ARRET
N°
[B]
C/
[J]
LER./MCD
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE DE LA FAMILLE
ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02990 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IEAL
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES D'AMIENS DU DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN
PARTIES EN CAUSE :
Madame [I] [B]
née le 11 Septembre 1975 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Pascal BIBARD de la SELARL CABINETS BIBARD AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS.
APPELANTE
ET :
Monsieur [Z] [J]
né le 25 Septembre 1975 à [Localité 13]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Amandine HERTAULT, avocat au barreau d'AMIENS.
INTIME
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue pour entendre les plaidoiries des avocats à l'audience tenue en chambre du conseil du 22 mars 2023 devant Mme Sandra LEROY, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des parties conformément à l'article 805 du Code de procédure civile, qui en a ensuite rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de Mme Marie-Christine LORPHELIN, président de chambre, Mme Marie VANHAECKE-NORET et Mme Sandra LEROY, conseillères.
Le magistrat chargé du rapport était assisté à l'audience de Mme Roxane DUGARO, greffier, et les observations orales de Me BIBARD et Me HERTAULT y ont été entendues.
Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 mai 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 25 mai 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Marie-Christine LORPHELIN, président de chambre, et Mme Roxane DUGARO, greffier.
*
* *
DÉCISION :
- Rappel de la procédure :
Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [B] ont vécu en concubinage durant plusieurs années.
Durant leur vie commune, le 29 juillet 2010, ils ont acquis en indivision une maison à usage d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 10] (80) au moyen notamment d'un emprunt bancaire.
Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [B] se sont séparés en décembre 2016.
Par assignation délivrée le 07 mars 2019, Monsieur [Z] [J] a fait assigner Madame [I] [B] aux fins de mettre fin à l'indivision.
Par ordonnance du 23 juillet 2020, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces formée par Madame [I] [B].
Par jugement du 02 avril 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Amiens a notamment :
- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [B] ;
- désigné Maître [Y], notaire à [Localité 9], aux fins de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [B];
- fixé à 220.000 € la valeur de l'immeuble indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10] (80);
- débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande d'attribution préférentielle du bien sis [Adresse 4] à [Localité 10] (80);
- débouté, par conséquent, Madame [I] [B] de sa demande tendant à l'inscription du privilège du co-partageant sur l'immeuble indivis;
- débouté Madame [I] [B] de sa demande tendant à ce qu'il soit constaté que Monsieur [Z] [J] a bénéficié de la jouissance exclusive de l'immeuble indivis, à compter de janvier 2017, et tendant à dire qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le mois de janvier 2017 jusqu'au partage;
- débouté, par conséquent, Madame [I] [B] de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [J] à lui verser une somme de 5.000 € à titre provisionnel sur ladite indemnité d'occupation;
- dit que Monsieur [Z] [J] détient une créance sur l'indivision au titre des primes d'assurance habitation qu'il a acquittées en 2017 et 2018, soit respectivement les sommes de 508,12 € et 543,86 € ;
- débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande de condamnation de Madame [I] [B] à des dommages et intérêts;
- débouté les parties de leurs demandes réciproques présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- dit que les dépens seront remployés en frais privilégiés de partage, avec droits pour les avocats des parties de recouvrer ceux dont ils font l'avance sans avoir reçu provision;
Par une déclaration transmise à la cour par la voie électronique le 10 juin 2021, Madame [I] [B] a interjeté appel de cette décision des chefs de la valeur de l'immeuble indivis, de la demande d'indemnité d'occupation et de la créance détenue par Monsieur [Z] [J] sur l'indivision au titre des primes d'assurance habitation.
Maître Amandine Hertault a déposé sa constitution d'avocat au soutien des intérêts de Monsieur [Z] [J], intimé, le 22 juillet 2021.
Les parties ont déposé des conclusions dans les délais légaux, l'appelante, le 1er septembre 2021, le 17 janvier 2022, le 29 août 2022 et le 14 septembre 2022, l'intimé, le 26 novembre 2021, le 25 juillet 2022 et le 23 décembre 2022.
