COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2024
N° 2024/145
Rôle N° RG 20/01236 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQBB
SAS PCA MAISONS
C/
[W] [I]
[C] [T] [S]-[P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Olivier SINELLE
Me Patrick LOPASSO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 17 décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02306.
APPELANTE
SAS PCA MAISONS, RCS DE TOULON prise en la personne de son représentant légal la SARL NEO SPI, elle-même prise en la personne de son gérant en exercice
dont le siège social est [Adresse 7]
représentée par Me Olivier SINELLE de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMES
Monsieur [W] [I]
né le 12 Mai 1990 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 4]
Madame [C] [T] [S]-[P]
née le 02 Avril 1991 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 4]
représentés par Me Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 mars 2024 en audience publique.
Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Béatrice MARS, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La cour était composée de :
Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente,
Madame Béatrice MARS, conseillère rapporteure,
Madame Florence TANGUY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024,
Signé par Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé du 9 octobre 2015, Mme [C] [T] [S] [P] et M. [W] [I] ont conclu avec la SAS PCA Maisons un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 1].
Le coût total des travaux a été initialement fixé à 120 562 euros TTC dont 104 034 euros à la charge du constructeur et 16 528 euros à la charge du maître de l'ouvrage. Leur durée d'exécution, à compter de l'ouverture du chantier, a été fixée à 12 mois.
Les travaux ont débuté le 17 mai 2016.
La SAS PCA Maisons a notifié à Mme [T] [S] [P] et M. [I], par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2016, dans un premier temps, l'arrêt du chantier, puis, par lettre recommandée avec avis de réception du 29 décembre 2016, la résiliation du contrat aux torts du maître de l'ouvrage.
Le 9 janvier 2017, la SAS PCA Maisons a mis en demeure Mme [T] [S] [P] et M. [I] de régler les sommes qui lui seraient dues en conséquence de cette résiliation.
Par acte du 4 mai 2017, la SAS PCA Maisons a assigné Mme [C] [T] [S] [P] et M. [W] [I] devant le tribunal de grande instance de Toulon, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de l'article 1184 du code civil, leur condamnation, au titre de la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 9 octobre 2015 à leurs torts, à lui payer diverses sommes au titre du solde du contrat et de l'indemnité contractuelle forfaitaire, avec intérêts, ainsi que des dommages et intérêts, outre leurs demandes relatives aux frais irrépétibles et dépens.
Par jugement en date du 17 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a :
-annulé le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la SAS PCA Maisons, d'une part, Mme [C] [T] [S] [P] et M. [W] [I], d'autre part, le 9 octobre 2015 ;
-condamné la SAS PCA Maisons, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Mme [C] [T] [S] [P] et M. [W] [I] la somme de 26 081 euros TTC au titre des factures acquittées en exécution du contrat susdit ;
-condamné Mme [C] [T] [S] [P] et M. [W] [I] à payer à la SAS PCA Maisons, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 15 750 euros TTC au titre du coût des prestations réalisées ;
-dit que ces condamnations produiront toutes intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
-fait droit aux demandes de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
-débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
-débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés ;
-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
La SAS PCA Maisons a relevé appel de cette décision le 26 janvier 2020.
