COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊTAVANT DIRE DROIT
(Renvoi à une autre audience)
DU 04 AVRIL 2024
mm
N°2024/ 132
Rôle N° RG 23/10226 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLW73
[F] [G]
C/
[Z] [W] épouse [S]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Pierre CHAMI
SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'ANTIBES en date du 11 Juillet 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23/1.
APPELANT
Monsieur [F] [G]
demeurant [Adresse 17]
représenté par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Stéphanie ESQUER, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [Z] [W] épouse [S]
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
Signé par M. Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :
Madame [W] épouse [S] a hérité de son père, [H] [W], à la suite du décès de sa mère, de différents biens dont une parcelle cadastrée, Section AN n° [Cadastre 8], lieudit [Adresse 12] à [Localité 1].
Par acte sous seing privé du 1er septembre 1970, Monsieur [H] [W] avait consenti à Monsieur [I] [G] un bail sur une parcelle désignée comme suit :
« 'sis sur sa propriété au [Adresse 16] à [Localité 1] (06)
Cette parcelle est limitée à l'Est par des serres métalliques, à l'Ouest par le versant s'orientant vers la Brague, au Nord par un terrain inculte et au Sud par les propriétés appartenant à Monsieur [W] et [G] [I].
La superficie louée représente 3 000 m² environ. »
Ce bail a été consenti pour une durée d'un an à compter du 1er août 1970.
Le montant du loyer s'élevait à la somme du 8.400 francs (1.280,57 €).
En outre, au titre de l'article « renonciation au statut du fermage », [I] [G] reconnaissait qu'il ne s'agissait pas d'une parcelle essentielle à son exploitation.
Par acte en date du 1er août 1978, toujours sous seing privé, Monsieur et Madame [H] [W] ont concédé à Monsieur [F] [G], fils d' [I] [G], un bail sur un terrain agricole désigné comme suit :
« D'environ 3 800 m² (trois mille huit cents m²) situé sur la commune de [Localité 1] lieudit [Localité 13] et au cadastre sous la désignation suivante section B dite [Localité 13], 2ème feuille, 347 complète et 346 partie.
Ce terrain a été mis en état d'être cultivé par Monsieur et Madame [H] [W]. Au jour de l'entrée du preneur, il ne comportait aucune installation ou aménagement de quelque nature que ce soit. Il s'agissait d'un terrain nu prêt à être cultivé. »
Par le même acte, Monsieur [F] [G] a été autorisé à construire, à ses frais, un groupe de serres métalliques avec ses aménagements, d'une superficie de 3.133 m².
Par avenant en date du 1er août 1978, Monsieur et Madame [W] ont reconnu à Monsieur [F] [G] le bénéfice d'un droit de préemption. En revanche il était précisé que :
« Monsieur et Madame [G] et leurs fils [X] et [F], s'engagent sur l'honneur de ne pas se prévaloir du statut du fermage concernant la fixation du prix de vente. A l'exclusion de toute autre procédure, le prix de vente sera fixé soit à l'amiable entre les parties, soit à dire de deux experts agricoles et fonciers choisis par elles d'un commun accord. »
Il apparaît que le terrain donné à bail recouvre aujourd'hui, au moins en partie, La parcelle cadastrée AN n° [Cadastre 8]. Le montant du fermage payable par échéance semestrielle s'élevait en 2018 à la somme de 3676 euros( 2 x 1.838 €).
Par acte sous seing privé en date du 11 août 2015, Madame [Z] [W] épouse [S] et la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT ont convenu de la vente sous conditions des parcelles cadastrées AO n°s [Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] et AN n°s [Cadastre 8] et [Cadastre 10], moyennant le prix de 1.250.000,00 €, en précisant qu'un acte notarié interviendra dans un délai de trois mois.
Monsieur [F] [G] estimant que cette vente avait été réalisée en méconnaissance de son droit de préemption sur la parcelle AN n°[Cadastre 8], correspondant désormais aux nouvelles références cadastrales du terrain exploité dans le cadre du bail rural, a noti'é aux époux [S] qu'il exerçait son droit de préemption sur l'ensemble des parcelles vendues et leur a fait sommation, par acte d'huissier en date du 6 novembre 2015, de comparaître le l7 novembre 2015 en l'étude de Maître [R], notaire à [Localité 15], en vue de signer les actes concrétisant le transfert de propriété à son profit.
