France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 20 juin 2024, 20/12199

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 JUIN 2024

N° 2024/ 224

Rôle N° RG 20/12199 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGTZC

[U] [X]

[A] [X]

[Z] [M] [H]

S.C.P. AURELIE VERGNES AYMERIC PLY

S.E.L.A.R.L. PHILIPPE CLERC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP CABINET BUVAT-TEBIEL

SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS

SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 24 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05639.

APPELANTS

Monsieur [U] [X]

demeurant [Adresse 10]

représenté par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Isabelle SILVANO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Monsieur [A] [X]

demeurant [Adresse 10]

INTIMEES

Madame [Z] [M] veuve [H]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Francois Marie POSTIC, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

S.C.P. AURELIE VERGNES AYMERIC PLY Notaires associés, sise [Adresse 16]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Hélène BERLINER de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

S.E.L.A.R.L. PHILIPPE CLERC Titulaire d'un Office Notarial sise [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège social

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[P] [H] a, par compromis du 15 mars 2007, convenu de vendre à [A] [X] et [U] [X] une parcelle de terrain de 800 m² contenant un chalet, à détacher de la parcelle C [Cadastre 11], et de constituer, au profit de la parcelle vendue une servitude de passage sur la parcelle restant lui appartenir, s'exerçant sur une bande d'une largeur de 3 mètres.

Par acte authentique du 7 août 2008 les consorts [Y], [R], [D] et [N] propriétaires des parcelles C [Cadastre 1], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 8], situées entre le chemin de [Localité 17] et la parcelle C[Cadastre 11], ont constitué une servitude de passage sur leurs parcelles au profit de la parcelle C [Cadastre 11] avec cette mention « Étant précisé que dans le cas d'une modification de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 11] (appartenant actuellement à Monsieur [H]) et toute nouvelle numérotation pouvant découler d'une division de cette même parcelle, aucun chemin d'accès qui relierait le quartier situé au sud par suite de constructions ne pourrait devenir communiquant avec le chemin objet lui-même de la servitude de passage présente. La servitude accordée se trouverait automatiquement caduque à date et heure de l'ouverture d'une nouvelle voie d'accès sans autre forme d'acte ou de dénonciation ».

Suivant acte du 7 août 2008 [U] [X] et [A] [X] ont acquis de [P] [H] la parcelle détachée cadastrée C[Cadastre 6].

Soutenant qu'ils disposent depuis l'acquisition de la parcelle d'une servitude de passage matérialisée dans le plan annexé au compromis de vente du 15 mars 2007, et que Mme [M] veuve [H] a réalisé des aménagements empêchant son utilisation, ils ont obtenu par ordonnance du juge des référés en date du 5 octobre 2015 sa condamnation à procéder à leur enlèvement.

Par arrêt du 13 octobre 2016 la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé l'ordonnance, dit n'y avoir lieu à référé en l'absence de voie de fait et retenu l'existence d'un autre accès permettant de desservir leur fonds.

Par décision du 26 juin 2017, confirmée par arrêt du 8 novembre 2018, un expert judiciaire a été désigné.

L'expert a déposé son rapport le 9 mai 2019.

Par décision du 24 novembre 2020 le tribunal judiciaire de Grasse a :

-Jugé que la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 6] située à [Adresse 12] n'est pas enclavée.

- Débouté Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] de leurs demandes formées contre les sociétés AURELI VERGNES ET AYMERIC PLY NOTAIRES ASSOCIES et PHILIPPE CLERC NOTAIRE

- Rejeté la demande tendant à ce que soit ordonnée la publication du jugement auprès des services de publicité foncière ;

- Condamné Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] à payer à Madame [Z] [M], à la société AURELIE VERGNES ET AYMERIC PLY NOTAIRES ASSOCIES et à la société PHILIPPE CLERC NOTAIRE la somme de 2.500 € chacun par application des dispositions de

l'article 700 du CPC

- Condamné Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] aux dépens

aux motifs que :

- lors de l'acquisition de la parcelle C [Cadastre 6], aucune servitude de passage conventionnelle n'a été créée,

