France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 06 juin 2024, 20/12073

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUIN 2024

N° 2024/ 211

Rôle N° RG 20/12073 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGTM6

[W] [L]

SCI [Adresse 1]

Société SCALAB

[P] D'AGRO

[I] [G]

Association ASL DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 47]

Association ASL DES PROPRIETAIRES [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Elie COHEN

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00699.

APPELANTS

Monsieur [W] [L]

demeurant [Adresse 49], [Localité 50] ( ITALIE)

représenté par Me Elie COHEN, avocat au barreau de NICE

SCI [Adresse 1] dont le siège social est [Adresse 46] - [Localité 4], représenté par son gérant en exercice M. [K] [U] domicilié en cette qualité audit siège social

représenté par Me Elie COHEN, avocat au barreau de NICE

Société SCALAB, dont l'établissement secondaire en France est situé [Adresse 46] - [Localité 4], représenté par son gérant en exercice M. [K] [U] domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Me Elie COHEN, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [P] D'AGRO

demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]

représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [G]

demeurant [Adresse 19] - [Localité 2]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Association Syndicale Libre DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 47], dont le siège social est [Adresse 46] - [Localité 45], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, plaidant

Association Syndicale Libre DES PROPRIETAIRES [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 46] - [Localité 45] , pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 02 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :

Par acte du 22 juillet 1980 de Me [V] [Z], notaire associé à [Localité 4], Monsieur [E] [O] [A] [U], agissant en qualité de gérant de la société Swedish Construction [E] [U] AB ( ci-après la société SCALAB) a établi le cahier des charges du groupement d'habitation « [Adresse 47] », ayant pour objet de 'xer les règles et servitudes imposées entre les propriétaires d'un groupe de 22 habitations à édifier sur la commune de [Localité 45] (06) sur un terrain de 10 hectares 89 ares 75 centiares alors cadastré E [Cadastre 28] et [Cadastre 29] qu'elle possédait.

Après s'être réservée la propriété de certaines parcelles au sein de l' ensemble immobilier, ainsi que l' édification des différentes maisons à vendre en l' état futur d' achèvement, la société SCALAB s'est également réservée, selon les termes de l'article 8 du cahier des charges, le droit et la possibilité de faire ce que bon lui semble sur les parcelles restant sa propriété, ainsi que sur d'autres dont elle pourrait se porter éventuellement acquéreur et notamment de créer un lotissement; que de même, elle s'est réservée le droit d'effectuer tous branchements quels qu'ils soient sur ceux déjà existants ou qui existeraient sans autorisation préalable, soit de l' association syndicale libre du « [Adresse 47] », soit des propriétaires des parcelles de terrains à bâtir.

L' article 13 du cahier des charges énumère les équipements communs du lotissement parmi lesquels 'gurent les voies de desserte constituées par le sol, les chaussées les trottoirs et l' éclairage( parcelle E [Cadastre 32]); les espaces verts, les parkings et les bassins ; ceux des réseaux et canalisations et ouvrages servant à la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité qui ne sont pas la propriété des services de distribution et qui ne se trouvent pas compris entre le branchement ou les compteurs particuliers de chaque propriétaire et sa maison.

L'article 14 précise que la propriété des équipements énumérés à 1'article 13 n'est pas transférée aux divers acquéreurs par la société constructrice ; qu'en revanche, sur la première demande de ladite société, l' association syndicale devra en accepter la propriété en totalité ou en partie au gré de la société venderesse.

La société SCALAB n'a jamais transféré la propriété des voies de desserte et équipements collectifs à l'ASL des Propriétaires du « [Adresse 47] ».

Par acte du 9 octobre I992, de Me [V] [Z], notaire associé à [Localité 4], Monsieur [K] [U], agissant au nom et pour le compte de la SCI « [Adresse 1] », a établi le cahier des charges du lotissement de six villas, dénommé « [Adresse 1] », destiné à être réalisé sur les parcelles cadastrées E n°s [Cadastre 33], [Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 14], [Cadastre 15] acquises par la SCI « [Adresse 1] » et situées au-dessus du groupe d'habitations du « [Adresse 47] ».

L' article 8 de ce cahier des charges dispose, de la même façon que pour le précédent , que la SCI « [Adresse 1] » se réserve, expressément et à son pro't exclusif, le droit et la possibilité de faire ce que bon lui semblera sans solliciter une autorisation quelconque de la part des propriétaires des lots 1 à 7 inclus du lotissement « [Adresse 1] » , sur les parcelles dont elle est propriétaire ou dont elle peut se porter acquéreur ; que de même, elle se réserve le droit d'effectuer tous branchements, quels qu'ils soient, sur ceux déjà existants ou qui existeraient sans autorisation préalable, soit de l'association syndicale « [Adresse 1] », soit des propriétaires des lots de ce lotissement.

L' article 13 prévoit que les voies de desserte, ensemble le sol, les chaussées, trottoirs et éclairage, font partie des équipements communs (lot numéro 7 constituant les parcelles nouvellement cadastrées [Cadastre 40], [Cadastre 41] et [Cadastre 43]). De même que les espaces verts, les parkings et les bassins ; ceux des réseaux et canalisations et ouvrages servant à la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité et du réseau d'incendie qui ne sont pas la propriété des services de distribution et qui ne se trouvent pas compris entre le branchement ou les compteurs particuliers de chaque propriétaire et sa maison. Sont également inclus dans les équipements communs, le réseau de télévision et le réseau des parlophones.

L'article 14 ajoute que la propriété de ces équipements communs et du lot numéro 7 n' est pas transférée aux divers acquéreurs mais que l'association syndicale à créer devra en accepter la propriété soit en totalité soit en partie, à première demande au gré de la société venderesse, le transfert de propriété se faisant à titre gratuit aux frais de l'association.

La SCI « [Adresse 1] » n'a jamais transféré à l'ASL « [Adresse 1] » la propriété des équipements communs.

Par acte du 17 juillet 2003, Monsieur [L], propriétaire de la parcelle cadastrée section E numéro [Cadastre 13] sur la commune de [Localité 45], mais hors des deux lotissements susvisés, a obtenu des époux [C], propriétaires des parcelles cadastrées E [Cadastre 39] et [Cadastre 42] (lot n° 4 du lotissement « [Adresse 1] » ), un engagement de lui vendre 38 m² à détacher desdites parcelles, engagement ultérieurement transformé en constitution de servitude de passage, par acte du 17 juillet 2007, a'n d' accéder à son terrain.

La société SCALAB, et la SCI « [Adresse 1] » sont intervenues à cet acte pour s'engager, une fois l'acte de vente réalisé avec les époux [C], à consentir, contre rémunération, un droit de passage au profit de la parcelle de Monsieur [L], sur les voies de circulation de chacun des deux lotissements.

Par acte reçu par Maître [Z], notaire, le 4 février 2011, la SCI « [Adresse 1] » représentée par M [K] [U] a consenti au bénéfice de la parcelle E [Cadastre 13] un droit de passage et de tréfonds pour toutes canalisations, sur les parcelles à usage de chemin cadastrées E n°s [Cadastre 43], [Cadastre 40] et [Cadastre 41], avec droit de se raccorder au réseau existant sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 41].