Avant cette sommation, suivant acte authentique en date du 3 novembre 2015 reçu par Maître [O], notaire à [Localité 11], une nouvelle promesse unilatérale de vente avait été conclue entre Madame [Z] [W] épouse [S] et la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT, concernant cette fois-ci uniquement les parcelles cadastrées AO n°s [Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] et AN n°[Cadastre 10],moyennant le prix de 1.150.000,00 €. L'option dont bénéficiait la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT devait être levée avant le 1er février 2016.
Les époux [S] ne se sont pas présentés en l'étude de Maître [R] à la suite de la sommation délivrée par Monsieur [F] [G] et un procès-verbal de carence a été établi le 17 novembre 20l5.
Par acte d'huissier du 26 novembre 2015, Monsieur [F] [G] a fait assigner Madame [Z] [W] épouse [S], Monsieur [L] [S] et la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT devant le tribunal de grande instance de GRASSE, pour demander, en l'état de ses dernières écritures:
' l'annulation de la vente du 11 août 2015 en tant qu'e1le opère transfert de propriété des parcelles appartenant à Madame [W]-[S], à la SAS TERRITOIRE ET DEVELOP PEMENT, en violation du droit de préemption de Monsieur [F] [G],
' de juger que Monsieur [F] [G] s'est substitué à la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT en notifiant son droit de préemption et en acceptant à son pro't, au même prix de 1.250.000 euros, la vente des parcelles appartenant à Madame [W]-[S],
' de juger que Monsieur [F] [G] est propriétaire, sur la commune de [Localité 1], (ALPES-MARITIMES) [Localité 1], d'une propriété située Lieudit [Localité 13], figurant à la matrice cadastrale sous les références suivantes :
AO [Cadastre 2] [Adresse 12] 00 ha 23 a 95 ca
AO [Cadastre 3] [Adresse 12] 00 ha 35 a 15 ca
AO [Cadastre 4] [Adresse 12] 00 ha 31 a 14 ca
AN [Cadastre 8] [Adresse 12] 00 ha 23 a 25 ca
AN [Cadastre 10] [Adresse 12] 00 ha 24 a 40 ca
moyennant le prix de UN MILLION DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (1.250.000,00 EUR),
' d' ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière pour valoir titre de propriété,
' de condamner in solidum Monsieur et Madame [S] et la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT, sous réserve de tous dommages et intérêts, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de comparaître du 6 novembre 2015 et du procès-verbal de carence du 17 novembre 2015 ainsi que de sa publicité foncière,
' d'ordonner l'exécution provisoire, l'obligation n'étant pas sérieusement contestable.
'd' ordonner la distraction des dépens au pro't de Maître [U] aux conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Madame [E] [A] épouse [G] est intervenue volontairement à l'instance par conclusions aux fond signi'ées le 30 septembre 2020 et a demandé au tribunal, au visa des articles 316, 327 et 329 subsidiairement 330 du code de procédure civile, de :
' dire et juger recevable son intervention volontaire,
' annuler la vente du 11 août 2015 en tant qu'elle opère transfert de propriété des parcelles appartenant à Madame [W]-[S] à la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT en violation du droit de préemption de Monsieur [F] [G],
' dire et juger que Monsieur [F] [G] s'est substitué à la SAS TERRITOIRE
ET DEVELOPPEMENT en notifiant son droit de préemption alors que la vente du 11 août 2015 portait sur un ensemble de parcelles incluant la superficie de 3.800 m² louée à Monsieur [F] [G],
' dire et juger que Monsieur [F] [G] et, par voie de conséquence, Madame [E] [A] épouse [G], sont propriétaires de cette superficie comprenant la parcelle AN [Cadastre 8] et partie de l'ancienne parcelle [Cadastre 5]( pour 1.475 m²) sur la commune de [Localité 1] lieudit « [Localité 13] »,
' designer tel expert qu'il appartiendra avec une double mission:
-fournir au tribunal tous éléments permettant d'apprécier la valeur des 3.800 m² faisant l'objet du bail à ferme par rapport à l'ensemb1e foncier cédé le 11 août 2015,
-établir la division de l'ancienne parcelle [Cadastre 5] pour le surplus de 1.475 m²,
' ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière pour valoir titre de propriété,
' condamner in solidum Monsieur et Madame [S] et la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT, sous réserve de tous dommages et intérêts, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de comparaître du 6 novembre 2015 et du procès-verbal de carence du 17 novembre 2015 ainsi que de sa publicité foncière,
' ordonner la distraction des dépens au pro't de Maître [U] dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les époux [S] et la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT ont conclu au débouté en faisant valoir, en substance, que les promesses de vente étaient devenues caduques et n'avaient pas produit leurs effets.
Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a notamment :
Déclaré Monsieur [F] [G] et Madame [E] [A] épouse [G]
recevables en leurs demandes ;
Débouté Monsieur [F] [G] et Madame [E] [A] épouse [G] de l'intégralité de leurs demandes ;
Condamné Monsieur [F] [G] à payer à Madame [Z] [W] épouse [S] et Monsieur [L] [S] une somme de 40.000 € (QUARANTE MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Dit que la publication au service de la publicité foncière de l'assignation en date du 26 novembre 2015 délivrée à la requête de Monsieur [F] [G] à Madame [Z] [W] épouse [S] et son époux est abusive et ne peut produire aucun effet;
Ordonné la publication du jugement, aux frais avancés de la partie la plus diligente,étant précisé que la charge définitive des frais de publication incombera à Monsieur [F] [G];
Condamné Monsieur [F] [G] au paiement d'une amende civile au pro't du Trésor public, d'un montant de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) ;
Débouté Monsieur [F] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de
procédure civile ;
Débouté Madame [E] [A] épouse [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné Monsieur [F] [G] à payer Madame [Z] [W] épouse [S] et à Monsieur [L] [S] la somme de 5.000 € (CINQ MLLLE
EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné Monsieur [F] [G] à payer à la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT la somme de 5.000 €(C1NQ MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné Monsieur [F] [G] aux entiers dépens, comprenant les frais de publication du présent jugement, qui seront distraits au pro't des conseils des défendeurs conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement sur le tout.
Appel a été relevé de cette décision par les époux [G], le 7 juin 2021. L'affaire est toujours pendante devant la cour.
C'est dans ce contexte que par acte de la SCP BROSSARD et BERDAH, du 9 juillet 2018, Madame [S] a fait signifier à Monsieur [F] [G], une mise en demeure de payer les loyers et fermages pour la période allant du 2ème semestre 2017 au 2ème semestre 2018, soit une somme de 5.627,08 €, en application de l'article L 411-31 dont les termes étaient d'ailleurs rappelés.
Celle-ci est restée vaine.
Par jugement du 21 janvier 2021, le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Antibes, saisi à la requête de Madame [S] en paiement des fermages et résiliation du bail , a ordonné un sursis à statuer en l'état de l'instance précédente alors pendante devant le Tribunal Judiciaire de Grasse.
Cette décision a été confirmée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence.
Par acte d'huissier signifié le 26 septembre 2019, Madame [Z] [S] née [W] a fait délivrer congé à M [F] [G], à effet au 31 mars 2020 minuit, en application de l'article L 411-3 du code rural et de l'arrêté préfectoral du 27 juin 2017 fixant la nature et la superficie maximum des parcelles de terre ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation ( petites parcelles), étant rappelé que le preneur de petites parcelles ne bénéficie pas du droit au renouvellement de son bail et que ce congé peut lui être signifié avant l'expiration du bail et qu'il n'a pas à être motivé.
Par requête en date du 4 octobre 2021, Madame [S] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Antibes des demandes suivantes :
Vu l'article 411-3 du Code rural
Vu l'arrêté préfectoral du 20 janvier 2017 des ALPES MARITIMES
Vu le bail en date du 1er août 1978 et son avenant
DIRE ET JUGER que Monsieur [F] [G] est tout au plus bénéficiaire d'un bail de petites parcelles sur la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 8],
VALIDER le congé délivré le 19 septembre 2019 pour le 31 mars 2020,
DECLARER Monsieur [G] occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2020,
ORDONNER son expulsion sans terme, ni délai,
CONDAMNER Monsieur [F] [G] à débarrasser l'intégralité de la parcelle AN [Cadastre 8], y compris du matériel de serre s'y trouvant, ainsi que toute autre installation
LE CONDAMNER à la somme de 6 402 € à titre d'indemnité d'occupation
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir
Une tentative de conciliation a eu lieu le 17 mars 2022.
Aucune conciliation n'ayant été possible, l'affaire a été renvoyée en jugement.