- que l'institution d'une servitude de passage sur le fonds de Mme [M] ( C [Cadastre 5]) n'a pas pour effet de permettre à la parcelle C [Cadastre 6] d'accéder au chemin de [Localité 17] ;

- qu'aucune demande de désenclavement à l'encontre des propriétaires de la parcelle [M] n'a été formulée ;

- que la parcelle C [Cadastre 6] dispose d'un chemin d'accès carrossable à partir du [Adresse 14] à travers la propriété [Localité 15] cadastré C [Cadastre 4];

- qu'il n'existe donc pas d'état d'enclave ;

Par acte du 8 décembre 2020 [A] [X] et [U] [X] ont interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024 les appelants demandent à la cour de:

ECARTER le moyen d'irrecevabilité soulevé par Madame [M] en cause d'appel,

CONSTATER que ce moyen est parfaitement infondé et inopérant,

Sur le fond,

INFIRMER le jugement attaqué du 24 novembre 2020 en ce qu'il a jugé que la parcelle N°[Cadastre 6] n'était pas enclavée avec toutes les conséquences en découlant,

CONSTATER l'enclavement de la parcelle N°[Cadastre 6] appartenant aux consorts [X], aucune desserte n'ayant été prévue à l'acte de vente

CONSTATER l'absence de reprise par les notaires de la servitude de passage dans l'acte notarié du 7 août 2008

En conséquence,

RETENIR la solution N°1 consignée dans le rapport de Monsieur [K] expert afin de procéder au désenclavement et à la desserte de la parcelle N°[Cadastre 6]

CONDAMNER les notaires qui ont expressément engagé leur responsabilité et reconnu leur faute à verser aux concluants la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, tous préjudices confondus subis par les demandeurs

DIRE ET JUGER que toute éventuelle condamnation à une indemnité au profit du fond servant ou tous frais de travaux d'aménagement pour recouvrer la servitude de passage initiale seront expressément à la charge des notaires, in solidum

CONDAMNER La SCP AURELIE VERGNES ET AYMERIC PLY NOTAIRES ASSOCIES et La SELARL Philippe CLERC NOTAIRE ainsi que Madame [M], in solidum, à verser aux appelants la somme de 10 000€ au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens en ceux y compris les frais d'expertise

ORDONNER la publication de la décision à intervenir auprès des services de publicité foncière compétents,

Les appelants font valoir :

-sur le moyen d'irrecevabilité, qu'il s'agit d'une demande nouvelle irrecevable au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;

- que la parcelle C[Cadastre 11] appartenant originellement à Monsieur [H], époux défunt de Madame [M], bénéficie d'une servitude de passage jusqu'à la voie publique (chemin de [Localité 17]).

- que cette unité foncière originelle a fait l'objet d'une division en deux lots par Monsieur [H] lui-même et la parcelle C[Cadastre 11] est ainsi devenue C [Cadastre 5] (propriété [H] [M]) et C [Cadastre 6], (propriété [X]) ;

- que cette unité foncière divisée en deux lots dispose toujours de la même servitude de passage pour accéder à la voie publique.

- que le Notaire de Monsieur [H], Maître [W] [F], a indiqué que l'absence de reprise de cette servitude dans l'acte définitif du 7 août 2008 est une erreur qu'il convenait selon elle de rectifier.

- qu'une servitude de passage ne peut pas grever un fonds boisé ;

- que seule la solution 1 permet une issue naturelle à leur fonds ;

- qu'il est acquis que la responsabilité encourue par le notaire est une responsabilité de nature délictuelle

- qu'il appartient au notaire de rédiger l'acte et de veiller à ce qu'il produise tous ses effets.

- que l'omission de la servitude dans l'acte définitif constitue l'omission d'une formalité essentielle constitue bien évidemment une faute engageant la responsabilité du notaire ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024 [Z] [M] veuve [H] demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER Messieurs [A] [X] et [U] [X] irrecevables en leur demande de désenclavement.

DEBOUTER Messieurs [A] [X] et [U] [X] de toutes leurs fins, demandes et prétentions.