L'affaire a été fixée en cet état à l'audience du 22 mars 2023, la clôture étant prononcée à cette audience, avant l'ouverture des débats.
A l'issue des débats, la décision de la cour a été mise en délibéré au 25 mai 2023.
***
- Prétentions des parties :
Aux termes de ses dernières conclusions du 14 septembre 2022, Madame [I] [B] demande à la cour de:
- la dire recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions;
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes d'indemnité d'occupation, de détérioration de l'immeuble indivis, ainsi qu'en ce qu'elle a fixé la valeur de l'immeuble indivis à hauteur de 220.000 € ;
Statuant à nouveau,
- constater que Monsieur [Z] [J] a bénéficié de la jouissance exclusive de l'immeuble litigieux et ce, à compter de janvier 2017;
- juger que Monsieur [Z] [J] est redevable envers l'indivision litigieuse d'une indemnité d'occupation depuis le mois de janvier 2017 et ce, jusqu'au partage, celui-ci jouissant privativement de la maison d'habitation, du terrain, sur lequel il a fait construire son local professionnel, ainsi que des dépendances dans lesquelles il entrepose ses véhicules;
- Dans l'éventualité où Madame [I] [B] serait déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation concernant la maison d'habitation indivise, (dire que) Monsieur [Z] [J] devra être néanmoins condamné à payer à l'indivision litigieuse une indemnité d'occupation correspondant à l'utilisation tant du terrain indivis, sur lequel il a installé son local professionnel de 120 m2, que des dépendances, dans lesquelles il entrepose ses véhicules;
- ordonner que le notaire désigné ait pour mission de procéder à l'évaluation du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10] (repris au cadastre à la section B numéro [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8]), de sa valeur locative, ainsi que de déterminer la moins-value résultant du manque d'entretien et du changement de destination ou d'usage des lieux opéré par Monsieur [Z] [J] concernant le bien indivis et de l'indemnité de jouissance privative dont Monsieur [Z] [J] est débiteur;
- ordonner le cas échéant une expertise aux fins de déterminer la valeur actuelle du bien immobilier indivis, partie domicile et partie fonds d'activité de Monsieur [Z] [J], le montant de l'indemnité d'occupation du domicile et des dépendances, de la partie liée à l'activité commerciale, ainsi que de l'indemnité liée à la détérioration et au changement de destination ou d'usage de l'immeuble indivis;
- désigner l'expert qui plaira à la cour pour ce faire:
Si la juridiction de Céans refuse que le notaire désigné évalue l'immeuble indivis et qu'un expert soit requis,il est demandé qu'il soit ordonné dès à présent la vente sur licitation devant le tribunal judiciaire d'Amiens de l'immeuble indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10] (80), moyennant une mise à prix de 220.000 € et voir fixer les modalités de la publicité de la licitation;
En tout état de cause,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a limité la créance de Monsieur [Z] [J] sur l'indivision d'entre les parties, aux primes d'assurance habitation qu'il a payées en 2017 et 2018, soit respectivement aux sommes de 508,12 € et 543,86 € ;
- confirmer également la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [I] [B] à des dommages et intérêts pour résistance abusive;
- condamner Monsieur [Z] [J] à payer 3.000 € à Madame [I] [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions du 23 décembre 2022, Monsieur [Z] [J] demande à la cour de :
- débouter Madame [I] [B] de son appel comme mal fondé;
- confirmer le jugement rendu le 02 avril 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Amiens, en ce qu'il a:
*ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [B],
* désigné Maître [Y], notaire à [Localité 9], aux fins de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [B],
* fixé la valeur de l'immeuble indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10] (80) à la somme de 220.000 €,
* débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande d'attribution préférentielle du bien sis [Adresse 4] à [Localité 10] (80),
* débouté Madame [I] [B] de sa demande tendant à l'inscription du privilège du co-partageant sur l'immeuble indivis,
* débouté Madame [I] [B] de sa demande tendant à ce qu'il soit constaté que Monsieur [Z] [J] a bénéficié de la jouissance exclusive de l'immeuble indivis, à compter de janvier 2017, et tendant à dire qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le mois de janvier 2017 jusqu'au partage,
* débouté Madame [I] [B] de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [J] à lui verser une somme de 5.000 € à titre provisionnel sur ladite indemnité d'occupation;
