ARRET
No
X...
Y...
C /
Y...
Z...
SCH. / BG.
COUR D' APPEL D' AMIENS
1ère chambre- 2ème section
ARRET DU 07 FEVRIER 2008
RG : 07 / 03066
APPEL D' UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS du 10 juillet 2007
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTS
Monsieur Louis, Emile, René X...
né le 30 Mai 1926 à PARIS (75)
de nationalité Française
...
92213 SAINT CLOUD
Madame Laurence, Margueritte, Germaine Y... épouse X...
née le 17 Mars 1936 à PARIS
de nationalité Française
...
92213 SAINT CLOUD
Représentés par la SCP MILLON- PLATEAU, avoués à la Cour et plaidant par Me Jérôme CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMES
Monsieur Bruno Y...
né le 06 Novembre 1941 à PARIS 16 (75016)
de nationalité Française
...
75018 PARIS
Assigné à jour fixe à l' étude suivant exploit de la SCP GUERIN- BOURGEAC Huissiers de Justice Associés à PARIS en date du 7 août 2007 à la requête des époux X....
Représenté par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et plaidant par Me POUX, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Marc Z...
...
60270 GOUVIEUX
Assigné à jour fixe à l' étude suivant exploit de Me MARGO- CAZALS Huissier de Justice à CHANTILLY en date du 29 août 2007 à la requête des époux X....
Représenté par la SCP TETELIN MARGUET ET DE SURIREY, avoués à la Cour et plaidant par Me HUE, avocat au barreau de PARIS.
DEBATS :
A l' audience publique du 27 Novembre 2007, devant :
Mme SCHOENDOERFFER, Président, entendue en son rapport,
M. FLORENTIN et Mme SIX, Conseillers,
qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l' issue des débats que l' arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Février 2008
GREFFIER : Mme HAMDANE
PRONONCE PUBLIQUEMENT :
Le 07 Février 2008 par mise à disposition de l' arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du nouveau Code de procédure civile ; Mme SCHOENDOERFFER, Président, a signé la minute avec M. DROUVIN, Greffier.
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DECISION :
La cour statue sur l' appel interjeté par les époux Louis X... et Laurence Y... d' un jugement rendu, le 20 juillet 2007, par le tribunal de grande instance de Senlis, dans un litige les opposant avec Marc Z... à Bruno Y....
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Jean Y... et Anne H... épouse Y..., propriétaires de diverses parcelles sises entre la rue de la Daguenette, le Chemin du Lys, devenu avenue de la République, et le chemin du Stade à Gouvieux (Oise), ont divisé leur propriété en six lots et par cinq actes authentiques du 9 mai 1971 ont fait donation à chacun de leurs cinq enfants Gilles, Emmanuelle (Caroline), Thierry, Bruno et Laurence de cinq de ces lots, se réservant le sixième qui comprenait, notamment, le sol d' une voie nouvelle à créer, destinée à permettre l' accès à chacun des lots donnés ainsi que cela était précisé dans chacun des actes de donation.
Jean Y... est décédé le 28 avril 1978.
Aux termes d' un acte authentique du 6 janvier 1980 Emmanuelle (Caroline) Y... épouse A... a cédé à Laurence Y... épouse X... une partie de son lot, la parcelle V184 ;
Aux termes d' un acte authentique du 8 mars 1980, Anne Y..., propriétaire des 5 / 10ème indivis en toute propriété du sol de la voie créée ensuite des actes de donation de 1971, et ses enfants nus- propriétaires chacun d' un 1 / 10ème indivis, sous l' usufruit de leur mère à la suite du décès de leur père, sont convenus d' un échange entre les parcelles servant de sol à la partie de la voie créée en 1971 qui, après l' acquisition du 6 janvier 1980, scindait en deux la propriété de Laurence X... et une parcelle en bordure de cette propriété, Laurence X... restant propriétaire de 1 / 10ème indivis de la parcelle donnée en échange. Il était précisé à l' acte que les terrains restaient en l' état et que Laurence X... s' engageait à aménager en chemin carrossable la parcelle échangée si un tiers à la famille devenait acquéreur ou locataire d' une des parcelles d' un des échangistes. Cet aménagement a été effectué en 1999 à la suite de la vente par Emmanuelle (Caroline) A... d' une autre partie de sa propriété.
Au décès d' Anne H... veuve Y..., le 11 octobre 1995, ses enfants sont devenus propriétaires indivis chacun pour 1 / 5ème du sol de la voie.
