ARRET
No
X...
C /
S. A. R. L. UNION IMMOBILIERE AMIENOISE
LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'ILOT BR
GRA. / BG.
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ère chambre- 1ère section
ARRET DU 07 FEVRIER 2008
RG : 06 / 04431
APPEL D'UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D ‘ AMIENS du 08 novembre 2006
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur Jacques X...
né le 14 Mai 1956 à CHAUNY (02300)
de nationalité Française
...
80000 AMIENS
Représenté par la SCP TETELIN MARGUET ET DE SURIREY, avoués à la Cour et plaidant par Me BIBARD substituant Me WACQUET, avocats au barreau d'AMIENS
ET :
INTIMES
S. A. R. L. UNION IMMOBILIERE AMIENOISE, prise en sa qualité de syndic du syndicat de copropriété de l'ilot BR
9 Rue Dusevel
80000 AMIENS
LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'ILOT BR, représenté par son syndic, la SARL UNION IMMOBILIERE AMIENOISE
9 Rue Dusevel
80000 AMIENS
Représentés par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et plaidant par Me Stéphanie LEBEGUE substituant la SCP LEBEGUE- PAUWELS- DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS
DEBATS :
A l'audience publique du 06 Décembre 2007, devant :
M. GRANDPIERRE, Président, entendu en son rapport,
Mme CORBEL et M. DAMULOT, Conseillers,
qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Février 2008.
GREFFIER : M. DROUVIN
PRONONCE PUBLIQUEMENT :
Le 07 Février 2008 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ; M. GRANDPIERRE, Président, a signé la minute avec M. DROUVIN, Greffier.
*
* *
DECISION :
Considérant que Jacques X... est copropriétaire de deux lots situés dans l'îlot BR, situé... à Amiens et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Considérant que, par jugement rendu le 4 juin 2003 et passé en force de chose jugée, le Tribunal de grande instance d'Amiens, saisi par Jacques X..., a :
- constaté que le mandat de syndic donné le 2 avril 1990 à l'Union immobilière amiénoise, dite U. I. A., par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'îlot BR était nul de plein droit,
- déclaré que tous les actes accomplis par ce syndic, à compter de cette date, étaient nuls et de nul effet,
- constaté la nullité des assemblées générales des 12 janvier et 9 mars 1998,
- déclaré les demandes reconventionnelles irrecevables,
- désigné en qualité d'administrateur provisoire M. Y...,
- ordonné une mesure d'expertise comptable et désigné, pour y procéder, M. Didier Z... ;
Considérant que l'expert a procédé à sa mission et qu'il a déposé le rapport de ses opérations ;
Considérant qu'au vu de ce rapport et par jugement prononcé le 8 novembre 2006, le Tribunal de grande instance d'Amiens a :
- débouté Jacques X... de ses demandes dirigées contre l'U. I. A., prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, et tendant à la désignation d'un expert qui procéderait notamment au mesurage d'un appartement, d'un local commercial et d'une arrière- boutique afin de déterminer si les surfaces sont incluses dans les charges communes,
- condamné Jacques X... à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par l'U. I. A., la somme de 15. 717, 17 euros au titre des charges de copropriété,
- condamné Jacques X... à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par l'U. I. A., la somme de 2. 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné Jacques X... aux dépens ;
Considérant que Jacques X..., qui poursuit l'infirmation du jugement en date du 8 novembre 2006, demande que soit désigné un expert comptable qui aura notamment pour mission de procéder au mesurage d'un appartement, d'un local commercial et d'une arrière- boutique afin de déterminer si les surfaces sont incluses dans les charges communes, de faire toute proposition quant à la régularité des millièmes appliqués aux commerces et aux logements et d'établir le décompte des sommes dont il est débiteur ;
Qu'à ces fins, et après avoir exposé qu'il est copropriétaire de deux lots situés dans un immeuble sis à Amiens, dit îlot BR, que de nombreuses difficultés, notamment d'ordre comptable, sont apparues à la suite du mandat donné à l'U. I. A. au point que le syndicat a été temporairement dépourvu de syndic et que, eu égard à certaines anomalies, il a cessé de payer ses charges de sorte que le syndic l'a fait assigner en payement, Jacques X... soutient que l'expert n'a pas rempli sa mission dès lors que des documents nécessaires aux opérations d'expertise n'ont pas été communiqués, que des erreurs, dues à un manque de contrôle des pièces comptables, affectent le rapport d'expertise et que la proportion existant entre les surfaces des locaux et les millièmes n'a pas été calculée alors que les locaux commerciaux participent, par rapport à la surface qu'ils occupent, aux millièmes pour près de moitié moins que les logements et que les arrière- boutiques ne sont pas incluses ;