- infirmer le jugement rendu le 02 avril 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Amiens, en ce qu'il a limité la créance que Monsieur [Z] [J] détient sur l'indivision aux primes d'assurance habitation qu'il a acquittées en 2017 et 2018 soit respectivement les sommes de 508,12 € et 543,86 € ;
- infirmer le jugement rendu le 02 avril 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Amiens, en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande de condamnation de Madame [I] [B] à des dommages et intérêts;
Statuant à nouveau,
- juger que l'indivision est redevable à l'égard de Monsieur [Z] [J] a minima de la somme totale de 41.786,02 euros au titre des fonds personnels avancés par Monsieur [Z] [J] ;
- condamner Madame [I] [B] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire;
En tout état de cause,
- débouter Madame [I] [B] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires;
- condamner Madame [I] [B] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure et accorder à la SCP Crépin Hertault, avocats associés, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
1) Sur l'indemnité d'occupation réclamée à Monsieur [Z] [J] au bénéfice de l'indivision :
Aux termes de l'article 815-9 du code civil, 'Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.'
- Sur le principe de l'indemnité d'occupation :
En application des dispositions combinées des articles 815-9 et l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicables à l'espèce, il appartient à l'indivisaire qui sollicite une indemnité d'occupation à l'égard de l'indivision - en l'espèce Madame [I] [B] - de démontrer que l'indivisaire prétendument redevable de l'indemnité a joui privativement du bien indivis sur la période considérée.
L'indemnité d'occupation visée à l'article 815-9 du code civil est due à la seule condition que l'indivisaire solvens ait la libre disposition du bien c'est-à-dire que ses coindivisaires se trouvent dans l'impossibilité de droit ou de fait d'user de la chose.
La cour rappelle que les dispositions de l'article 815-9 sus-visées ne subordonne pas l'octroi d'une indemnité d'occupation à l'existence d'une convention en ce sens, les dispositions légales permettant à l'inverse aux co-indivisiaires de dispenser l'indivisaire usant privativement du bien indivis de l'indemnité dont il pourrait être redevable.
En l'espèce, il ressort du jugement querellé que pour rejeter la demande d'indemnité d'occupation formulée par Madame [I] [B] à l'encontre de Monsieur [Z] [J], au bénéfice de l'indivision, les premiers juges ont relevé que :
- les nombreuses pièces du dossier ne permettent pas d'établir que l'un ou l'autre des ex-concubins userait ou jouirait du bien indivis de manière privative au sens des dispositions de l'article 815-9 du Code civil,
- au contraire les pièces du dossier laissent à penser que tous deux ont encore accès à l'immeuble indivis, bien que disposant chacun d'un autre domicile,
- la seule circonstance objective et non contestée est que Monsieur [Z] [J] exerce son activité professionnelle sur place dans un bâtiment de 120 m² qu'il a fait construire sur la parcelle indivise, Monsieur [Z] [J] étant de ce point de vue susceptible d'être redevable d'une indemnité d'occupation,
- néanmoins, les parties ne s'étant pas saisies de la possibilité laissée par le juge de la mise en état de fournir une évaluation de la valeur du local professionnel isolément de la maison d'habitation, et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation pour l'occupation privative du local professionnel n'ayant pas été sollicitée par Madame [I] [B] à titre subsidiaire, les demandes formées par Madame [I] [B] seront rejetées.
Madame [I] [B] sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la fixation à la charge de Monsieur [Z] [J] d'une indemnité d'occupation pour la maison d'habitation, et subsidiairement, une indemnité d'occupation correspondant à l'utilisation tant du terrain indivis, sur lequel il a installé son local professionnel de 120 m2, que des dépendances, dans lesquelles il entrepose ses véhicules, avec mission pour le notaire chargé des opération de liquidation de procéder à l'évaluation du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10] (repris au cadastre à la section B numéro [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8]), de sa valeur locative, ainsi que de déterminer la moins-value résultant du manque d'entretien et du changement de destination ou d'usage des lieux opéré par Monsieur [Z] [J] concernant le bien indivis et de l'indemnité de jouissance privative dont Monsieur [Z] [J] est débiteur, et le cas échéant une mesure d'expertise.
