COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
mm
N° 2024/ 125
N° RG 21/07797 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQR5
[V], [S], [K] [B]
C/
[G] [M]
[W] [E] épouse [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP DONNET - DUBURCQ
SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 08 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/06029.
APPELANT
Monsieur [V], [S], [K] [B]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET - DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMES
Monsieur [G] [M]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Fabien CHAPON de la SCP RECTILIGNE AVOCATS, avocat au barreau de DOUAI, plaidant
Madame [W] [E] épouse [M]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Fabien CHAPON de la SCP RECTILIGNE AVOCATS, avocat au barreau de DOUAI, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :
Monsieur [V] [B] est propriétaire de plusieurs lots situés au 3ème étage du bâtiment B de la copropriété [Adresse 9], et notamment des lots:
'n°40 : un appartement comprenant hall d'entrée, salle de séjour, cuisine, une chambre, salle de bains sans WC, placard, dégagement avec la jouissance exclusive et
particulière d'un balcon au droit de la salle de séjour, la cuisine et la chambre d'une superficie de 12,77m²,
'n°41 : un studio comprenant hall d'entrée avec placard, salle de bains avec WC une pièce et kitchenette, placard, dégagement avec la jouissance exclusive et particulière d'un balcon au droit de la pièce d'une super'cie de 6,04m²,
'n°81 : un studio comprenant hall d' entrée avec placard, salle de bains avec WC une pièce et kitchenette, placard, dégagement avec la jouissance exclusive et particulière d'un balcon au droit de la pièce d'une super'cie de 8,85m²,
'n°82 : séjour avec kitchenette, couloir, salle de bains avec WC, une chambre avec placard, dégagement avec balcon d'une super'cie de 9,24m'.
Monsieur [G] [M] et Madame [W] [E] épouse [M] ont acquis, selon acte authentique en date du 23 juin 2014, le bien immobilier suivant situé [Adresse 2] :
« Une villa élevée sur partie d'un rez-de-jardin comprenant : garage et cave, d'un rez-de-chaussée composé de : salon, salle à manger, cuisine, hall d'entrée,
Et d'un premier étage composé de : deux chambres, petite pièce, salle de bains,vestibule,
Et sur partie d'un simple rez-de-chaussée, composé de deux pièces, débarras, cuisine, et d'un étage composé de deux pièces, débarras et cuisine. »
Se plaignant du fait que les consorts [M]/[E] ont entrepris sur la toiture-terrasse de leur bien situé face à la mer, la construction d'une véranda qui occulterait en grande partie la vue panoramique qu'il possédait sur la baie de [Adresse 6], par acte d'huissier en date du 28 novembre 2018, Monsieur [B] a fait assigner ces derniers devant le tribunal de grande instance de Grasse, au visa-des dispositions des articles 544 et 1240 du code civil et du protocole additionnel n°1 à la Convention Européenne des Droits de l'Homme, et sous le béné'ce de l'exécution provisoire, aux fins de les voir condamner, in solidum et sous astreinte, à procéder à la démolition de la véranda litigieuse, outre à l'indemniser de ses préjudices ainsi qu'au paiement de frais irrépétibles et aux dépens.
Il a exposé que la construction litigieuse, de 2,50 mètres de hauteur et de longueur et d'une largeur de 2 mètres, bâtie par les défendeurs quelques mois après leur acquisition sans autorisation d'urbanisme, obstrue la vue sur la mer dont il béné'ciait depuis son salon, sa salle à manger et sa cuisine et que compte tenu de la proximité des biens immobiliers, les requis possèdent désormais une vue plongeante dans les pièces à vivre de son appartement qui le prive de toute intimité de vie.
Il expliquait avoir alerté, par courriers des 19 juin 2015 et 08 janvier 2016, les services de la mairie de [Localité 11] qui avaient répondu avoir constaté l'existence d'une infraction aux dispositions du code de l' urbanisme caractérisée par des travaux réalisés sans autorisation administrative préalable, constatée dans un procès-verbal établi le I7 avril 2015, la procédure ayant été transmise au service de Monsieur le Procureur de la République près le Tribunal de grande instance de Grasse ainsi qu' à la Direction des services de l'État dans les Alpes-Maritimes.
Ce procès-verbal d'infraction aurait fait l'objet d'une décision de classement sans suite compte tenu du préjudice peu important causé par l'infraction.