Vu les dernières conclusions de la SAS PCA Maisons, notifiées par voie électronique le 16 octobre 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
-réformer le jugement déféré, sauf pour le moins en ce qu'il a débouté M. [W] [I] et [C] [T] [S] [P] de leurs demandes, fins et prétentions,
-dire et juger M. [W] [I] et [C] [T] [S] [P] irrecevables et pour le moins infondés en leurs demandes fins et prétentions,
-dire et juger que la résiliation du contrat régularisé le 09.10.2015 par les parties est imputable à M. [W] [I] et [C] [T] [S] [P],
-condamner solidairement M. [W] [I] et [C] [T] [S] [P] à payer à la SAS PCA Maisons la somme de 26 871,06 euros, outre intérêts contractuels au taux de 12% l'an du 21.09.2016 jusqu'à parfait paiement, et capitalisation annuelle de ces intérêts,
-condamner in solidum M. [W] [I] et [C] [T] [S] [P] à payer à la SAS PCA Maisons la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
-condamner in solidum M. [W] [I] et [C] [T] [S] [P] à payer à la SAS PCA Maisons la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de Maître Olivier Sinelle, avocat, sur son offre de droit ;
Vu les dernières conclusions de Mme [C] [T] [S] [P] et de M. [W] [I], notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu l'article 1152 du code civil ;
Vu l'article 1147 du code civil ;
Vu l'article 1146 du code civil ;
Vu les articles L230-1 et L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
-confirmer la décision entreprise en date du 17 décembre 2019 en tous ses points, sauf en ce qu'elle a débouté les consorts [I]-[P] de leurs demandes au titre de leurs divers préjudices,
-infirmer la décision entreprise en date du 17 décembre 2019 en ce qu'elle a débouté les consorts [I]-[P] de leurs demandes au titre de leurs divers préjudices,
Par conséquent, statuant à nouveau,
-condamner la société PCA Constructions à payer à M. et Mme [I]-[P] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice matériel,
-condamner la société PCA Constructions à payer à M. et Mme [I]-[P] la somme de
3 054 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
-condamner la société PCA Constructions à payer à M. et Mme [I]-[P] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,
-dire et juger que ces condamnations porteront intérêt au taux légal calculé à compter de la date de l'assignation avec capitalisation annuelle dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil,
Subsidiairement,
-débouter la société PCA Maisons de sa demande tendant au paiement de la somme de 16 438,66 euros TTC au titre des travaux réalisés,
-dire et juger que la société PCA Maisons a engagé sa responsabilité contractuelle par rapport à sa propre carence à l'égard des consort [I]-[P] affectant le chantier de construction de leur villa,
-dire et juger que la résiliation du contrat régularisé le 9 octobre 2015 est imputable à la société PCA Maisons,
-condamner la société PCA Maisons à payer aux consorts [I]-[P] la somme de 11 051 euros TTC au titre du trop perçu par la société PCA Maisons,
A titre très subsidiaire,
-désigner tel expert judiciaire avec la mission suivante :
-se faire communiquer toutes les pièces utiles à sa mission et notamment tous les actes de propriété ainsi que le règlement de copropriété, les plans de parcelles de chaque partie et le dossier de permis de construire,
-dire à quel stade d'avancement les travaux effectués par la société PCA Maisons se sont arrêtés et décrire l'ensemble des prestations accomplies par elle,
-dire si les travaux réalisés sont conformes aux règles de l'art et au document de permis de construire ainsi qu'à l'étude de sol établie par le cabinet CEGE le 23/11/2015,
-fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis,
-dresser le compte entre les parties,
-indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer le cas échéant le coût des remises en état et leur durée,
-décrire d'une manière plus générale l'ensemble des préjudices subis, en donner une évaluation,
-en cas d'urgence reconnu par l'expert, faire autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur par les entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,
-donner son avis si nécessaire sur les comptes présentés par les parties,
-établir un pré rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leur dire et y répondre,
-dire que l'expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et le remettra à chacune des parties dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du code de procédure civile dans les deux mois où il aura été saisi de sa mission,
-fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires d'expert dans le délai qui sera imparti à l'ordonnance à intervenir,
A titre infiniment subsidiaire,
-dire et juger que l'article 5.2 du contrat de construction de maison individuelle est une clause pénale,
-minorer l'indemnité pouvant être due au titre de la clause pénale,
En tout état de cause,
-débouter la société PCA Maisons de toutes ses demandes fins et conclusions formulées à l'encontre des consorts [I] [P],
-condamner tous succombants in solidum à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,
-autoriser Maître Lopasso à recouvrer ceux des dépens comprenant le PV de constat d'huissier du 23 janvier 2017, l'étude économique de Mme [N] outre au coût du rapport d'expertise du cabinet BEGP Structures dont il en aurait fait l'avance sans en avoir fait provision ;
L'ordonnance de clôture est en date du 23 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Mme [T] et M. [I] soulèvent la nullité du contrat de construction de maison individuelle du 9 octobre 2015, au motif que cet acte a été signé avant que n'ait été conclue la promesse de vente d'achat du terrain, en violation de l'article L231-2-a) du code de la construction et de l'habitation.
La SA PCA Maisons fait valoir que le CCMI mentionne la désignation du terrain et l'existence d'une promesse de vente reçue par Notaire à [Localité 6], le 9 octobre 2015, soit antérieurement à sa signature ; que la mention de la promesse de vente du 9 octobre 2015 vaut entre les parties jusqu'à inscription de faux.