Au soutien de ses prétentions, Madame [I] [B] fait valoir pour l'essentiel qu'elle a quitté l'immeuble indivis en décembre 2016, Monsieur [Z] [J] y établissant son lieu de vie et y exerçant son activité professionnelle.
Elle ajoute qu'elle n'aurait plus les clés du bien, suite au changement de serrures du bien opéré par Monsieur [Z] [J].
Monsieur [Z] [J] s'oppose à ce chef de demande et sollicite la confirmation du jugement de ce chef, en soulignant que s'il dispose d'un local professionnel sur la parcelle indivise, cette circonstance ne signifierait toutefois pas qu'il réside dans l'immeuble, libre de toute occupation exclusive de sa part.
Au cas d'espèce, il est constant que Madame [I] [B] a quitté le bien indivis en décembre 2016.
Il est tout aussi constant que Monsieur [Z] [J] était propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] et qu'il est hébergé à titre gratuit par Madame [U] à [Localité 9] depuis le 1er mars 2019.
Si Madame [I] [B] verse aux débats un constat d'huissier établi le 19 juillet 2019 aux fins de justifier que Monsieur [Z] [J] occuperait privativement la maison d'habitation sise sur leur bien immobilier, force est cependant de relever, à la lecture dudit constat, que si la maison apparaît effectivement occupée ( électricité, réfrigérateur rempli, présence de vaisselle sale dans l'évier, placard rempli de denrées alimentaires, présence de linge et de chaussures féminines), ces signes évidents d'occupation ne permettent toutefois pas d'imputer à Monsieur [Z] [J] seul une occupation exclusive du bien, aucun élément ne permettant d'établir que les affaires garnissant alors le logement lui appartiennaient.
De même, si Madame [I] [B] a indiqué à l'huissier ne pas avoir une des clés pour accéder à la maison d'habitation, contraignant ainsi à faire usage d'un serrurier pour ouvrir le bien, force est toutefois de constater qu'il ne résulte d'aucune des constatations de l'huissier que les clés manquantes de Madame [I] [B] résulteraient d'un changement de serrure opéré par Monsieur [Z] [J], alors même qu'il résulte d'un constat établi le 20 octobre 2021 que les serrures sont d'apparence ancienne, ce qui s'oppose ainsi à toute modification récente de celles-ci.
Ainsi, aucun des éléments versés aux débats ne permet d'imputer à l'un ou l'autre des indivisaires une occupation privative de la maison à usage d'habitation depuis leur séparation, de sorte qu'aucune indemnité d'occupation ne saurait dès lors être mise à la charge de Monsieur [Z] [J] à compter de janvier 2017.
Toutefois, il résulte des pièces produites que Monsieur [Z] [J] exerce son activité professionnelle sur la parcelle indivise, dans un local professionnel dont il a l'usage exclusif par définition, le rendant ainsi débiteur par principe d'une indemnité d'occupation envers l'indivision pour cette occupation.
Au vu de ce qui précède, le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit Monsieur [Z] [J] non redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation, cette indemnité d'occupation étant due.
- Sur le quantum de l'indemnité d'occupation :
Si Madame [I] [B] soutient que cette occupation privative de Monsieur [Z] [J] s'exercerait sur 120 m², la lecture du constat d'huissier établi le 20 octobre 2021 à la demande de Monsieur [Z] [J] laisse toutefois apparaître que le local professionnel n'est que d'une superficie en l'état de 14,35m² et non 120 m².
Néanmoins les photographies prises par l'huissier révèlent la présence d'autres dépendances et structures, dont ni la superficie ni l'utilisation à des fins professionnelles n'ont été justifiées.
