COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 30 MAI 2024
mm
N° 2024/ 195
Rôle N° RG 23/11470 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL3WC
[F] [E]
C/
[J] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Août 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/5.
APPELANT
Monsieur [F] [E]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Monsieur [J] [V]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024,
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant contrat intitulé contrat de location de jardin-potager Bio, en date du 1er avril 2017, Monsieur [J] [V] a consenti à Monsieur [F] [E] un contrat de bail concernant une parcelle d'une superficie d'environ 9.900 m² située sur une parcelle plus importante supportant la maison d'habitation du bailleur, cadastrée section [Cadastre 3], [Adresse 4] et ce, aux fins d'exploitation agricole d'un jardin potager.
Cette convention a été consentie pour une durée de deux ans à compter du 1er avril 2017, moyennant un loyer de 450,00 € par mois. Figuraient au contrat les clauses suivantes :
article 6: en vue de préserver l'environnement, le locataire ne peut réaliser sur son jardin biologique des aménagements durables autres qu'en bois. La pose d' une serre-tunnel est autorisée, d'une longueur maximale de 30 mètres. Les aménagements ne peuvent excéder une hauteur de 2,5 mètres. Le parcage d'animaux( sauf autorisation écrite selon les cas) et le stationnement de caravane est strictement interdit.
Article 7: En vue du maintien d'une fertilité durable , il est interdit d'utiliser des produits dangereux de nature à altérer la qualité biologique , physique ou chimique des sols . L'usage des pesticides, herbicides, fongicides ainsi que tout produit chimique de synthèse est totalement prohibé. Sont également interdits le rejet, l'émission ou l'introduction dans les jardins de substances dangereuses qui causent ou sont susceptibles de causer des graves lésions à des personnes, ou des dommages substantiels à la qualité de l'air, du sol, des eaux, des animaux ou des végétaux.
Par avenant du 1er septembre 2017, il a été décidé de prolonger la durée de la location jusqu'au 31 mars 2020.
Une nouvelle convention datée du 6 avril 2020, a été signée pour une durée de 3 ans à compter du 1er avril 2020, ayant le même objet, la désignation du bien loué faisant figurer « un jardin de terre de 10 000 m² », l'autorisation de pose d'une serre tunnel étant portée à 40 m, dans l'article 6, et l'article 7 étant complété par l'interdiction du stockage des déchets.
Par courrier recommandé du 15 avril 2022, Monsieur [V] a signifié à Monsieur [E] sa volonté de ne pas renouveler la convention à l'issue du terme contractuel et a invité celui-ci à laisser la parcelle libre de toute occupation au 31 mars 2023.
Monsieur [E] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu'il déclare irrégulier le congé et requalifie le bail consenti en un bail à ferme au visa des dispositions d'ordre public de l'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime.
Par jugement en date du 18 août 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Aix en Provence a retenu que le contrat en date du 6 avril 2020 devait être qualifié de bail rural et a prononcé sa résiliation pour manquement du preneur à ses obligations, ordonné l'expulsion de Monsieur [E] tout en le condamnant, sous astreinte de 100 euros par jour, passé un délai de deux mois à compter jugement, à procéder à l'enlèvement des constructions, véhicules, matériels, matériaux et autres biens personnels. Le tribunal a au préalable rejeté les fins de non recevoir soulevées par [J] [V] tirées de la prescription et de l'absence de mise en cause du propriétaire co-indivis de la parcelle, à savoir son épouse.
Essentiellement, le tribunal a retenu que le contrat portait sur une parcelle à usage agricole, en contrepartie d'un loyer, et échappait aux dispositions de l'article L 411-2 sur les conventions conclues pour l'entretien d'un terrain dépendant d'une habitation et celles de l'article L 411-3 relatives aux baux portant sur de petites parcelles.
En revanche, le tribunal a prononcé la résiliation du bail pour édification d'une construction en dur avec évacuation des eaux usées à même la terre, le stockage de déchets, véhicules et autres objets et matériaux de maçonnerie.
Par déclaration en date du 7 septembre 2023, Monsieur [E] a relevé appel de cette décision. L'affaire a fait l'objet d'un calendrier de procédure et a été fixée à l'audience du 26 mars 2023 pour être plaidée.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Vu les conclusions notifiées le 15 mars 2024 par M [F] [E] tendant à
Réformer le jugement rendu le 18 août 2023 en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail rural en date du 6 avril 2020, ordonné son expulsion, tout en le condamnant sous astreinte de 100 euros par jour, passé un délai de deux mois à compter du jugement, à procéder à l'enlèvement des constructions, véhicules, matériels, matériaux et autres biens personnels.