A l'appui de sa demande en démolition de l'ouvrage, il a fait valoir l'existence d'un trouble anormal du voisinage caractérisé par la diminution de la vue dont il béné'ciait, une perte d'ensoleillement, d'intimité et de valeur de son bien, et, d'autre part, le fait que cette construction, contraire aux règles d'urbanisme, constitue une faute civile génératrice d'un préjudice personnel, certain et actuel.
A cet égard, il précisait avoir diligenté une expertise en estimation immobilière qui a conclu à une diminution de la valeur de son appartement de 1'ordre de 135.000 euros dont il a demandé le paiement en réparation du préjudice subi.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives Monsieur [B], a demandé au tribunal, à titre principal de :
Condamner in solidum les requis à procéder à leur frais à la démolition de l'ouvrage litigieux sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter d'un mois suivant la signi'cation du jugement a intervenir,
Les Condamner in solidum à lui payer la somme de 50.000 euros au titre du préjudice moral pour la souffrance endurée depuis l'édi'cation de cette construction jusqu'à la démolition de celle-ci, nonobstant le préjudice lié aux travaux de démolition
A titre subsidiaire :
Relever que le préjudice économique vient d'être évalué selon le rapport d'expertise en date du 28 septembre 2018 par un expert inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d'appel d' Aix-en-Provence de sorte que l'expertise sollicitée fera nécessairement doublon avec la désignation d'un expert également inscrit sur cette liste,
Condamner in solidum Monsieur [M] et Madame [E] à lui verser :
' la somme de 135.000 euros au titre du préjudice économique de la dépréciation de la valeur vénale du bien, cette dépréciation n'étant pas subordonnée à une éventuelle revente, .
' la somme de 100.000 euros au titre du préjudice d'agrément incluant les réparations suivantes liées à la privation et/ou la diminution de vue mer, la perte d'ensoleillement, le trouble de jouissance (rampe d'accès, passages fréquents, bruits, odeurs), le préjudice d'agrément et la perte d'intimité (créations de vues droites et plongeantes illégales sur le fonds voisin),
' la somme de 50.000 euros au titre du préjudice esthétique,
' la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral pour la souffrance endurée depuis l'édi'cation de cet ouvrage illégal causant l'ensemble des préjudices ci-avant.
En tout état de cause :
Débouter les époux [M] de l' ensemble de leur demandes, 'ns et conclusions formulées à titre principal, subsidiaire et reconventionnel,
Les condamner in solidum à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des
dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner, in solidum, aux dépens de l'instance dont distraction au pro't de Maître Myriam DUBURCQ de la S.C.P. DONNET - DUBURCQ, avocat postulant.
A l'appui de ses demandes [V] [B] a fait valoir que la construction illicite additionnelle « totalise une hauteur de 11,50 mètres », qu'elle dépasse la hauteur autorisée au plan local d'urbanisme 'xée à 9 mètres, qu'elle enfreint pas ailleurs les règles afférentes aux distances des limites séparatives entre les constructions et conclut qu'elle n'est ainsi pas susceptible de régularisation. Il a rappelé que l'action fondée sur le trouble anormal du voisinage est subordonnée à la seule démonstration d'un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage, l'anormalité du trouble allégué étant souverainement appréciée par le juge du fond indépendamment de la question de la licéité de la construction litigieuse au regard des règles d'urbanisme.
En réponse aux écritures adverses, il a soutenu subir une perte d'ensoleillement l'après-midi qui résulte de l'ombre engendrée par la construction litigieuse qu'il quali'e non d'édicule mais de véranda vitrée bâtie sur structure en acier, ajoutant que la nature de la construction est au surplus indifférente.
En ce qui concerne les demandes reconventionnelles formulées, il contestait avoir réalisé une pièce d'habitation sur sa toiture terrasse en soutenant qu'il s'agit du local technique de l'ascenseur existant depuis la construction de l'immeuble et déclarait que la parabole décriée était commune à tous les copropriétaires et conforme tant aux règles d'urbanisme et au règlement de copropriété.
S'agissant des préjudices, il fondait sa demande au titre du préjudice économique sur les conclusions du rapport qu'il déclarait opposable aux défendeurs en ce qu'étant régulièrement versé aux débats, il avait été soumis à la discussion des parties et qu'il était corroboré par d'autres éléments.
