assumées et les améliorations apportées.
Ils estiment que si la cour se référait à son rapport, alors il conviendrait de retenir comme point de comparaison l'état des lieux dressé en 1996 et non en 1978'et à titre infiniment subsidiaire la cour ramènerait les 57.628 euros retenus par l'expert à de plus justes proportions, tenant compte du coût réel des matériaux nécessaires aux remises en état et déduction faite de la vétusté.
Les consorts [V] relèvent en substance que seul l'état des lieux d'entrée de 1979 doit être pris en compte pour faire la comparaison avec l'état des lieux de sortie; que les preneurs ont négligé l'entretien des bâtiments voire les ont dégradés en les modifiant sans leur accord et en réalisant des travaux sans tenir compte des règles de l'art; qu'ils ont eux-mêmes engagé de nombreux frais comme l'a souligné l'expert.
Ils estiment que Mme [W] n'a pas tenu compte de certaines de leurs réclamations pourtant légitimes, notamment le préjudice qu'ils subissent du fait de la modification de structure du bâtiment 2 ou bien qu'elle minimise certaines dégradations comme celles commises dans le bâtiment 12 dont la destination a été changée et qui ne peut plus servir de logement'; qu'elle n'a pas actualisé certains postes comme le montant des déductions de fermages alors même qu'elle en a tenu compte pour les améliorations réalisées par le preneur et qu'elle a fait certaines erreurs mathématiques comme le calcul des vitrages'détériorés ou de la main-d''uvre nécessaire pour la remise en 'uvre des éléments de contreventements.
Sur les dégradations relatives au corps de ferme :
Le bail mentionne que le corps de ferme situé au lieudit «'le village'» et ses dépendances comprennent':
-Une maison d'habitation comprenant au sous-sol buanderie, garage, bureau, caves, chaufferie'; au rez-de-chaussée hall d'entrée, cuisine, salle à manger, lingerie, water-closet'; à l'étage quatre chambres, salle de bains, water-closet';
-Une maison ouvrière comprenant cuisine, quatre pièces, water-closet, grenier au-dessus';
-Un premier corps de bâtiment comprenant grange à récoltes et remise,
-Un deuxième corps de bâtiment servant de garage pour matériel agricole,
-Un troisième corps de bâtiment avec ensemble d'anciennes écuries servant de magasin pour entrepôt de récoltes en vrac,
-Un bâtiment servant d'atelier de réparations et compartimenté, à sa suite, hangar et bâtiments divers,
-cour au milieu des constructions,
-jardin potager.
L'article L.411-72 du code rural et de la pêche maritime énonce que «'s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.'»
Les dégradations peuvent être liées au défaut de réparations locatives ou défaut d'entretien. Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.
Selon les termes du bail de 1979 seul applicable, il était prévu notamment, au titre des réparations locatives, que':
-Le preneur jouira des biens loués en bon père de famille, il entretiendra les bâtiments d'habitation et d'exploitation en bon état de réparations locatives et il les rendra à la fin de leur jouissance en bon état desdites réparations et au moins conformes à l'état des lieux ci-dessus prévu';
-les réparations locatives à la charge du preneur comprendront la pose des tuiles et ardoises en recherche (sic) et autres travaux de menu entretien aux bâtiments, à condition que l'exécution de chacune d'elles ne demande pas plus d'une demi-journée d'homme non spécialisé par bâtiment, s'il s'agit de maçonnerie et de menuiserie et, en ce qui concerne les toitures que la réparation n'excède pas cent mètres carrés de toiture par année. Le preneur sera tenu tous les huit ans de peindre au minimum (sic) de plomb, les fers formant l'armature des hangars métalliques (')
-Il reste entendu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté et vices de construction ou force majeure.
Au titre des réparations et travaux relevant du bailleur, le contrat stipulait qu'il restera tenu des réparations et travaux mis à sa charge par la loi et l'usage des lieux à moins qu'il ne soit reconnu qu'ils sont le résultat du fait ou de la négligence du preneur ou de ses ouvriers. Le preneur sera tenu d'aviser le bailleur de tout état de chose qui, s'il était négligé, pourrait dans un temps plus ou moins long nécessiter de grosses réparations, à peine d'en demeurer personnellement responsable. (')
Au titre des travaux d'entretien, il était précisé que le preneur entretiendra aussi en bon état toutes les canalisations d'eau, d'électricité, force et lumière et d'évacuation des eaux et y fera toutes les réparations d'entretien qui deviendront nécessaires pendant la durée du bail, ('.), en bon état de fonctionnement les pompes pouvant exister dans la ferme ('.) en bon état de propreté les citernes et bacs de toutes nature, ('.) fera faire à ses frais chaque fois que nécessaire la vidange des fosses d'aisances et le curage des puits et chaque année le ramonage des cheminées (') nettoyer quand besoin sera les gouttières et tuyaux de descente, les canalisations d'évacuation, de manière à assurer l'écoulement normal des eaux pluviales et des eaux usées et à éviter la dégradations des murs et fondations. Il était encore indiqué qu'il devait entretenir en bon état les clos et jardins, ainsi que les abords des constructions.