Statuant à nouveau
Vu les articles L411-1, L411-3, L411-5 et L411-11, L311-1 du Code rural et de la pêche maritime,
Vu l'arrêté préfectoral du 20 octobre 2014,
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
Juger la présente action recevable et non prescrite.
Juger que le bail consenti par Monsieur [J] [V] à Monsieur [F] [E] sur la parcelle [Cadastre 3] figurant au cadastre de la commune de [Localité 5], [Adresse 4], constitue un bail rural de droit commun répondant aux dispositions des articles L411-1, L411-5 et L411-11 du code rural et de la pêche maritime.
Réformer le jugement dont appel.
Débouter Monsieur [V] de sa demande tendant à la résiliation du bail.
Juger que la convention a été conclue pour une durée de 9 ans renouvelable à compter du 1er avril 2020.
Juger nul et de nul effet le congé délivré le 15 avril 2022.
Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour avec mission de rechercher la valeur locative du bien loué par application des arrêtés préfectoraux à compter du 1er avril 2020 afin qu'il puisse être statué sur la régularisation des loyers payés.
Débouter Monsieur [V] de l'ensemble de ses demandes.
Condamner Monsieur [V] au paiement d'une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les conclusions notifiées le 20 mars 2024 par [J] [V] tendant à :
Vu les articles L.411-1 et suivants du code Rural et de la Pêche Maritime,
Vu les articles 215, 815-3, 1425, 2224, 1766 et 1777 du Code civil,
Réformer le jugement du 18 août 2023 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aix-en-Provence, en ce qu'il a jugé les demandes de Monsieur [E] recevables.
Dès lors, Déclarer Monsieur [E] prescrit en sa demande par application de l'article 2224 du Code civil,
Le déclarer irrecevable au visa des articles 815 et 1425 du Code civil faute d'avoir attrait à la procédure Madame [R] [W] épouse [V],
Réformer le jugement du 18 août 2023 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aix-en- Provence en ce qu'il a qualifié la convention comme étant un bail rural.
Dès lors, Débouter Monsieur [E] de sa demande de requalification en bail rural soumis au statut du fermage,
Réformer le jugement du 18 août 2023 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aix-en- Provence en ce qu'il a exclu les dispositions dérogatoires au cas d'espèce.
Dès lors, Juger que la convention de location de jardin potager bio du 1er mars 2017 relève des dispositions de l'article L.411-2 du Code rural,
Ou encore, Juger que ladite convention constitue un bail de petite parcelle au sens de l'article L.411-3 du Code rural,
Et si la Cour venait à considérer le contrat de location de jardin-potager bio comme un bail rural,
Confirmer le jugement du 18 août 2023 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aix- en-Provence en ce qu'il a résilié le bail rural aux torts de Monsieur [E].
Confirmer le jugement du 18 août 2023 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aix- en-Provence en ce qu'il a :
-ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Monsieur [F] [E] du terrain référencé section [Cadastre 3], situé sur le quartier des [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meuble au choix du demandeur aux frais et risques de l'expulsé.
-condamné Monsieur [F] [E] à procéder à ses frais à l'enlèvement des constructions, véhicules, matériels, matériaux, déchets et autres biens personnels présents sur la parcelle.
Réformer le jugement du 18 août 2023 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aix-en- Provence en ce qu'il a condamné Monsieur [F] [E] à procéder à cet enlèvement dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour passé de délai, dans la limite d'une durée d'un an.
Dès lors, Condamner Monsieur [F] [E] à retirer l'ensemble de ses effets personnels, y compris l'habitation illégale, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée,
En tout état de cause,
Débouter Monsieur [F] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner Monsieur [F] [E] aux entiers dépens, ainsi qu'à la somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIVATION :
Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de [F] [E] :
[J] [V] soutient en premier lieu que l'action de [F] [E] en requalification du contrat de location de jardin potager, en bail rural, est prescrite aux motifs que le délai de prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières a pour point de départ le contrat initial du 1er avril 2017, le contrat du 6 avril 2020 n'étant qu'un avenant, la substance du contrat initial n'ayant pas été modifiée, seules ayant été rectifiées la superficie de la parcelle, passant de 9900m² à 10000 m², et la longueur de la serre autorisée, portée à 40 m.