Aux termes d' actes authentiques de licitation du 13 juillet 2006, d' une part, Gilles Y..., Emmanuelle (Caroline) A..., Thierry Y..., et Laurence X... ont cédé à Bruno Y... leurs droits indivis sur la partie de la voie située au- delà de la propriété de Laurence X... et n' ayant aucune utilité pour cette dernière et d' autre part, Gilles Y..., Emmanuelle (Caroline) A... et Thierry Y... ont cédé leurs droits indivis sur la partie de la voie longeant la propriété de Laurence X... et constituant le seul accès à la propriété de Bruno Y... à ces derniers de sorte que, après ces actes, Laurence X... et Bruno Y... sont restés propriétaires indivis chacun pour moitié de cette partie de la voie, étant observé que les propriétés de Gilles Y..., Emmanuelle (Caroline) A..., Thierry Y... qui disposaient d' autres accès à la voie publique ont été cédées par ailleurs à des tiers sans les droits indivis sur la dite voie.
Par acte authentique du 2 octobre 2006, Louis X... et Laurence Y... épouse X...- ayant opté pour le régime de la communauté universelle- ont vendu à Marc Z... leur propriété ainsi que leurs droits indivis sur la voie longeant cette propriété.
Après s' y être fait autorisé par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Senlis, Bruno Y... a fait assigner à jour fixe Louis X... et Laurence Y... épouse X... ainsi que Marc Z... par acte d' huissier du 28 mars 2007 aux fins d' annulation sur le fondement des articles 815- 14 et 1873 du Code civil de la vente, consentie le 2 octobre 2006, de leurs droits indivis sur la voie et de paiement de dommages- intérêts. Il demandait en outre au tribunal de dire satisfactoire son offre d' acquérir lesdits droits indivis pour la somme de 1 000 €.
Par jugement rendu le 10 juillet 2007, le tribunal de grande instance de Senlis a :
- prononcé l' annulation de la vente constatée par acte authentique du 2 octobre 2006 par Laurence Y...- X... à Marc Z... de ses droits indivis sur une allée constituée par des parcelles situées à Gouvieux et cadastrées :
V 185 lieu- dit la Voizilienne pour 5 a 4 ca
V 187 lieu- dit la Charbonnière pour 35 a
BE 278 lieu- dit la Daguenette pour 16 a
BE 822 lieu- dit la Daguenette pour 7 a 73 ca
soit une contenance totale de 13 a 28 ca,
- condamné solidairement les époux Y...- X... à payer à Bruno Y... la somme de 1 000 € au titre de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- débouté Bruno Y... de ses autres demandes,
- dit irrecevable la demande des époux Y...- X... dirigées contre la SCP LOUF- SOUBRY et MAESSE et le notaire LOUF,
- débouté Marc Z... et les époux Y...- X... de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné solidairement les époux Y...- X... aux dépens.
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Louis X... et Laurence Y... épouse X... ont interjeté appel de cette décision le 20 juillet 2007.
Sur leur requête, ils ont été autorisés à plaider à jour fixe.
Par leurs dernières écritures signifiées le 26 novembre 2007, ils demandent à la cour d' infirmer le jugement et de :
- débouter Bruno Y... de toutes ses demandes,
- le condamner à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages- intérêts, ainsi que celle de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
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Marc Z..., par ses dernières conclusions signifiées le 12 septembre 2007, demande à la cour, au visa des articles 815- 14 et suivants et 1873- 12 du Code civil, de :
- le déclarer et bien fondé en son appel,
- réformer le jugement entrepris en ce qu' il a prononcé l' annulation de la vente constatée par acte authentique du 2 octobre 2006 par Laurence Y...- X... à lui- même de ses droits indivis sur une allée constituée par des parcelles situées à Gouvieux, figurant au cadastre sous les références V 185, 187 et BE 278, 822,
statuant à nouveau
principalement,
- déclarer Bruno Y... mal fondé en ses demandes,
- dire que la parcelle cadastrée V 185, 187 et BE 278, 822 est soumise au régime de l' indivision forcée,
en conséquence,
- dire que Bruno Y... ne pouvait bénéficier d' un quelconque droit de préemption sur la cession à son profit de la moitié indivise du terrain à usage d' allée et servant de passage, figurant au cadastre sous les références V 185, 187 et BE 278, 822,
- dire que la vente conclue le 2 octobre 2006 entre les époux X... et lui- même est parfaitement valable,
- débouter purement et simplement Bruno Y... de l' intégralité de ses prétentions,
subsidiairement
- lui donner acte de ce qu' il se réserve le droit de solliciter, dans le cadre d' une autre instance à l' encontre des époux X... et de la SCP LOUF SOUBRY- MAESSE notaires associés à Chantilly :
toute mesure susceptible de préserver la défense de ses intérêts notamment
patrimoniaux,
la réparation de son entier préjudice,
- condamner Bruno Y... à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu' à supporter les entiers dépens de première instance et d' appel.
