| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 30 mai 2024, 20/00496

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 MAI 2024

MM

N° 2024/ 196

Rôle N° RG 20/00496 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFNQI

[L] [I]

C/

[B] [P]

Syndic. de copropriété [Adresse 6]

SCI [10]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean-Marc SZEPETOWSKI

Me Véronique GODFRIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00131.

APPELANT

Monsieur [L] [I]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [B] [P]

demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]'

sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

SCI [10], sis [Adresse 5], représenté par Mme [U] [E], domicilié [Adresse 5]

représentée par Me Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :

A l'issue d'une assemblée générale tenue le 22 août 2005, Monsieur [L] [I] a été élu en qualité de syndic bénévole de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé : [Adresse 4] / [Adresse 6] à [Localité 1].

Il s'agit d'une petite copropriété, comportant 4 appartements, un grenier au 5ème étage et un magasin au rez-de-chaussée. M [I] détenait 55 % des tantièmes.

En 2012, deux nouveaux copropriétaires ont intégré l'ensemble immobilier : la SCI [10], représentée par Mme [U] [E], et Monsieur [B] [P].

Ces derniers pointaient ce qu'ils estimaient être des irrégularités et fautes graves dans la gestion du syndic bénévole:

1) retrait à son profit de sommes d'argent du compte bancaire de la Copropriété, et utilisation de la carte bleue du syndicat pour faire de nombreux retraits,

2) encaissement de sommes d'argent de la Compagnie AXA au titre d'un dégât des eaux, non rétrocédées à la Copropriété,

3) une comptabilité remaniée à plusieurs reprises par le syndic, démontrant, le caractère manifestement erroné de celle-ci,

4) une comptabilité présentée par Monsieur [L] [I] volontairement imprécise ( numéros de chèques faits non mentionnés, pas de justificatifs des dépenses engagées, rubriques de dépenses inconnues au plan comptable '),

5) perte du bénéfice d'une subvention de la mairie de [Localité 1] pour faire réaliser les travaux de réparation de la toiture (3.447 euros), faute d' avoir fait réaliser les travaux dans les trois ans

6) Négligence dans l'entretien de l'immeuble : porte d'entrée, façade, digicode, l'électricité des parties communes,

7) exercice des fonctions de syndic sans avoir obtenu le renouvellement de son mandat,

8) non convocation des assemblée générales des copropriétaires pendant des années,

9) défaut d' établissement et de tenue du carnet d'entretien de l'immeuble.

Les nouveaux copropriétaires dénonçaient également les faits suivants :

' Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire du 25 juillet 2008, M [I] avait fait voter la vente, au profit de Madame [D] [K], son amie proche et copropriétaire, de la dernière volée de marches d'escalier et du palier du cinquième étage appartenant à la copropriété, et ce, sans avoir convoqué l'ensemble des copropriétaires.

' Il n'avait contracté aucune assurance couvrant la responsabilité civile de l'immeuble du 02/12/2010 au 12/06/2012 (de la résiliation par AXA, au 1er décembre 2010, à la date à laquelle l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté de péril imminent).

' Il avait attendu deux ans (le 31/03/2007) pour ouvrir un compte bancaire au nom de la Copropriété, alors même qu'il en avait reçu instruction aux termes de l' assemblée générale du 22/08/2005.

Le syndic avait confié à l'entreprise de [N] [W] des travaux de réfection de la toiture de la copropriété, réceptionnés le 18 novembre 2009, sans réserves.

Le 30 mai 2012, vers 12 heures, une partie de la génoise de l'angle Nord de la toiture de l'immeuble s' était effondrée, tombant dans la rue sans faire de blessés, ce qui avait justifié un arrêté de péril du maire de [Localité 1].

A l'occasion de ce sinistre , la copropriété découvrait que le syndic bénévole avait réglé et accepté pour le compte de la copropriété le devis de travaux qui était le plus élevé auprès de l'entreprise [W] (21.567, 50 euros TTC) lesquels , en réalité, n'avaient pas été totalement réalisés.

Le 4 juillet 2012, suite à une assemblée générale exceptionnelle, Monsieur [L] [I] était remplacé par un syndic professionnel, le cabinet ALLFRA IMMOBILIER, sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Toutefois, pendant 6 mois, Monsieur [L] [I] était dans l'incapacité de transmettre au nouveau syndic les relevés de compte de la copropriété ainsi que de virer les fonds y afférents, remettant au final des duplicatas.

C'est dans ce contexte que par acte d'huissier du 7 décembre 2012, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], représenté par son nouveau syndic, a fait assigner [L] [I] devant le tribunal de grande instance de Grasse, pour rechercher sa responsabilité sur le fondement des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les articles 1992 et suivants du code civil et 1240 et suivants du code de procédure civile. M [P] et la SCI [10] sont intervenus à l'instance.

En l'état de leurs dernières conclusions , les demandeurs ont sollicité du tribunal :

Sur les travaux de toiture :

A titre principal,

' de condamner [L] [I] à payer aux demandeurs la somme de 21567,50 euros correspondant aux travaux de l'entreprise [W], ceux-ci s'étant avérés inefficaces et ayant dû être refaits intégralement par l'entreprise JC Rénovation.

A titre subsidiaire,

' le condamner au paiement de la somme de 20277,54 euros correspondant aux travaux de reprises exécutés par l'entreprise JC RENOVATION financés à hauteur de 18083,42 euros par la copropriété, aux honoraires de l'architecte M [F] pour la somme de 1327,00 euros et aux frais d'expertise d'un montant de 861,12 euros réglés au Trésor Public dans le cadre d'une procédure de péril imminent.

S' agissant des autres chefs de demandes, de :

' condamner M [L] [I] à payer notamment la somme de 13950,50 euros, correspondant à la somme ponctionnée par le syndic bénévole à titre personnel sur le compte de la copropriété, 11165 ,21 euros correspondant aux charges de copropriété restants dues ; 3447,00 euros au titre de la subvention perdue ; 3138,99 euros au titre de l'indemnité AXA non rétrocédée ; 97,99 euros au titre de frais de duplicata bancaires ;620,72 euros, montant conservé sur le virement du solde du compte bancaire résilié; 1196,00 euros des frais d'avocat de M° Colonnese ; 538,20 euros montant du chèque n° 17 non justifié ; 558,47 euros montant du chèque n° 19 ; 2430 euros de différentiel de la facture [W] ; 2990,92 euros de facture de travaux DMP non justifiés ; 968,63 euros virement effectué en faveur d'une association NDEC AESTHETICA NOVA ; 787,85 euros d'agios , pénalités et frais bancaires ; 2000 euros correspondant au velux réglé par la copropriété qui a disparu ; 422 euros à la verrière réglée par la copropriété et jamais installée ; 680,52 euros de frais facturés à la copropriété mais à son seul profit( clés réalisées pour ses propres locataires, frais de LRAR, de déplacement, d'ouvriers , Briconautes .

Dire et juger que la décision à intervenir sera transmise au procureur de la République ,

Condamner le défendeur à payer à chacun des demandeurs la somme de 5000 euros en réparation du préjudice souffert et une somme de même montant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En défense, [L] [I] a conclu au débouté de toutes les demandes formées à son encontre et à la condamnation des défendeurs aux dépens et à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir, à titre préliminaire, qu'il a assumé les fonctions de syndic bénévole entre les dates suivantes :

-du 22 août 2005 au 22 août 2008

-du 19 décembre 2008 au 3 mars 2009

et qu'ainsi, la copropriété est demeurée sans syndic aux dates intermédiaires suivantes

-du 23 août 2008 au 19 décembre 2008

-du 3 mars 2009 au 4 juillet 2012.

Il a notamment réfuté l'obligation de remplacer les génoises au moment où les travaux de rénovation de la toiture avaient été commandés à l'entreprise [W] ; le défaut d'application des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ; le choix de l'entreprise [W] au mépris des intérêts de la copropriété.

