COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
ARRÊT AU FOND
DU 13 JUIN 2024
N° 2024/170
Rôle N° RG 20/02158 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFS22
[I] [T]
E.U.R.L. [T] ARCHITECTURE
C/
Société VINCI IMMOBILIER PROMOTION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la cour :
Jugement du tribunal de commerce de Marseille en date du 21 janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 2019F00116.
APPELANTS
Monsieur [I] [T]
né le 08 Janvier 1948 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté de Me Corinne TOMAS-BEZER de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE
E.U.R.L. [T] ARCHITECTURE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social
sis [Adresse 5]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social
sis [Adresse 1]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assistée de Me Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Thibaut JOUVE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 avril 2024 en audience publique.
Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence TANGUY, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La cour était composée de :
Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente,
Madame Béatrice MARS, conseillère,
Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Flavie DRILHON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024,
Signé par Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [I] [T] exerce la profession d'architecte au sein de la société [T] architecte Eurl ainsi que la profession d'agent immobilier au sein de la société Noyes & Noyes.
Dans le cadre de son exercice d'agent immobilier, M. [T] a démarché les consorts [Y], propriétaires d'un terrain à [Localité 3], et s'est rapproché de la société Vinci immobilier intéressée par l'acquisition du terrain en vue de la construction d'un ensemble immobilier sur ce terrain.
Le 23 septembre 2014, la société Vinci immobilier a confirmé à M. [T] qu'elle lui confierait une mission de maîtrise d'oeuvre complète du projet de construction, y compris pilotage du projet pour une rémunération de 7% HT du montant des travaux bâtiment HT, si un permis de construire était déposé avant le 30 décembre 2015.
Le 9 janvier 2015, une promesse unilatérale de vente a été consentie par M. [Y] et Mme [F] [R] au profit de la société Vinci immobilier promotion au prix de vente de 9 500 000 euros, sous conditions suspensives dont celle de la modification exécutoire et définitive du plan local d'urbanisme afin de permettre la construction d'un ensemble immobilier mixte d'une surface plancher minimum de 15 000 m² et de l'obtention par le bénéficiaire de la promesse d'un permis de démolir et d'un permis de construire autorisant une surface plancher d'un minimum de 15 000 m².
Le 8 juin 2016, la société Vinci immobilier a renouvelé à M. [T] qu'elle lui confierait, en sa qualité d'architecte, la mission de maîtrise d'oeuvre complète, y compris pilotage du projet pour une rémunération de 7% HT du montant des travaux bâtiment HT, si un permis de construire était déposé avant le 30 décembre 2016.
Le 22 décembre 2016, la société [T] architecte Eurl a adressé à la société Vinci immobilier une note d'honoraires de 705 600 euros TTC au titre des prestations suivantes : recherche et analyse foncière, aide à la programmation du projet, étude préliminaire, esquisse et avant-projet en vue de la préparation du dossier de demande de permis de construire.
La société Vinci immobilier ayant refusé de payer cette facture, le 22 mai 2017, le conseil de M. [T] a mis la société Vinci immobilier en demeure de payer la somme de 705 600 euros.
La tentative de transaction amiable a échoué et la société [T] architecte Eurl a assigné la société Vinci immobilier promotion en paiement de ses honoraires devant le tribunal de commerce de Marseille. M. [T] est intervenu volontairement à cette instance.
Par jugement du 21 janvier 2020, le tribunal de commerce de Marseille a :
-reçu M. [I] [T] en son intervention volontaire, conformément aux dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile ;
-pris acte de ce que M. [I] [T] reprend à son compte les demandes formulées par la société [T] architecte Eurl ;
-vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile ;
-déclaré recevables les demandes de M. [I] [T] ;
-débouté la société [T] architecte Eurl et M. [I] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
-condamné conjointement la société [T] architecte Eurl et M. [I] [T] à payer à la société Vinci immobilier promotion la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
-condamné conjointement la société [T] architecte Eurl et M. [I] [T] aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu'énoncés par l'article 695 du code de procédure civile ;
-rejeté pour le surplus, toutes autres demandes, fins et conclusions des parties contraires aux
dispositions du présent jugement.
Par déclaration du 11 février 2020, la société [T] architecte Eurl et M. [I] [T] ont relevé appel de ce jugement.