[F] [E] réfute ce moyen au motif , essentiellement, que le contrat du 6 avril 2020 n'est pas un avenant à la convention d'origine mais un nouveau contrat , ce qu'a retenu le tribunal.
Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, si un premier contrat de location de jardin potager a été conclu le 1er avril 2017, pour une durée de deux ans portée à trois par avenant du 1er septembre 2017, contrat qui est venu à échéance le 31 mars 2020, la convention du 6 avril 2020 constitue un nouveau contrat de location de jardin potager et non un avenant au premier, de sorte que la prescription de l'action en reconnaissance d'un bail rural a pour point de départ la date de ce second contrat. L'action ne saurait dans ces conditions être prescrite.
Sur la fin de non recevoir tirée de l'absence du co-indivisaire :
La propriété située à [Localité 5] a été acquise en indivision par M [J] [V] et par sa compagne Madame [R] [W], par acte du 16 juin 2016. Le couple a contracté mariage le 25 janvier 2020.
[J] [V] soutient qu' en application de l'article 815-3 du code civil, la conclusion d'un bail rural constitue un acte de disposition qui nécessite l'accord de tous les indivisaires, et qu' en application de l'article 1425 du même code, les époux communs en biens ne peuvent l'un sans l'autre donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté, a fortiori lorsque, comme au cas d'espèce, l'assiette du bail revendiqué porte sur l'habitation principale du couple [V]. Il ajoute qu' en outre, selon l'article 215 alinéa 3 du code civil, les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement familial. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation. Il précise que le terrain, où se trouve la résidence du concluant et la parcelle exploitée par M [E], est entièrement clôturé, sans aucune limite séparative entre elles.
Il considère que faute d'avoir attrait à la procédure Madame [R] [W] épouse [V], l'action en requalification qui tend à imposer un bail rural sur la propriété familiale laquelle comprend le logement familial est irrecevable.
[F] [E] réplique, en substance, que seul l'article 815-3 du code civil est applicable, à l' exclusion de l'article 1425, dans la mesure où l' immeuble a été acquis hors mariage par les époux [V]. Il ajoute que le bail consenti ne porte pas sur le logement familial mais sur une étendue de terre distincte de la résidence du couple [V]. Enfin, il fait valoir que le bail rural conclu par un indivisaire, seul, n'est pas nul mais inopposable aux autres indivisaires.
En application de l'article 815-3 du code civil, la conclusion d'un bail rural nécessite l'unanimité des indivisaires, à défaut de quoi tout co-indivisaire non signataire est fondé à poursuivre la nullité du bail.
En revanche, l' indivisaire qui seul consent un bail rural, sous couvert d'une autre convention, n'est pas fondé à se prévaloir de cette nullité, alors que le contrat lui est opposable, pour soutenir l'irrecevabilité de l'action du preneur visant à contester le congé et à redonner à la convention sa véritable qualification, au motif que le ou les co-indivisaires ne seraient pas parties à l'instance.
Il convient d'ajouter que les articles 1425 et 215 du code civil ne sauraient s'appliquer, rien n'indiquant que le terrain loué eût été apporté à la communauté après le mariage des époux [V] et alors que son emprise ne comprend pas le logement familial de ces derniers.
L'absence de mise en cause de Mme [W], qui n' apparaît dans aucun des documents contractuels, ne constitue pas en conséquence une cause d'irrecevabilité des demandes formées par le preneur.
Sur l'existence d'un bail rural :
Aux termes de l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, "toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du même code est soumise au statut du fermage. »
L'article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime désigne comme agricoles toutes les activités « correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle».
En application de ces dispositions, doit être requalifiée de bail rural, la convention entrant dans le champ du statut des baux ruraux, auquel les parties ne peuvent renoncer, quelle que soit la qualification retenue par elles.
Ces dispositions étant d'ordre public il est ainsi indifférent que le contrat liant les parties s'intitule, comme au cas d'espèce, « contrat de location de jardin potager ».
La preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tout moyen. Elle incombe à celui qui revendique le statut des baux ruraux.
En l'espèce, le contrat du 6 avril 2020 a pour objet la location d'un « jardin de terre d'une superficie d'environ 10000 m² sur la parcelle [Cadastre 3] figurant au cadastre de la commune de [Localité 5], [Adresse 4]... à usage de jardinage et potager exclusivement... » moyennant un loyer de 450 euros par mois.