Il était également prévu, concernant les travaux d'entretien et de réparations des immeubles bâtis, que le preneur est autorisé à conserver chaque année sur le fermage, la valeur de 100 quintaux de blé, pour faire face aux travaux d'entretien et de réparation de toutes natures des immeubles bâtis, le preneur devant à première réquisition du bailleur, indiquer la nature des travaux effectués par lui chaque année, et justifier de l'emploi des fonds conservés.
L'expert a établi son chiffrage après s'être rendue sur les lieux, après une analyse très poussée et argumentée et a donné un avis détaillé et motivé pour chaque réclamation des consorts [V] et des époux [S], après avoir répondu aux dires des parties et dépouillé leurs nombreuses pièces. Elle a tenu compte des pertes et dégradations découlant d'un défaut d'entretien ou de réparations incombant aux locataires mais également de la vétusté découlant d'un usage normal. Son rapport suffit à éclairer la cour sur les comptes entre les parties. Il y a donc lieu de débouter les époux [S] de leur demande d'expertise.
Mme [W] a proposé deux chiffrages en fonction de l'état des lieux retenu servant de comparaison avec l'état des lieux de sortie, soit celui de 1979 (aboutissant à une indemnité totale de 75.465 euros), soit celui de 1996 (aboutissant à une indemnité totale de 66.156 euros). La différence de chiffrage entre les deux tient uniquement à la différence d'évaluation de la remise en état du bâtiment 12, en maison ouvrière telle qu'elle se présentait en 1979 (entraînant une indemnité de 20626 euros), ou en ferme auberge telle qu'elle se présentait en 1996 après transformation par les époux [S] (entraînant une indemnité de 11.337 euros).
Le premier juge a tenu compte d'une remise en état du bâtiment 12 tel qu'il se présentait en 1979 (maison ouvrière). Cependant, contrairement à ce que les consorts [V] prétendent, il ressort expressément du jugement rendu le 9 avril 2001 par le TPBR de Laon qu'ils étaient d'accord pour que les époux [S] mettent en place une activité civile annexe de «'ferme auberge'» et au demeurant ils ne leur reprochaient pas d'avoir transformé le bâtiment mais de poursuivre leur activité sans avoir le label de ferme auberge; par ailleurs l'état des lieux dressé le 3 janvier 1996 intitule précisément le bâtiment «'ferme auberge'» ce qui fait présumer l'accord des consorts [V] pour cette transformation, d'autant que le bâtiment y est décrit comme un lieu profondément remanié avec des éléments structurels de qualité, rénovés ou neufs, sans commentaires des bailleurs sur ce point hormis l'absence d'une plaque de cheminée, alors même qu'un peu plus loin sur ce constat on peut lire par exemple que dans une grange à récolte des poutres transversales ont été enlevées sans l'avis des propriétaires et que le locataire s'engageait à faire effectuer les travaux sous contrôle de l'entreprise Zanchet. Dès lors et sans qu'il y ait lieu d'écarter ni l'un ni l'autre des deux états des lieux qui ont chacun leur utilité pour déterminer l'évolution éventuelle de l'état des bâtiments et extérieurs, il y a lieu de se référer au second chiffrage de l'expert pour le bâtiment numéro 12, soit 11.337 euros à la charge du preneur, du fait de dégradations du bâtiment par pertes, défaut d'entretien et réparations locatives entre 1996 et 2014.
En ce qui concerne le total des autres sommes dues par le preneur au titre des dégradations'et du défaut d'entretien, c'est à juste titre et par de justes motifs que la cour adopte, hormis le rejet de la facture du grillage du fait de son illisibilité, que le premier juge a retenu la somme totale de 57.847,60 euros, en écartant certains postes de réclamation non justifiés et en tenant compte des erreurs purement arithmétiques de l'expert concernant le poste de vitrages et le prix de la main-d''uvre pour le poste de rétablissement des éléments de contreventements. Il y a cependant lieu d'y ajouter le montant de 233 euros retenu par l'expert pour le grillage de la volière du bâtiment 17 (et non 7 comme indiqué par erreur dans le jugement) qui a été justifié tant auprès de l'expert et de la cour.
Outre ces sommes, la cour estime qu'il y a lieu de retenir les autres chiffrages de l'expert qui ne sont pas plus sérieusement remis en cause par les parties au stade de l'appel qu'en première instance, en l'absence d'éléments de nature à contredire l'analyse circonstanciée et les conclusions de l'expert':
+ Retenues sur fermages pour entretien'et réparations': 16.404 euros, dont le premier juge, à juste titre, a estimé qu'ils n'avaient pas lieu d'être réactualisés puisque fixés contractuellement,
- dépenses d'entretien supportées par le preneur': 9269 euros
- dépenses d'amélioration supportées par le preneur': 9944 euros.