Les parties produisent :
- les conditions générales du contrat de construction de maisons individuelle avec fourniture de plans signées le 9 octobre 2015 par les parties qui mentionnent, de manière manuscrite : promesse de vente signée le 9 octobre 2015 nom et adresse du rédacteur de l'acte : Me [H] [V] [Localité 6]. Ce document est accompagné d'une notice descriptive également datée du 9 octobre 2015.
- un acte notarié daté du 29 octobre 2015, signé par devant Maître [J] [D] notaire à [Localité 5] contenant promesse unilatérale de vente par la SARL Soleil Océan au profit des consorts [T]-[I] d'un terrain à bâtir sis [Adresse 2] à [Localité 1].
Selon les mentions portées, la SARL Soleil Océan a acquis ce terrain le 17 juin 2015 suivant acte reçu par Maître [V] notaire à [Localité 6].
- trois avenants (9 décembre 2015 ; 7 avril 2016 et 13 avril 2016).
Il résulte des dispositions de l'article L 230-1 du code de la construction et de l'habitation que le régime du contrat de construction de maison individuelle, qu'il soit conclu avec ou sans fourniture de plan, est d'ordre public, et que partant, tout non respect du statut, notamment quant aux formalités et annexes obligatoires du contrat, est susceptible d'entraîner sa nullité relative au seul béné'ce du maître de l'ouvrage.
Aux termes de l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation le contrat visé à l'article L 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : a) la désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.
L'article L231-4 stipule : le contrat défini à l'article L231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes : a) l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente.
Enfin, selon l'article R 231-2 du code de la construction et de l'habitation : il est satisfait aux obligations prévues au a) de l'article L 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat : en ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des
droits, la nature du titre, sa date, l'indication des nom et adresse du rédacteur de l'acte.
Il résulte donc de ces dispositions que le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le maître de l'ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d'un titre de propriété, de droits réels permettant de construire ou d'une promesse de vente.
En l'espèce, le seul acte attestant de l'existence d'une promesse de vente d'un terrain au bénéfice des consorts [T]-[I] est en date du 29 octobre 2015, alors que le contrat a été conclu le 9 octobre 2015.
Il appartient à la SAS PCA Maisons, alors que les consorts [T]-[I] contestent son existence, de démontrer, selon les mentions portées au contrat, qu'à la date du 9 octobre 2015 ces derniers bénéficiaient d'une promesse de vente signée le jour même devant Maître [V] notaire à [Localité 6], étant précisé que l'acte notarial du 29 octobre 2015 ne fait pas référence à une promesse de vente qui aurait été signée antérieurement et notamment le 9 octobre 2015.
La SAS PCA Maisons soutient qu'en application de l'article 1322 du code civil, la mention de la promesse du 9 octobre 2015 vaut entre les parties jusqu'à inscription de faux ; que les consorts [T]-[I] seraient donc irrecevables à tenter de prouver contre cette mention.
Aux termes de l'article 1322 du code civil, dans sa version applicable au litige, l'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique.
Il en résulte que l'acte sous seing privé peut présenter un caractère authentique à la condition qu'il soit reconnu comme tel par la partie à laquelle on l'oppose, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
De plus, l'acte sous seing privé étant rédigé par les parties seules, les faits qu'il énonce n'ont pas été constatés ou vérifiés par un officier public. Dès lors ils font foi jusqu'à preuve contraire de la sincérité des faits juridiques qu'ils constituent et des énonciations qu'ils contiennent. En conséquence, la partie à laquelle l'acte est opposé peut contester la véracité des faits qu'il rapporte sans qu'il lui soit besoin de mettre en 'uvre la procédure d'inscription en faux, mais en rapportant la preuve contraire, ce qui est le cas puisque les consorts [T]-[I] démontrent que le compromis de vente a été signé le 29 octobre 2015, contredisant les énonciations du contrat et alors que la SAS PCA Maisons ne fourni pas l'acte du 9 octobre 2015.
En conséquence, il apparaît qu'au jour de la conclusion du contrat, les consorts [T]-[I] ne disposaient ni d'un titre de propriété, ni de droits réels, ni d'une promesse de vente, la nullité du contrat étant donc encourue de ce chef.
Les consorts [T]-[I] soutiennent également que le contrat de construction de maison individuelle a été conclu sans que la SAS PCA Maisons n'ait fournit, lors de la signature, les attestations, les garanties de remboursement et les garanties de livraison, ces justificatifs ayant été établis respectivement en date du 18 novembre 2015 et 20 avril 2016.
