COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
( Renvoi à une audience)
DU 17 AVRIL 2024
mm
N° 2024/ 156
Rôle N° RG 23/03796 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6KJ
et
N° 23/3798 -
N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6KN
[J] [N] épouse [Y]
[B] [Y]
[X] [Y]
C/
[M] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Caroline DE FORESTA
Me Marie-Hélène GALMARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AIX EN PROVENCE en date du 09 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 5222000002.
APPELANTS
Madame [J] [N] épouse [Y]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [B] [Y]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Monsieur [X] [Y]
demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Monsieur [M] [K]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marie-Hélène GALMARD, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile , Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024,
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1999, [D] [G] épouse [N] et [M] [K] ont conclu un bail à ferme d'une durée de 9 ans portant sur des parcelles de terre et un hangar, cadastrés L H n° [Cadastre 1] lieu-dit [Localité 8], KY n° [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (en partie) [Adresse 9], à [Localité 7], formant un même tènement d' une superficie totale de 20ha, 28a et 34 ca.
Ce bail a été enregistré à la recette des impôts le 2 avril 1999.
Le bail s'est renouvelé avec les héritiers de Madame [N], les consorts [Y] [J], [B] et [X]
Par courrier recommandé en date du 25 mai 2021, [M] [K] a donné congé au bailleur pour le 1er avril 2023 au motif qu'il souhaitait prendre sa retraite, indiquant qu'il n'était pas opposé à une résiliation amiable anticipée à la date du 1er avril 2022.
Suivant assignations délivrées les 11 et 13 mai 2022, et enregistrées au greffe le 17 mai 2022, [M] [K] a fait citer [J], [B] et [X] [Y] en référé devant le Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aix-en-Provence, pour obtenir une indemnisation des améliorations apportées au fonds pris à bail en application des articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime.
Dans ses écritures soutenues oralement à l'audience, [M] [K] a fait valoir ses démarches amiables demeurées vaines auprès des bailleurs et a demandé à la juridiction de :
-condamner les consorts [Y] au paiement d'une indemnité provisionnelle de 594000,00 euros pour les améliorations apportées au fonds,
-dire qu'il pourra se maintenir dans les lieux après l'expiration du bail rural jusqu'au complet règlement de cette indemnité par le bailleur et ce, sans avoir à leur régler une indemnité d'occupation,
-condamner les consorts [Y] au paiement d'une somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre la mise à leur charge des dépens de l'instance.
Dans leurs écritures soutenues oralement à l'audience, les consorts [Y] ont soulevé, in limine litis, l'irrecevabilité des demandes, en l'absence de respect de la procédure de conciliation préalable prescrite par les articles 885 et suivants du code de procédure civile.
Subsidiairement, ils ont soutenu n'y avoir lieu a référé au regard des contestations sérieuses relatives au bénéfice du statut du fermage, au bail, à la qualification et aux fautes commises par le preneur.
Plus subsidiairement, ils ont conclu au débouté des demandes du preneur et in'niment subsidiairement, en cas de condamnation au versement d'une provision, ils ont sollicité la consignation de la somme, l'expulsion du locataire à l'expiration du bail, et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux, outre la condamnation du preneur au paiement d'une somme de 5000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.
Par ordonnance de référé du 9 février 2023, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a :
Déclaré recevables les demandes formées par [M] [K], au motif notamment que la conciliation préalable ne s'appliquait pas à la procédure de référé;
Condamné [J], [B] et [X] [Y] à payer à [M] [K] une somme de 200000 euros (deux cent mille euros) à titre de provision à valoir sur l'indemnisation des améliorations apportées au fonds donné à bail;
Dit que cette somme devra être versée par les bailleurs au preneur avant l'expiration du bail 'xée le 1er avril 2023 et qu' à défaut, ils ne pourront pas exiger le départ du preneur avant que ce versement ne soit effectué;
Condamné [J], [B] et [X] [Y] à payer à [M] [K] une somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamné [J], [B] et [X] [Y] aux dépens de l'instance.
Rejeté le surplus des demandes.