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, les époux [M] ont demandé au tribunal, au visa des dispositions des articles 651 et suivants du code civil et des pièces versées aux débats, de :
A titre principal :
Débouter Monsieur [B] de toutes ses demandes, 'ns et conclusions ;
Reconventionnellement :
Condamner M [B] à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de la perte d'intimité liée à la création d'une pièce d'habitation sur sa toiture terrasse.
Subsidiairement, dire que si par extraordinaire était ordonnée la démolition de l'édicule, en aucun cas Monsieur [B] ne pourrait justi'er d'une quelconque demande au titre d'une moins-value de son appartement.
En toute hypothèse:
Dire qu'il ne justi'e d'aucun préjudice esthétique, économique ou moral.
A titre in'niment subsidiaire, si le tribunal devait considérer qu'il existe une moins-value,
Désigner tel expert qui serait susceptible de 'xer de façon sérieuse, sa réalité,
En toute hypothèse, condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils ont exposé que leur immeuble préexistait à la copropriété dont dépendent les biens de Monsieur [B] et qu'il était doté, depuis sa création, d'un escalier offrant un accès au toit-terrasse qui a toujours eu la destination d'un lieu d'agrément.
Ils expliquaient avoir remplacé ledit escalier, vétuste, par un escalier construit a l'intérieur de l'immeuble dont la sortie a été aménagée sous la forme, non d'une véranda, mais d'un édicule qui, n'ayant pas pour fonction de créer une pièce à vivre supplémentaire, constitue un simple lieu de passage emprunté par les personnes souhaitant accéder au toit terrasse.
Ils af'rmaient que la construction litigieuse, dont l' illicéité n'était pas démontrée n'avait entraîné aucun changement sur la vue panoramique et la vue sur la mer dont bénéficiait Monsieur [B], ni aucune perte d'ensoleil1ement qui, non documentée, était contredite par les constatations du procès-verbal de constat d'huissier établi le 09 juillet 2020. Ils niaient la perte d'intimité alléguée dans la mesure où d'une part la destination du toit-terrasse n'avait pas été modi'ée et d'autre part que la vue invoquée ne contrevenait pas aux dispositions des articles 675 et suivants du code civil qui imposent qu'une vue droite, une fenêtre ou encore un balcon respectent d'une distance minimale de 1,90 mètres par rapport au fonds voisin.
Ils soulignaient le postulat erroné du rapport de l'expert mandaté par M [B], l'accès à la toiture- terrasse n'ayant pas été créé mais modifié. En tout état de cause, cet expert n'avait retenu qu' une occultation partielle de la vue sur l'île [Adresse 10] dont ils contestaient la réalité.
Ils relevaient également que :
' L'immeuble se situait au sein d'un espace fortement urbanisé dans lequel une telle construction n' était pas de nature à générer un trouble anormal du voisinage.
' Les préjudices invoqués n'étaient ni documentés ni établis ; la dépréciation de l'immeuble du demandeur était fondée sur des informations erronées recueillies par 1'expert et des éléments étrangers à la construction litigieuse ; le préjudice d'agrément et esthétique étaient inexistants, en l'absence de démonstration de l'existence d'un trouble anormal du voisinage.
A titre reconventionnel, ils invoquaient eux-mêmes la création, sur la toiture-terrasse de l'appartement de Monsieur [B] d'une pergola située en vue directe sur leur terrasse à l'origine d'une perte d'intimité constitutive d'un trouble anormal du voisinage dont ils demandaient réparation.
Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :
Débouté Monsieur [V] [B] de l'intégralité de ses demandes,
Débouté Monsieur [G]. [M] et Madame [W] [E] de leur demande
reconventionnelle en indemnisation de leur préjudice de perte d'intimité,
Ordonné l'exécution provisoire du jugement
Condamné Monsieur [V] [B] aux entiers dépens,
Condamne Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [G] [M] et Madame [W] [E] la somme de 3.000 (trois mille) euros sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 8 mars 2021, [V] [B] a relevé appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024 été rendue le 26 mai 2021.''
Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Vu les conclusions notifiées le 16 août 2023 par [V] [B] tendant à :
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage,
Vu les troubles de voisinage liés aux constructions rappelés ci-avant,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats et notamment, le Rapport [Z] en date du 28/09/2019,
REFORMER et INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 8 mars 2021 en ce qu'il a :
- débouté Monsieur [V] [B] de l'intégralité de ses demandes,
- condamné Monsieur [V] [B] aux entiers dépens
- condamné Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [G] [M] et Madame [W] [E] la somme de 3.000 (trois mille) euros sur
le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
RELEVER que ce préjudice économique a été évalué suivant Rapport de M. [Z] en date du 28/09/2018, Expert inscrit sur la liste des experts judiciaires de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, de sorte que l'expertise sollicitée fera doublon avec la désignation d'un Expert également inscrit sur la même liste des experts de cette même Cour d'Appel ;
RELEVER à cet égard, que le juge peut parfaitement fonder sa décision sur un rapport d'expertise privé dont la communication régulière et la discussion contradictoire ne sont pas contestées (Civ. 2 ème , 18 juin 2009 : Procédures 2009, n° 304, note Perrot), du moment où celui-ci est corroboré par d'autres éléments (Dr. et pr. 2013. 294, note Salati ; Civ. 1ère , 1er oct. 2014: Procédures 2014, n° 316, obs. Croze) que sont notamment, en l'espèce, les pièces n°4 à 15 ;
En conséquence et à titre principal,
CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [W] [E] épouse [M] à procéder à leurs frais à la démolition de l'ouvrage litigieux sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [W] [E] épouse [M] à verser à Monsieur [B] la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral pour la souffrance endurée depuis l'édification de cette construction jusqu'à la démolition de celle-ci, nonobstant le préjudice lié aux travaux de démolition ;
A titre subsidiaire et si par impossible, la Cour de Céans ne devait pas prononcer la démolition de l'ouvrage litigieux,
CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [W] [E] épouse [M] à verser à Monsieur [B] : la somme de 135 000 euros au titre du préjudice économique de la dépréciation de la valeur vénale du bien, cette dépréciation n'étant pas subordonnée à une éventuelle revente (Cass. 3ème Civ., 28 janv. 1975, n° 73- 14.089 : Bull. Civ. III, n° 30 ; D. 1976, Jurispr., p. 221) ;
' la somme de 100 000 euros au titre du préjudice d'agrément, incluant les réparations suivantes liées à :
- la perte d'ensoleillement,
- la perte de vue,
- la création de vues illégales sur le fonds voisin,
- et donc, à la perte d'intimité évidente ;
' la somme de 50 000 euros au titre du préjudice esthétique :
- cette construction sur le toit-terrasse de cet immeuble voisin sans aucune autorisation administrative, et en violation d'avec les règles d'urbanisme de la Ville de [Localité 11], constitue une « verrue » urbanistique définitivement préjudiciable,
- et si la démolition n'est pas ordonnée, cette construction est de nature à caractériser la dégradation définitive de ce paysage côtier et de cet environnement de bord de mer ; et donc, la perturbation définitive de l'environnement avoisinant ;
' et la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral pour la souffrance endurée depuis l'édification de cet ouvrage illégal causant l'ensemble des préjudices ci-avant ;
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 8
mars 2021 en ce qu'il a débouté les époux [M] de leur demande reconventionnelle.
En tout état de cause,
DEBOUTER les Époux [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et conclusions formulées à titre principal, subsidiaire et reconventionnel,
CONDAMNER in solidum ces défendeurs à payer à Monsieur [B] la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER in solidum ces mêmes défendeurs aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET-DUBURCQ, Avocat postulant.
Vu les conclusions du 22 janvier 2024 des époux [M] tendant à :
Vu les articles 651 et suivants du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Confirmer le Jugement de première instance en ce qu'il a :
' débouté monsieur [V] [B] de l'intégralité de ses demandes.
' ordonné l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
' Condamné Monsieur [V] [B] au paiement de la somme de 3000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
' condamné Monsieur [V] [B] aux entiers dépens
Recevoir l'appel incident de Monsieur [G] [M] et de Madame [W] [E] épouse [M], et réformer le jugement entrepris pour le surplus.
En conséquence, statuant à nouveau,
Condamner Monsieur [V] [B] payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 10 000 Euros sur le fondement de la perte d'intimité liée à la création d'une pièce d'habitation sur leur toiture terrasse avec vue directe sur leur immeuble et de l'atteinte à l'intimité caractérisée par le comportement de Monsieur [B],
En toute hypothèse, condamner Monsieur [V] [B] au paiement de la somme de 10000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Subsidiairement, dire que si par extraordinaire était ordonnée la démolition de l'édicule, en aucun cas, Monsieur [B] ne pourrait justifier d'une quelconque demande au titre d'une moins-value de son appartement.