De même , par ce même acte, la Société SCALAB représentée par [K] [U] a consenti au bénéfice de la parcelle E [Cadastre 13], un droit de passage pour tous véhicules sur la parcelle à usage de chemin cadastrée E n° [Cadastre 32] avec droit d'utiliser « le portail donnant accès depuis la [Adresse 48] à la propriété du « [Adresse 47] » dans son ensemble » .

C'est dans ce contexte que l' association syndicale libre, ASL « du [Adresse 47] » et celle dénommée « [Adresse 1] » ont , par actes des 19 et 20 novembre 2008, fait assigner Monsieur [W] [L], la SA SCALAB Suède et la SCI « [Adresse 1] », devant le tribunal de grande instance de Nice, pour voir :

' faire défense à M. [L] d'utiliser les VRD des groupements d'habitations sous peine d'une astreinte de 100 000,00 euros par infraction constatée ;

' le cas échéant , en cas de raccordement..., le condamner à supprimer toutes constructions et tous branchements touchant les VRD des groupes d'habitations sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

' faire défense aux sociétés « SCI du [Adresse 47] » et SCALAB de concéder des droits au profit de tiers aux groupements d'habitations « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] » sous peine de 100000,00 euros d'astreinte par infraction constatée.

En cours de procédure Monsieur [L] a vendu sa maison à Monsieur d'Agro et Madame [G]. Ces derniers ont été appelés en la cause. Cependant un protocole d'accord transactionnel est intervenu par acte sous seing privé du 18 août 2014 entre l'ASL du « [Adresse 47] » et l' ASL « [Adresse 1] », d'une part, et Monsieur [P] [Y] et Mademoiselle [I] [G], d'autre part, selon lequel les ASL acceptaient les branchements des réseaux de la propriété [Y] [G] sur leur réseau commun dans les conditions prévues à leur permis de construire à savoir en contrebas de leur propriété sur la parcelle appartenant actuellement à la succession [F], ainsi que le passage sur leur voirie, outre qu'ils disposeraient d' une boite aux lettres au même endroit et dans les mêmes conditions que les autres colotis. En contrepartie, les consorts [Y] [G] ont accepté de participer rétroactivement à compter du 1er janvier 2012 à toutes les dépenses d' entretien, de réparation et éventuellement de reconstruction des équipements collectifs dont ils bénéficient selon des proportions dé'nies dans ledit protocole.

En l'état de leurs dernières conclusions , les 2 associations syndicales ont demandé au tribunal, au vu des cahiers des charges des 22 juillet 1980 et 9 octobre 1992 et du protocole d 'accord conclu avec les consorts [Y] [G] le 18 août 2014, d'homologuer ledit protocole et d'ordonner sa publication à la conservation des hypothèques ; de constater le désistement d'instance et d'action des demanderesses vis-à-vis de Monsieur [L] et des consorts [Y] [G] ; de faire défense à la SCI du « [Adresse 47] » et à la société SCALAB de concéder des droits au pro't des tiers aux groupements « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] », sous astreinte de 100.000 euros par infraction constatée ; de dire et juger que les dispositions des articles 8 et 14 des cahiers des charges sont nulles et de nul effet; en conséquence de cette nullité, de condamner la SCI du « [Adresse 47] » et la société SCALAB à payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts à chacune des associations syndicales demanderesses ; de condamner les sociétés susvisées à payer à chacune des associations la somme de 5.000 € en application de l' article 700 du code de procédure civile , le tout avec exécution provisoire.

La société de droit suédois Swedish Construction [E] [U] AB dénommée SCALAB, la SCI « [Adresse 1] » et Monsieur [L], ont demandé au tribunal :

À titre principal, de constater la péremption de l'instance initiée par l' assignation du 19 novembre 2008, à laquelle a été jointe l'instance engagée par les mêmes parties demanderesses contre Monsieur [Y] et Mademoiselle [G] par assignation du 2 février2012, et ce au visa des articles 386 et suivants du Code de Procédure Civile ;

A titre subsidiaire, de déclarer irrecevables les demandes formulées par les demanderesses ou en tout état de cause mal fondées ; de les condamner solidairement à payer à Monsieur [L], à la SA SCALAB et à la SCI « [Adresse 1] » une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre à chacun une somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de Procédure Civile ; de débouter Monsieur [Y] et Mademoiselle [G] de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à payer à Monsieur [L] et la SA SCALAB et à la SCI Les « [Adresse 1] » la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; de condamner les succombants aux entiers dépens de la présente instance.

Monsieur [P] d'Agro et Mademoiselle [I] [G] ont demandé au tribunal :

De leur donner acte qu'ils s'en rapportent à justice sur la péremption d'instance ; d'homologuer, sur le fond, le protocole d'accord transactionnel intervenu en cours d'instance entre eux et les 2 associations syndicales; d'ordonner la publication du protocole auprès des services de la publicité foncière ; de constater le désistement d'instance et d'action entre les 2 associations syndicales et eux-mêmes ; de leur donner acte qu'ils s'en rapportent à justice relativement aux demandes formulées par les 2 associations syndicales à l'encontre de la « SCI du [Adresse 47] » et de la société SCALAB ; à titre reconventionnel, de constater que selon acte authentique du 4 février 2011, ils ont acquis de Monsieur [L] un terrain comportant une servitude de passage de canalisations avec accès aux raccordements des VRD sur les lieux d'habitation des groupements « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] » ; de constater la garantie due par le vendeur et, subsidiairement, les fautes commises par lui à ce sujet en ce que les droits susvisés étaient incertains et contestés; de constater également les fautes et manquements commis par la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » ; de dire et juger que Monsieur [L] a manqué à ses obligations contractuelles et a commis une réticence dolosive en n'informant pas les acquéreurs du procès en cours et du défaut de raccordement aux VRD ; de dire également que les sociétés SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » ont engagé leur responsabilité sur le fondement contractuel, l'acte d'acquisition visant expressément l'acte contractuel de constitution de servitude, et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement délictuel pour faute ; de condamner in solidum Monsieur [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à leur payer la somme de 10282,70 euros pour le préjudice 'nancier subi par eux résultant de la réalisation d'une pompe de relevage et 10.000 € au titre du préjudice moral ; de les condamner in solidum à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement du 6 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nice a

Déclaré irrecevable devant le tribunal au fond, la demande de péremption d'instance,

Débouté la société SCALAB, la SCI [Adresse 1] et Monsieur [L] de leur moyen d'irrecevabilité de l'action des deux ASL pour défaut de pouvoir ou de qualité de leur président,

Dit que les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations « [Adresse 47] », établi par acte authentique de Maître [Z] du 22 juillet 1980, doivent être déclarées non écrites pour absence de cause,

Dit que les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations « [Adresse 1] », établi par acte authentique de Maître [Z] du 9 octobre 1992, doivent être déclarées non écrites pour absence de cause,

Condamné la société SCALAB à payer à l'ASL « [Adresse 47] » la somme de 35000 € (trente cinq mille euros) à titre de dommages- intérêts,

Condamné in solidum la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à payer d'une part à l'ASL « [Adresse 47] » et d'autre part à l'ASL « [Adresse 1] » la somme de 5.000€ (cinq mille euros) à chacune d'elle en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum Monsieur [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à payer à Monsieur [Y] et Madame [G] les sommes de 10.282 euros (dix mille deux cent quatre vingt deux euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Rejeté la demande tendant à voir ordonner la publication du protocole à la conservation des hypothèques ;

Condamné in solidum Monsieur [L], la société SCALAB et la SCI [Adresse 1] à payer à Monsieur [Y] et Madame [G] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamné in solidum Monsieur [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » aux entiers dépens de l'instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile .

Par déclaration du 25 janvier 2019, M [L], la société SCALAB et la SCI [Adresse 1] ont relevé appel de ce jugement.

Par arrêt sur déféré du 3 décembre 2020, la cour a infirmé l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 octobre 2019, ayant prononcé la caducité de l'appel, et déclaré recevables l'appel et les conclusions signifiées le 21 juin 2019 par M [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] ».

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions du 18 mars 2024 de la société SCALAB de M. [L] et de la SCI « [Adresse 1] » tendant à :

Déclarer recevables les appels interjetés par la société de droit suédois SCALAB, la SCI de droit français « [Adresse 1] » et Monsieur [W] [L] du jugement rendu par la 2ème Ch. Civile du TGI de Nice le 06/12/2018 (RG 15/00699, minute 18/00550),

Réformer ledit jugement en ce qu'il a :

' Dit et jugé que les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations « [Adresse 47] » établi par acte authentique de Me [Z] du 22/07/1980 doivent être déclarées non écrites pour absence de cause,

' Dit et jugé que les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations "[Adresse 1] I", établi par acte authentique de Me [Z] du 09/10/1992, doivent être déclarées non écrites pour absence de cause

Statuant de ces chefs à nouveau,

Débouter l'ASL des propriétaires du « [Adresse 47] » et l'ASL Libre des propriétaires « [Adresse 1] » de leurs demandes consistant à obtenir de la juridiction saisie qu'Elle dise :

' que les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges établi par Me [Z] Notaire le 22/07/1980,

' que les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges établi par Me [Z] Notaire le 09/10/1992,

doivent être déclarées non écrites,

Réformer ledit jugement en ce qu'il a :

' condamné la société SCALAB à payer à l'ASL « [Adresse 47] » la somme de 35 000,00€ à titre de dommages et intérêts,

' condamné in solidum la SCI SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à payer d'une part à l'ASL « [Adresse 47] » et d'autre part à l' ASL « [Adresse 1] » la somme de 5 000,00 € à chacune d'elle, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum M. [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1]» à payer à M. [Y] et à Mme [G] la somme de 10 282,00 € et celle de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts,

' condamné in solidum M. [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à payer à M. [Y] et Mme [G] la somme de 2 500,00 € en application de l'art 700 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement rendu par la 2éme Ch Civile du TGI de Nice le 06/12/2018, en ce qu'il a débouté M. [L] et les sociétés SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » de leurs demandes d'allocations de frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ces chefs de condamnations,

Débouter les intimés de leurs demandes à ces divers titres,

Accueillir les appelants en leurs demandes pécuniaires en condamnant solidairement l'ASL des propriétaires du « [Adresse 47] » et l'ASL des propriétaires « [Adresse 1] » à payer à chacun d'eux à savoir :

' à M. [W] [L]

' à la SCI « [Adresse 1] »

' à la société dénommée SCALAB

une somme de 5 000,00 € sur le fondement de l'art 700 du code de procédure civile,

Condamner l'Association syndicale libre des propriétaires du « [Adresse 47] », l'association syndicale libre des propriétaires « [Adresse 1] », M. [P] [Y] et Mademoiselle [I] [G] en tous les dépens tant de 1ère instance que d'appel distraits au profit de Me Élie Cohen avocat sous sa due affirmation,

Vu les conclusions du 18 septembre 2019 des associations syndicales libres ASL du « [Adresse 47] » et ASL « [Adresse 1] », tendant à :

Vu l'article 908 du code de procédure civile,

Déclarer Caduc l' appel interjeté par la SCI « [Adresse 1] » et par la société SCALAB,

Constater que l'appel de Monsieur [L] ne concerne pas les ASL concluantes, sauf la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile dont Monsieur [L] sera débouté.

Subsidiairement,

Si la Cour devait statuer au fond après avoir déclaré l'appel des sociétés recevable,

Confirmer le jugement du TGI de NICE du 6 décembre 2018 en ce qu'il a :

' dit que les clauses 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitation [Adresse 47] du 22 juillet 1980 doivent être déclarées non écrites pour absence de cause,

' dit que les clauses 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations « [Adresse 1] » du 9 octobre 1992 doivent être déclarées non écrites pour absence de cause, (ces deux cahiers des charges concernant les parcelles, sises à [Localité 4] cadastrées respectivement E [Cadastre 30] à E [Cadastre 35] et E [Cadastre 38] à [Cadastre 44] et publiés au 3ème bureau des hypothèques de NICE respectivement le 25 juillet 1980, volume 1864 n° 1 et le 2 novembre 1992 volume 928 n° 4602)

' condamné la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à payer à l'ASL « [Adresse 47] des dommages-intérêts,

' condamné la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à payer à chacune des deux ASL concluantes la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

' condamné la société SCALAB et la SCI [Adresse 1] à payer les entiers dépens de l'instance.

Et recevant l'appel incident des ASL concluantes,

Infirmer le jugement du TGI de NICE du 6 décembre 2018 en ce qu' il a :

' (par omission) rejeté la demande des ASL tendant à faire défense aux sociétés SCI [Adresse 1] et SCALAB de concéder des droits au profit des tiers aux groupements d'habitations [Adresse 47] et [Adresse 1] sur les équipements communs de ces groupements d'habitations sous peine d'une astreinte de 100 000 € par infraction constatée,

' fixé le montant de l'indemnité à verser à l'ASL [Adresse 47] à la somme de 35.000€,

' débouté L'ASL « [Adresse 1] » de sa demande d'indemnité

Et, statuant à nouveau sur ces chefs du jugement,

Faire défense aux sociétés SCI « [Adresse 1] » et SCALAB de concéder des droits au profit des tiers aux groupements d'habitations « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] » sur les équipements communs de ces groupements d'habitations sous peine d'une astreinte de 100 000 € par infraction constatée,

Fixer à la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts le montant des indemnités dues par la société SCALAB et la SCI [Adresse 1] à chacune des deux ASL, « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] »,

Condamner en conséquence les sociétés SCI « [Adresse 1] » et SCALAB à payer ladite somme de 100 000 € à chacune des deux ASL « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] »,

Et ajoutant au premier jugement,

Condamner les sociétés SCI [Adresse 1] et Scalab à payer une somme supplémentaire de 5.000 € à chacune des deux ASL, « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] » par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les sociétés SCI du « [Adresse 47] » et SCALAB aux entiers dépens recouvrés directement au profit de la SCP Magnan pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable,