Comme l'a justement indiqué le premier juge, le délai de prescription d'un an prévu par l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime n'a pas lieu d'être opposé aux époux [S] de ce chef dans la mesure où la prise en compte de leurs réclamations au titre de charges d'entretien, réparations et remplacement de certains éléments dont ils ont justifié dans le cadre de l'expertise ne constitue qu'une défense au fond à la demande des consorts [V] de remboursement des retenues sur fermages prévues contractuellement pour des dépenses d'entretien et de réparations relevant pour partie du bailleur, l'expert précisant au demeurant à ce sujet que le montant des retenues sur fermage prévu au bail était tout à fait insuffisant pour un corps de ferme de la dimension de celui de l'indivision [V].
Il n'y a pas lieu d'y ajouter le montant de frais d'expertise du cabinet Iser mandaté par les consorts [V] les 13 mai et 8 juin 2011 pour évaluer la solidité de la structure de plusieurs bâtiments à la suite de la tempête de 2010, dans la mesure où la réclamation relative à la modification de la structure du bâtiment 2 a été rejetée et où cette expertise n'était pas nécessaire pour mettre en évidence l'enlèvement de certains éléments de contreventement de la charpente sur le bâtiment 8, ce fait étant connu au-moins depuis 1996 par les bailleurs.
L'indemnité mise à la charge des époux [S] sera par conséquent fixée à 66.608,60 euros et le jugement réformé de ce chef.
Sur les dégâts au bâtiment 8 dus à la tempête de 2010':
Les consorts [V] demandent à la cour d'ordonner que si la responsabilité des époux [S] est établie dans les dégâts de tempête sur le bâtiment 8, le compte entre les parties sera augmenté de l'indemnité de remise en état à la charge des époux [S].
Cette demande reposant sur une reconnaissance hypothétique de la responsabilité des preneurs dans la perte partielle du bâtiment 8 après la tempête de 2010 qui n'est au demeurant pas l'objet du présent litige, c'est à juste titre que le premier juge les en a déboutés et le jugement sera donc confirmé.
Sur les dégradations relatives aux parcelles de terre :
C'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande des bailleurs dont ni le principe ni le montant n'est justifié, l'expert n'ayant constaté aucune des dégradations'dénoncées par les consorts [V]; ainsi il n'a pas identifié de gravats en masse sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 17], a précisé qu'il n'y avait pas d'entrave à l'accès de la parcelle B [Cadastre 5] et que le bornage de la parcelle ZB [Cadastre 2] serait préjudiciable du fait de son enclavement dans un îlot cultural.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [V] de ce chef.
Sur la demande d'indemnités pour l'occupation sans droit ni titre des parcelles du 11 novembre 2013 au 11 avril 2014 et'du corps de ferme du 11 novembre 2013 au 18 juillet 2014 :
Les époux [S] ne discutent pas la somme totale de 6.053,27 euros retenue de ce chef. Pour tenir compte du droit d'action limité de Mme [R] [V], il y a cependant lieu de distinguer les indemnités d'occupation concernant les parcelles, de 271,68 euros, qui reviennent aux quatre indivisaires dont [R] [V], et celles concernant le corps de ferme, de 5781,59 euros, qui reviennent aux trois autres indivisaires et de réformer le jugement en ce sens.
Sur les intérêts moratoires au taux légal à compter de la décision à intervenir':
Cette disposition est de droit par application de l'article 1231-7 du code civil.
Sur les demandes formées par les preneurs sortants':
Les époux [S] sollicitent la condamnation des consorts [V] à leur verser 149.667,75 euros à titre d'indemnités pour les améliorations culturales et locatives et à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudices matériels, de jouissance et moral :
* Ils demandent 71.739,75 euros représentant 1500 euros par hectare pour avoir, durant 43 ans, apporté des améliorations culturales sur 47 ha 82 a 65 ca, qui ne peuvent être écartées du compte de sortie de ferme. Cependant il s'agit de terres qui ont fait l'objet d'un autre bail relatif à d'autres terres appartenant à [R] [V], et n'ayant donc pas de lien suffisant avec le bail objet du présent litige. C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré cette demande reconventionnelle irrecevable sur le fondement de l'article 70 alinéa 1er du code de procédure civile'et le jugement sera donc confirmé de ce chef.
*Ils sollicitent en outre pour la première fois en appel une indemnité de 77.928 euros au titre des améliorations sur le corps de ferme et sur les bâtiments. A cet égard ils versent une estimation par la société Lory de la valeur des travaux réalisés par M. [S] sur un bâtiment agricole à savoir': mur de clôture (214 m²), mur de fermeture en agglos (152,5 m²) et dalle en béton (558 m²).