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

A TITRE SUBSIDIAIRE

DIRE et JUGER que la parcelle C [Cadastre 6] n'est titulaire d'aucune servitude de passage sur les parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 8], l'attestation rectificative publiée le 14 novembre 2008 étant sans valeur ni portée au regard des termes de l'acte constitutif de servitude du 7 août 2008.

HOMOLOGUER la solution numéro 3 proposée par l'expert et prévue par Messieurs [A] [X] et [U] [X] dès 2007 comme constituant l'accès le plus court et le moins dommageable.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE et dans le cas où par impossible la Cour de céans déciderait qu'il y a lieu de constituer une servitude réelle et perpétuelle de passage avec tous véhicules sur la parcelle C [Cadastre 5] propriété de Madame [M] veuve [H] au profit de la parcelle C [Cadastre 6] propriété de Messieurs [A] [X] et [U] [X], selon le tracé numéro un proposé par l'Expert,

CONDAMNER in solidum Messieurs [A] [X] et [U] [X] à verser à Madame [M] veuve [H] la somme de 81.529 € avec intérêts de droit à compter du 7 mai 2019, date de dépôt du rapport de l'Expert proposant les indemnités dues.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum Messieurs [A] [X] et [U] [X] à verser à Madame [M] veuve [H] la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en cause d'appel.

CONDAMNER in solidum Messieurs [A] [X] et [U] [X] aux entiers dépens de l'instance de première instance et d'appel ces derniers distraits au profit de Maitre JOURDAN, Avocat postulant aux offres de droit.

L'intimée réplique:

- sur la fin de non-recevoir

- que l'accès N° 1 qui aboutit au [Adresse 7] passe par la parcelle C [Cadastre 5] propriété de Madame [M] Veuve [H] puis la parcelle C [Cadastre 8] propriété des consorts [R]-[D]-[N] puis les parcelles C[Cadastre 1] et C [Cadastre 3] propriété en 2008 des consorts [Y] et depuis lors des consorts [I]

- que les consorts [R]-[D]-[N] et les consorts [Y] n'ont pas été mis en cause ;

- que ce point a été relevé par l'expert ;

- que la recevabilité de l'action en désenclavement est subordonnée à l'appel en cause de tous les propriétaires des parcelles voisines du fonds enclavé ;

- que conformément aux dispositions de l'article 122 du Code procédure civile, il s'agit d'une fin de non-recevoir qui, en application de l'article 123 du même code peut être proposée en tout état de cause.

- que sur le fond l'expert a procédé à l'étude du plan produit par les consorts [X] et retient qu'il s'agissait d'un assemblage de partie de deux plans à savoir :

1°) d'une partie du plan annexé à l'acte reçu par Maitre [L] le 7 aout 2008 portant constitution de servitude sur les parcelles C[Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 8] propriété des consorts [R], [D], [N] et [Y] au profit de la seule parties de la parcelle C [Cadastre 11] devant rester appartenir à Monsieur [P] [H], plan qui n'a été signé que par les parties à l'acte donc à l'exclusion dès lors des consorts [X].

2°) d'une partie du plan masse de la demande de permis de construire [X] qui aurait été annexé à l'acte de vente du 7 août 2008, ce que l'expert n'a pas vérifié, pour la seule définition des limites de la parcelle vendue.

- que les déclarations des consorts [X] relatives à l'existence d'un plan de servitude de la parcelle C [Cadastre 6] jusqu'au [Adresse 13] annexé au compromis de vente sont mensongères,

- que l'Expert a analysé les titres constituant les origines de propriété d'une part des parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 8] et d'autre part de la parcelle C [Cadastre 11], et a ainsi retenu qu'elles n'avaient aucune origine commune et qu'aucune servitude de passage n'avait été constituée au profit de la parcelle C [Cadastre 11].

- que les propriétaires des parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 8] ont, en janvier et mars 2008, expressément indiqué à Maitre [L] qu'ils n'entendaient pas consentir servitude de passage à une parcelle qui serait détachée de la propriété [H]

- que l'acte constitutif de servitude passé entre les propriétaires des parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 8] et Monsieur [H] le 7 août 2008 exclut expressément du bénéfice de la servitude consentie la parcelle qui devait être vendue aux consorts [X] après division de la parcelle C [Cadastre 11].