Vu les conclusions notifiées le 18 mars 2024 par [I] [G] et [P] [Y] au visa des articles 1116 (ancien), 1641 et suivants, 1134 et suivants, 1147, subsidiairement 1165 et 1382 et suivants du code civil, tendant à :

Vu le protocole d'accord transactionnel du 18 août 2014,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les consorts [Y] [G] de leur demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral,

Recevoir Monsieur [P] [Y] et Madame [I] [G] en leur appel incident au sujet de l'indemnisation de ce préjudice moral,

Condamner in solidum Monsieur [W] [L] ainsi que la Société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » au paiement d'une somme complémentaire de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice de Monsieur [P] [Y] et Madame [I] [G], en indemnisation du préjudice moral subi,

Condamner in solidum Monsieur [W] [L] ainsi que la Société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 5.000 euros à Monsieur [P] [Y] et Mlle [I] [G] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [W] [L] ainsi que la Société SCALAB et la SCI « [Adresse 1]» au paiement des entiers dépens d'instance, distraits au profit de Maître Laurent ROTGE sous sa due affirmation de droit.

MOTIVATION :

Sur la demande de caducité de l'appel :

Cette demande est devenue sans objet, la cour ayant, par arrêt sur déféré du 3 décembre 2020, infirmé l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 octobre 2019 qui avait prononcé la caducité de l'appel, et déclaré recevables l'appel et les conclusions signifiées le 21 juin 2019 par M [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] ».

Sur la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a jugé non écrites pour absence de cause les clauses 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations [Adresse 47] » établi par acte authentique de Maître [Z] du 22 juillet 1980 et les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations « [Adresse 1] », établi par acte authentique de Maître [Z] du 9 octobre l992:

A l'appui de leur demande d'infirmation du jugement, les appelants principaux font valoir notamment les moyens et arguments suivants :

' Les articles 8 et 14 ont 44 ans d'âge et n'ont jamais fait l'objet d'une quelconque critique avant l'introduction de l'instance.

' Aucune demande de modification du cahier des charges n'a été requise par vote d'une assemblée générale comme le prévoit le texte dudit cahier des charges.

' La société SCALAB est propriétaire depuis 1968 de terrains en surplomb de ceux déjà bâtis et avait prévu plusieurs groupements d'habitations. Tous les contrats, cahiers des charges et autres documents ont été rédigés et acceptés dans ce cadre.

' Comme dans tous les groupements d'habitations, ceux qui en bénéficient, les propriétaires des villas ou les occupants de leur chef, ont à charge l'entretien des voiries et des équipements communs au prorata de leur nombre ce qui implique que l'augmentation du nombre des propriétaires des villas minore la quote-part de chacun sur les frais d'entretien des voiries et des équipements.

' l'article 8 a pour objet de régir les dispositions afférentes aux constructions, aux clôtures et aux jardins et détermine les modalités, droits et obligations des propriétaires afin que soit respectée l'harmonie du groupe d'habitations.

' Lors de son acquisition, chaque propriétaire avait connaissance des projets des lotissements futurs de la société SCALAB et des conditions contenues dans ce cahier des charges dont ils ont expressément accepté les termes en signant leur titre de propriété.

' Le programme « par phase » de la société SCALAB imposait une réglementation précise dans l'intérêt de tous, ce qui explique et justifie qu'elle se soit réservée le droit de conserver la propriété des voies le temps d'achever ses projets.

' En dehors des lots des deux groupements d'habitations, 4 propriétaires bénéficient de droits et servitudes sur les installations, à savoir :

-M [L] qui était auparavant propriétaire de la villa 9 de l'ASL [Adresse 47] qu'il a été amené à céder pour motifs familiaux. Il lui restait un terrain hors lotissement qu'il a ensuite cédé ;

-M [B] qui est titulaire d'un droit de passage depuis l'origine, avant même que les sociétés promotrices ne deviennent propriétaires des terrains « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] » ;

-M et Mme [D], titulaires d'un droit de passage en exécution d'un jugement de désenclavement rendu par le tribunal judiciaire de Nice, par lequel les sociétés promotrices ont été condamnées à concéder un droit de passage ;

-un terrain faisant partie des terrains développés par la SCI « [Adresse 1] » mais situé en dehors de l'ASL, car non constructible au départ.

' Les ASL disposent d'un droit d'usage sur les réseaux et les voiries et ne peuvent soutenir qu'elles n'ont que des obligations.

' Les ASL prétendent que les agissements des sociétés promotrices seraient contraires à leurs engagements contractuels sans définir ces engagements et produire les contrats concernés.

' L'article 14 des cahiers des charges précise que la propriété des équipements communs n'est pas transférée immédiatement aux divers acquéreurs par les sociétés promotrices , mais que les ASL en acceptent la propriété en totalité ou partie avec transfert gratuit , au gré et à la première demande des sociétés promotrices , et ce aux frais de ces dernières .

' Ces dispositions que le jugement querellé a estimé non écrites pour absence de cause, sont au contraire causées par l'intérêt tout à la fois des sociétés promotrices afin qu'elles puissent assurer la continuité des tranches du lotissement mais également par celui des propriétaires afin qu'ils soient, au moment opportun, propriétaires de ces équipements à titre gratuit et aux frais de la société.

' Ainsi la cause existe et les motifs du jugement ne sauraient être retenus.

Les ASL du « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] » répliquent en substance que :

' Les dispositions cumulées des articles 8 et 14 des cahiers des charges permettent aux sociétés constructrices de bénéficier d'un droit régalien sur les voiries et réseaux divers (VRD) des groupements d'habitations.

' Les propriétaires des groupements n'ont que des obligations et aucun droit sur les éléments d'équipement de leurs propres groupements d'habitations.

' Les obligations des propriétaires des groupements d'habitations sont dépourvues de cause au sens de l'article 1131 du code civil , car il n'existe aucune compensation contractuelle aux obligations que prennent les copropriétaires, de façon indéfinie », à entretenir les VRD des groupements d' habitations avec un accroissement potentiel de ces charges.

' Les sociétés constructrices n'ont concédé aucun droit aux propriétaires, corrélatifs aux obligations qu'elles ont laissées à leur charge.

' Le droit d'user des équipements communs ne peut être sérieusement considéré comme une contrepartie, car en vendant un lot du groupe d'habitations , le promoteur a pour le moins l'obligation d'assurer un accès et une viabilité au lot vendu, à défaut de quoi le lot ne serait pas constructible et non vendable.

' L'absence de cause à l'obligation des propriétaires est à rapprocher de la durée indéterminée pendant laquelle les sociétés constructrices restent propriétaires des VRD

' Les sociétés constructrices peuvent décider à première demande de transférer la propriété des équipements communs aux associations syndicales libres gratuitement à leurs frais .

' Cette condition de transfert de la propriété au gré des sociétés constructrices constitue manifestement une condition purement potestative qui est nulle aux termes de l'article 1174 du code civil.