Par conclusions remises au greffe le 5 novembre 2020, et auxquelles il y a lieu de se référer, ils demandent à la cour :
-vu l'article 1779 du code civil,
-vu les articles 1170 et 1174 (ancien) du code civil,
-vu l'article1178 (ancien) du code civil,
-vu l'article 1147 (ancien) du code civil,
-vu l'article 515 du code de procédure civile
-vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,
-de juger que l'existence d'une lettre d'engagement de surcroit réitérée par la société Vinci immobilier au bénéfice de M. [I] [T] est apportée.
-de juger qu'aucune condition suspensive à l'exception de celle relative au dépôt d'une demande de permis de construire, ne figure dans les lettres de commandes de la société Vinci immobilier,
-de juger que la condition mise au paiement des honoraires de M. [I] [T], à savoir le dépôt d'une demande de permis de construire, en ce qu'elle dépend de la seule volonté de la société Vinci immobilier, s'analyse en une condition potestative,
-de juger nulle et de nul effet cette condition,
-en conséquence de réformer le jugement entrepris, en ce qu'il a rejeté ce chef de demande et débouté M. [I] [T] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
-si par impossible cette clause était qualifiée de suspensive,
-de juger que la société Vinci immobilier ne produit aucun courrier de la mairie attestant que le projet sur lequel, elle avait travaillé conjointement avec M. [I] [T] n'était pas réalisable et qu'elle s'opposait au dépôt d'une demande de permis de construire,
-de juger que la société Vinci immobilier ne justifie pas des raisons qui se sont opposées au dépôt d'un permis de construire et des diligences accomplies pour qu'un permis puisse être déposé,
-en conséquence de juger que la condition suspensive est réputée accomplie la société Vinci immobilier en ayant empêché l'accomplissement,
-en tout état de cause, de juger que M. [I] [T] a accompli les diligences pour lesquelles, il est réclamé paiement et que leur réalisation n'est pas contestée par la société Vinci immobilier,
-en conséquence de condamner la société Vinci immobilier au paiement des sommes décomptées comme suit :
' note d'honoraires n°1 du 22 juin 2016 '''.705 600 euros TTC,
' intérêts de retard égal à trois fois le taux d'intérêt légal jusqu'à parfait paiement' mémoire,
' capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d'un an,
-de juger que le non-respect du contrat par la société Vinci immobilier est générateur d'un préjudice économique au préjudice de l'Eurl [T] architecte, M. [I] [T] ayant dû mobiliser pendant deux années son énergie au développement du projet envisagé,
-de condamner la société Vinci immobilier au paiement de la somme de 300 000 euros en réparation du préjudice subi,
-de rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions de la société Vinci immobilier,
-de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté ce chef de demande et débouté M. [I] [T] de sa demande de condamnation,
-de condamner la société Vinci immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par conclusions remises au greffe le 1er février 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société Vinci immobilier promotion demande à la cour :
-vu les articles 1103, 1163 et 1353 du code civil,
-vu l'article 1231-1 du code civil,
-vu les articles 908 et suivants du code de procédure civile,
-vu l'article 700 du code de procédure civile,
-vu l'article 515 du code de procédure civile,
-de constater que M. [T] a démarché la société Vinci immobilier en lui présentant un terrain sur lequel la construction d'ensemble immobilier paraissait envisageable,
-de constater que la société Vinci immobilier s'est engagée à confier à M. [I] [T], un contrat de maîtrise d''uvre complète dans l'hypothèse où le projet se réaliserait et qu'un permis de construire était déposé,
-de constater que le Plan Local d'Urbanisme de la ville d'[Localité 3] classe les parcelles devant supporter le projet immobilier en « AUH »,
-de constater que le Plan Local d'Urbanisme de la ville d'[Localité 3] précise que les parcelles « AUH » ne pourront être urbanisables qu'après modification du Plan Local d'Urbanisme, et à condition de respecter les principes de l'Orientation d'Aménagement et de Programmation qui la concerne ;
-de constater qu'aucune modification du Plan Local d'Urbanisme de la ville d'[Localité 3] n'a été opéré quant aux parcelles qui étaient censées supporter le projet immobilier, que la preuve inverse n'est pas rapportée par M. [T],