A ce propos , il a expliqué qu' un litige était apparu en cours de chantier avec cette entreprise au sujet de travaux supplémentaires facturés non demandés. Il avait accepté la facture finale pour mettre un terme au litige et permettre l' achèvement des travaux. La somme de 3138,99 euros versée par AXA à la copropriété était destinée à la réfection, suite à un sinistre, de l'appartement du 4 étage , appartement qui était sa propriété.

Par jugement du 30 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a statué dans les termes suivants:

« CONDAMNE [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la somme totale de 13.186,92 €, savoir :

'10.230,50 Euros (correspondant aux anomalies constatées sur le compte de la Copropriété),

' 769,34 Euros au titre du différentiel de l'indemnité d'assurance AXA ne figurant pas sur les comptes de la copropriété,

' 97.99 euros correspondant aux frais relatifs à des demandes de duplicata bancaires, [L] [I] ayant égaré les relevés bancaires de la Copropriété,

'620.72 euros, correspondant au montant conservé par [L] [I], suite au virement du solde du compte bancaire réalisé,

' 787.85 euros correspondant aux agios, pénalités et frais bancaires, imputables à M. [I]

' 680,52 Euros, correspondant aux frais facturés à la copropriété sans justificatifs, à savoir :

Frais PLATEFORME DU BATIMENT à rétrocéder à la copropriété: 75.81 euros

Frais de reproduction de clefs (que Monsieur [L] [I] a fait réaliser pour ses propres locataires, aux frais de la copropriété) : 45 euros

Frais d'envoi de LRAR : 38.40 euros

Frais de déplacement : 60 euros

Frais d' ouvriers: 420 euros

Frais BRICONAUTES : 41.31 euros.

CONDAMNE [L] [I] à verser aux copropriétaires intervenants à l'instance, [B] [P] et la SCI [10], la somme de 2.000 euros, chacun, en réparation de leur préjudice moral.

DIT qu'il appartient aux parties de transmettre le présent jugement au Procureur de la République si elles l'estiment nécessaire.

CONDAMNE [L] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], à [B] [P] et à la SCI [10], la somme de 4.000 € euros, chacun, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE [L] [I] aux entiers dépens, « en ce compris le coût de l'expertise judiciaire », dont distraction au profit de Maître GODFRIN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

ORDONNE l'exécution provisoire. »

Par jugement rectificatif du 26 novembre 2019, le tribunal a rectifié le précédent jugement en corrigeant dans les motifs en page 48 une erreur de nom concernant l'un des intervenants et en complétant le dispositif par les condamnations figurant dans les motifs mais omises dans le dispositif du jugement rectifié , à savoir :

« ORDONNE la recti'cation du dispositif du jugement de ce siège en date du 30 juillet 2019,

DIT que la présente décision recti'cative sera mentionnée, par les soins du greffe, sur la minute et les expéditions du jugement recti'é et qu'elle sera noti'ée comme celui-ci ;

DIT que dans les motifs page 48 il convient de lire « intervention volontaire de [B] [P] » au lieu de « [B] [J] »,

DIT que le dispositif du jugement est complété de la manière suivante :

« CONDAMNE [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], les sommes suivantes :

' la somme de 2637,50 euros correspondant au remboursement du montant transactionnel,

' la somme de 1.196 euros correspondant au remboursement des frais de Me COLONNESE AVOCAT, engagé personnellement par [L] [I] sans avoir reçu mandat de la copropriété,

' la somme de 1000,00 € (200,00€ + 800, 00€), correspondant au remboursement de la verrière, consistant en la dépose de l'ancienne verrière et la pose d'une verrière à l'identique (constatée par procès-verbal d'huissier de justice), travaux prévus au devis [W], mais non effectués, le velux ne peut être surabondamment remboursé, d'autant plus qu'il n'est pas validé par les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 1] et que l'ensemble des travaux de reprise sont ci-après pris en charge,

' la somme de 2.430, 00 euros correspondant au remboursement des frais de 2.430,00€ non justifiés par une facture (18.930, 00 € ont été versés par la copropriété pour les travaux [W], avant l'accord transactionnel, soit un différentiel de 2.430, 00€par rapport au devis accepté de 16.500, 00 € TTC)

' la somme de 18.089,42€ correspondant aux frais de reprise des travaux de la toiture suivant factures de l'entreprise JC RENOVATION,

' la somme de 3.447,00 euros correspondant à la perte de la subvention de l'ANAH,

' la somme de 1.327,00 euros correspondant à la note d'honoraires de maîtrise d' 'uvre de l'architecte [X] [F]

' la somme de 861,12 euros correspondant aux frais d'expertise dus au Trésor Public suite à l'arrêté de péril imminent. »

Par déclaration du 13 janvier 2020, [L] [I] a relevé appel du jugement tel que rectifié .

Par ordonnance d'incident du 10 octobre 2023, le conseiller de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur l'incident soulevé par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 6] sis à [Localité 1], représenté par son syndic, M. [B] [P] et la SCI [10] tendant à voir dire l' appelant irrecevable en sa critique du jugement rectificatif du 26 novembre 2019 , la cour n'étant saisie que des seuls chefs du jugement initial du 30 juillet 2019 ; a condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 6] sis à [Localité 1], représenté par son syndic, M. [B] [P] et la SCI [10] aux dépens de l'incident et rejeté la demande de M. [L] [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 11 mars 2024 par [L] [I] tendant à :

Vu le jugement du 30 juillet 2019,

Vu l'article 1231-1 du code civil,

Débouter la partie intimée de son exception d'irrecevabilité dirigée à l'encontre de l'appel portant sur le jugement rectificatif.

En tout état de cause réformer le jugement du 30 juillet 2019 ayant

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 2.637, 50€ correspondant au remboursement du montant transactionnel,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 1.196 € correspondant au remboursement des frais d'avocat,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de travaux commandés mais non exécutés,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 2.430 € correspondant aux frais non justifiés par une facture,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 18.089,42 € au titre des travaux de reprise,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 3.447 € au titre de la perte de subvention de l'ANAH,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 1.327 € au titre des honoraires d'architecte,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 861, 12 € au titre des frais dus au Trésor Public,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 769,34 € au titre du différentiel de l'indemnité d'assurance versée,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 787,85 €

au titre des frais bancaires supportés par la copropriété,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 680, 52 € au titre des frais facturés à la copropriété sans justificatif,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 620,72 € au titre des fonds non versés sur le compte du nouveau syndic,

- Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 10.230,50€ au titre de dépenses non justifiées

-Condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral subi.

Débouter le SDC et les copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes.

Condamner le SDC [Adresse 6], la SCI [10], Monsieur [B] [P] au paiement de la somme de 337,99 € correspondant au trop perçus lors du transfert des fonds de la copropriété au nouveau syndic désigné.

Condamner le SDC [Adresse 6], la SCI [10], Monsieur [B] [P], au paiement de la somme de 3.000 Euros chacun sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de Me J.M. SZEPETOWSKI, Avocat, sous sa due affirmation d'en avoir fait l'avance.

L'appelant fait valoir notamment :

' La recevabilité de son appel pour le tout, au motif qu'il n'y a pas de nullité de procédure sans grief et qu'en l'espèce la déclaration d'appel visait bien à la fois les chefs du jugement critiqués du 30 juillet 2019 et ceux du jugement du 26 novembre 2019.

' Il rappelle qu'il est devenu syndic bénévole moins d'un mois après avoir fait l'acquisition de son bien immobilier ; que l'immeuble, dans un état avancé de dégradation, était dépourvu de syndic et ne respectait pas, de ce fait, les obligations légales imposées à un immeuble en copropriété ; que l'ensemble des copropriétaires ont décidé de le réélire au cours d'une assemblée générale du 19 décembre 2008.

'Il rappelle les principes guidant la responsabilité du syndic, responsabilité contractuelle : faute, préjudice , lien de causalité, mais encore les dispositions de l'article 1992 du code civil alinéa 2 lequel prévoit que la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu' à celui qui reçoit un salaire.