' Cette disposition contractuelle est elle-même sans cause dès lors que l'obligation d'acquérir les éléments d'équipements communs à tout moment ne s'accompagne pas d'une contre-prestation quelconque du partenaire contractuel garantissant l'équilibre de la convention.

Elle tombe en outre sous le coup de la prohibition des obligations perpétuelles.

' Les dispositions des articles 8 et 14 sont nulles et de nul effet par application des articles 1131 et 1174 du code civil.

' Les opérations de promotion immobilière réalisées à partir des groupes d'habitations par les sociétés de M [U] ont provoqué des difficultés relatives à la viabilité des premières maisons construites et ont nécessité de réaliser de nouveaux équipements . Le coût de ces nouveaux équipements est supposé être pris en charge par les associations syndicales libres.

En droit, les articles 1169 à 1171 du code civil, dans leur rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, classent les obligations en fonction de leur nature et distinguent les obligations casuelles , qui dépendent du hasard et ne sont nullement au pouvoir du créancier ou du débiteur, des obligations potestatives.

Selon l'article 1170, la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher. La condition est purement potestative lorsqu'elle dépend de la seule volonté de l'une des parties et simplement potestative lorsqu'elle dépend de sa volonté et d'une circonstance dont elle n'est pas maîtresse.

L'article 1174 précise que l'obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige. Ainsi, la condition potestative n'entache l'obligation de nullité que si elle dépend de la volonté du débiteur, elle ne produit pas le même effet si son sort est lié à la volonté du créancier.

Selon l'article 1131 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».

Aux termes de l' article 8 de l' acte du 22 juillet 1980 de Me [V] [Z], notaire associé à [Localité 4], établissant le cahier des charges du groupement d'habitation « [Adresse 47] », la société SCALAB s'est réservée le droit et la possibilité de faire, à son profit exclusif, ce que bon lui semble sur les parcelles restant sa propriété, ainsi que sur d'autres dont elle pourrait se porter éventuellement acquéreur et notamment de créer un lotissement; que de même, elle s'est réservée le droit d'effectuer tous branchements quels qu'ils soient sur ceux déjà existants ou qui existeraient sans autorisation préalable, soit de l' association syndicale libre du « [Adresse 47] », soit des propriétaires des parcelles de terrains à bâtir.

Selon l'article 14 du cahier des charges, la propriété des équipements communs énumérés à 1'article 13 n'est pas transférée aux divers acquéreurs par la société constructrice. En revanche, sur la première demande de ladite société, l' association syndicale devra en accepter la propriété soit en totalité , soit en partie au gré de la société venderesse ; le transfert s'effectuant à titre gratuit et aux frais de « ladite société »( SCALAB).

Parmi ces équipements communs figurent notamment la voirie du groupement d'habitation cadastrée section E [Cadastre 32].

L'article 15 dispose que la charge d'entretenir, de réparer, voire de renouveler les équipements communs incombe aux propriétaires, dès leurs achèvement et mise en service et bien que le transfert de propriété n'ait pas encore été opéré au béné'ce de l' association syndicale. La répartition de cette charge est opérée par l'association syndicale entre tous les copropriétaires, en ce compris « la société réalisatrice »( SCALAB) quant aux parcelles non encore vendues, au prorata du nombre de logements , sans qu'il y ait lieu de prendre en considération les différences de volume construit ou d'usage de la construction, non plus le fait que les parcelles ne soient pas encore construites... Le même article dispose que toute aggravation des charges d'entretien , du fait de l'un des propriétaires a pour effet d'obliger ce dernier à payer de ses deniers l'excédent de charge correspondant. Il est précisé que cette disposition s'applique notamment aux « dégradations des voies consécutives à l'exécution des travaux de construction par la société réalisatrice du groupe d'habitations et aux charrois que cette exécution rend nécessaire »

La société SCALAB n'a jamais transféré la propriété des voies de desserte et équipements collectifs à l'ASL des propriétaires du « [Adresse 47] » .

Aux termes de l'article 8 de l'acte du 9 octobre 1992, de Me [V] [Z], notaire associé à [Localité 4], établissant le cahier des charges du lotissement de six villas, dénommé « [Adresse 1] », la SCI « [Adresse 1] » s' est réservée, expressément et à son pro't exclusif, le droit et la possibilité de faire ce que bon lui semblera sans solliciter une autorisation quelconque de la part des propriétaires des lots 1 à 7 inclus du lotissement « [Adresse 1] » , sur les parcelles dont elle est propriétaire ou dont elle peut se porter acquéreur. De la même façon , elle s' est réservée le droit d'effectuer tous branchements, quels qu'ils soient sur ceux déjà existants ou qui existeraient sans autorisation préalable soit de l'association syndicale « [Adresse 1] », soit des propriétaires des lots 1 à 7 de ce lotissement.

Il convient de préciser que les lots 1 à 6 sont ceux des villas à construire et que le lot n° 7 comprend les voiries, les parkings et espaces verts.

L' article 4 dudit cahier des charges précise que selon un autre acte authentique également signé 1e 9 octobre 1992, il a été consenti, d'une part, par la société SCALAB une servitude de passage et de canalisations sur la parcelle cadastrée section E [Cadastre 32], fonds servant, au béné'ce des parcelles E n°s [Cadastre 33], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] appartenant à la SCI « [Adresse 1] », fonds dominant, pour lui permettre un accès direct sur la voie publique dénommée « [Adresse 48] », et qu'il a été consenti, d'autre part, par la SCI « [Adresse 1] » une servitude de passage et de canalisations sur les parcelles [Cadastre 33], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 36], [Cadastre 37] , [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 26] et [Cadastre 27], fonds servant, au profit des parcelles E [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 34], [Cadastre 6], [Cadastre 7] , [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], fonds dominant, pour permettre à la société SCALAB d'accéder par l'angle Nord-Ouest à sa propriété.

L'article 14 ajoute que la propriété des équipements communs et du lot numéro 7 n' est pas transférée aux divers acquéreurs mais que l'association syndicale à créer devra en accepter la propriété soit en totalité soit en partie, à première demande au gré de la société venderesse, le transfert de propriété se faisant à titre gratuit « aux frais de l'association ».

L' article 15 prévoit, comme pour l'autre lotissement, que la charge d'entretenir, de réparer, voire de renouveler les équipements communs incombe aux propriétaires, dès leur achèvement et mise en service et bien que le transfert de propriété n'ait pas encore été opéré au béné'ce de l' association syndicale ; cette charge étant répartie par l'association syndicale, entre tous les propriétaires, en ce compris la société réalisatrice ( la SCI « [Adresse 1] ») quant aux lots non encore vendus, au prorata du nombre de maisons, sans qu'il y ait lieu de prendre en considération les différences de volumes construits ou d' usage de la construction. Le même article dispose que toute aggravation des charges d'entretien, du fait de l'un des propriétaires a pour effet d'obliger ce dernier à payer de ses deniers l'excédent de charge correspondant. Il est précisé que cette disposition s'applique notamment aux « dégradations des voies consécutives à l'exécution des travaux de construction par la société réalisatrice du groupe d'habitations et aux charrois que cette exécution rend nécessaire »

La SCI « [Adresse 1] » n'a jamais transféré à l'ASL « [Adresse 1] » la propriété des équipements communs.