Qu'en sus, l'appelant élève des contestations sur l'attribution des subventions de la ville d'Amiens, un millième qui lui a été attribué à tort, la facturation de l'eau, les indemnités d'assurance, les balcons, l'engagement et la régularité de certaines dépenses, les pourboires, les indemnités de licenciement de la personne d'entretien, les frais de timbres et les dons pour en déduire que les sommes qui lui sont réclamées au titre des charges ne sont pas exactes ;
Qu'à titre subsidiaire, Jacques X... sollicite la révision du règlement de copropriété et la fixation des millièmes en proportion des surfaces appartenant à chaque propriétaire et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;
Considérant que l'U. I. A., syndic de la copropriété et le syndicat des copropriétaires concluent à la confirmation du jugement aux motifs que l'argumentation développée par Jacques X... manque de pertinence et que, tout particulièrement, les commerces, construits dès 1956, participent aux charges de copropriété à proportion de leur surface et que les charges réclamées ont été correctement imputées ; qu'ils ajoutent que, pour le surplus, l'expert désigné en première instance a effectué un travail complet et que les comptes qu'il a établis ne souffrent aucune critique dès lors notamment qu'il a pris en compte l'erreur commise au détriment de Jacques X... qui, néanmoins, reste redevable d'un arriéré de 15. 717, 17 euros, arrêté au 18 novembre 2005 ;
I. Sur l'incident de procédure :
Considérant que, par conclusions signifiées le 6 décembre 2007, date de l'audience des plaidoiries, Jacques X... a demandé que l'affaire soit renvoyée devant le conseiller de la mise en état afin qu'il lui soit possible de communiquer de nouvelles pièces aux débats ; que, par acte séparé portant la même date, il somme son adversaire de communiquer « les documents relatifs à l'adjonction de construction qui a eu lieu en 1978 » et « les entiers dossiers de permis de construire de 1951 et de 1956 avec, en annexes, les plans de l'époque dûment tamponnés par l'autorité compétente » ;
Considérant que Jacques X... demande que l'affaire soit renvoyée devant le magistrat chargé de la mise en état afin de rendre recevables la communication d'une déclaration d'un bien à usage professionnel du lot no 52 du 21 janvier 1991 et la sommation de communiquer ;
Considérant que la pièce produite par Jacques X... est datée de 1991 et que les pièces dont il demande communication sont datées, les unes de 1951, les autres de 1956 et d'autres encore de 1978 ;
Qu'il s'agit donc de documents anciens dont la demande de communication s'inscrit dans le litige qui oppose Jacques X... au syndicat des copropriétaires depuis le 27 mai 1998, date de l'acte introductif d'instance, et ce, alors que la question de la surface des lots de copropriété a été soumise à l'expert désigné en première instance ;
Que, même si Jacques X... a été malade à la fin de l'année 2007, il n'existe, en l'espèce, aucune cause grave au sens de l'article 784 du Nouveau Code de procédure civile, qui ait été révélée après le 3 octobre 2007, date du prononcé de l'ordonnance de clôture ;
Qu'il convient donc de rejeter la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par Jacques X... et, par voie de conséquence et par application des dispositions de l'article 783, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, d'écarter des débats les pièces communiquées le 6 décembre 2007 par le susnommé ;
II. Au fond :
1) Sur les millièmes attribués aux commerces :
Considérant que, pour contester le nombre de quantièmes attribué aux locaux commerciaux situés dans l'immeuble et prétendument construits en 1975, Jacques X... invoque les dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en vertu duquel « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote- part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » ;
Que, toutefois, ces dispositions, qui sont supplétives, ne s'appliquent que « dans le silence ou la contradiction des titres » ;
Qu'en l'espèce, la quote- part des parties est arrêtée par le règlement de copropriété en date du 3 novembre 1961 de sorte que Jacques X... n'est pas fondé à contester les millièmes correspondant aux lots constitués d'un appartement, d'un local commercial et d'une arrière- boutique ou des locaux commerciaux construits en 1956 et figurant notamment sur un plan parcellaire dressé en 1961 ;
2) Sur les terrasses des boutiques et les balcons :
Considérant qu'en vertu des prescriptions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » ; qu'elles « sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » ; que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; qu'elles « sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement » ;