' Il dénie sa responsabilité contractuelle concernant les travaux réalisés par M [W] sur la toiture : la somme de 2637,50 euros ne peut être qualifiée de montant transactionnel mais correspond à la régularisation d'un avenant permettant la conservation de l'immeuble , ce qui rentrait dans la mission confiée au syndic. Il réfute devoir le remboursement de frais d'avocat dans la mesure où il avait reçu mandat de la copropriété pour se faire assister d'un avocat dans la perspective d'une action en justice, par délibération du 19 décembre 2008.

' Sur la somme de 2430 euros versée à l'entreprise [W], non justifiée, il rappelle avoir supporté la charge de 55 % des appels de fonds de sorte que la réclamation du syndicat ne peut porter que sur une somme de « 1336,50 euros »(SIC) tout au plus.

' Il réfute sa responsabilité concernant les anomalies financières retenues par le tribunal et conclut à l'absence de préjudice pour la copropriété et les copropriétaires parties à l'instance.

Vu les conclusions notifiées le 10 mars 2024 par [B] [P], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] et la SCI [10] tendant à :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000,

Vu les articles 1992 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 562 et 901 du code de procédure civile,

A titre liminaire,

Débouter M. [L] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Juger que Monsieur [L] [I] est irrecevable à remettre en cause le jugement rectificatif du 26 novembre 2019 rendu par le TGI de Grasse l'ayant condamné à payer les sommes suivantes :

- 2.637,50 euros correspondant au remboursement du montant transactionnel ;

- 1.196 euros correspondant au remboursement des frais d'avocat ;

- 1.000 euros au titre des travaux commandés mais non exécutés ;

- 2.340 euros correspondant aux frais non justifiés par une facture ;

- 18.089,42 euros au titre des travaux de reprise ;

- 3.447 euros au titre de la perte de subvention de l'ANAH ;

- 1.327 euros au titre des honoraires d'architecte ;

- 861.12 euros au titre des frais dû au Trésor Public.

Juger que ces chefs de condamnation sont aujourd'hui définitifs, et la demande de réformation y afférente, telle que présentée par Monsieur [L] [I] dans le dispositif de ses conclusions, est irrecevable, car elle se rattache au jugement rectificatif du 26 novembre 2019 aujourd'hui définitif,

En conséquence,

Prononcer l'irrecevabilité de Monsieur [L] [I] à critiquer le jugement rectificatif rendu en date du 26 novembre 2019,

Juger que la Cour n'est saisie que des seuls chefs du jugement initial rendu en date du 30 juillet 2019,

Si par impossible ou extraordinaire la Cour d'Appel de céans devait considérer que Monsieur [L] [I] est recevable à critiquer le jugement rectificatif rendu en date du 26 novembre 2019,

Débouter M. [L] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement rectificatif rendu en date du 26 novembre 2019 par le TGI de Grasse, en ce que celui-ci a condamné Monsieur [L] [I] à payer les sommes suivantes:

' 2.637,50 euros correspondant au remboursement du montant transactionnel ;

' 1.196 euros correspondant au remboursement des frais de Me COLONNESE avocat engagé personnellement par Monsieur [L] [I] sans avoir reçu mandat de la copropriété,

' 1.000 € (200 € + 800 €) correspondant au remboursement de la verrière à l'identique (constaté par procès-verbal d'huissier de justice), travaux prévus au devis [W] mais non effectués, le velux ne peut être surabondamment remboursé, d'autant qu'il n'est pas validé par les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 1] et que l'ensemble des travaux de reprise sont ci-après pris en charge,

' 2.430 € correspondant au remboursement des frais de 2.430 € non justifiés par une facture (18.930 € ont été versés par la copropriété pour les travaux [W] avant l'accord transactionnel, soit un différentiel de 2.430 € par rapport au devis accepté de 16.500 € TTC)

'18.089,42 € correspondant aux frais de reprise des travaux de la toiture suivant facture de l'entreprise JC RENOVATION,

'3.447 € correspondant à la perte de la subvention de l'ANAH .

'1.327 € correspondant à la note d'honoraires de maîtrise d''uvre de l'architecte [X] [F],

' 861,12 € correspondant aux frais d'expertise dus au Trésor public suite à l'arrêté de péril imminent.

Confirmer le jugement initial rendu en date du 30 juillet 2019 en ce que celui-ci a condamné Monsieur [L] [I] à payer les sommes suivantes :

' 10.230,50 Euros (correspondant aux anomalies constatées sur le compte de la Copropriété),

' 97,99 euros correspondant aux frais relatifs à des demandes de duplicatas bancaires, [L] [I] ayant égaré les relevés bancaires de la Copropriété,

' 620.72 euros, correspondant au montant conservé par [L] [I], suite au virement du solde du compte bancaire réalisé,

' 787.85 euros correspondant aux agios, pénalités et frais bancaires, imputables à M. [I],

' 680,52 Euros, correspondant aux frais facturés à la Copropriété sans justificatifs, à savoir :

Frais Plate-forme du bâtiment à rétrocéder à la Communauté : 75.81 euros

Frais de reproduction de clefs (que Monsieur [L] [I] a fait réaliser pour ses propres locataires, aux frais de la Copropriété) : 45 euros

Frais d'envoi de RAR : 38.40 euros

Frais de déplacement : 60 euros

Frais ouvriers : 420 euros

Frais Briconautes 41.31 euros,

Confirmer le jugement initial rendu en date du 30 juillet 2019, en ce que celui-ci a condamné Monsieur [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], à [B] [P] et à la SCI [10], la somme de 4.000 € euros chacun pour les frais irrépétibles de première instance, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Confirmer le jugement initial rendu en date du 30 juillet 2019 en ce que celui-ci a condamné Monsieur [L] [I] à payer les entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire,

Réformer le jugement initial rendu en date du 30 juillet 2019 en ce que celui-ci a limité à la somme de 769,34 Euros le différentiel de l'indemnité d'assurance AXA ne figurant pas sur les comptes de la copropriété,

Réformer le jugement initial rendu en date du 30 juillet 2019 en ce que celui-ci a limité le montant des dommages et intérêts à la somme de 2000 euros chacun, pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], [B] [P] et la SCI [10],

Réformer le jugement initial rendu en date du 30 juillet 2019 en ce que celui-ci n'a pas mis à la charge de M. [I] :

' La somme de 3.059,50 euros qu'il a fait dépenser pour la pose d'un velux ainsi qu'une nouvelle verrière, équipements qui n'ont jamais été posés, et détournés au préjudice de la copropriété

' La somme de 3360,18 € qu'il a fait exposer pour 3 fenêtres neuves avec bâti, qui elles aussi n'ont jamais été posées, et détournées au préjudice de la copropriété

' La somme de 2.990,92 euros qui correspond au règlement d'une facture émise par une société qui n'existe pas,'

' La somme de 11.165,21 euros à titre d'arriérés de charges

Statuant à nouveau,

JUGER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], [B] [P] et la SCI [10] recevables et bien fondés en leur appel incident,

En conséquence,

Condamner Monsieur [L] [I] à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 3.059,50 euros correspondant à la pose d'un velux ainsi qu'une nouvelle verrière, équipements qui n'ont jamais été posés, et détournés au préjudice de la copropriété par l'intéressé,

Condamner Monsieur [L] [I] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] la somme de 3.360,18 euros correspondant à la pose de 3 fenêtres neuves avec bâti, qui elles aussi n'ont jamais été posées, et détournées au préjudice de la copropriété ,

Condamner Monsieur [L] [I] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] la somme de 2.990,92 euros correspondant aux travaux réalisés par la société DMP qui n'ont pas été votés en AG, ni n'ont été réalisés, la Société DMP ayant de surcroît une existence réelle plus que douteuse,

Condamner M. [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] la somme de 3.138,99 euros au titre d'une indemnité d'assurance AXA, qu'il n'a pas rétrocédée à la Copropriété,

Condamner M. [L] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 11.165,21 euros à titre d'arriérés de charges,

Condamner M. [L] [I] à payer à chacun des demandeurs, savoir LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ, la SCI [10] et Monsieur [B] [P] la somme de 10.000 euros à titre de réparation du préjudice souffert,

Condamner M. [L] [I] à payer à chacun des demandeurs, savoir le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, la SCI [10] et Monsieur [B] [P] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [L] [I] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire et les frais des deux constats d'huissier, ces derniers distraits au profit de Me GODFRIN, avocat aux offres de droit,

Les intimés font notamment valoir les moyens et arguments suivants:

'La cour n'est saisie que des chefs du jugement initial critiqués et non de ceux du jugement rectificatif, en application de l'article 901 du code de procédure civile, le jugement rectificatif n'étant pas visé dans la déclaration d'appel, comme le prévoit l'article précité dans sa version applicable à la date du 1er janvier 2020.