Au regard de la rédaction de ces clauses et faute de qualifier la ou les obligations de la société SCALAB et de la SCI « [Adresse 1] » qui seraient affectées d'une condition purement potestative, les associations syndicales ne peuvent sur ce fondement soutenir le caractère abusif et par conséquent non écrit des clauses 8 et 14 des cahiers des charges .

Sur le fondement de l'article 1131 ancien du code civil, les associations syndicales libres font valoir que les obligations des propriétaires des groupements d'habitations sont dépourvues de cause, car il n'existe aucune compensation contractuelle aux obligations que prennent les copropriétaires, de façon indéfinie, d' entretenir les VRD des groupements d' habitations avec un accroissement potentiel de ces charges ; au motif également que les sociétés constructrices n'ont concédé aucun droit aux propriétaires, corrélatifs aux obligations qu'elles ont laissées à leur charge.

A cet égard, si comme le prévoit l'article 15 de chaque cahier des charges, les charges d'entretien, de réparation voire de renouvellement sont réparties entre tous les copropriétaires, y compris les sociétés réalisatrices quant aux lots non encore vendus, le mode de répartition envisagé, au prorata des maisons construites ou à construire, décharge les sociétés promotrices de toute participation à partir du moment où elles ont vendu tous les lots bâtis, alors qu'elles conservent la propriété des parcelles supportant les équipements communs et peuvent y raccorder des propriétés extérieures aux groupes d'habitations.

Par ailleurs, si selon cet article, toute aggravation des charges d'entretien du fait de l'un des propriétaires a pour effet d'obliger ce dernier à payer de ses deniers l'excédent de charges correspondant, et si cette dernière disposition s'applique notamment aux dégradations des voies consécutives à l'exécution des travaux de construction par les sociétés réalisatrices, cette formulation pour le moins imprécise ne signifie nullement que les sociétés promotrices seraient tenues de supporter, seules, le coût des travaux de renouvellement et de réparation des VRD impactés par les nouveaux raccordements ou les servitudes, qu'elles viendraient à concéder à des tiers, sans accord des associations syndicales libres du « [Adresse 47] » et des « [Adresse 1] ».

Ainsi, l'obligation pesant sur les propriétaires lotis des groupes d'habitations du « [Adresse 47] » et des « [Adresse 1] »de supporter les charges d'entretien, de réparation et de renouvellement des VRD, sans droit de regard sur le raccordement de propriétés extérieures, décidé discrétionnairement par les sociétés promotrices, rend illusoire la contrepartie de cette obligation.

En effet, comme l'a retenu le tribunal, ces clauses font peser sur les associations syndicales et, au travers d'elles, sur les propriétaires lotis, une augmentation indéfinie de l'obligation aux charges d'entretien et de renouvellement des équipements collectifs, sans assurance de disposer, de manière pérenne, de réseaux et d'une voirie suffisamment dimensionnés, et sans obligation pour les sociétés promotrices de compenser cette charge supplémentaire.

De ce point de vue, les sociétés appelantes affirment, sans l'établir, que tout nouveau propriétaire raccordé aux réseaux des groupements d'habitations serait un nouveau contributeur aux charges communes de maintenance de ces réseaux, de sorte qu 'il en résulterait une économie pour les associations syndicales libres et les propriétaires lotis au sein des groupements d'habitations, dont la contribution diminuerait.

Or, dans le cas de M [L], dont la parcelle E [Cadastre 13] a été raccordée aux réseaux et à la voirie des associations syndicales libres du « [Adresse 47] « et des « [Adresse 1] », ce n'est qu'au travers du protocole d'accord du 18 août 2014 que les acquéreurs, de M [L], M [Y] et Mme [G], se sont engagés, envers les associations syndicales, à participer aux dépenses d'entretien, de réparation et éventuellement de reconstruction des équipements collectifs dont ils bénéficient, leur participation étant alors fixée, proportionnellement à l' utilité desdits équipements pour eux, selon les coefficients différenciés prévus par cet acte.

En outre, comme l'a relevé le tribunal, par courrier du 29 juillet 2008 adressé au cabinet Citya Matas, directeur des ASL, M [K] [U] a proposé la mise en place d'une nouvelle colonne d'eau, pouvant desservir les habitations existantes et une future extension d'une quinzaine de maisons nouvelles , ce qui révèle le sous dimensionnement du réseau d'alimentation d'origine, non prévu pour le raccordement indéfini de maisons supplémentaires. Et, si par ce courrier la société SCALAB envisageait de prendre à sa charge 50 % du coût de ce réseau supplémentaire, elle proposait néanmoins que les 50 % restants soient répartis entre les propriétaires des villas existantes ou en cours de construction , ce qui représentait 557 euros par villa.

Doivent en conséquence être réputées non écrites pour défaut de cause, en application de l'article 1131 ancien du code civil, les dispositions litigieuses suivantes des articles 8 et 14 des cahiers de charges :

Article 8 du cahier des charges de 1980 : « De même elle se réserve le droit d'effectuer tous branchements, quels qu'ils soient, sur ceux déjà existants ou qui existeraient sans autorisation préalable, soit de l' association syndicale libre du « [Adresse 47] », soit des propriétaires des parcelles de terrains à bâtir. »

Article 14 du cahier des charges de 1980 : « La propriété des équipements ci-dessus énumérés à l'article 13 qui précède n'est pas transférée aux divers acquéreurs par la société constructrice du groupe d'habitations. En revanche, sur la première demande de ladite société, l' association syndicale dont il sera ci-après parlé devra en accepter la propriété soit en totalité , soit en partie, au gré de la société venderesse. Le transfert sera fait à titre gratuit et aux frais de ladite société »

Article 8 du cahier des charges de 1992 : « De même elle se réserve le droit d'effectuer tous branchements, quels qu'ils soient, sur ceux déjà existants ou qui existeraient sans autorisation préalable, soit de l' association syndicale libre du « [Adresse 47] », soit des propriétaires des lots 1 à7 inclus ».

Article 14 du cahier des charges de 1992 : « La propriété des équipements ci-dessus énumérés à l'article 13 qui précède ainsi que le lot n° 7 ne sont pas transférés aux divers acquéreurs par la société constructrice du groupe d'habitations. En revanche, sur la première demande de ladite société, l' association syndicale dont il sera ci-après parlé devra en accepter la propriété soit en totalité , soit en partie, au gré de la société venderesse. Le transfert sera fait à titre gratuit et aux frais de l'association ».

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur la demande indemnitaire des associations syndicales libres :

Les associations syndicales libres du « [Adresse 47] » et des « [Adresse 1] » concluent qu'il ne fait pas de doute qu'elles supportent une aggravation des charges provoquées par la concession de nouveaux droits à des tiers qui bénéficieront des infrastructures collectives. Elles en veulent pour preuve la proposition de recalibrage du réseau d'alimentation en eau , faite par M [U]. Elles ajoutent que le passage de nouveaux usagers sur la voirie des groupes d'habitations entraînera une usure prématurée des chaussées et un trafic automobile qui n'existait pas auparavant, sans assurance d'une compensation financière pour elles , comme l'illustre le cas du raccordement de la propriété de M [L].