Dire qu'en toute hypothèse, Monsieur [B] ne justifie d'aucun préjudice qu'il soit esthétique, économique ou moral.
A titre très infiniment subsidiaire et si la Cour devait considérer qu'il existe une moins-value, il conviendrait de désigner tel expert qui serait susceptible de fixer de façon sérieuse la réalité de la moins-value.
MOTIVATION :
A hauteur d' appel, Monsieur [B] développe le moyen qui fondait déjà son action devant le tribunal, tiré de l'anormalité du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage causé par l'édifice construit par les époux [M] sur le toit terrasse de leur villa.
Cette construction, conjuguée à l'utilisation du toit terrasse par les résidents locataires de la Villa « Les Hirondelles » ayant réservé des séjours via le site AIRBNB serait à l'origine de troubles anormaux du voisinage caractérisés notamment par une perte d'intimité, perte d'ensoleillement ainsi qu'une perte de vue, ce que réfutent les intimés qui exposent que la villa bénéficie d'une antériorité par rapport à l'immeuble de l'appelant ; que le toit terrasse existait dès l'origine de la villa édifiée et qu'on y accédait par un escalier extérieur. L'édicule construit fait de parois en verre sur structure métallique ayant pour unique fonction de protéger la sortie de l'escalier intérieur aménagé par les intimés depuis leur acquisition.
S'agissant du trouble anormal du voisinage il est admis que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. En effet, si l'article 544 du code civil confère le droit de jouir « de la manière la plus absolue» des choses dont on est propriétaire, leur usage ne peut cependant s'exercer en contrariété des lois et règlements, ni être source pour la propriété d'autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d'un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ; l'anormalité s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s'en prévaut.
La responsabilité pour trouble anormal du voisinage a évolué vers un régime de responsabilité autonome, fondé sur un fait objectif à l'exclusion de toute faute ou négligence, de sorte que les dispositions de l'article 1240 du code civil lui sont inapplicables. Ainsi l'anormalité du trouble peut être retenue indépendamment de toute faute sans qu'il soit nécessaire notamment de caractériser une violation des règles d'urbanisme.
Le trouble anormal correspond à une nuisance générée par une personne ou par les choses ou animaux dont elle est responsable, et qui cause aux personnes se trouvant dans la même aire de proximité, un dommage qui excède la mesure habituelle inhérente au voisinage.
Aux termes des dispositions de l'article 6 du code de procédure civile, « à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder» et l'article 9 du même code ajoute qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention». Il appartient ainsi au demandeur de rapporter 1a preuve de l'anormalité du trouble qu'il invoque en lien avec le fait ou l'activité imputés au voisinage, et, comme au cas d'espèce, avec l' ouvrage dont la démolition est demandée.
' Sur la-demande en démolition et l'indemnisation des préjudices invoqués par Monsieur [B]
Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des procès-verbaux de constat et clichés photographiques que les intimés, propriétaires d'une villa implantée entre le bord de mer et le bâtiment B de la résidence [Adresse 9], dans lequel se situe l'appartement de Monsieur [B], ont fait construire un escalier à l'intérieur de leur bien dont le débouché traverse la dalle du toit terrasse en étant protégé des intempéries par la construction litigieuse.
L'ouvrage construit de forme parallélépipédique n'est pas une véranda, sa fonction n'étant pas d'y séjourner ni même d'y stationner, mais simplement d'assurer le clos de la cage d' escaliers en partie haute, au niveau du toit terrasse, tout en permettant l'accès à cet escalier au moyen de portes vitrées coulissantes, ce qu' établit le procès verbal de constat d'huissier dressé à la demande des intimés( leur pièce 10).
Selon ce document établi le 09 juillet 2020 , cet édicule présente une hauteur de 2m35, une largeur et une longueur de 1m97. Il se compose de baies vitrées à double vantaux, en vis-à-vis côtés Sud et Nord, et de panneaux de bois compactés, peints en blanc, côtés Est et Ouest, le tout recouvert d'un toit plat muni d'une descente d'eaux pluviales. A l'intérieur, l'escalier en bois bien visible ne dessert nul pallier qui permettrait à une personne de stationner en position debout ou assise.