Que, comme l'a exactement énoncé le Tribunal au vu du rapport d'expertise, les canalisations destinées à l'évacuation des eaux pluviales sont au nombre des parties communes dès lors qu'elles ne sont pas réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et qu'en réalité, elles sont destinées à l'intérêt général ;
Que, pareillement, les terrasses situées au- dessus des boutiques sont communes dès lors qu'elles ne sont pas réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, comme pourraient l'être des terrasses accessibles à partir d'un appartement, et qu'assurant seulement le clos et le couvert, elles constituent uniquement les toitures des locaux commerciaux ;
Qu'il s'ensuit que les frais d'entretien ou de réfection des canalisations d'eaux pluviales et des terrasses relèvent des charges communes ;
Considérant qu'en revanche, les balcons, dont il fait usage privatif, sont au nombre des parties privatives ;
3) Sur le millième facturé en trop :
Considérant que les premiers juges ont exactement énoncé qu'entre et y compris les années 1990 et 1998, le décompte des charges dues par Jacques X... était établi sur la base de 39 tantièmes alors qu'en réalité, les lots dont il est copropriétaire ne correspondent qu'à 38 tantièmes des parties communes, à savoir 2 millièmes correspondant au lot no 31 constitué de la cave et 36 millièmes correspondant à au lot no 97 constitué d'un appartement ;
Que M. Didier Z..., expert, a constaté, sans être utilement contredit sur ce point, que l'erreur commise a été corrigée par un décompte de régularisation de charges établi en 1999 et qu'une somme de 1. 813, 27 francs a été portée au crédit de Jacques X... ;
Que, depuis l'exercice 1999, les décomptes de charges ont été calculés sur la base de 38 millièmes des parties communes ;
4) Sur les subventions de la ville d'Amiens et les indemnités d'assurance :
Considérant que, par des motifs pertinents qu'il échet d'approuver, le Tribunal a exposé que le syndicat des copropriétaires a reçu plusieurs subventions de la ville d'Amiens et que leur montant, qui s'élevait à 81. 735 francs, a été versé au crédit de tous les copropriétaires ; que, toutefois, la somme créditée au compte de Jacques X... s'est traduite par une diminution de sa position débitrice puisque, le 15 février 1995, date de l'opération, il restait devoir une somme de 7. 830, 45 francs ; qu'il a donc reçu sa quote- part de subventions par imputation de tout ou partie de la somme dont il demeurait redevable ;
Considérant que l'expert n'a relevé aucune indemnité d'assurance qui n'aurait pas été portée au crédit du compte de la copropriété ;
5) Sur la consommation d'eau :
Considérant que la consommation d'eau est facturée en considération des tantièmes correspondant à chaque lot de copropriété ; qu'elle est calculée par l'application des tantièmes sur le total des compteurs divisionnaires et que la différence existant entre la consommation figurant sur le compteur général et celle qui résulte de l'addition des compteurs divisionnaires est actuellement répartie sur les millièmes généraux après que chaque copropriétaire a payé sa consommation personnelle alors qu'à l'origine de la copropriété et jusqu'en 2000, elle était imputée à chaque copropriétaire selon un calcul prenant en compte la consommation personnelle, le total des consommations personnelles et la consommation générale ;
Que, toutefois, les deux modes de calcul des charges d'eau sont conformes aux règles régissant la copropriété et que, dès lors que les comptes ont été approuvés et qu'ils ne sont affectés d'aucune erreur ou omission préjudiciant à Jacques X..., il n'y a pas lieu de reconstituer le montant de ces charges au titre de la période antérieure à l'exercice 2001 ;
6) Sur les dépenses d'entretien et de travaux :
Considérant que, contrairement à ce que soutient Jacques X..., M. Didier Z... n'a pas a priori tenu pour vraies les affirmations du syndic ; qu'il a examiné, sous les rubriques 45. 1 à 45. 9 de son rapport, les 75 factures payées par le syndic au cours de la période litigieuse et ce, en vérifiant qu'elles correspondaient à des prestations ou travaux dont le coût doit être mis à la charge de la copropriété et effectivement réalisés ;
Que, comme l'ont énoncé les premiers juges en de plus amples motifs qu'il y a lieu d'adopter, les travaux contestés par Jacques X... concernent la réfection des terrasses et les canalisations d'évacuation des eaux pluviales qui, comme il est ci- avant, sont au nombre des parties communes ;