' La responsabilité de M [L] [I] est engagée pour défaut d'application des décisions prises lors des assemblées générales et pour sa mauvaise gestion de la copropriété, par négligence mais aussi en outrepassant ses pouvoirs, à l'origine des préjudices subis par la copropriété.

'[L] [I] reconnaît en page 17 de ses écritures devoir la somme de 97,99 euros au titre des frais de duplicatas bancaires.

'Il doit rembourser à la copropriété la somme de 3138,99 euros perçue de l'assurance AXA et non reversée à la copropriété,

'Il doit rembourser des pénalités et agios bancaires dont il est responsable, d'un montant de 787,85 euros.

'Il doit le reliquat des fonds qui auraient dû être virés, à la clôture du compte bancaire de la copropriété . Or il n'a viré que 958,71 euros au lieu de 1579,43 euros..

'Il doit également 680,52 euros de frais facturés à l'ensemble immobilier sans justifier de dépenses engagés dans l'intérêt de la copropriété.

'Le compte bancaire de la copropriété sous la gestion de l'appelant présente des anomalies totalisant une somme de 10230,50 euros.

'L'appelant reste redevable de charges de copropriété à hauteur de 11 165,21 euros.

'La facture de l'entreprise DMP d'un montant de 2990,92 euros, réglée par la copropriété, correspond à des travaux réalisés en partie par M [E] qui a acheté des matériaux ; DMP n'existe pas.

'M [I] a avalisé pour le compte de la copropriété des travaux qui en réalité n'ont jamais été réalisés par l'entreprise [W], notamment les travaux sur la génoise, ce qui était visible à l' 'il nu depuis la rue.

'La toiture a dû être refaite intégralement , comme si l'entreprise [W] n'était pas intervenue, alors que cette dernière a reçu une somme de 21597,50 euros non justifiée par une facture régulière et alors que les deux devis acceptés par le syndic totalisaient 19137,50 euros. Suite au sinistre à l'origine de la procédure de péril, la copropriété a réglé une somme de 18089,42 euros à l'entreprise JC RENOVATION et a dû s'adjoindre les services d'un maître d' 'uvre pour 1327 euros.

' L'appelant a usé de man'uvres frauduleuses envers la copropriété :

-Il a commandé à l'entreprise [W] la pose d'un velux qui devait remplacer la verrière du puits de lumière de la cage d'escaliers. Cette modification s'inscrivait dans le projet de M [I] de vendre la dernière volée d'escaliers et le palier vers les combles à son amie, Mme [K], pour lui permettre d'aménager ses combles en appartement. Ces man'uvres ont été déjouées. La mairie s'est opposée à la pose d'un velux, souhaitant le remplacement de la verrière à l'identique. Le velux ayant été acheté par M [W], des travaux supplémentaires, non réalisés, ont été réglés pour 2637,50 euros. Le velux n'a pas bénéficié à la copropriété, pas plus que la nouvelle verrière, pourtant payée mais non posée. Au total c'est une somme de 3059,50 euros qui a été réglée en pure perte.

-La superficie de la toiture à refaire a été surévaluée dans le devis de l'entreprise [W].

-Des travaux de pose de trois fenêtres dans les combles ont été réglés par la copropriété pour 3360,18 euros . Ces fenêtres n'ont jamais été posées.

' Du fait de la négligence du syndic bénévole dans la conservation de l'immeuble, la copropriété a en outre dû régler la somme de 861,12 euros au titre des frais d' expertise engagés dans le cadre de la procédure de péril.

' La négligence du syndic a fait perdre à la copropriété une subvention municipale de 3447,00 euros.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de l'appel de Monsieur [L] [I] portant sur le jugement rectificatif du 26 novembre 2019 et l'effet dévolutif de l'appel :

Les intimés soutiennent que la cour n'est saisie que des chefs du jugement initial critiqués et non de ceux du jugement rectificatif, en application de l'article 901 du code de procédure civile, le jugement rectificatif n'étant pas visé dans la déclaration d'appel, comme le prévoit l'article précité dans sa version applicable à la date du 1er janvier 2020.

En application de ce texte la déclaration d'appel est faite par acte contenant, outre les mentions prévues par l'article 57, et à peine de nullité :

['.]

2°) L'indication de la décision attaquée.

En l'espèce , la déclaration d'appel du 13 janvier 2020, si elle fait apparaître dans le champ consacré à la décision critiquée la seule mention du jugement initial du 30 juillet 2019 du tribunal de grande instance de Grasse, contient également dans le champ relatif à l'énoncé des chefs du jugement critiqués, à la fois ceux du jugement initial et ceux du jugement rectificatif, précédés de la mention  « Appel limité aux chefs de jugement rectificatif du 26novembre 2019 expressément critiqués en ce qu'il a rectifié le jugement rendu par le TGI de grasse le 30 juillet 2019... ».

S' agissant d'une nullité de procédure qui nécessite la démonstration d'un grief, en l'espèce inexistant, les intimés étant parfaitement informés, au travers de la lecture de la déclaration d'appel, des chefs des deux jugements critiqués soumis à la cour, l'appel a dès lors produit son effet dévolutif y compris pour le jugement rectificatif.

L'appelant est en conséquence recevable à remettre en cause le jugement du 26 novembre 2019, dans la limite des chefs de cette décision expressément critiqués par la déclaration d'appel.

Ce moyen d'irrecevabilité est en conséquence rejeté .

Sur la responsabilité de M [I]:

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoient expressément les diverses missions confiées au syndic de copropriété.

Le syndic est chargé, notamment, de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble ainsi que les décisions qui ont été votées en assemblée générale. Il doit alors veiller à assurer la gestion, la conservation et le bon état général des parties communes. En cas de dommage causé à la copropriété, il est autorisé à prendre l'initiative des travaux urgents et peut voir sa responsabilité engagée du fait de sa négligence.

Ont été considérés comme travaux urgents : la réparation d'une canalisation commune provoquant des inondations et générant de mauvaises odeurs, la réparation d'un balcon menaçant la sécurité des personnes, la réparation de fissures dans une façade à l'origine d' infiltrations chez un copropriétaire.

Le syndic est également tenu de souscrire un contrat d'assurance contre les risques dont la copropriété doit répondre au titre de sa responsabilité civile .

En matière de gestion comptable et financière de la copropriété, le syndic établit le budget prévisionnel qu'il soumet au vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Il adresse à chaque copropriétaire les appels de fonds et provisions. Il représente le syndicat en justice notamment pour obtenir le recouvrement forcé des impayés de charges de copropriété.

Le syndic a l'obligation de conserver toutes les archives du Syndicat des copropriétaires.

Il a aussi l'obligation de veiller à la bonne exécution des décisions votées par l'assemblée générale des copropriétaires. Il a notamment l'obligation de veiller à la bonne fin des travaux autorisés par la copropriété, sur les parties communes, et a le pouvoir de les réceptionner au nom du syndicat et d'émettre des réserves en cas de non conformités ou malfaçons. Il a donc l'initiative de provoquer les délibérations des copropriétaires, pour engager tout recours amiable ou contentieux contre un constructeur à l'origine de désordres de construction affectant les parties communes de l'immeuble.

En cas de désordres couverts par les différentes garanties des constructeurs ( parfait achèvement, biennale et décennale), le syndic doit notamment veiller à engager les actions afférentes à ces garanties dans les délais légaux. S'il se montre négligent et laisse ces délais parvenir à forclusion, il s'expose à voir sa responsabilité recherchée par la copropriété, voire par les copropriétaires en cas de désordres induits affectant les parties privatives.