Monsieur [B] soutient que cette construction, qu'il quali'e de véranda, est à l'origine d' un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, en ce qu'il subit une privation et/ou diminution de la vue dont il béné'ciait depuis son appartement sur la baie d'[Localité 4]-[Localité 7]-[Localité 5] et la totalité des îles de Lérins ; également une perte d'intimité par les vues plongeantes créées sur son balcon et son appartement ; enfin une perte d'ensoleillement. Il invoque un préjudice de jouissance, d'agrément et esthétique, outre un préjudice 'nancier résultant de la dépréciation de son bien.
S'agissant en premier lieu de la perte d'ensoleillement, il convient de relever que l'appartement de Monsieur [B] se situe au dernier étage de son immeuble et au même niveau que le toit terrasse de la villa [M], les façades des deux bâtiments étant séparées par une distance de 11 mètres. Compte tenu des dimensions réduites de la construction litigieuse, et de l'orientation Nord-Sud de ses baies vitrées implantées en vis-à-vis, la perte d'ensoleillement alléguée n'est pas démontrée.
S'agissant de la perte de vue sur la mer , Monsieur [B] fait valoir que son appartement se trouve à [Adresse 6], ville balnéaire, le bien étant idéalement situé par rapport à l'atout principal qu'est la proximité de la mer. Il ajoute que l'immeuble se situe dans un quartier chic et de standing.
Il considère que la construction litigieuse, par sa position centrale, ampute une partie de son champ de vision lorsqu'il se trouve sur sa terrasse, même si le toit terrasse et le garde corps maçonné de la villa des époux [M] préexistaient. L'édifice engendre selon lui une gêne visuelle et une perte de vue , dans la mesure où il ne peut plus profiter d'une vision lointaine sur l'horizon et les îles de Lérins.
Cependant, il n'est pas contesté que l'immeuble des époux [M], qui préexistait à l'immeuble abritant l'appartement de Monsieur [B], est placé entre la mer et l'appartement de l'appelant, lui-même situé à une hauteur équivalente à celle du toit-terrasse de la villa des intimés.
Or, les diverses photographies produites démontrent que, compte tenu de ce vis à vis, et de la distance séparant les façades des deux bâtiments, le toit terrasse de [Adresse 8] affectait déjà, sur toute sa longueur, la vue dont béné'ciait Monsieur [B] sur la mer, seule la cime des palmiers présents sur le front de mer dépassant le sommet de la villa , en arrière plan.
Les photographies prises depuis l'appartement de Monsieur [B] montrent que la vue dont il bénéficie sur le bord de mer, depuis son séjour, à l'Est de la villa , n'a pas été modifiée. Seule la vue vers l'Ouest , dans l'axe de [Adresse 8], l'étant puisque l'édicule crée une surélévation. Toutefois, les baies vitrées qui l'équipent permettent de voir le ciel au travers et de laisser passer la lumière du soleil. En outre, la perte de vue sur la mer n'est pas établie dans la mesure où le garde corps de la terrasse des époux [M] entravait déjà cette vue ne laissant entrevoir que la ligne d'horizon. A cet égard, la perte de vue sur l'horizon est minime compte tenu des dimensions réduites de l'édicule et des parois vitrées présentes sur ses faces Nord et Sud.
Par ailleurs, la vue mer invoquée par le demandeur est également entravée, sur la partie Est de sa terrasse, par un décrochage du bâtiment B ainsi que la présence d'une paroi en verre translucide installée sur la terrasse de l'appartement adjacent. Ainsi, contrairement à ce qu'il soutient, Monsieur [B] ne disposait pas d'une vue panoramique sur la mer avant la construction litigieuse.
En conséquence, il ne résulte pas de la présence de cet édicule une atteinte à la vue dont disposait le demandeur depuis son appartement et son balcon-terrasse, excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Sur la perte d'intimité, il convient de relever , à l'instar du tribunal, que le rapport d'expertise amiable de Monsieur [Z] produit par l'appelant au soutien de ses demandes d'indemnisation , comporte une erreur, en ce qu'il mentionne que les intimés, ayant créé un escalier intérieur avec percement de la dalle du toit-terrasse ont rendu celui-ci accessible.