Elles demandent ainsi de se voir adjuger le bénéfice de leurs prétentions initiales et à ce que la société SCALAB et la SCI [Adresse 1] soient condamnées, chacune pour le groupe d'habitation qui la concerne, à payer à chaque associations syndicale concluante une somme de 100 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

La société « SCALAB » et la SCI « [Adresse 1] » concluent qu'aucune justification probante n'a été fournie pour étayer l'affirmation d'une augmentation des charges. Elles maintiennent que le dénominateur de répartition ayant augmenté, les charges de chacun ont diminué proportionnellement au plus grand nombre. Elles font valoir que la lettre de M [U] de 2008 ne saurait établir une aggravation des charges , ni a fortiori un préjudice.

Cependant, le raccordement de nouvelles habitations aux voiries et réseaux de distribution et d'évacuation des groupes d'habitations crée nécessairement des sollicitations supplémentaires et donc un phénomène d'usure et, à terme, un sous dimensionnement qui obligent les associations syndicales intimées à financer des travaux d'entretien courant, de réparation et, à terme, de renouvellement , à des intervalles plus rapprochés, sans compensation financière garantie, puisqu'il est établi au travers du cas de M [L] que sa contribution financière aux charges des associations syndicales libres n'avait pas été précisément définie par les sociétés promotrices au moment où elles lui ont consenti des servitudes de passage et de tréfonds.

Ce préjudice est bien en lien avec les dispositions des clauses n°s 8 et 14 réputées non écrites, voulues par la société « SCALAB » et la SCI « [Adresse 1] » au détriment des associations syndicales

Toutefois, en l'absence d'éléments chiffrés plus précis, la somme de 35 000 euros retenue par le tribunal répare exactement le préjudice subi par l'ASL « [Adresse 47] » du fait de l'aggravation de son obligation de contribuer aux charges d' entretien, de réparation et de renouvellement des équipements de VRD.

Le tribunal a débouté l'association syndicale libre « [Adresse 1]» de sa demande, au motif qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un préjudice personnel indépendant. Mais elle est également impactée par les raccordements accordés par la SCI « [Adresse 1] », la preuve en étant qu'elle a signé le protocole d'accord négocié avec les consorts [Y] [G] pour la partie des VRD qu'elle est chargée d'entretenir, réparer et renouveler, situés sur son emprise.

Le jugement est en conséquence infirmé sur ce point et la SCI « [Adresse 1] » est condamnée à payer à l'ASL « [Adresse 1] »une somme de 35 000,00 euros en réparation du préjudice résultant de l'aggravation de son obligation de contribuer aux charges d' entretien, de réparation et de renouvellement des équipements de VRD.

Sur la demande des associations syndicales libres tendant à voir interdire à la société SCALAB et à la SCI « [Adresse 1] » de concéder des droits au profit de tiers aux groupements d'habitations « [Adresse 47] » et [Adresse 1] sur les équipements communs de ces groupements d'habitations sous peine d'une astreinte de 100 000,00 euros par infraction constatée.

Cette demande a été rejetée par le tribunal , aux motifs que l'article 8 des cahiers des charges ne peut être interprété comme limitant, pour les sociétés promotrices, la possibilité de ne céder de quelconques droits de passage ou de canalisation qu'à l'intérieur de chacun des deux groupes d'habitations.

Mais les dispositions des articles 8 par lesquelles les sociétés promotrices se réservent le droit d'effectuer tous branchements quels qu'ils soient sur ceux déjà existants ou qui existeraient sans autorisation préalable, soit des associations syndicales libres du « [Adresse 47] », soit des propriétaires des parcelles de terrains à bâtir étant réputées non écrites , les associations syndicales libres sont fondées à ce qu'il soit fait défense aux sociétés SCI « [Adresse 1] » et « SCALAB » de concéder de nouveaux droits au profit des tiers aux groupements d'habitations [Adresse 47] et [Adresse 1] sur les équipements communs de ces deux ensembles, sans autorisation des associations syndicales libres concernées.

Afin d'assurer l'efficacité de cette injonction , il convient d'assortir cette mesure d'une astreinte de 50 000 euros par infraction constatée, soit pour tout droit de passage ou de raccordement sur les VRD des associations syndicales libres du « [Adresse 47] » et des « [Adresse 1] » concédé à des propriétaires extérieurs à ces groupements, sans autorisation des associations syndicales.

Le jugement qui a omis de statuer sur cette demande, dans son dispositif, sera complété en ce sens.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [Y] [G] :

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte du 17 juillet 2003 la société SCALAB et la SCI [Adresse 1] ont consenti à Monsieur [L] une promesse de servitude de passage sur les voiries, outre une servitude de branchement sur tous les réseaux existants des deux groupes d'habitations.

Par acte authentique du 17 juillet 2007 de Maître [V] [Z], notaire à [Localité 4], les époux [C] ont consenti à Monsieur [L] une servitude de passage et de canalisation sur leur terrain cadastré commune de [Localité 45] section E numéro [Cadastre 39] et [Cadastre 42] et constituant le lot numéro 4 du groupement d'habitations [Adresse 1] ;

La société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » ont également consenti et réitéré la promesse de servitude de passage et de canalisation sur les voies des deux groupes d'habitations, servitudes finalement établies.

Par acte authentique du 4 février 2011, Monsieur [L] a vendu aux consorts [Y] [G] le terrain sans les informer de l'existence d'une action en cours diligentée par les associations syndicales libres, objet de la présente instance.

Devant le refus des ASL de leur permettre de bénéficier des servitudes, ils se sont trouvés dans l'obligation de retarder leur prise de possession des lieux et prétendent avoir dû faire réaliser par l' entreprise Damiani des travaux de construction d'une mini station de relevage de leurs eaux usées, a'n de pouvoir les évacuer par le haut du terrain.

Ils sollicitent la réparation de leurs différents préjudices et la condamnation in solidum de leur vendeur Monsieur [L], de la société SCALAB et de la SCI Les « [Adresse 1] » à leur payer le coût de la réalisation des travaux de pompe de relevage pour 10.282 € TTC et l'indemnisation de leur préjudice résultant de l'impossibilité de jouir de leur villa après sa construction et en réparation du préjudice moral né du conflit dans lequel ils ont été impliqués.

Le tribunal ayant rejeté leur demande d' indemnisation de leur préjudice moral , ils sollicitent l'infirmation de ce chef.