Cet objet répond aux critères tenant à la mise à disposition d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole. En effet, il n'est pas sérieusement contestable que la mise en valeur d'un jardin potager réponde à la définition de l'activité agricole de l'article L311-1 du code rural en ce qu'elle correspond à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal constitué de plusieurs étapes nécessaires à un objectif de production. Le contrat comporte en outre une contrepartie onéreuse.
M [V] soutient que M [E] et lui ont conclu une convention à usage de jardin potager en vue d'une production de légumes à titre strictement personnel. Toutefois la mise en valeur d'une terre louée en vue d'une exploitation de subsistance n'est pas incompatible avec l'existence d'un bail rural. En outre, la surface louée nécessitait la mise en 'uvre de moyens et techniques culturales dépassant le cadre d'un simple potager familial.
L'intimé fait également valoir qu' aucun élément du dossier ne tend à montrer l'existence d'une activité agricole exercée dans le jardin loué et qu'il a appris, depuis la signature de la convention, que M [E] avait été frappé d'une interdiction de gérer toute entreprise pendant 5 ans, par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 28 janvier 2016, rendu au visa de l'article L 653-8 du code de commerce, ce que l'appelant s'est bien gardé de révéler ; qu'il ne peut ainsi revendiquer un bail rural à objet professionnel, alors qu'il était sous le coup de cette interdiction au moment de la signature du contrat.
Toutefois, les rapports d'audit d'inspection du bureau Veritas produits par [F] [E], pour les années 2017 à 2023 démontrent que celui-ci exerçait une activité de production agricole certifiée « agriculture biologique », conformément à la certification qu'il avait obtenu dès janvier 2018.
Quant à la décision d'interdiction de gérer prise par le tribunal de commerce de Marseille, en 2016, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de l'entreprise de maçonnerie que M [E] exploitait auparavant, elle ne saurait produire ses effets sur la validité du bail rural revendiqué , le périmètre de cette interdiction n'étant pas connu.
En effet , il ressort des dispositions de l'article L 653-8 du code de commerce que «Dans les cas prévus aux articles L. 653-3 à L. 653-6, le tribunal peut prononcer, à la place de la faillite personnelle, l'interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement, soit toute entreprise commerciale ou artisanale, toute exploitation agricole et toute personne morale, soit une ou plusieurs de celles-ci ».
Or, la seule annonce légale versée aux débats, comportant la mention « complément de jugement : jugement prononçant l'interdiction prévue à l'article L 653-8 du code de commerce à l'encontre de Monsieur [F] [E] pour une durée de 5 ans » ne permet pas d' affirmer que le preneur avait l'interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler une exploitation agricole.
Il ressort de l'analyse qui précède que les modalités du bail conclu entre les parties le 6 avril 2020 répondent aux critères d'un bail rural, le contrat étant requalifié en ce sens.
Sur le régime légal applicable :
[J] [V] soutient que le bail conclu constitue une convention dérogatoire, au sens de l'article L 411-2, aux dispositions de l'article L 411-1 du code rural, ayant pour but d'assurer l'entretien de terrains situés à proximité d'un immeuble à usage d'habitation et en constituant la dépendance.
Il fait valoir qu'il a pu être jugé qu'une convention d'entretien non soumise au statut du fermage, pour une parcelle située à proximité immédiate d'une habitation, était valable même si le locataire y exerçait une activité agricole. Il souligne le caractère accessoire à son habitation du terrain loué.
En second lieu, [J] [V] invoque l'existence, tout au mieux, d'un bail de petite parcelle soumis au régime de l'article L 411-3 du code rural , aux termes duquel « Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l'autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date.
La dérogation prévue au premier alinéa ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans.
Lorsqu'il n'est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l'article 1774 du code civil. »
L' intimé fait valoir que par arrêté préfectoral du 21 octobre 2016 fixant les conditions particulières du statut du fermage dans les bouches du Rhône, la superficie maximum des petites parcelles a été fixée à 1,5 ha pour les cultures légumières de plein champ, avec un système de protection et d'irrigation permettant les rotations nécessaires à l'appellation d'une activité maraîchère ; que M [E] ne rapporte pas la preuve qu'il effectuait au moins 2 rotations par an , pour prétendre dépasser la superficie fixée pour les parcelles plantées de cultures maraîchères , quant à elle de 0,5 ha.