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Bruno Y..., par ses dernières conclusions signifiées le 27 novembre 2007, demande à la cour, au visa des articles 815- 14 et suivants, 1873- 12 et 1382 du Code civil, de :
- débouter les époux X... Y... de toutes leurs demandes,
- débouter Marc Z... de toutes ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions sauf en ce qu' il a rejeté son offre d' acquisition des droits indivis sur l' allée commune, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Senlis,
et y ajoutant,
- dire que son offre d' acquérir la moitié indivise des parcelles cadastrées V185, V187, BE278 et BE822 pour la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) est satisfactoire et doit être accueillie,
en conséquence,
- ordonner aux époux X... Y... de lui céder la moitié indivise des parcelles cadastrées V 185, V187, BE278 et BE822 pour la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros),
en toute hypothèse,
- condamner les époux X... Y... à lui payer la somme de 30 000 € au titre des préjudices subis,
- condamner les époux X... Y... à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu' à supporter les entiers dépens.
CECI EXPOSE, LA COUR,
Attendu que pour faire droit à la demande de Bruno Y... le tribunal a retenu que le caractère perpétuel de l' indivision d' origine de l' allée desservant les cinq lots a nécessairement disparu avec les licitations du 13 juillet 2006 et que la propriété de Laurence X... ayant d' autres accès sur la voie publique cette allée n' a pas le caractère d' accessoire indispensable qui justifierait que ne soit pas appliquées les dispositions de l' article 815- 14 du Code civil ;
Attendu que les époux X... et Marc Z... rappelant l' origine de la voie litigieuse et les conditions de sa création font valoir que Bruno Y... ne peut prétendre aux droits de préemption des articles 815- 14 et 1873- 12 du Code civil dès lors que la voie litigieuse est un accessoire indispensable des fonds qu' elle dessert, l' indivision devant se perpétuer pour que soit conservée l' affectation donnée ;
Que les époux X... font encore valoir qu' il était dans la commune intention des parties de conserver l' indivision sur la voie toujours utile tant à la propriété de Bruno Y... qu' à leur propriété ;
Attendu que Bruno Y... fait valoir que si lui- même est enclavé, la propriété des époux X... dispose de plusieurs autres accès sur la voie publique et que l' allée litigieuse n' a pas le caractère exigé d' accessoire indispensable ;
Attendu, ceci exposé, qu' en vertu des articles 815- 14 et 1873- 12 du Code civil, l' indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l' indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d' acquérir et tout indivisaire dispose d' un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés qu' il peut exercer dans le mois suivant la notification qui lui est faite ;
Attendu cependant que le droit de préemption sus- rappelé ne peut s' appliquer lorsque par l' effet d' une convention, le bien indivis a été affecté, à titre d' accessoire indispensable, à l' usage commun de deux ou plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents ;
Attendu qu' en l' espèce si les actes de donation du 9 mai 1971 ne sont pas versés aux débats, il ressort de l' acte de licitation du 13 juillet 2006, signé tant de Bruno Y... que de Laurence X..., qu' il était mentionné dans chacun de ces actes qu' était créée une voie « destinée à permettre l' accès à chacun des lots donnés » qui restait la propriété des donateurs à charge pour eux de la viabiliser puis de l' entretenir ;
Qu' il convient de constater qu' à l' époque de la donation les lots de Gilles Y..., Emmanuelle (Caroline) A... et Laurence X... disposaient de façades sur la voie publique et que dès lors l' accès que la voie nouvelle était « destinée à permettre » n' était pas justifié par une situation d' enclave et avait pour seule utilité de leur donner un second accès à l' arrière de leur propriété et de permettre ainsi un éventuelle division de leurs lots- suffisamment vastes pour permettre de tels partages- avec une sortie directe sur une voie d' accès ;