Le président du tribunal paritaire des baux ruraux d'Aix en Provence a notamment, au visa des dispositions des articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime, et au vu des rapports d'expertises amiables produits respectivement par les bailleurs et le preneur, considéré que [M] [K] avait apporté des améliorations au fonds pris à bail ce qui justifiait de lui accorder une indemnité provisionnelle d' un montant de 200 000,00 euros, inférieure à la valeur cumulée des deux bâtiments édifiés par le preneur avec l'accord des bailleurs, durant l'exécution du bail, le droit à indemnisation de [M] [K] n'étant pas sérieusement contestable.
Les consorts [Y] ont relevé appel de cette ordonnance le 13 mars 2023.
Un calendrier de procédure a été notifié aux parties, l'affaire étant fixée pour être plaidée au 20 février 2024.
Depuis, Monsieur [K] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d'une requête au fond, aux fins de conciliation et de condamnation des bailleurs au paiement d'une indemnité compensatrice des améliorations apportées au fonds de 594 000,00 euros , et subsidiairement d'expertise.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Vu les conclusions remises et notifiées le 16 février 2024 par les consorts [Y] tendant à :
Vu les articles 893 , 894 , 808, 809 , 885 et suivants, 54 à 57 du Code de Procédure civile relatifs à la procédure de conciliation préalable, L 311 et suivants, L 411-1 et suivants, L 411-69, L 411-71, L411-73, L 411-76 , L 411-77 du code rural et de la pêche maritime.
Vu les articles 552 et suivants du Code Civil ,
Vu le bail du 1er avril 1999,
Vu l'ordonnance de référé du 9 février 2023 du président du Tribunal paritaire des baux ruraux d' Aix en Provence,
Vu les ordonnances sur requête de Monsieur le Président du tribunal judiciaire du 22 décembre et ordonnance complémentaire du 5 janvier 2023, désignant Me [U] huissier,
Vu le procès-verbal de constat de Me [U] huissier du 16 janvier 2023,
Sur la recevabilité :
Dire et juger que les deux appels du 10 mars 2023 n° RG 23/03796 et RG 23/03798 du jugement du 9 février 2023 sont recevables et seront joints ;
A titre principal,
Réformer l'ordonnance de référé du 9 février 2023 ;
Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [Y] ;
Dire et juger que les assignations de Monsieur [K] ayant été signifiées sans conciliation préalable et en référé et non en la forme des référés sont nulles ;
Dire et juger que Monsieur [K] est irrecevable et forclos en sa demande d'indemnité;
Subsidiairement,
Débouter Monsieur [K] de toutes ses demandes ;
Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [Y] ;
Réformer l'ordonnance de référé du 9 février 2023 ;
Dire et juger que le juge des référés est incompétent au profit du juge du fond pour juger de plusieurs contestations sérieuses, de questions de fond portant notamment sur le droit au statut du fermage, sur la requalification du bail, le statut des constructions, sur les autorisations des constructions, des sous locations, la nullité ou la validité du bail, de la convention, sur les améliorations, sur l'indemnité demandée ;
Dire et juger que le juge des référés ne peut accorder à Monsieur [K] une provision d'indemnité pour des améliorations culturales de 200.000 ou de 594.000 euros ;
Ordonner le renvoi de l'affaire au fond ;
Plus subsidiairement.