Il ajoute que par procès-verbal de constat établi sur requête du 7 novembre 2022, Maître [L], huissier de justice, a constaté la présence de plantations de carottes, choux, épinards et salades, cultures légumières . De même, Maître [O], huissier, a fait le même constat le 11 mars 2023 en constatant la présence de cultures légumières ( courges, choux-fleurs, salades, navets, blettes, doucette, mesclun, épinards, poireaux, brocolis).
[F] [E] réplique que le maraîchage constitue le volet intensif de la production légumière . Contrairement à la production légumière de plein champ, le maraîchage a recours à un certain nombre de pratiques : l'assolement et la rotation rapide des cultures, grâce à la culture protégée et la mise en culture d'espèces à cycle court ou à haut rendement, la mise en place de cultures par plantations et non par semis , le recours systématique à l'irrigation , l'apport massif de matière organiques et d'engrais minéraux.
Il souligne que la parcelle qu'il exploite est plantée pour partie sous tunnel et pour partie en plein champ et que les la certification agriculture biologique qui lui a été délivrée fait état d'une activité de maraîchage plein champ et de maraîchage sous abri.
En l'espèce, la convention signée n'est pas une simple convention d'entretien d'un terrain dépendant d'une habitation. Comme l'a retenu exactement le tribunal, le terrain donné à bail, d'une superficie d'un hectare, ne constitue qu'une partie de la parcelle d' 1 hectare 93 ares sur laquelle est implantée la maison du couple [V]. Les photographies aériennes produites montrent en outre une délimitation nette entre la partie du terrain louée et celle conservée par le bailleur sur lequel est édifiée sa maison. Par ailleurs, la convention conclue par les parties n'a pas pour objet l'entretien du terrain mais bien sa mise à disposition du preneur pour lui permettre d' y cultiver des légumes.
Les dispositions de l'article L 411-2 du code rural ne sont donc pas applicables.
Quant à la nature du mode cultural mis en 'uvre par le preneur à bail, les constats d'huissier invoqués par le bailleur, s'ils rendent compte des espèces cultivées, ne permettent pas d' exclure le recours aux techniques du maraîchage, caractérisées notamment par la rotation rapide des cultures, des cycles de production courts, et l'irrigation, étant rappelé que la culture sous serre n'est pas exclusive du maraîchage de plein champ.
En l'espèce , l'exploitation de M [E] est certifiée agriculture biologique pour une activité de maraîchage de plein champ et de maraîchage sous abri, et les rapports d'audit annuel réalisés par le bureau Veritas confirment le classement de la parcelle en maraîchage 100% Bio, avec rotation des cultures. Les photographies des constats d' huissier qui montrent la présence de diverse cultures maraîchères en plein champ et sous serre, traversées par des dispositifs d'irrigation, confirment ce classement.
Il s'ensuit que les dispositions de l'article L 411-3 du code rural seront écartées , le terrain loué ayant une superficie de 1 hectare, supérieure au plafond fixé pour les petites parcelles plantées en cultures maraîchères.
Sur la résiliation du bail :
[J] [V] fonde son action en résiliation du bail sur les dispositions des articles L 411-27 et L 411-31 du code rural et sur les dispositions des articles 1766 et 1777 ( en réalité 1767) du code civil.
Selon le premier de ces textes, ' Les obligations du preneur relatives à l'utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil.
Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion ne peut être invoqué à l'appui d'une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article.
Des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion, y compris des obligations de maintien d'un taux minimal d'infrastructures écologiques, peuvent être incluses dans les baux dans les cas suivants :
-pour garantir, sur la ou les parcelles mises à bail, le maintien de ces pratiques ou infrastructures;
-lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l'environnement, une personne morale agréée "entreprise solidaire", une fondation reconnue d'utilité publique ou un fonds de dotation ;
-pour les parcelles situées dans les espaces mentionnés aux articles L. 211-3, L. 211-12, L. 322-1, L. 331-1, L. 331-2, L. 332-1, L. 332-16, L. 333-1, L. 341-4 à L. 341-6, L. 371-1 à L. 371-3, L. 411-2, L. 414-1 et L. 562-1 du code de l'environnement, à l'article L. 1321-2 du code de la santé publique et à l'article L. 114-1 du présent code à condition que ces espaces aient fait l'objet d'un document de gestion officiel et en conformité avec ce document.'