Les bailleurs font valoir que cette demande est irrecevable comme étant nouvelle en appel et forclose, que le délai pour agir était d'un an après la fin du bail et que s'agissant d'un délai de forclusion il ne peut être suspendu ni interrompu.
Il est justifié de considérer que bien que nouvelle en appel cette demande est recevable par application de l'article 567 du code de procédure civile, s'agissant d'une demande reconventionnelle qui a un lien suffisant avec les prétentions des appelants s'agissant de comptes entre les parties en sortie du même bail.
L'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelque soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. (') L'alinéa 5 de cet article ajouté par la loi 2014-1170 du 13 octobre 2014 entrée en vigueur le 15 octobre 2014 précise que la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion.
Malgré la formule finale «'à peine de forclusion'» qu'il y a lieu de comprendre comme «'à peine de déchéance'» du droit d'action, il s'agit bien d'un délai de prescription comme l'alinéa le mentionne.
Cependant cette demande est prescrite puisque formulée par les preneurs sortants pour la première fois en appel lors de l'audience des plaidoiries du 14 novembre 2023 s'agissant d'une procédure orale. En effet le délai de prescription d'un an, qui a commencé à courir le 15 octobre 2014, ayant été interrompu par l'instance en référé expertise puis suspendu durant les opérations d'expertise, était acquise depuis le 24 octobre 2019, un an après le dépôt du rapport d'expertise.
*Enfin s'ils se plaignent d'être victimes d'un acharnement judiciaire de la part des consorts [V] au motif qu'ils multiplient les procédures à leur encontre, d'un trouble anormal de jouissance et d'une attitude déloyale du fait des bailleurs, leur occasionnant un préjudice moral dont ils demandent réparation sur le fondement des articles 1231, 1231-1, 1203 et 1104 du code civil, ils ne chiffrent cependant pas ce dernier qui ne peut se confondre avec les deux préjudices précédents. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de ce chef.
Ils sollicitent également la condamnation des consorts [V] à leur restituer les biens mobiliers qui sont en leur possession, selon inventaire à établir contradictoirement au besoin devant un huissier à désigner. Cette demande étant indéterminée, c'est à juste titre que le premier juge les en a déboutés et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les autres chefs du jugement entrepris':
Ces chefs n'étant pas discutés en appel seront donc confirmés.
PAR CES MOTIFS, la cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de Mme [R] [V] relativement au corps de ferme, en ce qu'il a condamné solidairement les époux [S] à verser à [P] [V], [J] [V], [Z] [V] et [R] [V] 75'.667,60 euros d'indemnités au titre des dégradations sur le corps de ferme et les parcelles de terres et en ce qu'il les a condamnés in solidum à verser aux mêmes 6053,27 euros au titre des indemnités d'occupation et,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et Y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes d'indemnités formées par [R] [V] relativement au corps de ferme sis au [Adresse 16] à [Localité 19] (02) cadastré'section A n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] (pour un total de 2 ha 24 a),
Condamne solidairement [U] [S] et [N] [E] épouse [S] à verser à [P] [V], [J] [V] et [Z] [V] 66.608,60 euros d'indemnités au titre des dégradations sur ledit corps de ferme, qui porteront intérêts moratoires au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute [P] [V], [J] [V], [Z] [V]'et [R] [V] de leur demande d'indemnités au titre des dégradations sur les parcelles de terre sises à [Localité 19] (02) cadastrées section A n°[Cadastre 17], B n°[Cadastre 5], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] et ZB n°[Cadastre 2] (pour un total de 4ha 6a 14 ca),
Condamne in solidum [U] [S] et [N] [E] épouse [S] à verser à [P] [V], [J] [V] et [Z] [V]'des indemnités de 5781,59 euros au titre de l'occupation du corps de ferme susvisé du 11 novembre 2013 au 18 juillet 2014, qui porteront intérêts moratoires au taux légal à compter du présent arrêt,
Condamne in solidum [U] [S] et [N] [E] épouse [S] à verser à [P] [V], [J] [V], [Z] [V]'et [R] [V] une indemnité de 271,68 euros au titre de l'occupation des parcelles susvisées du 11 novembre 2013 au 11 avril 2014, qui porteront intérêts moratoires au taux légal à compter du présent arrêt,
Déclare irrecevable comme prescrite la demande de [U] [S] et [N] [E] épouse [S] tendant à voir condamner les consorts [V] à leur verser une indemnité de 77.928 euros au titre des améliorations sur les bâtiments (mur de clôture, mur de fermeture en agglos et exécution dalle en béton),
Les déboute de leur demande d'expertise,
Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens et frais hors dépens en appel.
Le Greffier, La Présidente,