Débouter Monsieur [K] de toutes ses demandes principales et subsidiaires;
Réformer l'ordonnance de référé du 9 février 2023;
Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [Y];
Dire n'y avoir lieu à paiement d'une provision d'indemnité culturale;
Surseoir à statuer jusqu'au jugement à intervenir au fond par le tribunal paritaire des Baux ruraux ;
A titre infiniment subsidiaire
Réformer l'ordonnance de référé du 9 février 2023;
Débouter Monsieur [K] de toutes ses demandes;
Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [Y];
Dire n'y avoir lieu à paiement d'une provision d'indemnité culturale de 200.000 ou de 594.000 euros;
Tout en maintenant leurs contestations à tout droit de Monsieur [K] à une indemnité pour améliorations, dire et juger que de bonne foi les consorts [Y] offrent de consigner une provision réduite que la cour fixera ;
Dans tous les cas
Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [Y];
Condamner Monsieur [K] à payer aux consorts [Y] une indemnité d'occupation de 6.000 euros par mois à compter de la décision à intervenir, jusqu'à la libération complète des lieux y compris par tout occupant de son fait;
Ordonner l'expulsion avec le concours de la Force publique et d'un serrurier de Monsieur et Madame [A] occupants sans droit ni titre du fait de Monsieur [K];
Condamner Monsieur [K] à supprimer la troisième maison, les équipements annexes occupés par les époux [A], à restituer les lieux aux abords en l'état ainsi que les mobile-homes sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
Condamner Monsieur [K] à restituer en l'état initial les lieux environnants de la troisième maison dont le chemin d'accès à celle-ci, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
Réserver les droits des consorts [Y] ;
Condamner Monsieur [K] à communiquer aux consorts [Y], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les documents visés dans l'ordonnance sur requête des 22 décembre 2023 et 5 janvier 2024 :
' les documents justifiant de toutes les locations successives depuis 2003 pour chacune des maisons occupées,
' tous les documents administratifs techniques relatifs aux plans, déclarations, de travaux autorisations d'urbanisme des constructions, des équipements techniques, sanitaires, de tous autres travaux de défrichements , excavations dépôt de gravats, remblais , coupes,
' tous les documents justifiant des dates de constructions, achèvement des constructions de toute nature,
' les factures de matériaux et de prestataires de services ayant permis les travaux des constructions, équipements techniques, sanitaires, énergétiques ( eau, EDF, gaz, fosse septique'), et de tous aménagements de toute nature effectués par toutes autres personnes tierces,
' l'identité, la qualité de tous les occupants successifs des maisons, leurs titres justifiant leur occupation des lieux. ( baux ,conventions, quittances de loyers état des lieux d'entrée, de sortie , taxes et impôts sur le revenu, assurances ),
' les justificatifs des paiements des loyers et des charges payés par les sous
locataires ou occupants,
' les justificatifs des activités professionnelles des sous locataires ou occupants successifs des lieux depuis 2004 jusqu'à ce jour,
' les déclarations d'impôts, avis d'imposition de 2000 à 2023 de Monsieur et Madame [K] sur les revenus,
' les attestations de paiement des cotisations de Monsieur et Madame [K] à la
MSA,
' les bulletins de salaires, déclarations Cerfa 2035 d'auto entrepreneur de 2000 à 2023 de Monsieur et Madame [K],
' les impôts et taxes fonciers et d'habitation de 1999 à 2023 payés par Monsieur et Madame [K],
' les attestations d'assurance de 1999 à 2023 des biens de Monsieur et Madame [K],
' les autorisations sanitaires départementales d'exploiter un élevage d'autruches, leur renouvellement,
' les factures des achats et ventes successives des autruches, produits dérivés pendant l'activité,
' les prêts tableaux d'amortissement pour tous les travaux réalisés,
' Les justificatifs des demandes et subventions accordées au titre des constructions et de l'activité d'élevage et agricole ;
Condamner Monsieur [K] à payer à Mesdames Monsieur [J], [B], [X] [Y] 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Les appelants font valoir notamment que :
' Leur appel est recevable, car la notification du 9 février 2023, du jugement, expédiée par le greffe le 10 février 2023 en application de l'article 891 du code de procédure civile mentionne que le délai d'appel est d'un mois et non de quinze jours, de sorte que les deux appels formés le 10 mars 2023 sont recevables.
' La demande d'indemnité provisionnelle est forclose à défaut de tentative de conciliation préalable et le juge ayant été saisi en référé et non en la forme des référés, comme il se doit lorsque l'article L 411-76 du code rural et de la pêche maritime est invoqué.
' Les assignations de Monsieur [K] signifiées sans conciliation préalable et en référé et non pas en la forme des référés sont nulles.
' Le bénéfice du statut du fermage est contesté, car M [K], s'il bénéficiait d'un bail rural n'a jamais exploité une activité agricole d'élevage ou alors de 2008 à 2009. Il ne prouve pas la contrepartie onéreuse, sérieuse et oppose toujours un refus de communiquer toutes ses déclarations de revenus et ses déclarations à la MSA depuis le début du bail.