L'article L 411-31 du code rural dispose que :
' I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
[...]
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes... '
Aux termes de l'article 1766 du code civil, ' Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764.'
Selon l'article 1767 du même code , 'tout preneur d'un bien rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail'.
L' intimé souligne que l'article L 411-31 vise les agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds et ceux qui sont susceptibles de la compromettre à l'avenir, tels que le complet désordre, la transformation des locaux agricoles en locaux à usage commercial, l' emploi de la chose louée à un autre usage que celui prévu au bail, l' abandon des cultures, l'absence d'entretien des terres et le défaut de soins caractérisé.
Il ajoute que la jurisprudence considère le non-respect par le preneur de ses obligations, au sens de l'article 1766 du code civil, comme une cause autonome de résiliation du bail par rapport à l'article L 411-31 du code rural, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si la bonne exploitation du fonds est compromise.
Le bailleur invoque comme motifs de résiliation du bail :
' le dépôt de détritus et objets divers étrangers à l'exploitation du fonds( résidus de chantier, bonbonne de gaz, tas de pierres, bidons plastiques, matériel de chantier, tuyaux en plastique, amoncellement de ferrailles, présence de divers véhicules, vélos, bétonnières, poutres et étais, godets de mini-pelle, déchets divers, câbles électriques , barrières de chantier, goulottes d'évacuation de gravats , restes d'agglos, tas d'immondices en décomposition, dont on voit mal l'utilité pour l'exploitation.
' le non respect des clauses environnementales : gravats et autres déchets, batteries déposées à même le sol, carburant et huiles diverses, carcasses de véhicules , des WC installés sans aucun respect de la réglementation en vigueur.
' le détournement de l'objet de la convention : M [E] utilise la parcelle pour y stocker du matériel ou des résidus de chantier , ce qui permet d'affirmer que la parcelle servait d'annexe à son activité de maçonnerie.
De plus, le preneur a utilisé la parcelle pour la vente de fruits et légumes qui ne sont pas le produit de son exploitation , se livrant ainsi à une activité commerciale non prévue au bail.
' La présence d'une construction illégale : Monsieur [E] a érigé une véritable construction en dur équipée d'un coin sanitaire, muni d'un WC et d'un bac à douche, ainsi que d'une cuisine. Le WC n'est pas connecté et les eaux vanne se répandent à même la terre en contradiction avec toutes les règles sanitaires . Cette construction est illicite, car contraire à l'article 13 de la réglementation générale du plan local d'urbanisme .
[F] [E] réplique que pour pouvoir prononcer la résiliation du bail, le juge doit caractériser une atteinte, par le preneur, au capital productif des parcelles et son impact sur leur valeur et leur future exploitation.
Il reconnaît qu'un certain nombre de matériaux sont effectivement stockés sur le terrain mais derrière l'une des cabanes ou encore au fond de la parcelle, à des endroits qui ne nuisent pas à l'exploitation du fonds .
Il ajoute qu'il mettrait en péril sa certification agriculture biologique s'il stockait des déchets illicites.
Il fait valoir que :
' Les gravats et matériaux remisés ont servi à la réalisation d'un chemin d'accès aux frais du concluant, avec l'accord du bailleur.
' Les poutres métalliques servent à l'exploitation pour travailler le sol, de même les étais servent à consolider les serres en cas de fortes chutes de neige.
' les agglos servent de cales ou de contrepoids pour le matériel ou les outils agricoles .
' Les planches de bois et palettes constituaient une serre en bois qui a été démontée, suite à sa destruction par vents violents.
' Les constructions sont en bois et existaient lors de la première convention , sans que le bailleur y trouve à redire.
Sur ce , il convient de rappeler que la nullité du congé, qui n'a pas été soulevée in limine litis par M [E] ne sera pas examinée. Elle ne prive pas au demeurant le bailleur de demander la résiliation du bail en application des articles L 411-31 du code rural et 1766 du code civil.
En l'espèce, la lecture du procès-verbal de constat du 7 novembre 2022 et les examens des photographies annexées à ce document montrent la présence, sur le terrain loué, d'un cabanon en bois recouvert d'une couverture ondulée dans lequel sont stockés des objets hétéroclites dont il n'est pas possible d'affirmer qu'ils sont étrangers à une exploitation agricole.