M [L] s'oppose à leurs demandes, aux motifs que les associations syndicales ne pouvaient accorder des droits aux consorts [Y] [G] puisque ce sont les sociétés promotrices qui sont propriétaires des équipements communs ; que le protocole signé ne lui est pas opposable ; qu'il a vendu un terrain à bâtir et non pas un terrain viabilisé ; que la servitude de canalisation indique bien le droit de passage en tréfonds de toutes canalisations tant d'alimentation en eau que d' évacuation des eaux usées, mais ne précise nulle part la possibilité que celle-ci puisse être gravitaire ; que l'impossibilité de jouir des raccordements aux canalisations n'existe pas, d'autant qu'une canalisation d'eaux usées traverse le terrain acquis. Il ajoute que les consorts [Y] [G] n'établissent pas avoir fait réaliser la station de relevage dont ils demandent le remboursement du prix. Ce poste apparaissant en option sur la facture Damiani du 20 juin 2013 et la preuve du paiement de cette facture n'étant pas rapportée.

Les sociétés SCALAB et « [Adresse 1]» ajoutent notamment que les consorts [Y]-[G] ont pu bénéficier des servitudes puisqu'ils ont pu lancer leur chantier de construction dès leur acquisition en 2011 pour en prendre réception en juillet 2012. Ne faisant pas partie des ASL, ils n'ont aucune qualité pour contester les cahiers des charges qui leur sont totalement étrangers. Ils ne peuvent se prévaloir d'une privation de jouissance.

Sur ce, le vendeur d'un immeuble est tenu d'une obligation d'information loyale envers l'acheteur, la dissimulation d' un élément déterminant de la vente étant par ailleurs susceptible d' avoir vicié le consentement de l'acquéreur. Il est en outre tenu de la garantie des vices cachés envers l'acheteur en application des articles 1641 et suivants du code civil.

En l'espèce, en dissimulant l'existence d'un contentieux en cours avec les associations syndicales libres, au sujet notamment du raccordement aux réseaux des associations syndicales « [Adresse 47] » et « [Adresse 1] », de la parcelle vendue aux consorts [Y] [G], M. [L] a manqué à son devoir d'information des acquéreurs en les laissant dans l'ignorance de l'objet du litige de nature à affecter leur projet de construction.

Les consorts [P] [Y] et [I] [G] ont découvert l'existence de ce contentieux en étant appelés en cause par les associations syndicales.

La faute commise par M [L] est bien à l'origine d'un préjudice moral pour [P] [Y] et [I] [G], qui sera réparé par l 'attribution d'une somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice matériel, en revanche, les pièces produites : facture Damiani, non acquittée et mentionnant le poste « refoulement des eaux usées» en option, la déclaration d'achèvement des travaux du 1er juillet 2013 et le procès verbal de réception avec réserves du 18 juillet 2012, sans liste jointe des réserves, ne permettent pas de caractériser le préjudice matériel. En effet , il n'est pas établi que la station de refoulement des eaux usées a dû être réalisée.

Les consorts [G] ne justifient pas non plus de la raison du décalage entre la réception de la maison et la déclaration d'achèvement des travaux, de sorte que le seul constat de ce décalage ne saurait caractériser un préjudice de jouissance en lien avec les comportements fautifs imputés à M [L] et aux sociétés promotrices.

Ils doivent en conséquence être déboutés de ces prétentions , le jugement étant infirmé de ces chefs .

Le préjudice moral découlant de la faute de M [L] étant sans lien de causalité avec les fautes imputées aux sociétés SCALAB et SCI « [Adresse 1] », les consorts [Y] [G] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées contre ces dernières.

Sur les demandes annexes :

Parties perdantes , M. [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande de ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision.

La solidarité en matière de condamnation aux dépens ne reposant sur aucun fondement, il n'y a pas lieu de la prononcer.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties , l'équité justifie de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les sociétés SCALAB et SCI « [Adresse 1] » à payer à l'ASL « [Adresse 47] » et à l'ASL « [Adresse 1] », et à chacune une somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'y ajouter une somme supplémentaire de 5000,00 euros chacune au titre des frais non compris dans les dépens d'appel .

Au regard des mêmes considérations d'équité , M [W] [L] est condamné à payer à [P] [Y] et à [I] [G] une somme de 2500 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et une somme équivalente au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.

PAR CES MOTIF :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare sans objet la demande de voir déclarer caduc l'appel des sociétés SCALAB et SCI « [Adresse 1] », la cour ayant déjà statué par arrêt de déféré sur ce moyen pour le rejeter et déclarer l' appel recevable,

Réforme le jugement en ce qu'il a jugé que les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitation [Adresse 47], établi par acte authentique de Maître [Z] du 22 juillet 1980 et les clauses des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations « [Adresse 1] », établi par acte authentique de Maître [Z] du 9 octobre 1992,doivent être déclarées non écrites pour absence de cause, sans préciser le contenu des clauses concernées par cette décision.

L'infirme en ce qu'il a débouté l'association syndicale libre « [Adresse 1] » de sa demande de dommages et intérêts,

L'infirme en ce qu'il a condamné in solidum M. [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » à payer à M. [Y] et Mme [G] les sommes de 10282,00 euros à titre de dommages en réparation de leur préjudice matériel, la somme de 5000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, et 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Juge réputées non écrites pour absence de cause les dispositions suivantes des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitation [Adresse 47], établi par acte authentique de Maître [Z] du 22 juillet 1980 et des articles 8 et 14 du cahier des charges du groupement d'habitations « [Adresse 1] », établi par acte authentique de Maître [Z] du 9 octobre 1992 :

Article 14 du cahier des charges de 1980 : « La propriété des équipements ci-dessus énumérés à l'article 13 qui précède n'est pas transférée aux divers acquéreurs par la société constructrice du groupe d'habitations. En revanche, sur la première demande de ladite société, l' association syndicale dont il sera ci-après parlé devra en accepter la propriété soit en totalité , soit en partie au gré de la société venderesse. Le transfert sera fait à titre gratuit et aux frais de ladite société. »

Condamne la SCI « [Adresse 1] » à payer à l'Association syndicale libre « [Adresse 1] » une somme de 35000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. [Y] et Mme [G] de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de leur préjudice de jouissance,

Condamne M. [W] [L] à payer à [P] [Y] et [I] [G], la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Fait défense aux sociétés SCI « [Adresse 1] » et « SCALAB » de concéder de nouveaux droits au profit de tiers aux groupements d'habitations [Adresse 47] et [Adresse 1] sur les équipements communs de ces deux ensembles, sans autorisation des associations syndicales libres concernées,

Assortit cette interdiction d'une astreinte de 50 000 euros par infraction constatée, soit pour tout droit de passage ou de raccordement sur les VRD des associations syndicales libres du « [Adresse 47] » et des « [Adresse 1] » concédé à des propriétaires extérieurs à ces groupements, sans autorisation desdites associations syndicales,

Condamne M. [L], la société SCALAB et la SCI « [Adresse 1] » aux dépens d'appel, dont distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande de ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision .

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M [W] [L] à payer à [P] [Y] et [I] [G], la somme de 5000,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'appel,

Condamne les sociétés SCALAB et SCI « [Adresse 1] » à payer à l'ASL « [Adresse 47] » et à l'ASL « [Adresse 1] », et à chacune, une somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 06 juin 2024, 20/12073

Synthèse

Origine de la décision