Attendu que cette volonté des parties est réaffirmée une première fois dans l' acte d' échange du 8 mars 1980, qui est intervenu entre tous les indivisaires alors que tant Anne Y..., que ses enfants Gilles Y... et Emmanuelle (Caroline) disposaient toujours d' autres accès à la voie publique, étant observé qu' à l' issue de cet acte Laurence X... dont la propriété est longée par l' avenue de la République et le chemin du Stade sur deux côtés a conservé tous ses droits sur l' allée indivise ;
Qu' elle est encore réaffirmée dans les actes du 13 juillet 2006 par lesquels Gilles Y..., Emmanuelle (Caroline) A..., Thierry Y..., et Laurence X... ont cédé à Bruno Y... tous leurs droits indivis sur la partie de l' allée située au- delà de la propriété de Laurence X... et n' ayant plus aucune utilité pour cette dernière mais ont cédé leurs droits indivis tant à Bruno Y... qu' à Laurence X... pour la partie de l' allée qui longe la propriété de Laurence X... et qui sert d' accès à la propriété de Bruno Y... ;
Attendu qu' en vertu de l' article 1134 du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que, en l' espèce, dès l' origine, l' allée desservant les fonds des consorts Y... a été constituée comme un accessoire indispensable à tous les fonds sans que pour autant tous aient été enclavés ;
Attendu que contrairement à ce qui a été jugé les actes de licitation du 13 juillet 2006 n' a pas mis fin à l' indivision forcée sur l' allée dans sa partie litigieuse qui longe la propriété de Laurence X..., dès lors que Laurence Y... est restée propriétaire indivise de cette partie de l' allée, étant observé que si Gilles Y..., Emmanuelle (Caroline) A... et Thierry Y... qui disposaient d' autres accès à la voie publique ont cédé leurs propriétés respectives à des tiers sans les droits indivis sur l' allée, d' une part, leur décision unilatérale n' est pas opposable à Laurence X... et, d' autre part, ils ont cédé au seul Bruno Y... leurs droits indivis portant sur la portion de l' allée qui n' avait aucune utilité pour leur soeur Laurence mais à leurs deux frère et soeur, également, leurs droits indivis sur la partie indispensable à leur frère et qui garde toute son utilité pour leur soeur, ce qui, à tout le moins vient corroborer le caractère d' accessoire affecté à l' utilité des deux fonds de l' allée litigieuse ;
Attendu qu' il importe peu dès lors que les époux X... aient eu en octobre 2007 un ou plusieurs autres accès sur la voie publique, l' allée indivise ayant toujours pour eux la même utilité qu' à l' époque de sa création, c' est à dire leur permettre un autre accès par l' arrière de leur propriété et gardant dès lors son caractère d' accessoire indispensable à cette propriété, en particulier s' agissant de la parcelle BE201 qui en fait partie et qui n' a pas d' autre accès à la voie publique ;
Attendu que Bruno Y... ne peut en conséquence prétendre à aucun droit de préemption sur leurs droits indivis sur l' allée ;
Attendu que le jugement sera donc réformé, Bruno Y... débouté de toutes ses demandes et l' allée indivise, dont les parcelles section BE 822 et 278 et section V 187 et 185 constituent le sol, jugée l' accessoire indispensable des fonds propriété de Bruno Y... et de Marc Z... ;
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Attendu que le fait de se méprendre sur ses droits n' est pas en soi constitutif d' une faute ; que les époux X... seront donc déboutés de leur demande de dommages- intérêts à l' encontre de Bruno Y... ;
Attendu qu' il serait, en revanche, inéquitable de laisser à la charge des époux X... et de Marc Z... les frais irrépétibles de l' instance en appel ; qu' il leur sera alloué à chacun la somme de 6 000 € ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement ;
Déboute Bruno Y... de toutes ses demandes,
Dit que l' allée indivise, dont les parcelles section BE 822 et 278 et section V 187 et 185 constituent le sol, est l' accessoire indispensable des fonds, propriété de Bruno Y... et de Marc Z... ;
Déboute Louis X... et Laurence Y... épouse X... de leurs demandes en paiement de dommages- intérêts ;
Condamne Bruno Y... à payer sur le fondement des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile aux époux Louis X... et Laurence Y... la somme de SIX MILLE EUROS (6 000 €) et à Marc Z... la somme de SIX MILLE EUROS (6 000 €) ;
Condamne Bruno Y... aux entiers dépens de première instance et d' appel dont, en ce qui concerne les derniers, distraction conformément aux dispositions de l' article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