En conséquence, en l'état de l'incertitude quant à l'emprise réelle de l'activité professionnelle de Monsieur [Z] [J] sur la parcelle indivise, et de l'absence de tout élément permettant d'en déterminer la valeur locative, il convient, avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'occupation, d'ordonner une mesure d'expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité de la partie liée à l'activité commerciale de Monsieur [Z] [J], ainsi que de l'indemnité liée au changement de destination ou d'usage de l'immeuble indivis, par l'exercice par Monsieur [Z] [J] de son activité professionnelle sur la parcelle.
2) Sur la valorisation de l'immeuble :
En vertu de l'article 829 du même code, ' en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu'elle est fixée par l'acte de partage, en tenant compte, s'il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l'égalité'.
Il importe de rappeler à titre liminaire que l'autorité de la chose jugée ne peut être attachée à une décision qui estime la valeur des biens objets du partage que si elle fixe la date de la jouissance divise.
Aux termes du jugement entrepris, les premiers juges ont fixé à 220.000 € la valeur de l'immeuble indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10], compte-tenu de la tendance baissière du bien, lequel semble peu entretenu, si l'on s'en réfère au constat d'huissier du 19 juillet 2019 produit par Madame [I] [B], de sorte que c'est l'évaluation la plus récente du bien (août 2018) qui doit être retenue pour 220.000 €.
Madame [I] [B] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et une évaluation faite par le notaire chargé des opérations de liquidation et le cas échéant une mesure d'expertise, en excipant des évolutions du marché de l'immobilier sur la commune de [Localité 10], de l'ancienneté des estimations immobilières versées aux débats, et de la nécessité de déterminer l'incidence de la construction du local commercial de Monsieur [Z] [J] sur la valeur du bien immobilier dans son ensemble, notamment une moins-value.
Monsieur [Z] [J] s'oppose à ce chef de demande et sollicite la confirmation du jugement de ce chef.
Au cas d'espèce, la cour relève que les estimations immobilières versées aux débats par les parties, datées respectivement du 09 mars 2017, 27 août 2018 et du 27 mars 2017 et valorisant le bien entre 220.000 € et 270.000 €, remontent donc à plus de cinq années, et ne tiennent dès lors pas compte tant de l'état actuel du bien, tel qu'il résulte de la lecture des constats d'huissier établis le 19 juillet 2019, 20 mars 2020 et 20 octobre 2021, que de l'état actuel du marché immobilier sur le secteur.
La valeur des actifs indivis à retenir devant être la plus proche de la date du partage, il convient dès lors, afin d'obtenir une évaluation complète et actualisée de l'ensemble du bien indivis, tenant compte de son état actuel mais également des travaux réalisés par Monsieur [Z] [J] sur la parcelle, par l'installation de structures et d'un local professionnel, d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise confiée à Monsieur [S] [D], expert près la Cour d'appel d'AMIENS.
3) Sur la créance invoquée par Monsieur [Z] [J] à l'encontre de l'indivision au titre de fonds personnels avancés par lui :
Aux termes de l'article 815-13 du Code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
Aux termes du jugement querellé, les premiers juges ont dit que Monsieur [Z] [J] détient une créance sur l'indivision au titre des primes d'assurance habitation qu'il a acquittées en 2017 et 2018 soit respectivement les sommes de 508,12 € et 543,86 €, après avoir relevé que :
- si Monsieur [Z] [J] soutient avoir exposé des frais pour effectuer des travaux sur l'immeuble à hauteur de 19.267,27 €, toutes les dépenses récapitulées dans le tableau établi par ses soins ne sont pas justifiées et en tout état de cause aucun lien n'est établi par Monsieur [Z] [J] entre lesdites factures et les travaux qu'il prétend avoir effectués sur l'immeuble indivis en vue de sa conservation,
- la facture de l'entreprise LAPOSTOLLE ET FILS, d'un montant de 2.324,90 € est également écartée dès lors que Monsieur [Z] [J] ne démontre nullement qu'il s'en serait acquitté seul,