Se trouve également sur cette parcelle un bungalow avec auvent dont le sol intérieur est recouvert de carrelage avec présence de cloisons doublées de placo-plâtre. Un WC et un bac de douche ont été posés. L' ensemble comporte une pièce de vie avec cuisine , canapé. Le WC est connecté à un regard et ses effluents se répandent sur la terre . A l'extérieur , des batteries et palettes sont stockées à même le sol. Derrière la construction sont présents des vélos, une bétonnière, divers objets notamment cagettes et cageots, l'ensemble qualifié par l'huissier de capharnaüm, parmi lesquels évier en inox, salon de jardin , bidons, câbles , canapé. Au fond de la parcelle se trouvent des poutres en ferraille, des étais, des godets de mini pelle, des déchets divers, des restes d'agglos, des plastiques et des tas en décomposition.
Force est de constater que le stockage de déchets et rebuts étrangers à l'exploitation agricole de la parcelle contrevient à l'article 7 du bail.
Selon cette clause « En vue du maintien d'une fertilité durable , il est interdit d'utiliser des produits dangereux de nature à altérer la qualité biologique , physique ou chimique des sols . L'usage des pesticides, herbicides, fongicides ainsi que tout produit chimique de synthèse est totalement prohibé. Sont également interdits le rejet, l'émission ou l'introduction dans les jardins de substances dangereuses qui causent ou sont susceptibles de causer des graves lésions à des personnes, ou des dommages substantiels à la qualité de l'air, du sol, des eaux, des animaux ou des végétaux. Le stockage des déchets est interdit ».
En outre l' article 6 du bail dispose qu' « en vue de préserver l'environnement, le locataire ne peut réaliser sur son jardin biologique des aménagements durables autres qu'en bois. ».
Or, la construction édifié comporte l'emploi de matériaux tels que carrelage et placo-plâtre, outre l' aménagement de sanitaires contraires à cette clause et à l'exigence de préservation de l'environnement, en l'absence de dispositif de recueil des eaux usées et eaux vannes conforme à la réglementation. Il s'agit en outre d'une construction édifiée en infraction aux dispositions du plan local d'urbanisme, comme l'établit le bailleur par la correspondance échangée avec le service de l'urbanisme de la commune.
Cette construction et le stockage de déchets étrangers à l'activité agricole constituent à la fois des manquements aux clauses du bail, au sens de l'article 1766 du code civil, et des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds dans le respect de l'objectif de préservation de l'environnement voulu par le bailleur, au sens de l'article L 411-31 du code rural.
Il ressort par ailleurs de ce constat d'huissier que des matériels de construction( grilles de chantier, étais métalliques, bétonnière) étaient stockés sur le terrain au mépris de sa destination agricole.
Sur le fondement de l'article 1766 du code civil, il convient d'ajouter que le dommage subi par le bailleur résulte de la dégradation de son environnement immédiat, par le visuel imposé sur une construction illicite et l'amoncellement d'objets étrangers à l'activité prévue au bail, à proximité de son habitation.
Il ressort en second lieu du procès-verbal de constat d'huissier du 11 mars 2023, de Maître [O], que le preneur s'est livré sur la parcelle prise à bail à une activité commerciale d'achat et revente de fruits et légumes étrangers à sa production , parmi lesquels pommes, oranges, citrons, bananes et avocats, activité étrangère à la destination du bail et qui ne saurait constituer l' accessoire de son exploitation agricole.
Cette activité non autorisée et les manquements précédemment examinés justifient la résiliation du bail.
Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions principales, y compris sur le montant de l'astreinte dont rien ne justifie l'augmentation.
[F] [E], ne fournit aucun élément pertinent de nature à justifier une expertise afin de statuer sur la valeur locative du bien loué et la 'régularisation des loyers payés'. La demande tendant à faire constater que le bail a été conclu pour 9 années est par ailleurs devenue sans objet, compte tenu de la résiliation du bail. Il sera débouté de ces demandes.
Partie perdante, il supportera la charge des dépens de l'entière procédure.
Au regard des circonstances de la cause et de la position respective de parties, l'équité justifie de condamner [F] [E] à payer à [J] [V] une somme de 4500 ,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure .
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement, sauf en ce qui concerne l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Déboute [F] [E] de sa demande tendant à faire constater que le bail a été conclu pour une durée de 9 ans et de sa demande d'expertise,
Condamne [F] [E] aux dépens d'appel,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne [F] [E] à payer à [J] [V] une somme de 4500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Le président