Tenu de faire exécuter les travaux votés en assemblée générale, le syndic doit veiller à respecter l'enveloppe budgétaire votée par l'assemblée générale des copropriétaires et, en cas de dépassement, obtenir une nouvelle délibération avant d' engager une dépense supérieure.

En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est soumis aux dispositions des articles 1991 et suivants du Code civil. Il est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond ainsi des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et/ou de sa mauvaise exécution.

Selon l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Il engage sa responsabilité sur le fondement contractuel de l'ancien article 1147 du code civil, devenu 1231-1, à l'égard de son mandant, à savoir le Syndicat des copropriétaires, s'il commet des fautes dans l'exécution de sa mission, et sur le fondement de la faute délictuelle de l'article 1240 du code civil, anciennement 1382, à l'égard des copropriétaires pris individuellement et des tiers.

En l'espèce, [L] [I] a été investi d'un mandat de syndic bénévole pour trois ans, du 22 août 2005 au 22 août 2008, puis du 19 décembre 2008 au 3 mars 2009. En dehors de ces périodes et jusqu'à la désignation d'un syndic professionnel, le 4 juillet 2012, il a cependant continué à gérer la copropriété .

Il s'ensuit que sa responsabilité contractuelle peut être recherchée pour les manquements commis sur la période de validité de ses mandats, les fautes commises hors mandat étant susceptibles d'engager sa responsabilité délictuelle à titre personnel, en cas de faute prouvée en lien avec les dommages invoqués par la copropriété.

' Sur la responsabilité de Monsieur [I] au titre des travaux confiés à l'entreprise [W] :

Il ressort des pièces versées aux débats que, le 22 août 2005, l' assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, après avoir nommé M [I] au mandat de syndic bénévole, l'a chargé de rechercher des devis pour la restauration de la porte d'entrée, l'installation d'un digicode, pour la réfection de la toiture et de la façade de l'immeuble. Le procès verbal d'assemblée générale indique que chaque copropriétaire était également autorisé à rechercher des devis.

Lors de l'assemblée générale du 5 décembre 2005, l'unanimité des copropriétaires présents a pris connaissances des devis de rénovation de toiture de l'entreprise CUILLIÈRE, d'un montant de 17235,32 euros TTC, et de l'entreprise GRASSOISE RÉNOVATION, d'un montant de 17776,75 euros TTC, et décidé de charger le syndic bénévole de rechercher deux autres devis, et de voter le principe des travaux de toiture mais pour un montant inférieur, mandatant le syndic pour signer le devis le moins disant .

Un devis a été signé avec l'entreprise [W] le 16 mai 2007 d'un montant de 17 407,50 euros , comprenant la dépose de l'ancienne verrière, la dépose et la pose de la toiture type flexotuile sur platelage en bois, d'une surface de 75 m², la dépose de l' ancienne antenne et pose d'une nouvelle antenne collective, la pose d'une gouttière en zinc avec finition et pose de la verrière à l'identique avec rehaussement. Ce devis a été ramené à 16500,00 euros après suppression des travaux de dépose et pose d'une antenne collective.

Il convient de relever que ce devis est pour le moins sommaire et ne détaille pas les fournitures, contrairement au devis de l'entreprise CUILLIÈRE. Ainsi, la pose de la verrière à l'identique après rehaussement de 10 cm, ne signifie pas qu'une verrière neuve devait être posée. La proportion des tuiles à changer n'est pas précisée, pas plus que ne le sont les travaux à réaliser sur les supports( pannes, chevrons et voliges...) contrairement là encore au devis de l'entreprise CUILLIÈRE.

Le 5 décembre 2005, l'assemblée générale des copropriétaires a mandaté le syndic pour signer les demandes de subvention auprès de l'ANAH et la déclaration de travaux auprès de la ville de [Localité 1].

Le 18 mars 2006, la ville de [Localité 1] a alloué pour la réfection des parties communes de l'immeuble du [Adresse 6] une subvention de 3447 euros TTC sur la base du devis de l'entreprise CUILLIÈRE.

Lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2008, M [I] a informé les copropriétaires de son intervention auprès de l'entreprise [W] , à plusieurs reprises, pour faire réparer les malfaçons constatées et obtenir que les travaux commencés et payés en totalité soient terminés . Il a sollicité et obtenu à la majorité de 63,2 % des copropriétaires présents ou représentés une délibération décidant d'engager une action judiciaire contre cette entreprise et le mandatant pour représenter la copropriété devant toute juridiction et notamment  pour « signer tout acte, participer à toute expertise, faire toute déclaration et se faire assister de l'avocat de son choix, de l'avoué s'il y a lieu , ou autres ».

Le 1er avril 2009, un nouveau devis de 2500 euros HT et 2637,50 euros TTC était signé par le syndic bénévole avec l'entreprise [W], pour la « confection d'une génoise et gouttière, y compris descente jusqu'en bas et finition de la verrière sur la toiture d'en haut ».

Le 4 mai 2009, un « accord de reprise et d'engagement de terminaison de chantier » a été signé entre M [W] et M [I] par lequel l'entrepreneur donnait son accord pour «  reprendre et terminer le chantier de l'immeuble suivant le devis forfaitaire du 1er avril 2009 pour confection et finition de la toiture donnant sur la place aux Aires avec installation solin des deux côtés( confection génoise et gouttière y compris descente ... tout sera effectué comme indiqué sur le devis initial- sur la toiture d'en haut finition de verrière- concernant la casse de l'antenne et cheminée, si ce n'est pas important , ce sera fait par l'entreprise)

L'installation des solins ne pourra se faire en raison de l'état des lieux de l'immeuble que dans les conditions suivantes :

-le solin situé au Sud sera installé sans aménagement particulier

- le solin situé au Nord, en raison de la présence de deux fenêtres, nécessite pour son installation , la surélévation préalable de 5 à 10 cm du bas des fenêtres au moyen de briques pour permettre le retour du solin et éviter toute infiltration d'eau de pluie. »

Le 18 novembre 2009, M [I] a signé la réception des travaux sans réserve. Il a constaté «  la finition de tous les points convenus dans l'accord du 4 mai 2009, » les travaux étant « réalisés à ce jour ». L'appelant a signé ce document en qualité de syndic alors qu'à cette date, son mandat n'avait pas été renouvelé. IL a en outre apposé la mention «  bon pour solde de tout compte d'un montant de 21567,50 euros TTC » sur une facture de l'entreprise BEL-ABED du 8 décembre 2009 et soldé celle-ci en réglant la somme de 2637,50 euros pour le compte de la copropriété.

Or le 30 mai 2012, une partie de la génoise de l'immeuble dans l'angle Nord de la toiture de l'immeuble s'effondrait dans la rue en contrebas, justifiant l'intervention de la ville de [Localité 1], dans le cadre d'une procédure de péril, pour imposer dans l'urgence l'évaluation du risque par un expert et obtenir la réalisation des travaux de nature à faire cesser le péril imminent. L'expert désigné par ordonnance du tribunal administratif devait constater que l'intervention sur la toiture trois ans plus tôt avait bien eu lieu, mais uniquement sur la partie centrale, sans remise en état de la génoise ; cette partie centrale présentait un flash notable ; sur le plan supérieur, les tuiles d'égout, en position instable, menaçaient de tomber à tout moment ; à certains endroits la gouttière en zinc surplombant le domaine public n'était plus fixée et la partie de la génoise Nord restant en place menaçait de s'effondrer. Aucune intervention n'avait eu lieu sur le couronnement du pan supérieur de toiture.

L'expert préconisait de démolir les deux rangs de génoise surplombant le domaine public et de bâcher la toiture en attendant sa réfection totale.

Selon le rapport du cabinet EXETECH mandaté par la compagnie AXA, assureur de l'entreprise [W], ce constructeur n'avait effectué aucuns travaux au droit des souches maçonnées anciennes, ni au droit des génoises très anciennes , ce qui expliquait que compte tenu de leur état de vétusté, elles se soient effondrées par endroits. L'entreprise avait repris très sommairement les solins.