Qu'en particulier, si les balcons doivent être regardés comme étant des parties privatives en vertu de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins que les travaux de débouchage des siphons dont sont munis ces balcons ont été régulièrement pris en charge par la copropriété dès lors qu'il s'agissait de travaux portant sur l'ensemble des siphons et s'inscrivant dans une opération d'entretien du système d'évacuation des eaux pluviales nécessaire à la bonne conservation des parties communes de l'immeuble ;
Qu'enfin, l'expert, qui a vérifié les comptes et les factures de façon approfondie, n'a découvert aucune anomalie ;
7) Sur les autres dépenses :
Considérant qu'après vérification des comptes, l'expert affirme que le pourboire de 40 francs a été versé en 1996 à la personne chargée de nettoyer les poubelles appartenant à la copropriété ; qu'il s'agit donc d'une charge commune ; qu'il en va de même des frais postaux dont le montant n'est pas incompatible avec ce qu'exige le fonctionnement de la copropriété ;
Qu'au regard de ces deux chefs de dépenses également, l'expert n'a trouvé aucune anomalie ;
Qu'enfin, et malgré les critiques formées contre l'indemnisation de la personne d'entretien qui a été licenciée en 1998, Jacques X... ne démontre aucune erreur qui affecterait les comptes de dépenses de la copropriété à cet égard et que, de son côté, l'expert n'a découvert ni erreur ou omission ;
III. Sur la demande de nouvelle expertise :
Considérant que, compte tenu de ce qui est dit précédemment et des conclusions de M. Didier Z... qui a dressé le rapport de ses opérations, non seulement au regard des documents fournis par le syndicat des copropriétaires, mais également au vu des pièces fournies par Jacques X... et des dires des parties adressés notamment après la rédaction d'un pré- rapport qui leur a été communiqué, l'utilité d'une nouvelle expertise n'est pas démontrée dès lors que, même si certaines pièces manquaient eu égard à l'ancienneté des faits, cette circonstance a été dépourvue d'incidence sur l'expertise qui a été menée à bien par l'analyse du règlement de copropriété, des documents communiqués, la confrontation des arguments des parties, la visite des lieux, la consultation des comptes vérifiés annuellement par le conseil syndical et approuvés selon la même périodicité par l'assemblée générale ;
Que le jugement sera confirmé sans qu'il y ait lieu d'ordonner la contre- expertise sollicitée par l'appelant ;
IV. Sur la demande présentée par le syndicat des copropriétaires :
Considérant que le syndicat des copropriétaires présente un relevé de compte des charges dues par Jacques X... arrêté le 18 novembre 2005 et laissant apparaître un solde débiteur de 15. 717, 17 euros ;
Considérant que les demandes présentées par Jacques X... et tendant à retrancher des charges qui lui sont réclamées sont rejetées ; qu'à ce titre, le susnommé n'est pas fondé à soutenir que la somme susdite n'est pas due ;
Considérant que la somme de 15. 717, 17 euros résulte du décompte établi par le syndic conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 au vu des comptes annuellement vérifiés par le conseil syndical et approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Qu'il convient donc d'approuver les premiers juges qui ont condamné Jacques X... à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges d'un montant de 15. 717, 17 euros arrêté le 18 novembre 2005 ;
V. Sur les autres demandes :
Considérant qu'estimant abusive la résistance opposée par Jacques X..., l'U. I. A. et le syndicat des copropriétaires sollicitent une indemnité de 2. 000 euros ; qu'en réalité, l'abus invoqué n'est pas démontré et que, surtout, les intimés ne démontrent, ni n'allèguent la réalité du préjudice que leur causerait un tel abus ;
Qu'en conséquence, il convient de débouter le syndic et le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts ;
Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; que, succombant en ses prétentions et supportant les dépens, Jacques X... sera débouté de sa réclamation ; qu'en revanche, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires les frais qui, non compris dans les dépens d'appel, seront arrêtés, en équité, à la somme de 3. 500 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par Jacques X... et écarte des débats les pièces communiquées le 6 décembre 2007 par le susnommé ;
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement prononcé le 8 novembre 2006 par le Tribunal de grande instance d'Amiens au profit de l'Union immobilière amiénoise, dite U. I. A., ès qualités de syndic, et du syndicat des copropriétaires de l'îlot BR ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute Jacques X... de sa demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile et le condamne, par application de ce texte, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3. 500 euros ;
Condamne Jacques X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Le Roy, avoué de l'U. I. A. et du syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