- que seule la solution 3 proposée par l'expert peut être retenue ;

Par conclusions notifiées le 21 mai 2021 la Scp Aurelie Vergnes Aymeric Ply et la Selarl Philippe Clerc demandent à la cour de :

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 24 novembre 2020 en ce qu'il a :

- jugé que la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 6] située à [Adresse 12] n'est pas enclavée ;

- débouté Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] de leurs demandes formées contre les sociétés AURELIE VERGNE ET AYMERIC PLY NOTAIRES ASSOCIÉS et PHILIPPE CLERC ;

- rejeté la demande tendant à ce que soit ordonnée la publication du jugement auprès des services de publicité foncière ;

- condamné Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] à payer à Madame [Z] [M], à la société AURELIE VERGNE ET AYMERIC PLY NOTAIRES ASSOCIÉS et à la société PHILIPPE CLERC la somme de 2 500 € chacun par application des dispositions de l'article 700 du CPC ;

- condamné Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] aux dépens.

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER que Maîtres [L] et [F], n'ont commis aucun manquement fautif, ayant causé les préjudices invoqués par les consorts [X] ;

DIRE ET JUGER que les consorts [X] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de Maîtres [L] et [F] ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société AURELIE VERGNES & AYMERIC PLY NOTAIRES ASSOCIES venant aux droits de Maître [L] et de la SELARL PHILIPPE CLERC venant aux droits de Maître [F] ;

CONDAMNER Monsieur [A] [X] et Monsieur [U] [X] ou tout succombant, à payer à la société AURELIE VERGNES & AYMERIC PLY NOTAIRES ASSOCIES et à la société PHILIPPE CLERC la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Ils soutiennent :

- que la parcelle [X] dispose actuellement de deux issues pour piéton et véhicules légers conduisant à la voie publique, sans passer par des fonds voisins : - par le chemin existant passant par la propriété appartenant à la SCI [Localité 15] dirigée par M. [X] (solution n°3) - Par le chemin appartenant à la SCI LA CROIX DE CISELE, dirigée également par M. [X] (solution n°4)

- que le plan annexé notamment à l'acte authentique, est un plan de division réalisé par la SCP VILAINE & CHAZALON daté du 12 septembre 2017 et non un plan matérialisant une servitude de passage au profit des consorts [X].

- que ce plan n'a pour objet de définir les assiettes des servitudes sur les fonds [I] et [R] - [D]- [N] et non [X] ;

- qu'il ne s'agit pas d'un oubli des notaires ;

- qu'il n'existe aucun lien de causalité avec le préjudice allégué puisque si une servitude de passage avait été consentie par Monsieur [H] sur sa parcelle C [Cadastre 11] dont il est resté propriétaire, les propriétaires des parcelles C[Cadastre 1], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 8] constituant l'emprise du [Adresse 13] refusant de consentir une servitude au profit des parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6], les consorts [X] n'auraient pu arguer bénéficier d'une servitude de passage conventionnelle sur l'intégralité du chemin menant à la voie publique ;

- que depuis 2015 la voie la plus courte qu'ils empruntent depuis 2015 est celle passant par le [Adresse 9], constituant la solution n°3.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de «constater, de dire et juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.

Sur la demande aux fins de désenclavement

Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

L'article 684 du code civil énonce que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

Il ressort de la combinaison de ces articles que par priorité le passage doit être recherché sur les fonds ayant une origine commune, ce qui impose d'appeler en la cause tous les propriétaires, à peine d'irrecevabilité de la demande.

Il est constant en outre, que le juge ne peut, pour statuer, se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise y compris judiciaire établi non contradictoirement à l'égard de cette partie qui en soulève l'inopposabilité, sauf à ce que ce rapport ait été régulièrement versé aux débats, soumis à la libre discussion des parties et soit corroboré par d'autres éléments de preuve.

Les consorts [X] soutiennent qu'à l'issue de la division de la parcelle C[Cadastre 11] leur parcelle C[Cadastre 6] se retrouve enclavée et sollicitent à cet égard que soit mis en place un accès traversant les parcelles C[Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 8] depuis la parcelle restant la propriété de Mme [M] cadastrée C[Cadastre 5], solution représentée en page 54 du rapport judiciaire entre les tronçons 18 à 15 qui débouche au niveau du 256 [Adresse 13].