Madame [S] a fait valoir les moyens suivants :
' Monsieur [G] a cédé son exploitation à une société ELI FLEUR, sans en aviser la bailleresse ;
' puis cessé toute exploitation des lieux en l'état de la dissolution anticipée de cette même société là encore sans en informer la requérante ;
' Monsieur [G] a vendu une partie de ses terrains composant pour partie son ancienne exploitation et pour laquelle il a obtenu un permis de démolition
' Il n'y a donc plus aucune réalité d'exploitation.
' Selon les dispositions de l'article L 411-3 du Code rural :
« Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l'autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date. »
Cet article régit le bail de petites parcelles non soumises au statut du fermage, que ce soit en termes de durée, de renouvellement ou de montant de fermage.
' Dans les faits tel est bien le cas en l'espèce. Le bail d'[I] [G] rappelait utilement qu'il ne s'agissait pas d'une parcelle essentielle à son exploitation.
' [F] [G] succédant à [I], suivant bail du 1er août 1978, loue tout au plus une superficie de 3.800 m² de terre nue sur laquelle il a construit un groupe de serres métalliques.
' Or, l'arrêté préfectoral du 20 janvier 2017 sur la nature et la superficie maximale des parcelles de terre ne constituant pas un corps de ferme ou une partie essentielle d'une exploitation, pris en application de l'article L 411-3 précité, fixe cette superficie dans le département des Alpes Maritimes, pour les cultures maraîchères irriguées, à 4.500 m², soit une superficie largement supérieure à la surface revendiquée par Monsieur [F] [G] au titre de son bail.
' Il peut être mis fin à un bail de petite parcelle moyennant un délai raisonnable, sans être soumis aux dispositions des articles L 411-46 et L 411-47 du Code rural.
' Tel a été le cas du congé signifié à Monsieur [G] le 19 septembre 2019 pour le 31 mars 2020. Depuis cette date, l'intéressé est occupant sans droit ni titre .
' Monsieur [G] n'a jamais contesté ce congé et a préféré engager des procédures devant d'autres juridictions pour des motifs tous aussi infondés les uns que les autres.
' Aucun fermage n' est plus réglé depuis 2017.
Suivant jugement du 11 juillet 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux d' Antibes a statué comme suit :
DECLARE recevables l'ensemble des demandes faites par Mme [Z] [S] née [W] ;
CONSTATE la validité du congé petites parcelles signifié le 26 septembre 2019 par Mme [Z] [S] née [W] à M.[F] [G] à effet au 31 mars 2020 ;
DECLARE M.[F] [G] occupant sans droit ni titre de la parcelle cadastrée Section AN n°[Cadastre 8] située à [Localité 1] depuis le 31 mars 2020 ;
ORDONNE son expulsion sans terme ni délai de ladite parcelle, ainsi que celle de tout occupant de son chef ;
CONDAMNE M.[F] [G] à libérer ladite parcelle de l'ensemble des installations s'y trouvant dont les serres ;
CONDAMNE M [F] [G] à payer à Mme [Z] [S] née [W] la somme de 8266 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 31 mars 2020 et jusqu'au 30juin 2022 ;
CONDAMNE M.[F] [G] à payer Mme [Z] [S] née [W] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
CONDAMNE M.[F] [G] aux dépens de l'instance ;
[F] [G] a interjeté appel de ce jugement le 31 juillet 2023.
L'affaire a fait l'objet d'un calendrier de procédure et été fixée pour plaidoirie au 6 février 2024.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Vu les conclusions signifiées le 5 février 2024 par [F] [G] tendant à :
Déclarer l' appel recevable et bien fondé.
Joindre la présente instance à l'appel du jugement du 11 mai 2021 pendant devant la chambre 1-5 de la Cour sous le numéro 21/08468.
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 11 juillet 2023.
Juger que le sort de la présente instance d'appel dépend de la question que doit trancher la Cour au titre de l'appel du jugement du 11 mai 2021 du Tribunal judiciaire de Grasse.
Dans tous les cas,
Tenant le fait que Mme [S] n'a de droits que sur 2325 m² et que la location n'est pas divisible, ni dans sa superficie, ni dans son prix, la déclarer irrecevable au titre de son congé et des prétentions qu'elle en tire.
La débouter de toutes prétentions et dans tous les cas de toute prétention à remise en état.