Or, il n'est pas contesté que la villa des époux [M] disposait déjà d'un accès au toit terrasse au moyen d'un escalier métallique extérieur, partant du 1er étage, toujours visible sur les clichés produits de part et d'autre. Par suite et avant même la construction de l'édicule, les époux [M] et plus généralement les occupants de la villa, avaient la possibilité d'utiliser la terrasse en toiture en empruntant cet escalier qui a manifestement été conçu pour permettre d'accéder à ce lieu d'agrément inhérent à la conception de l'édifice, comme l'indique la présence d'une balustrade de garde-corps sur tout le pourtour de cette terrasse. Dès lors, les occupants de la villa avaient la possibilité de regarder, depuis le toit-terrasse, en direction de l'appartement de Monsieur [B], avant même la réalisation de l'escalier intérieur et de l'édicule protégeant son débouché.
Il s'ensuit que l'édicule n'a créé aucune vue plongeante , vue droite ou autre vue sur l'appartement et le balcon terrasse de Monsieur [B], ces vues étant inhérentes à l' existence même de la villa des époux [M] et à sa conception d'origine, avant même l'édification de la résidence [Adresse 9].
Monsieur [B] échoue ainsi à démontrer qu'il subit une perte d'intimité qui résulterait de la présence de l'édicule et de la création de nouvelles vues sur son appartement en raison de cette construction, les vues depuis le toit-terrasse de la villa [M] n'ayant pas été modifiées par cette réalisation. Le fait qu'il existe une fréquentation nouvelle, plus importante, du toit terrasse par suite des locations AIRBNB pratiquées par les époux [M] est par ailleurs indépendant de la présence de l'édicule et ne saurait justifier sa démolition. En effet , que l'on accède à la terrasse par l'escalier extérieur ou par l'escalier intérieur, rien n'interdirait aux époux [M] de louer leur villa à des vacanciers et à ces derniers d'utiliser la terrasse d'agrément durant leur séjour.
En outre, la probabilité que le comportement de certains de ces locataires soit bruyant et à l'origine de nuisance sonores relève d'un autre argument et ne saurait en tout cas justifier la démolition d'une construction qui n'est pas en elle-même à l'origine d'un trouble anormal du voisinage. Au demeurant , les quelques attestations peu circonstanciées versées aux débats par Monsieur [B], ne permettent pas, en l'absence de procès-verbal de police ou de commissaire de justice matérialisant des nuisances sonores troublant la tranquillité publique, de caractériser un trouble anormal du voisinage en lien avec cette activité locative.
Dès lors, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes.
' Sur la demande reconventionnelle des époux [M] :
Monsieur et Madame [M] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [B] à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance. que leur cause la pergola vitrée présente sur la toiture-terrasse située au dessus de son appartement.
A l'appui de leur demande, ils invoquent le trouble anormal de voisinage résultant de la vue directe qu'elle offre sur leur fonds.
Toutefois, les époux [M], qui ont acquis leur bien selon acte authentique en date du 23 juin 2014, ne démontrent pas que ledit ouvrage aurait été construit postérieurement à cette date.
En effet, M [B] indique qu'après avoir acquis son bien en 2000, il a entrepris d'importants travaux visant notamment à réunir plusieurs lots. C'est à cette époque que la pergola a été posée sur le toit-terrasse dont il a l'usage.
En outre, et pour des motifs identiques à ceux développés ci-dessus, la pergola litigieuse n'entraîne aucune aggravation de la vue dont disposait Monsieur [B] sur le fonds des intimés avant même la pose de cet ouvrage dans la mesure ou il béné'ciait d'ores et déjà d'un libre accès à sa terrasse qui, dotée d'un garde-corps, constitue un espace d'agrément, offrant une vue directe sur le fonds des époux [M].
Dès lors, à défaut d'établir l'aggravation de la vue préexistante dont disposait Monsieur [B] sur leur fonds, résultant de la pose de cette pergola , les époux [M] échouent eux aussi à établir l'existence d'un trouble anormal du voisinage à l'origine pour eux d'une perte d'intimité.
Leur demande est en conséquence rejetée.
' Sur les demandes accessoires :
Partie perdante, Monsieur [B] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.
Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité justifie de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [B] à payer à Monsieur [G] [M] et à Madame [W] [E] épouse [M] une somme de 3000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les mêmes considérations d'équité justifient de condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur et Madame [M] une somme de 6000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel .
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne [V] [B] aux dépens d'appel,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne [V] [B] à payer à [G] [M] et [W] [E] épouse [M] une somme de 6000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