Contrairement à ce que laisse entendre l'appelant , il n'existe aucune incertitude quant aux travaux non réalisés par M [W], malgré le délai de trois ans qui s'est écoulé entre la réception de ces travaux et la date du sinistre. En effet , il ressort des rapports d'expertise que les travaux réalisés par l'entreprise [W] ont été très sommaires et incomplets, au regard des devis signés , ce que confirment les clichés photographiques. Les génoises très anciennes et vétustes n'avaient pas été reprises avant l'effondrement de 2012.

Au vu de ces éléments, il peut être reproché à M [I] plusieurs fautes. Tout d'abord, en sa qualité de syndic bénévole, le fait d'avoir accepté un devis négocié de manière sommaire sans le détail des matériaux fournis et des travaux qui seraient réellement réalisés ce qui annonçait le litige futur et les demandes de travaux supplémentaires de la part du constructeur. Or, si l'appelant avait la qualité de syndic bénévole et n'était pas un professionnel de la construction, il avait aussi en main le devis très précis et détaillé de l'entreprise CUILLIERE qui aurait dû lui servir de point de comparaison pour exiger une prestation au moins équivalente de la part de l'entreprise [W], ce qui relève d'une gestion de bon père de famille.

Représentant le maître de l'ouvrage, le syndic bénévole a ainsi accepté de régler à l'entreprise [W] une facture intermédiaire, non versée aux débats, pour des travaux supplémentaires non justifiés, portant les sommes réglées par la copropriété à 18930,00 euros, avant l'accord de règlement de la somme de 2637,50 euros, alors que le devis signé était de 16500 euros TTC et que la copropriété avait autorisé les travaux pour un montant inférieur à 17235,32 euros, montant du devis de l'entreprise CUILLIERES.

A aucun moment, le syndic bénévole ne justifie avoir sollicité et obtenu l'accord des copropriétaires pour engager une enveloppe de travaux supérieure à cette dernière somme.

Enfin, Monsieur [I] a réceptionné les travaux sans réserve, au nom de la copropriété, alors qu'il était visible, depuis la rue, que les génoises objet du devis complémentaire n'avaient pas été refaites et que les travaux payés ne correspondaient pas à la réfection de 75 m² de toiture, ce qui était manifeste, sans avoir à monter sur le toit, simplement en observant, à travers la fenêtre des combles , le plan de toiture situé en contrebas remanié uniquement dans sa partie centrale et ce, indépendamment de l'appréciation de la réalisation du risque d'effondrement de la génoise. Dès lors que des travaux commandés et payés n'avaient pas été réalisés en totalité, ce qui était apparent, Monsieur [I] aurait dû a minima émettre des réserves de façon à garantir les droits de la copropriété , ce qu'il n'a pas fait, privant ainsi le syndicat des copropriétaires de tout recours au titre de la garantie de parfait achèvement contre l'entreprise [W]. En cas de doute, il se devait de solliciter l'assistance d'un maître d' 'uvre afin de sauvegarder les intérêts de la copropriété dont il était le mandataire.

Le syndic bénévole s'est en outre abstenu pendant deux ans d'engager une action contentieuse contre l'entreprise [W], alors que cette dernière avait quitté le chantier laissant les travaux inachevés, rien ne pouvant expliquer ce délai. Ces deux ans d'interruption du chantier sont à l'origine de la perte de la subvention de 3447 euros votée par la ville de [Localité 1] pour la réfection de la toiture, les travaux n'ayant pas été réalisés dans le délai de trois ans.

A cet égard , l'appelant ne justifie nullement des relances qu'il prétend avoir adressées à l'entreprise [W] pour la contraindre à finir le chantier.

L'appelant a ainsi commis plusieurs fautes ou négligences dans la gestion et la supervision des travaux de toiture, à l'origine d'un préjudice pour la copropriété qui a dû faire reprendre les travaux de couverture de l'immeuble, trois ans plus tard, pour une somme de 18089,42 euros, par l'entreprise JC RENOVATION.

Il devra en conséquence assumer la réparation du préjudice financier subi par la copropriété à ce titre.

Ce préjudice est constitué par le coût des travaux et prestations supplémentaires assumés par la copropriété, du fait de la mauvaise exécution des travaux par l'entreprise [W], des sommes réglées par la copropriété pour des travaux non justifiés. Les frais d'expertise assumés par la copropriété dans le cadre de la procédure de péril et la perte de la subvention ANAH sont également la conséquence des négligences commises par M [I] dans la supervision de ces travaux, de même que les frais de réfection de la verrière, payés pour des travaux non ou mal exécutés et qui ont dû être repris par l'entreprise GARRONE TECHTURA.

En revanche, les frais de consultation d'avocat sont dus par la copropriété pour avoir été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et l'achat d'un velux sur le compte de la copropriété n'est pas démontré, pas plus que ne l'est l'achat de fenêtres pour les combles. La somme de 2637,50 euros qui correspond à l'accord transactionnel de 2009 n' a pas non plus à être remboursée, car elle porte sur des travaux supplémentaires non compris dans le devis initial de 16500,00, qui n'ont certes pas été exécutés , s'agissant des génoises, ou mal exécutés pour le surplus, mais qui ont au final été repris ou réalisés par l'entreprise JC RENOCATION dont la facture sera remboursée au syndicat des copropriétaires par l'appelant.

Le coût du maître d' 'uvre M [F], de 1327 euros, qui a assisté la copropriété dans la conduite et la réception des travaux de reprises de l'entreprise JC RENOVATION, n'a pas non plus à être remboursé car il s'agit d'une prestation supplémentaire qui aurait de toute façon été payée par le syndicat , si le syndic bénévole avait provoqué l'intervention d'un maître d''uvre pour assisté la copropriété dans la conduite et la réception des travaux initiaux.

Au total, M [I] doit être condamné à payer  au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

' la somme de 1000,00 euros ( 200 + 800 euros) correspondant aux postes dépose et pose de la verrière du devis initial de l'entreprise [W]

' la somme de 2430,00 euros correspondant aux travaux supplémentaires indéterminés et non justifiés payés par le syndic au delà du montant du devis initial.

' la somme de 18089,42 euros correspondant aux factures des travaux de reprises et d'achèvement réalisés par l'entreprise JC RENOVATION

' La somme de 3447 euros correspondant à la perte de la subvention de l'ANAH

' la somme de 861,12 euros correspondant aux frais d'expertise acquittés au trésor public , par suite de la procédure de péril.

Total : 25827,54 euros.

' Sur la responsabilité de Monsieur [I] concernant les anomalies financières.

' Les indemnités d'assurance AXA :

Monsieur [I] conteste avoir conservé des indemnités d'assurance versées par la compagnie AXA. Il a été condamné à ce titre par le tribunal à rembourser à la copropriété une somme de 769,34 euros.

Les intimés prétendent démontrer que c'est une somme de 5252,26 euros qui aurait été encaissée par la copropriété au lieu de 8391,25 euros versés par AXA , de sorte qu'il manquerait 3138,99 euros .

Cependant, il ressort des relevés du compte bancaire de la copropriété que la compagnie AXA a versé le 29 mars 2010 par chèque n° 5056529 une somme de 2984,60 euros ; le 17 mai 2010, par chèque n° 5059169 une somme de 3321,79 euros ; le 15 mars 2011 , par chèque n° 5504559 une somme d'un montant de 1498,66 euros , au total la somme de 7805,05 euros . La différence entre ce montant et le montant avancé par les intimés s'explique par la prise en compte de la somme de 586,20 euros qui correspond au montant de l'indemnité différée annoncée par la compagnie AXA, par courrier du 23 avril 2010 et qui devait être versée sur présentation des justificatifs des travaux effectués. Or rien n'établit que ces cette indemnité différée aurait été réglée par AXA.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les indemnités de sinistres encaissées par la copropriété correspondent à celles versées par AXA. Le jugement sera infirmé en ce sens.