- si Monsieur [Z] [J] soutient avoir réglé seul toutes les factures d'eau, d'électricité, téléphone, assurances, impôts depuis 2010 pour un montant total de 20.063,50 €, il convient de distinguer deux périodes à cet égard ; les factures de 2010 à 2016 concernant la période de vie commune, doivent être regardées comme l'exécution d'une obligation naturelle exclusive d'une action en remboursement ou en indemnisation dès lors que Monsieur [Z] [J] n'allègue pas qu'il n'y avait pas de volonté commune de partager les dépens de la vie courante ; que les factures postérieures à la séparation ne doivent pas davantage être comptabilisées à titre de créance détenue par Monsieur [Z] [J] contre l'indivision, dès lors que celui-ci exerce son activité professionnelle dans un local construit sur la même parcelle que le bien indivis mais n'établit pas que les factures en litige seraient sans lien avec son activité professionnelle,
- en revanche, Monsieur [Z] [J] est fondé à se prévaloir d'une créance sur l'indivision au titre des primes d'assurance habitation qu'il a réglées concernant les années 2017 et 2018 en ce qu'il s'agit de dépenses nécessaires à la conservation juridique du bien,
- si Monsieur [Z] [J] soutient qu'il a réglé deux mensualités de l'emprunt immobilier en mai et juin 2018 en lieu et place de Madame [I] [B], pour un montant total de 1.184,76 €, la seule pièce qu'il produit au soutien de sa demande est insuffisante pour justifier d'une créance détenue à ce titre en l'absence de tout tableau d'amortissement de l'emprunt immobilier souscrit par les ex-concubins,
- si Monsieur [Z] [J] soutient qu'il a payé seul la somme de 1.270,49 € au titre des 'frais impayés à l'organisme de crédit ACM', la seule mention manuscrite portée par l'intéressé sur son extrait de compte ne suffit pas davantage à justifier de cette allégation,
- enfin, si Monsieur [Z] [J] produit un devis relatif à la réfection de la toiture, il n'établit pas que les travaux correspondant aux devis auraient été réalisés et qu'il se serait acquitté des factures correspondantes.
Monsieur [Z] [J] sollicite dans le cadre de son appel incident, l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la fixation d'une créance à son bénéfice à l'encontre de l'indivision, d'un montant de 41.786,02 € au titre de fonds personnels avancés par lui.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] [J] argue pour l'essentiel qu'il a réglé une somme de 19.267,27 € en frais de travaux en vue d'améliorer le bien immobilier indivis, outre une somme de 1.184,76 € au titre de la part de Madame [I] [B] dans le prêt immobilier pour les mois de mai et juin 2018, et une facture de 2.394 € au titre de travaux de zinguerie.
Il ajoute qu'il va devoir régler 3.500 € de travaux de réparation de toiture outre d'autres frais importants à prévoir, et qu'il a réglés la somme totale de 20.063,50 € au titre des frais d'internet, électricité, eau, assurances et impôts, dont le règlement par lui ne saurait s'analyser en sa contribution aux charges de la vie courante.
Madame [I] [B] sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en adoptant les motifs retenus par les premiers juges.
Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que les premiers juges ont ainsi statué.
En effet, si Monsieur [Z] [J] invoque le règlement d'une somme totale de 19.267,27 € au titre de frais de travaux d'amélioration du bien indivis et le règlement d'une facture de 2.324,90 € à l'entreprise LAPOSTOLLE et fils, le tableau qu'il verse aux débats, établi par lui, ne saurait à lui seul justifier du lien entre lesdites dépenses ainsi alléguées, au demeurant non intégralement justifiées, et la réalisation de travaux sur le bien indivis.
De même, s'agissant du règlement des factures d'eau, d'électricité, téléphone, assurances et impôts depuis 2010, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que les dépenses courantes ainsi invoquées par Monsieur [Z] [J], ne pouvaient donner lieu à créance à son profit jusqu'à la séparation des parties en 2016, dès lors que par principe, au visa de l'article 515-8 du Code civil, chaque co-indivisaire doit supporter les dépenses qu'il a engagées, et qu'il résulte par ailleurs des pièces une volonté commune de partager les charges, dont témoigne le prélèvement des échéances du prêt immobilier sur un compte joint, de sorte que les factures invoquées s'analysent en une contribution de Monsieur [Z] [J] aux charges de la vie courante des parties, vivant en concubinage, sans qu'il ne soit établi que cette contribution de Monsieur [Z] [J] aurait été excessive.