La SAS PCA maisons fait valoir que la garantie de remboursement d'acompte a pris fin à l'ouverture du chantier, de sorte que depuis cette date, les consorts [T]-[I] sont irrecevables à se prévaloir de son absence lors de la signature du contrat.
Aux termes de l'article L 231-2 k) du code de construction et de l'habitation, le contrat visé à l'article L231-2 doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
Selon l'article R231-8 code de la construction et de l'habitat, dans sa version applicable au présent litige, lorsque le contrat n'a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l'article L231-4-III, il prévoit un paiement n'excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu'un paiement n'excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.
La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet. La garantie est donnée :
1. Pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;
2. Pour le cas où le chantier n'est pas ouvert à la date convenue ;
3. Pour le cas où le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l'article L271-1.
Cette garantie prend fin à la date d'ouverture du chantier.
En l'espèce, le contrat mentionne au titre des conditions particulières : Modalités de règlement du prix convenu : il est cochée la case : le prix convenu est payé par application de l'article : 3-3a) (garantie de remboursement) montant de l'acompte versé à la signature : 1000 euros.
L'article 3-3a) des conditions générales stipulent : le constructeur justifie de la garantie de remboursement prévue à l'article R231-8 du code de la construction et de l'habitation . Cette garantie fait l'objet d'une attestation annexée au présent contrat.
Ainsi, même si la garantie de remboursement prend fin à la date d'ouverture du chantier, la SAS PCA Maisons avait l'obligation d'annexer au contrat l'attestation délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet, obligation qui n'a pas été respectée.
La nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans conclu le 9 octobre 2015 sera donc prononcée et la décision du premier juge sur ce point confirmée.
La conséquence de la nullité est l'anéantissement rétroactif du contrat, les parties devant être remises en l'état où elles se trouvaient à la date de la passation de celui-ci.
Les consorts [T]-[I] demandent la confirmation de la décision déférée en ce que le premier juge a fixé à la somme de 15 750 euros TTC le montant dû à la SAS PCA Maisons quant aux travaux réalisés.
La SAS PCA Maisons sollicite le paiement d'une somme de 26 871,06 euros soit : 16 438,66 euros au titre des travaux engagés sur le chantier et 10 432,40 euros au titre d'une «indemnisation forfaitaire», la rupture du contrat étant imputable aux maîtres d'ouvrage.
La nullité du contrat étant prononcée, l'indemnité forfaitaire sollicitée ne peut être due.
Ainsi, la décision du premier juge qui a fixé à la somme de 15 750 euros TTC le montant dû à la SAS PCA Maisons tenant compte de «l'état des dépenses» établi par cette société le 9 janvier 2017 et des postes non justifiés (terrassement ' ) sera confirmée.
La SAS PCA Maisons demande l'infirmation du jugement déféré faisant valoir que le premier juge a statué au-delà des demandes formées par les consorts [T]-[I] en leur allouant la somme de 26 081 euros au titre des factures acquittées en exécution du contrat.
Dans leurs conclusions de première instance, les consorts [T]-[I] ont demandé de voir : dire et juger nul le contrat formé entre les concluants et la société PCA Maisons en date du 9 octobre 2015 ; condamner la société PCA Maisons à payer aux consorts [I]-[P] la somme de 11 051 euros TTC au titre du trop perçu par la société PCA Maisons.
La décision du premier juge qui a alloué aux consorts [T]-[I] la somme de 26 081 euros sera donc infirmée.
Ces derniers seront en outre déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du non- respect du permis de construire ou de l'étude de sol ainsi que d'un préjudice de jouissance aucune faute ou retard contractuel ne pouvant être reprochés à la SAS PCA Maisons du fait du prononcé de la nullité du contrat. Enfin, leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, qui n'est justifié ni dans son principe ni dans son quantum, sera rejetée.
Aucune considération d'équité ne justifie en la cause l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire ;
Confirme le jugement en date du 17 décembre 2019, sauf dans sa disposition ayant condamné la SAS PCA Maisons, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Mme [C] [T] [S] [P] et M. [W] [I] la somme de 26 081 euros TTC au titre des factures acquittées en exécution du contrat susdit ;
Statuant à nouveau de ce chef ;
Condamne la SAS PCA Maison à payer à Mme [C] [T] [S] [P] et M. [W] [I] une somme de 11 051 euros TTC ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens de la présente instance.
Le Greffier, La Présidente,