' Les pénalités bancaires :

M [I] a été condamné au paiement des pénalités bancaires et agios d'un montant de 787,85 euros , le tribunal ayant estimé qu'ils lui étaient imputables. Il soutient que si ce montant, réglé par la copropriété, n'est pas contesté , en revanche sa responsabilité implique la démonstration d'une faute contractuelle de sa part et d'un lien de causalité direct avec ce préjudice .

Or, cette faute résulte de l'examen des relevés du compte bancaire de la copropriété . Les pénalités sont en effet décomptées à chaque fois qu'un chèque a été tiré en violation d'une interdiction d'émettre des chèques, non régularisée. La position débitrice du compte, conséquence de la gestion peu rigoureuse du syndic bénévole, a en outre eu pour résultat de générer des prélèvements d'agios.

M [I], seul à utiliser le compte bancaire de la copropriété, ne pouvait ignorer que des pénalités seraient appliquées en cas d'émission de chèques malgré la notification d'une interdiction d'émettre des chèques non régularisée. Il s'agit de sa part d'une faute de gestion qui est directement à l'origine du préjudice subi par la copropriété qui a dû supporter des frais et agios inutiles.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné l'appelant au paiement de la somme de 787,85 euros.

' Sur le versement du solde positif des comptes de la copropriété au nouveau syndic:

La somme réclamée par les intimés et accordée par le tribunal est de 620,72 euros . M [I] prétend avoir viré le 18 décembre 2012 sur le compte de la copropriété une somme de 958,71 euros. Cependant, la situation comptable qu'il a lui même établie ( pièce 41 des appelants) faisait état d'un solde positif de 1579,43 euros ; Déduction faite de la somme de 958,71 euros , le solde qui devait être reversé au nouveau syndic est bien de 620,72 euros.

' Les dépenses personnelles exposées par M [I] et supportées par la copropriété :

Le tribunal a retenu une somme de 680,52 euros au titre de frais facturés à la copropriété , mais en réalité ayant bénéficié à l'appelant.

Il s'agit des dépenses suivantes :

' des achats de matériels de digicode et serrurerie achetés auprès du commerce La Plate-forme du Bâtiment. La facture éditée était au nom de la SCI [10].

Le montant de la facture est de 382,68 euros . Sur cette somme 75,81 euros ont été imputés à M [I] ;

' des frais de reproduction de clefs que l'appelant aurait fait réaliser pour ses propres locataires : 45 euros ;

' des frais d'envois de lettres recommandées avec accusé de réception : 38,40 euros ;

' des frais d'ouvriers : 420 euros ;

' des frais de fourniture auprès du commerce Les Briconautes : 41,31 euros .

M [I] conteste cette imputation , au motif que le tribunal s'est fondé sur une lettre de M [E], associé de la SCI [10], au concluant, par laquelle celui-ci contestait les charges imputées à la copropriété sur la situation comptable n° 2 notifiée par M [I] le 2 avril 2012.

Toutefois , face à cette contestation , l'appelant est resté taisant , alors qu'il lui appartenait de justifier des charges de copropriété constitutives de l 'assiette des appels de fonds adressés aux copropriétaires, comme tout syndic est tenu de le faire. Or, l'appelant n'a fourni aucune explication argumentée pour justifier l'imputation de ces dépenses à la copropriété.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé de ce chef.

' les anomalies de fonctionnement du compte bancaire de la copropriété :

A l'examen des relevés bancaires du compte ouvert au nom de la copropriété , le tribunal a retenu que M [I] avait prélevé sur le compte courant du syndicat des copropriétaires une somme globale de 10230,50 euros sous forme de chèques tirées sans justificatifs ; de chèques émis à son ordre sans justificatifs, de virement en sa faveur ; de virement à des fins personnelles( le 18 avril 2011 au bénéfice de l'association NDEC AESTHETICA NOVA pour 968,63 euros) ; de retraits d'espèces non justifiés.

L'appelant admet que certaines dépenses ne peuvent être justifiées, mais soutient que seul le préjudice réel de la copropriété peut motiver une éventuelle condamnation , ce préjudice ne pouvant résulter que de la différence entre les versements effectués par M [I] sur le compte de la copropriété et les charges dont ce dernier est débiteur.

Il fait valoir que l'examen des comptes de la copropriété permet de constater qu'entre le 30 juin 2007 et le 11 juin 2012, il a versé sur le compte de la copropriété la somme de 23915 euros répartie de la façon suivante :

' la somme de 17325 euros directement versée de son compte personnel sur le compte de la copropriété ;

' la somme de 1600,00 euros correspondant à un chèque( en réalité un virement) émis par Mme [R] [M] au profit du concluant encaissé sur le compte de la copropriété ;

' la somme de 5000,00 euros correspondant à un chèque de Mme [G] [Z] déposé sur le compte de la copropriété pour valoir acompte sur le prix de vente d'un appartement situé à [Localité 9], appartenant à l'appelant.

Il verse aux débats les attestations de Mesdames [M] et [Z].Il soutient que selon le tableau récapitulatif des dépenses et recettes de la copropriété, les charges appelées à son égard s'élevaient à 14595,08 euros pour la période du 13 décembre 2007 au 30 juillet 2012, soit :

' appel de fonds initial : 8528,70 euros

' appel de fonds du 24 mars 2009 : 5124,58 euros

' appel de fonds du 8 juillet 2011 : 941,80 euros .

Il en conclut qu'il existe un trop versé à son bénéfice de 9329,92 euros ( 23925-14595,08) qui doit venir en déduction de la somme de 10230,50 euros .

Il ajoute qu'à la suite de la chute de la génoise, il a financé personnellement des prestations dans le seul intérêt de la copropriété à hauteur un montant de 929 euros dont il justifie( facture de travaux acrobatiques de l'entreprise Rémi Marc ( 300 euros), de location d'une nacelle pour effectuer les travaux sur la corniche( 442,04 euros TTC) ; frais de conduite du chariot loué jusqu'à l'immeuble ( 30,26 euros), achat du matériel nécessaire aux travaux conservatoires (156,70 euros).

Il en conclut qu'il est créancier de la copropriété de 28,42 euros [( 10230,50-9329,92)-929].

Les intimés répliquent qu'une copropriété ne saurait encaisser l'argent provenant de personnes étrangères à la copropriété qui ne sont ni propriétaires ni locataires ; que les affirmations de M [I] ne sont pas convaincantes ; que les témoignages qu'il produit ne sont pas probants. Ainsi Mme [Z] se contente d'indiquer qu'elle a remis à l'appelant une somme de 5000,00 euros le 7 juin 2012 à titre d'acompte sur la vente d'un appartement, mais qu'il n'est pas établi que cette somme ait bénéficié à la copropriété. Quant à Mme [R] [M], ancienne compagne de M [I], elle indique lui avoir accordé un prêt de 1600 euros 'pour les travaux de l'immeuble où il possédait des biens immobiliers et à ce titre j'ai effectué un virement libellé 'approvisionnement compte' sur le compte n° [XXXXXXXXXX07] appartenant à la copropriété' .

Ils estiment que cette somme n'a aucunement profité à la copropriété mais a été utilisée pour des travaux relatifs aux appartements dont M [I] était propriétaire. En outre, le témoin aurait accordé un prêt à l'appelant le 31 juillet 2007 alors que le virement a été fait le 6 juillet 2007.

Si à la date du11 juin 2012, un chèque d'un montant de 5000,00 euros a été déposé sur le compte bancaire de la copropriété, il n'est pas possible d'en déterminer l'origine, sachant que le numéro du chèque ne correspond pas à celui émis par Madame [Z]. En revanche, à la date du 6 juillet 2007, figure le virement d'une somme de 1600,00 euros émis par « [R] [O] » qui sont les prénoms de Mme [M] née [A], suivis des deux premières lettres de son nom. Ce constat valide le témoignage de Mme [M].

Dès lors, les prélèvements indus, que M [I] ne peut justifier doivent être recalculés de la façon suivante :

Sommes virées ou déposées par M [I] ou pour son compte : 17325+1600 euros

Charges appelées : 14595,08 euros

Prélèvements indus : 10230,50 €

Indu à rembourser : 10230,50 euros +[ 14595,50-(17325+1600)]=10230,50-4329,50= 5901,00 euros.