Ils sollicitent donc à titre principal le constat d'enclave de leur parcelle et la mise en 'uvre de l'accès qualifié par l'expert de « solution n°1 » à travers les fonds appartenant aux consorts [Y], [R], [D] et [N] et pas uniquement la reconnaissance d'une servitude de passage depuis le fonds C[Cadastre 6] sur le fonds C[Cadastre 5].

S'agissant de la servitude du passage mentionnée au compromis de vente du 15 mars 2007, celle-ci est rédigée de manière très évasive en ces termes « une servitude de passage sur la parcelle restant lui appartenir, s'exerçant sur une bande d'une largeur de 3 mètres ». Il est mentionné qu'un plan déterminant l'emprise du passage est annexé à l'acte, pour autant cette pièce n'est pas produite.

Le seul plan versé aux débats est le plan de servitudes du 12 mars 2008 établissant l'emprise de la servitude de passage entre les parcelles C[Cadastre 1], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 8], séparant la parcelle C[Cadastre 11] du chemin [Localité 17]. À cet égard, le plan produit par la partie appelante ne peut être considéré comme suffisamment probant en ce qu'il est tronqué, ne comporte pas la signature des parties à l'acte du 15 mars 2007 et ne mentionne pas expressément l'existence d'une servitude de passage sur le fonds servant C [Cadastre 5] au profit du fonds dominant C2360.

Surtout, les termes de l'acte de constitution de la servitude de passage du 7 août 2008, issue du plan mentionné ci-dessus, entre les propriétaires des parcelles C[Cadastre 1], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 8] et M [H] sont totalement opposés à la présence d'une servitude de passage au profit de la parcelle C [Cadastre 6] puisqu'il est libellé de manière non équivoque ceci « « étant précisé que dans le cas d'une modification de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 11] (appartenant actuellement à Monsieur [H]) et toute nouvelle numérotation pouvant découler d'une division de cette même parcelle, aucun chemin d'accès qui relierait le quartier situé au sud par suite de constructions ne pourrait devenir communiquant avec le chemin objet lui-même de la servitude de passage présente. La servitude accordée se trouverait automatiquement caduque à date et heure de l'ouverture d'une nouvelle voie d'accès sans autre forme d'acte ou de dénonciation ».

Enfin l'acte définitif de vente de la parcelle C[Cadastre 6] du 7 août 2008, conclu le même jour que l'acte de constitution de la servitude entre les parcelles C[Cadastre 1], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 8] et celle M [H], ne comporte aucune mention au titre de la servitude de passage entre ladite parcelle C[Cadastre 6] et c[Cadastre 5] et pas davantage entre la parcelle C[Cadastre 6] et C[Cadastre 1], C[Cadastre 3], C[Cadastre 8]. Ce constat ne peut être considéré comme un oubli compte tenu de la configuration des lieux, de l'opposition des propriétaires desdites parcelles à tout passage au profit du fonds C[Cadastre 6] et de la qualité de professionnels de l'immobilier des consorts [X], non contestée par ces derniers.

La correspondance adressée par le notaire rédacteur de l'acte d'acquisition au sujet d'une erreur matérielle dans la retranscription de la présence d'une servitude de passage au profit du fonds C2360 ne saurait remettre en question cette analyse, et ce d'autant que cette servitude si elle devait être reconnue ne pourrait s'exercer sans une prolongation du droit de passage sur les fonds voisins.

Ainsi, la parcelle C[Cadastre 6] ne dispose d'aucun titre permettant de reconnaître l'existence d'une servitude de passage pour accéder au chemin [Localité 17]. Elle se prétend à cet égard enclavée.

Il est constant que les propriétaires des fonds C1, C2 et C3 ne sont pas dans la cause. Leur absence s'analyse comme une irrecevabilité de l'action aux fins de désenclavement, qui contrairement à ce que soutiennent les appelants, est recevable en cause d'appel en application de l'article 123 du code de procédure civile.