' Il a obtenu tardivement un permis de construire, le 9 janvier 2004, pour réaliser deux bâtiments agricoles, un couvoir et une nurserie, destinés à son élevage d' autruches, et une autorisation de clôture.
' En 2005 , il n'avait pas obtenu les autorisations des services sanitaires pour ouvrir un élevage d'autruches.
' Le bénéfice du statut du fermage nécessite que la finalité de l'usage du bien loué soit respectée. Or les bâtiments d'élevage ont été transformés en maison d' habitation dès 2004 et il en a construit une troisième maison qu'il loue depuis plusieurs années dans le cadre de baux d'habitation, percevant des loyers. Les constats d'huissier établis sur ordonnance sur requête ont démontré la présence d'occupants se présentant comme locataires, en réalité des sous locataires, au moins depuis 2017.
' Ces maisons ont été construites ou transformées alors qu'elles se situent en zone Natura 2000 et sont donc en contravention avec les règlements d'urbanisme de la zone.
' Dans un courrier du 22 avril 2008 , il écrivait au bailleur « la ferme pédagogique est terminée les visiteurs commencent à arriver ».
' En réalité, il a toujours eu une autre activité, salariée en tant qu'agent EDF. Il n'a pu produire qu'une inscription MSA pour l'année 2001.
' L'expertise d'Arexy de 2017 confirme l'absence de toute activité agricole et un mauvais entretien des parcelles.
Vu les conclusions notifiées le 11 janvier 2024 par M [M] [K] qui demande à la cour de :
Vu les articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime,
A titre principal,
Déclarer irrecevables les appels formés par les consorts [Y], au motif que plus de 15 jours se sont écoulés à compter de la notification de l'ordonnance par le greffe du tribunal paritaire des baux ruraux ;
A titre subsidiaire,
Vu les articles L 411-69 et L 411-76 du code rural et de la pêche maritime,
Confirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable l'action de Monsieur [M] [K] et lui a accordé une provision au titre des améliorations apportées au fonds des consorts [Y],
La réformer pour le surplus,
Débouter les consorts [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner Madame [J] [Y] à verser à Monsieur [M] [K], une indemnité provisionnelle d'un montant de 594 000,00 euros pour les améliorations qu'il a apportées au fonds donné à bail rural,
Dire que Monsieur [M] [K] pourra se maintenir dans les lieux après l'expiration du bail rural, jusqu'au complet règlement de cette indemnité par le bailleur et ce, sans avoir à régler une indemnité d'occupation,
Condamner les consorts [Y] à supporter le coût de la mesure d'expertise diligentée par Madame [H], soit la somme de 2 844 euros,
En tout état de cause,
Condamner les consorts [Y] à régler à Monsieur [K], une somme de 3 000,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure,
Condamner les consorts [Y] à supporter les entiers dépens en ce compris le coût du rapport d'expertise de Madame [H].
Aux motifs, notamment, que:
' En application de l'article L 411-76 du code rural et de la pêche maritime , le président du tribunal paritaire des baux ruraux statue en référé et non en la forme des référés.
' Il n'est pas forclos, le délai de forclusion étant de 12 mois à compter de la fin du bail. Or le bail est arrivé à échéance le 1er avril 2023.
' La procédure prévue par l'article L 411-73 du code rural, quant au droit à indemnisation du preneur, n'est applicable qu'en l' absence dans le bail de clause prévoyant les améliorations.
' Ici, dès la signature du bail à ferme, la bailleresse avait autorisé le preneur à réaliser des travaux importants et notamment à construire sur les lieux loués une maison d'habitation, un bâtiment d'accueil et les infrastructures afférentes.
' L'éleveur doit pouvoir demeurer sur les lieux de son exploitation et y construire son habitation.
' Par acte sous seing privé du 7 avril 2009, postérieurement au renouvellement du bail et à la réalisation de ces travaux par le preneur, l'indivision [Y] et Monsieur [K] ont signé une convention sous seing privé établie par maître [M] [T], notaire, relative aux améliorations réalisées par le fermier. Dans cette convention, le principe d'une indemnisation des améliorations culturales a été acté et les bailleurs ont renoncé expressément aux dispositions de l'article L 411-77 du code rural quant à la déduction de l'amortissement.