Il n'y a pas lieu d'imputer sur cette somme, le montant des travaux d'intervention sur la génoise de l'immeuble et de location de nacelle qui ont été comptabilisés en charges sur le compte de recettes et charges de la copropriété, rien n' établissant que ces dépenses, et les achats de fournitures et frais de déplacement du chariot élévateur aient été payés par M [I].

Le jugement sera en conséquence réformer sur le montant de la condamnation correspondante.

' Sur le montant de la facture de travaux de l'entreprise DMP :

Les intimés concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu leur demande tendant à voir imputer à M [I] le montant de la facture de travaux de remise en peinture de la cage d'escalier et de la porte d'entrée suite à un dégât des eaux, éditée par l'entreprise DMP DELHOUM M, d'un montant de 2990,92 euros, dont ils contestent la réalité.

Ils émettent les plus expresses réserves sur l'existence de cette société au motif que la facture et le devis comportent un numéro de SIRET invalide. Par ailleurs, ces travaux non urgents n'ont pas été autorisés par la copropriété. Et leur réalisation est sujette à caution, compte tenu de l'état de la cage d'escaliers.

Cette facture a été réglée en deux temps par un acompte de 1000 ,00 euros à la date du18 décembre 2010 et par règlement du solde le 19 janvier 2011, alors que la facture porte la date du 14 décembre 2011. Ces opérations apparaissent au débit du compte bancaire de la copropriété.

Compte tenu de ces éléments, le montant des sommes payées par la copropriété sera imputé à M [I], ces travaux, non urgents et dont la réalisation est douteuse, ayant été engagés sans autorisation des copropriétaires, ce qui constitue une faute de la part de M [I].

' les frais de duplicata de compte bancaire :

Ils ne sont pas contestés et sont la conséquence de la négligence du syndic bénévole, celui-ci ayant égaré les relevés originaux. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il lui a imputé la somme de 97,99 euros.

' Sur les charges de copropriété dues par M [I] :

Le tribunal a écarté cette demande des intimés au motif que la somme de 11165,21 euros portée au débit du compte de copropriétaire de M [L] [I] a été calculée en fonction d' une nouvelle clef de répartition qui, si elle a été approuvée en présence de [L] [I], n'a été définitivement adoptée qu'après son départ, de sorte qu'il n'est pas possible de lui opposer ce montant, le calcul devant être fait selon la clef qui lui était opposable au moment de son départ et selon les travaux qu'il a pu voter et non pour des événements postérieurs à la cession de ses lots.

En effet, l'appelant a vendu par actes des 14 juin et 29 juillet 2013 à Mesdames [S] [H] et [Y] [H] les lots qu'ils détenaient au [Adresse 4] . Par délibération du 5 décembre 2012, en présence de M [I], la copropriété avait décidé, à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, de passer du régime de répartition des charges de copropriété, par parts, à une répartition par millièmes et de faire réaliser une étude à cette fin . Le passage à une répartition par millièmes a cependant été voté après le départ de M [I] de la copropriété.

La répartition des charges par millièmes ne saurait dans ces conditions avoir d'effet rétroactif.

En l'absence de demande subsidiaire, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur la réparation du préjudice moral :

C'est par une appréciation exacte des circonstances de la cause et des droits des parties que la cour fait sienne que le tribunal a retenu l'existence d'un préjudice moral subi par les copropriétaires présents dans la cause, découlant directement des agissements de M [I], et caractérisé par la dégradation de leur cadre de vie à l'origine d'une souffrance psychique . Ce préjudice a été exactement réparé par le tribunal à hauteur de la somme de 2000,00 euros pour chacun des copropriétaires. Le préjudice moral du syndicat des copropriétaires, distinct de son préjudice matériel, n'est en revanche pas caractérisé par les intimés.

Sur les demandes annexes :

Partie perdante , M [I] supportera la charge des dépens de l'entière procédure distraits au profit de Me GODFRIN , avocat aux offres de droit, en application des articles 696 et 699 du code civil.

Les frais de l'expertise ordonnée par le tribunal administratif ont été imputés à l'appelant en application de la présente décision. Ces frais sont étrangers aux dépens de l' instance et, à la connaissance de la cour, aucune autre expertise n'a été ordonnée. Il n'y a pas lieu en conséquence de dire que les frais d'expertise seront inclus dans les dépens . De même , les frais des deux constats d'huissier établis à la demande des intimés ne peuvent être inclus dans les dépens de l'instance . La cour en tiendra compte cependant dans l'appréciation des frais irrépétibles d'appel.

Les frais d'hypothèque ne font pas partie des dépens prévus par l'article 695 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice des intimés, le jugement étant confirmé sur les sommes attribuées à ce titre en première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Reçoit l'appel de [L] [I] contre le jugement du 30 juillet 2019 et le jugement rectificatif du 26 novembre 2019,

Déboute LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], M [B] [P] et la SCI [10] du moyen d'irrecevabilité tiré du défaut d'effet dévolutif de l'appel concernant le jugement rectificatif du 26 novembre 2019.

Infirme le jugement du 30 juillet 2019 en ce qu'il a condamné [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] :

' la somme de 10230,50 euros correspondant aux anomalies constatées sur le compte de la copropriété,

' La somme de 769,34 euros au titre du différentiel de l'indemnité d'assurance AXA ne figurant pas sur les comptes de la copropriété,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] :

' la somme de 5901,00 euros au titre des opérations non justifiées passées dans son intérêts personnel au débit du compte bancaire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6],

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] de sa demande de condamnation de [L] [I] au paiement d'une somme de 3138,99 euros au titre d'une indemnité d'assurance AXA non rétrocédée à la copropriété,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions , en ce compris celles sur la réparation du préjudice moral des copropriétaires, les dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Déboute [L] [I] de sa demande tendant à voir condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] à lui payer la somme de 337,99 euros au titre d' un trop perçu lors du transfert des fonds de la copropriété au nouveau syndic,

Infirme le jugement rectificatif du 26 novembre 2019 en ce qu'il a condamné [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] :

' la somme de 2637,50 euros , correspondant au remboursement du montant transactionnel,

' la somme de 1196 euros correspondant au remboursement des frais de Me COLONNESE avocat, engagé personnellement par [L] [I],

' la somme de 1327,00 euros correspondant à la note d'honoraire de maîtrise d''uvre de l'architecte [X] [F],

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] de ses demandes tendant à voir condamner   [L] [I] à lui payer la somme de 2637,50 euros, au titre du remboursement du montant de l'accord transactionnel du 4 mai 2009, celle de 1196 euros correspondant au remboursement des frais de Me COLONNESE avocat, engagé avec l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, et celle de 1327,00 euros correspondant à la note d'honoraire de maîtrise d''uvre de l'architecte [X] [F],

Confirme le jugement rectificatif du 26 novembre 2019 pour le surplus de ses dispositions, sauf à préciser que seuls les dépens de la procédure de rectification ont été laissés à la charge du trésor public.

Ajoutant au jugement du 30 juillet 2019 rectifié par jugement du 26 novembre 2019,

Condamne [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] la somme de 2990,92 euros, montant de la facture de l'entreprise DMP, pour des travaux non urgents commandés et payés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] de sa demande tendant à la condamnation de [L] [I] à lui payer la somme de 11165,21 euros d'arriéré de charges, calculé selon une répartition par millièmes,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] de ses demandes tendant à la condamnation de [L] [I] à lui payer la somme de 3059,50 euros au titre de la pose d'un velux et d'une nouvelle verrière et celle de 3360,18 euros correspondant à la pose de 3 fenêtres neuves avec bâti,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] de sa demande de réparation d'un préjudice moral,

Déboute les parties de toute demande contraire ou plus ample,

Condamne [L] [I] aux dépens d' appel distraits au profit de Me GODFRIN, avocat aux offres de droit, en application des articles 696 et 699 du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], à M [B] [P] et à la SCI [10], et à chacun, une somme de 4000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.

Le greffier Le président