S'agissant des mêmes frais pour la période postérieure à la séparation, la cour relève qu'il ne résulte pas des pièces de Monsieur [Z] [J] que ces factures seraient totalement étrangères à l'exercice de son activité professionnelle sur le bien indivis, de sorte qu'elles ne sauraient valablement être imputées au passif de l'indivision.
En revanche, s'agissant des cotisations d'assurance habitation, la cour observe que ces frais constituent une dépense nécessaire à la conservation juridique du bien, de sorte qu'il doit en être tenu compte à titre de créance de Monsieur [Z] [J], la cour y ajoutant toutefois aux chefs de créance fixés par les premiers juges les cotisations d'assurance de l'année 2019 et 2020 pour un montant de 565,62 € et 585,52 €.
Si Monsieur [Z] [J] soutient avoir réglé en lieu et place de Madame [I] [B] deux mensualités de l'emprunt immobilier en mai et juin 2018 pour une somme totale de 1.184,76 €, il reconnaît lui-même dans le cadre de ses dernières écritures que seul le mois de juin demeurerait impayé. Si Madame [I] [B] soutient avoir remboursé Monsieur [Z] [J], sa pièce 10 n'établit nullement la date et les montants des virements opérés au profit de Monsieur [Z] [J], de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef et une créance de Monsieur [Z] [J] à l'encontre de Madame [I] [B], au titre d'une créance personnelle, sera fixée à hauteur de 592,38 €.
Si Monsieur [Z] [J] soutient avoir réglé seul une somme de 1.270,49 € au titre de frais d'impayés à l'organisme de crédit ACM, la seule mention manuscrite sur son relevé bancaire ne saurait sérieusement suffire à étayer ses assertions sur ce point.
Enfin, si Monsieur [Z] [J] invoque d'autres frais notamment de réparation de toiture et autres frais à prévoir, la cour observe que la réalité de ces frais n'est établie que par la production de simples devis, et non de factures, de sorte que Monsieur [Z] [J] ne saurait sérieusement réclamer la fixation à son profit d'une créance à l'encontre de l'indivision, pour des frais futurs et hypothétiques tant dans leur principe que dans leur quantum.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sauf sur le quantum de la créance de Monsieur [Z] [J] au titre des primes d'assurance, que la cour actualise à 2.203,12 € au titre des années 2017 à 2020 inclus.
De même, la cour fixe une créance de Monsieur [Z] [J] à l'encontre de Madame [I] [B] pour un montant de 592,38 € au titre d'une échéance de prêt.
4) Sur le sort du bien immobilier indivis :
En application de l'article 1377 du code de procédure civile ' Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles 110 à 114 et 116 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.'
En vertu des articles 831 à 834 du Code civil, l'attribution préférentielle ne peut être demandée que par le conjoint, ou par un héritier ou encore par une partenaire PACSE lors de la dissolution de celui-ci, en application de l'article 515-6 du Code civil.
Aux termes du jugement dont appel, le juge aux affaires familiales a débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande d'attribution préférentielle du bien indivis en l'état de l'absence de PACS ayant existé entre les parties, et de l'absence d'accord entre les parties.
Madame [I] [B] demande à la cour d'ordonner dès à présent la vente sur licitation devant le tribunal judiciaire d'AMIENS pour un montant de 220.000 €, ce à quoi s'oppose Monsieur [Z] [J].
En l'état de la mesure d'expertise ordonnée avant dire droit par le présent arrêt, afin de déterminer avec précision la valeur actuelle du bien indivis, il convient de surseoir à statuer sur ce chef de demande, faute d'éléments permettant de fixer une mise à prix correspondant à la valorisation réelle du bien indivis.
5) Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Aux termes du jugement querellé, les premiers juges ont débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande d'indemnisation à l'encontre de Madame [I] [B] pour résistance abusive, après avoir relevé qu'il ne développait aucun moyen au soutien de sa demande.