-de constater que de ce fait aucun permis de construire n'a été déposé auprès de la mairie, que M. [T] n'a d'ailleurs pas réalisé le dossier de permis de construire,
-de constater que les relations entretenues par la société Vinci immobilier et M. [T] étaient des relations de partenaires d'affaire devant permettre la présentation à la mairie d'un projet sommaire pour obtenir la modification des règles d'Urbanisme, permettant la réalisation du projet,
-de constater qu'il n'était prévu aucune rémunération de part et d'autre pour cette phase de projet,
-de constater que la réformation du jugement est sollicitée uniquement en ce qu'il a débouté M. [T] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
-en conséquence,
-de dire et juger qu'aucun contrat de maîtrise d''uvre n'a été conclu entre la société Vinci immobilier et la société [T] architecte Eurl ou M. [T],
-de dire et juger que M. [T] ne peut solliciter le paiement d'une facture établie par la société [T] architecte Eurl, personne morale distincte,
-de dire et juger qu'en tout état de cause le quantum des sommes sollicitées par M. [T] au titre de la facture de la société [T] architecte Eurl du 22 décembre 2016 n'est pas justifié,
-de dire et juger que la réalité ainsi que le quantum du prétendu préjudice invoqué par M. [T], pour solliciter la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts, ne sont pas établis.
-de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
-y rajoutant,
-de condamner la société [T] architecte Eurl et M. [T] à payer à la société Vinci immobilier la somme de 5 000 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2024.
Motifs :
Par lettre du 23 septembre 2014, la société Vinci immobilier s'est engagée « dans le cas où (elle) se rendrait acquéreur du terrain ci-dessus et sur justificatif de ce courrier, Noyes & Noyes basé à [Localité 4] représentée par M. [I] [T] recevra une commission d'apporteur d'affaire de 240 000 euros HT, payable comptant à la signature notariée des terrains ».
Le courrier de M. [T] du 17 septembre 2014 est rédigé en ces termes, « dans le cas où cette affaire se réaliserait, je vous remercie de prévoir de confier à [I] [T], architecte, la mission complète du projet sur la base de 7% du montant des travaux », le 23 septembre 2014, la société Vinci immobilier a confirmé à M. [T], en sa qualité d'architecte, qu'elle lui confierait la mission de maîtrise d''uvre complète et de pilotage du projet pour une rémunération de 7% du montant des travaux bâtiment si un permis de construire était déposé au 30 décembre 2015 ».
Le 9 janvier 2015, une promesse unilatérale de vente a été consentie par M. [Y] et Mme [F] [R], propriétaires du terrain, au bénéfice de la société Vinci immobilier promotion, sous conditions suspensives, notamment, de la modification exécutoire et définitive du PLU afin de permettre la construction d'un ensemble immobilier mixte d'une surface plancher minimum de 15 000 m² et de l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de démolir et d'un permis de construire autorisant une surface de plancher d'un minimum de 15 000 m².
A la suite de négociations avec la mairie d'[Localité 3] pour la mise en oeuvre de ce projet immobilier qui nécessitait, préalablement, une modification du PLU pour rendre le terrain constructible, la société Vinci immobilier a écrit, le 8 juin 2016, à M. [T], en sa qualité d'architecte : « Nous vous confirmons par la présente que nous vous confierons la mission de maitrise d''uvre complète y compris pilotage du projet des pépinières [Y] situé à [Localité 3], quartier des Tourtelle.
Pour cette mission, votre rémunération sera de 7% H. T. du montant des travaux bâtiment HT.
Cette reconnaissance de mission est valable pour un dépôt du PC avant le 30 décembre 2016 ».
Si le contrat de maîtrise d'oeuvre n'impose pas la rédaction d'un écrit, il n'en reste pas moins qu'en l'espèce, la conclusion d'un tel contrat était clairement subordonnée à la possibilité de déposer un permis de construire, la société Vinci immobilier employant d'ailleurs le futur. M. [T] qui, en sa qualité d'agent immobilier avait présenté le terrain à la société Vinci immobilier en vue de son acquisition, n'ignorait pas que ce terrain était inconstructible en application du PLU et que le projet immobilier, et par conséquent sa propre désignation en qualité de maître d'oeuvre, imposait au préalable une modification du PLU. En outre, l'implantation des terrains en zone AUH est prouvée par le plan local d'urbanisme.