La condamner à payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles à Monsieur [F] [G] et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'appelant fait notamment valoir que :
Le jugement dont appel procède d'un double excès de pouvoir.
Le premier consiste à dénaturer le sens de la chose jugée par la décision du 21 janvier 2021 non seulement en ce qu' elle a défini la cause qui mettrait fin au sursis à statuer mais en outre en affirmant que la remise au rôle mise en 'uvre par Madame [Z] [S] portait sur d'autres prétentions que celles sur lesquelles le sursis à statuer avait été ordonné.
Étant rappelé que Madame [S] avait été déboutée de sa demande tendant a être autorisée à faire appel de cette décision.
De ce premier chef, le jugement du 11 juillet 2023 sera infirmé en toutes ses dispositions.
En second lieu, le premier juge s'est attribué la compétence d'apprécier l'exercice du droit de préemption mis en 'uvre par Monsieur [G], ce qui évidemment commandait la recevabilité des demandes de Madame [S] et leur accueil.
Cependant le Tribunal paritaire des baux ruraux est une juridiction d'exception qui n'a pas compétence pour se prononcer sur la propriété des parcelles sur lesquelles le droit de préemption a été exercé, ce que d'ailleurs Madame [S] ne contestait pas puisqu'elle n'a pas soulevé l'incompétence du Tribunal judiciaire de Grasse pour connaître de cette question.
De ce chef encore le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.
La parcelle [Cadastre 14] ne fait que 2325 m², alors que le bail porte sur un terrain de 3800 m², de sorte que le bail n'est pas divisible et que le congé ne peut porter sur une partie de l'assiette du bail.
Vu les conclusions signifiées le 31 janvier 2024 par Madame [S] tendant à
Vu l'article 411-3 du Code rural,
Vu l'arrêté préfectoral du 20 janvier 2017 des Alpes-Maritimes régissant le statut du fermage,
Vu le bail en date du 1er août 1978 et son avenant,
Débouter Monsieur [F] [G] de sa demande de jonction ;
Confirmer le jugement rendu le 11 juillet 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Antibes en toutes ses dispositions ;
Condamner Monsieur [F] [G] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [F] [G] aux entiers dépens.
L'intimée réplique en substance que :
' la demande de jonction de la présente instance avec celle enregistrée sous le numéro RG 21/08468 doit être rejetée. Cette dernière instance concerne l'appel régularisé par Monsieur [G] à l'encontre du jugement du 11 mai 2021 du tribunal judiciaire de Grasse qui a débouté M [G] de l'intégralité de ses demandes fondées sur une prétendue violation de son droit de préemption. Cette demande n'est motivée ni en fait ni en droit. En première instance, Monsieur [G] n'a évoqué aucun cas de litispendance , se contentant d'opposer une prétendue irrecevabilité . En outre , ces deux instances qui n'opposent pas les mêmes parties et suivent un régime totalement différent ont des objets distincts. Monsieur [G] prétend être délié de ses obligations de preneur, tout en revendiquant le bénéfice d'un bail rural au travers d'un droit de préemption.
' Madame [S] est bien propriétaire de l'intégralité de la parcelle AN n° [Cadastre 8] qui constitue l'assiette du bail. La superficie mentionnée au cadastre de 2325 m² était erronée. Cette parcelle a une superficie de 4008 m². Cette erreur a donné lieu à un procès-verbal de délimitation du 29 septembre 2010 par le service de la publicité foncière en vue d'une modification du parcellaire cadastral, et le plan parcellaire montre manifestement l'inversion de surfaces entre la parcelle [Cadastre 9] et la parcelle [Cadastre 8].
' le congé non contesté par M [G] a produit ses effets
' le bail porte sur une petite parcelle au sens du code rural de sorte qu'il est exclu du statut du fermage et le preneur ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement.
' Monsieur [G] a cessé d'exploiter et ne paie plus les loyers. Une serre a été détruite et les autres sont laissées à l' abandon.
' En réalité, le seul objectif poursuivi par Monsieur [G] n'est autre qu'un projet immobilier totalement étranger à une activité agricole.
' Et pour être complet, en contradiction totale avec le droit de préemption du preneur et ses obligations telles qu'elles découlent de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime.