Il conviendra en conséquence de déclarer [A] [X] et [U] [X] irrecevables en leur demande de désenclavement de la parcelle C[Cadastre 6] selon la solution 1 proposée par l'expert. La cour constate que les appelants ne présentent aucune autre demande de désenclavement, si bien qu'elle n'est pas tenue d'examiner davantage la situation d'enclave alléguée.

Sur la demande indemnitaire à l'encontre des notaires

L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est acquis que la responsabilité du notaire est de nature délictuelle. En tant que rédacteur d'actes, le notaire est soumis à des obligations dont certaines ont pour objectif d'assurer l'efficacité de l'acte en question.

Il appartient en conséquence à [A] [X] et [U] [X] de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

À cet égard, les appelants échouent à démontrer la situation d'enclave alléguée qui résulterait notamment de l'absence de mention relative à la servitude de passage revendiquée entre leur parcelle et la parcelle C[Cadastre 5]. Le rapport d'expertise a en effet démontré que la parcelle [X] dispose de deux issues piétonnes et véhicules légers conduisant à la voie publique, sans passer par des fonds voisins soit par le chemin existant passant par la propriété appartenant à la SCI [Localité 15] dirigée par M. [X] soit par le chemin appartenant à la SCI LA CROIX DE CISELE, dirigée également par M. [X].

Il sera rappelé par ailleurs que le compromis du 15 mars 2007 est incomplet puisqu'il n'est pas accompagné du plan de servitude, que le détail de son emprise apparaît à l'état d'ébauche, et qu'au moment de la conclusion de cet acte, la parcelle C[Cadastre 11] n'avait pas encore fait l'objet du détachement rendant incertains les caractéristiques de l'assiette de la servitude projetée.

De même il n'existe aucun lien de causalité avec le préjudice allégué et l'absence de mention sur la servitude dans l'acte définitif, puisque si une servitude de passage avait été consentie par Monsieur [H] sur sa parcelle C [Cadastre 11] dont il est resté propriétaire, les propriétaires des parcelles C[Cadastre 1], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 8] constituant l'emprise du chemin [Localité 17] ont expressément refusé de consentir une servitude au profit de la parcelle C [Cadastre 6] et ont envisagé la disparation automatique de la servitude de passage ainsi consentie en cas de division de parcelle.

Cette division a été actée dans l'acte de vente du 7 août 2008 entre les consorts [X] et M [H], soit le même jour que l'acte instituant la servitude de passage mentionnée ci-dessus et conditionnée à l'absence de division de la parcelle C[Cadastre 11]. De sorte que les consorts [X] n'auraient pu arguer bénéficier d'une servitude de passage conventionnelle sur l'intégralité du chemin menant à la voie publique.

Il s'évince de ces observations que la partie appelante ne démontre ni l'existence d'une faute dans l'absence de mention de la servitude de passage dans l'acte définitif ni le lien entre l'enclave alléguée et non démontrée et cette absence. La demande indemnitaire sera donc rejetée, et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

[A] [X] et [U] [X] qui succombent seront condamnés aux dépens, distraits au profit de Me Jean-François Jourdan et de la la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.

Sur la solidarité

Selon les dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. La jurisprudence admet la solidarité entre les coresponsables d'un même dommage, en qualifiant la condamnation d'in solidum.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles et aucun fondement n'est invoqué à l'appui de la demande de condamnation in solidum aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu le rapport d'expertise judiciaire de M.[K] en date du 9 mai 2019 ;

Déclare [A] [X] et [U] [X] irrecevables en leur demande au titre du désenclavement de la parcelle C[Cadastre 6] selon la solution n°1 proposée par l'expert judiciaire ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Condamne [A] [X] et [U] [X] aux entiers dépens, distraits au profit de Me Jean-François Jourdan et de la la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ ;

Condamne [A] [X] et [U] [X] à verser à [Z] [M] veuve [H] la somme de 6.000 euros et à la Scp Aurelie Vergnes Aymeric Ply et la Selarl Philippe Clerc la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 20 juin 2024, 20/12199

Synthèse

Origine de la décision