Or, la promesse de vente est devenue caduque le 8 juillet 2016 du fait de l'absence de modification du PLU, le terrain étant demeuré inconstructible et partant, aucun dépôt de permis de construire n'est intervenu.
M. [T] et l'Eurl [T] Architecte prétendent que le dépôt d'une demande de permis de construire, en ce qu'elle dépendrait de la seule volonté de la société Vinci immobilier, serait une condition potestative encourant la nullité.
Le projet de construction était soumis à la possibilité de déposer un permis de construire qui visait un terrain en l'état inconstructible et dont le caractère constructible dépendait de la modification des règles d'urbanisme. Les conditions suspensives de modification exécutoire et définitive du PLU afin de permettre la construction d'un ensemble immobilier mixte d'une surface plancher minimum de 15 000 m² et d'obtention par le bénéficiaire d'un permis de démolir et d'un permis de construire autorisant une surface de plancher d'un minimum de 15 000 m², ne dépendent pas de la seule volonté du bénéficiaire de la promesse et ne constituent donc pas des conditions potestatives.
M. [T] et l'Eurl [T] architecte n'établissent pas que le non-accomplissement des conditions suspensives est imputable à la société Vinci immobilier, le projet ayant échoué par absence de modification des règles d'urbanisme et donc impossibilité de construire l'ensemble immobilier envisagé.
L'Eurl [T] architecte, qui n'a pas exercé de maîtrise d'oeuvre d'un projet non concrétisé, sera donc déboutée de sa demande d'honoraires.
L'Eurl [T] architecte réclame des dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, en arguant avoir travaillé pendant deux ans à la préparation du projet et avoir réalisé les phases AOD, PRE (études préliminaires) et APS (avant-projet sommaire).
Il convient de rappeler qu'il n'existe aucun contrat de maîtrise d'oeuvre entre la société Vinci immobilier et l'Eurl [T] architecte, la demande fondée sur l'inexécution contractuelle apparaissant dès lors infondée.
En outre, l'EURL [T] architecte ne produit qu'un mail de M. [L] [P] de la société Vinci en date du 30 juin 2016 demandant à M. [T] de lui « donner la sdp totale ainsi que sur les terrains [Y] avant tout envoi au perspectiviste », un mail de M. [P] du 27 juin 2016 concernant des remarques sur le plan de masse, ainsi que des mails de M. [T] transmettant à M. [P] un plan de masse et des images d'ambiance.
L'Eurl [T] architecte produit le contrat type d'architecte aux termes duquel :
Dans son article G 3.1, « les études préliminaires ont pour objet de proposer une solution d'ensemble aux attentes du maître d'ouvrage traduisant les éléments majeurs du programme et de vérifier l'adéquation de l'enveloppe à ce programme. L'architecte fournit une note de présentation générale et établit les plans des niveaux significatifs ».
Dans son article G 3.2 « les études d'avant-projet sont menées après avoir vérifié l'adéquation de l'enveloppe au programme défini par le maître d'ouvrage. l'architecte précise la conception générale en plan et volume, arrête les dimensions principales de l'ouvrage ainsi que son aspect général. Il fournit une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux et estime le délai global de réalisation de l'opération ».
Les études précitées doivent faire l'objet d'une approbation par le maître d'ouvrage.
Les seuls éléments figurant dans les courriers et les mails échangés entre les parties n'établissent pas la réalisation des phases ci-dessus décrites et que l'Eurl [T] architecte prétend avoir exécutées et ils ne justifient pas non plus les dommages et intérêts sollicités au vu du travail prétendument réalisé.
Enfin les seuls mails de M. [P] ne démontrent aucune approbation des études par la société Vinci immobilier.
La demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle sera, en conséquence, rejetée.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Vinci immobilier les frais irrépétibles qu'elle a exposés.
Par ces motifs :
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne M. [I] [T] et l'Eurl [T] architecte à payer à la société Vinci immobilier promotion la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [I] [T] et l'Eurl [T] architecte aux dépens d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