' le bail a bien une contrepartie, un loyer de 850,64 euros par an qui correspond à la valeur locative de terres en l'état de friche et bois inexploitables. En outre le preneur prend à sa charge l'intégralité de la taxe foncière , soit 1549,00 euros. Le caractère onéreux de la mise à disposition des terres est ainsi caractérisé et le statut du bail rural doit s'appliquer.
MOTIVATION :
Sur la jonction des procédures d'appel enregistrées sous les numéros RG 23/ 03796 et RG 23/03798 :
S'agissant de deux déclarations d'appel formées le même jour, entre les mêmes parties, contre une même décision, il convient de joindre les procédures RG 23/ 03796 et RG 23/03798, sous le numéro RG 23/ 03796.
Sur la recevabilité de l'appel
Il ressort du dossier communiqué à la cour par le tribunal que la décision frappée d'appel a été notifiée aux parties, en application des articles 891 et 892 du code de procédure civile, par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 9 février 2023, expédiés le 10 février 2023. La lettre de notification informait chacun des destinataires de l'ordonnance de référé qu'il avait la possibilité d' en relever appel dans le délai d'un mois à compter de la notification.
Si la déclaration d'appel a été effectuée le 10 mars 2023, soit dans le délai d'un mois notifié par le greffe du tribunal paritaire des baux ruraux, l'intimé soutient que l'appel aurait dû être formé dans le délai de 15 jours de la notification, conformément aux dispositions de l'article 895 du code de procédure civile, le premier juge ayant rendu une ordonnance de référé et non un jugement au fond; que l'appel est en conséquence irrecevable comme étant hors délai.
Toutefois, il résulte des dispositions de l'article 680 du code de procédure civile que la notification d'un jugement à une partie doit indiquer, de manière très apparente, le délai d'appel dans le cas où cette voie de recours est ouverte et les modalités selon lesquelles ce recours peut être exercé. Il s'ensuit que la notification par lettre recommandée d'une ordonnance de référé portant mention d'un délai d'appel erroné ne fait pas courir ce délai.
L'appel des consorts [Y] est donc parfaitement recevable.
Sur la nullité des assignations des 11 et 13 mai 2022 :
A hauteur d'appel et pour la première fois, les appelants soulèvent la nullité des assignations délivrées les 11 et 13 mai 2022 par [M] [K] , aux motifs que ces assignations auraient été délivrées en référé et non en la forme des référés, et en outre sans conciliation préalable.
Il convient de relever que la note d'audience jointe au dossier transmis par le tribunal ne fait pas état d'une telle exception de nullité débattue à l'audience, qui ne figurait d'ailleurs pas dans les dernières conclusions en réponse notifiées par les consorts [Y] en première instance , seule une fin de non-recevoir tirée de l'absence de conciliation préalable étant soulevée.
Or, selon l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions de procédure doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi , alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
Il s'ensuit que la partie qui a soulevé une fin de non-recevoir en première instance et /ou conclu au fond est irrecevable à soulever, pour la première fois à hauteur d'appel, une exception de nullité.
La fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de l'exception de nullité des assignations étant soulevée d'office par la cour, il convient de rouvrir les débats pour recueillir les observations des parties, sur ce point uniquement, et de surseoir à statuer, jusque-là, sur le surplus de leurs prétentions et les dépens .
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort.
Ordonne la jonction des procédures d'appel enregistrées sous les numéros RG 23/ 03796 et RG 23/03798, sous le numéro RG 23/ 03796.
Déclare recevable l'appel des consorts [Y],
Avant dire droit,
Vu l'article 74 du code de procédure civile,
Ordonne la réouverture des débats sur l' irrecevabilité de l'exception de nullité des actes introductifs d'instance, soulevée pour la première fois à hauteur d'appel par les consorts [Y],
Invite les parties à fait part de leurs observations sur cette fin de non-recevoir soulevée d'office par la cour,
Renvoie l'affaire à l'audience rapporteur du jeudi 3 octobre 2024 à 14H15, Salle Négron, Palais Verdun
Sursoit à statuer jusque-là sur le surplus des prétentions des parties et les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