Monsieur [Z] [J] sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef et la condamnation de Madame [I] [B] à lui verser 3.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, en soutenant pour l'essentiel que le litige aurait pu être évité si Madame [I] [B] s'était donnée la peine de se rendre chez le notaire et de répondre aux sollicitations officielles de Monsieur [Z] [J].
Madame [I] [B] s'oppose à ce chef de demande, en excipant du refus de Monsieur [Z] [J] de vendre le bien en 2017 et de son propre souhait de défendre ses intérêts, afin que ses droits indivis ne soient pas évalués à peu de frais.
Au cas d'espèce, la cour observe qu'il ne se déduit d'aucune des pièces une quelconque entrave de Madame [I] [B] au processus de discussion entre les parties s'agissant de la liquidation et du partage de leur indivision, allant au delà de son droit légitime à assurer sa défense, notamment aux fins de voir évalués ses droits indivis avec précision et conformément à la valorisation du marché actualisée et en tenant compte des caractéristiques du bien.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive.
6) Sur les demandes accessoires :
Les demandes des parties sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens seront réservées dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, et qu'il soit statué au fond par la cour sur les demandes afférentes à l'indemnité d'occupation et la valorisation du bien indivis.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
INFIRME la décision entreprise sur la créance de Monsieur [Z] [J] sur l'indivision et l'indemnité d'occupation due à l'indivision ;
STATUANT A NOUVEAU
FIXE au passif de l'indivision la créance de Monsieur [Z] [J] à la somme de 2.203,12 € au titre des cotisations assurance habitation réglées pour le biens indivis pour les années 2017 à 2020 inclus ;
DIT que Madame [I] [B] est redevable à l'égard de Monsieur [Z] [J] au titre d'une créance entre indivisaires, d'une somme de 592,38 € au titre de sa quote part dans l'échéance du prêt immobilier afférent au bien indivis pour le mois de juin 2018 ;
DIT que Monsieur [Z] [J] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation pour son occupation du bien indivis pour l'exercice de son activité professionnelle et ce à compter du 1er janvier 2017 ;
AVANT DIRE DROIT sur la fixation de la valeur du bien indivis et de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [J] à l'indivision :
ORDONNE une mesure d'expertise immobilière ;
COMMET pour y procéder DESIGNONS Monsieur [S] [D], expert en évaluations immobilières inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel d'Amiens (adresse : [Adresse 12] - [XXXXXXXX01] - [Courriel 11]) qui aura pour mission :
- Visiter l'immeuble situé à [Adresse 4] ;
- En faire la description et préciser son état d'entretien, les éléments de standing, son environnement ;
- Apporter à la cour tous les éléments permettant d'en fixer la valeur à la date la plus proche du partage et de fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [J] pour la jouissance depuis le 1er janvier 2017 des locaux qu'il utilise à des fins professionnelles, notamment des éléments de comparaison tirés du marché local;
FIXE la provision à valoir sur les honoraires de l'expert à la somme de 1.400 € ;
DIT que cette provision sera consignée par chacune des parties à hauteur de la moitié, soit 700 € chacun, auprès de la régie de la cour, avant le 1er juillet 2023 ;
RAPPELLE qu'à défaut de consignation de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert dans ce délai, la mesure d'expertise sera déclarée caduque ;
FIXE à quatre mois, à compter de l'avis du greffe informant l'expert de la consignation des sommes à valoir sur ses honoraires, le délai de dépôt du rapport d'expertise ;
DESIGNE la présidente de la chambre de la famille pour suivre le déroulement des opérations d'expertise et rendre toute décision en cas de difficulté ;
RENVOIE l'affaire à la conférence dématérialisée de la mise en état du mardi 7 novembre 2023 pour les conclusions des parties sur les points du litige réservés par la cour ;
SURSEOIT à statuer sur la valeur et les indemnités d'occupation afférentes à l'immeuble indivis, la demande d'adjudication du bien indivis, ainsi que sur les dépens et la demande sur l'article 700 du Code de procédure civile, jusqu'à la décision statuant après le dépôt de l'expertise ;
CONFIRME la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