MOTIVATION :
Sur la demande de jonction :
Monsieur [G] sollicite la jonction entre la présente instance et celle enrôlée sous les références RG 21/08468 qui concerne l'appel du jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 11 mai 2021, qui a notamment débouté Monsieur [F] [G] et Madame [E] [A] épouse [G] de leurs demandes tendant à se voir reconnaître propriétaires, à la place de la SAS TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT. de la parcelle n° [Cadastre 8] et de partie de l'ancienne parcelle n° [Cadastre 5], formant l'assiette du bail, par suite de l'exercice par Monsieur [F] [G] de son droit de préemption ,
Il convient de rappeler que le tribunal a estimé qu'en l'absence de vente entre Madame [S] et la société TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT, Monsieur [G] ne pouvait se prévaloir d'une violation de son droit de préemption.
Selon l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, les deux instances ont suivi des voies procédurales distinctes, le circuit de la mise en état, pour celle relative à l'appel du jugement du tribunal judiciaire de Grasse, et un calendrier de procédure, s'agissant de l'appel objet de la présente instance qui relève d'une procédure orale.
En outre, l'issue du présent litige qui concerne la validité du congé et la fin du bail est indépendante de la solution qui sera donnée au litige sur l' exercice par M [G] de son droit de préemption et ses effets éventuels.
Enfin, à la date de l'introduction de l'instance, Madame [W] épouse [S], en sa qualité de propriétaire bailleresse, avait bien qualité et intérêt à agir en validation du congé et expulsion du preneur
La cour, dans ces conditions, ne fera pas droit à la demande de jonction de la procédure d'appel RG 23/10 226 avec la procédure d'appel RG 21/08468.
Sur la validité du congé :
Le bail a été consenti à M [F] [G] par acte sous seing privé du 1er août 1978 portant sur un terrain à vocation agricole d' une superficie d'environ 3800 m², situé à [Localité 1] et cadastré au départ section B [Localité 13] n° [Cadastre 6] et partie de la parcelle [Cadastre 5], devenues , selon ce qui est soutenu par la bailleresse, la seule parcelle AN [Cadastre 8].
Or, selon le relevé parcellaire du 21 mai 2019 produit par l'intimée , il apparaît que la parcelle AN [Cadastre 8] présente une superficie de 2325 m² et non de 3800 m².
Et le bail signé en 1978 autorise le preneur à édifier un groupe de serres de 3133 m² ce qui est cohérent avec le fait que l'assiette foncière du bail est d'environ 3800 m², mais qui le serait moins avec une emprise de seulement 2325 m².
Le congé délivré le 26 septembre 2019 ne vise que la parcelle AN n° [Cadastre 8] en rappelant sa superficie de 23 ares et 25 centiares, sans indication d'une autre parcelle.
Le preneur soutient ainsi que le congé n'est pas valide car il porte atteinte au principe d'indivisibilité du bail.
Pour résoudre cette difficulté, l' intimée fait valoir que cette discordance procède d'une erreur du cadastre qui a donné lieu à un procès verbal de délimitation du 29 septembre 2010 en vue d'une rectification par le service de la publicité foncière. Toutefois, il n'est pas justifié de la suite réservée à cette démarche et l'état parcellaire du 21 mai 2019 ne porte pas mention d'une quelconque rectification en ce sens.
Dans ces conditions, il convient de rouvrir les débats en demandant à l'intimée de justifier de la suite donnée à sa demande de rectification de superficie cadastrale du 1er septembre 2010 et, dans le même temps, de renseigner la cour sur la correspondance entre les parcelles cadastrées, à l'origine du bail, [Cadastre 6] et partie de [Cadastre 5] avec la parcelle AN [Cadastre 8].
Il y a lieu de surseoir à statuer jusque là sur les demandes des parties et les dépens.
PAR CES MOTIFS :
La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, avant dire droit,
Rejette la demande de jonction de la procédure RG 23/10 226 avec la procédure RG 21/08468.
Ordonne la réouverture des débats,
Renvoie l'affaire à l'audience du Mardi 26 novembre 2024 à 14h15 salle 5 PALAIS MONCLAR
Invite l'intimée à justifier de la suite donnée à sa demande de rectification de superficie cadastrale de la parcelle AN [Cadastre 8], en date du 1er septembre 2010, et dans le même temps, à renseigner la cour sur la correspondance entre les parcelles cadastrées à l'origine du bail [Cadastre 6] et partie de [Cadastre 5] avec la parcelle AN [Cadastre 8].
Sursoit à statuer sur les autres demandes des parties et les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
