COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/99
Rôle N° RG 19/09253 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEMYX
SARL MICHELIS
Société CIGMA AKENINE
SARL ABSCISSE REALISATIONS
C/
[Y] [I]
[W] [N]
[X] [S]
[D] [G]
[K] [J]
[V] [J]
Société civile PIERRE DE LUNE IMMOBILIER
SAS QUALICONSULT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Florence ADAGAS-CAOU
Me Antoine MOREAUX
Me Valérie COLAS
Me Patricia CHEVAL
Me Paule ABOUDARAM
Me Pierre Yves IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 25 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02697.
APPELANTES
SARL MICHELIS SARL MICHELIS, Société à Responsabilité Limitée inscrite sous le numéro 403 583 370 au R.C.S. FREJUS, dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal (gérant) domicilié de droit audit siège.[Adresse 3]
représentée par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Madame [Y] [I]
née le 02 Juin 1957 à [Localité 10] (Moselle), demeurant [Adresse 15] SUEDE
représentée par Me Antoine MOREAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [W] [N]
née le 14 Décembre 1952 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4] C/o M.[T] - [Localité 7]
représentée par Me Valérie COLAS de l'AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [D] [G]
née le 27 Janvier 1957 à [Localité 14] (71), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [K] [J]
né le 28 Mars 1984 à [Localité 9] (21), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [V] [J]
née le 26 Mai 1981 à [Localité 8] (21), demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Société Civile PIERRE DE LUNE IMMOBILIER
sise [Adresse 5]
représentée par Me Paule ABOUDARAM, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me CROCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SAS QUALICONSULT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
représentée par Me Pierre Yves IMPERATORE - selarl LX AIX-EN-PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
ayant pour avocat plaidant Me Stéphane LAUNEY, SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 février 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente
Madame Béatrice MARS, Conseillère rapporteure
Madame Florence TANGUY, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Mme Michèle LELONG.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 avril 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 04 avril 2024,
Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Mme Flavie DRILHON, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Suivant acte notarié en date du 17 décembre 2012, Mme [Y] [I] a acquis de Mme [W] [N] une maison à usage d'habitation avec piscine, située [Adresse 6] à [Localité 12].
Se plaignant de divers désordres, notamment d'infiltrations et de vices cachés, Mme [I] a assigné, par acte du 25 novembre 2013, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan, Mme [W] [N] en vue d'obtenir la désignation d'un expert.
Par ordonnance du 11 décembre 2013, M. [O] [F] a été désigné.
Les opérations d'expertise ont ensuite été étendues au contradictoire de M. [X] [S], exerçant sous l'enseigne Plomberie Jeff, ainsi que de la SARL Michelis, qui avaient réalisé des travaux sur la construction préalablement à la vente intervenue, ainsi qu'à Mme [D] [G] veuve [J], M. [K] [J] et Mme [V] [J], les anciens propriétaires ayant vendu la villa à Mme [W] [N].
M. [F] a déposé son rapport le 31 décembre 2015.
Par actes en date des 9, 16, 18 et 21 mars 2016, Mme [Y] [I] a assigné devant le tribunal de grande instance Draguignan Mme [W] [N], M. [X] [S], la SARL Michelis, Mme [D] [G] veuve [J], M. [K] [J] et Mme [V] [J], aux fins, sur le fondement des dispositions des articles 1382, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, Mme [N] condamnée à lui payer la somme de 2155,96 euros au titre des frais de mise aux normes de la piscine; 11 775,50 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture ; 67 450 euros au titre des travaux de réfection des désordres du studio, la SARL Michelis et M. [S] condamnés à lui payer in solidum la somme de 3500 euros au titre des travaux de réfection des désordres du studio et 614,39 euros à titre de dommages-intérêts et Mme [W] [N] à lui payer la somme de 11 673,40 euros à titre de dommages et intérêts et Mme [N] étant condamnée à lui payer la somme do 7 500 euros sur le fondement des dispositions l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement du 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
-débouté Mme [Y] [I] de sa demande au titre des frais de mise aux normes de la piscine,
-déclaré Mme [Y] [I] recevable en son action rédhibitoire aux fins de vices cachés sur les deux derniers désordres relevés par l'expert, et en conséquence,
-condamné Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 11 775,50 euros au titre du coût de remise en état de la toiture et celle de 42 570 euros au titre de sa part de responsabilité (60 %) retenue par le tribunal pour les travaux de réfection des désordres du studio,
-condamné in solidum Monsieur [X] [S] et la SARL Michelis à payer à Mme [Y] [I] la somme de 28 380 euros au titre de leur part de responsabilité (40 %) retenue par le tribunal pour les travaux de réfection des désordres du studio,
-condamné Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 14 786,89 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamné Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné Mme [Y] [I] à payer aux consorts [J] la somme de 2 860 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeté les autres demandes,
-condamné Mme [W] [N] aux entiers dépens.
La SARL Michelis a relevé appel de cette décision le 11 juin 2019.
Vu les dernières conclusions de la SARL Michelis, notifiées par voie électronique le 28 janvier 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu les articles 246 du code de procédure civile et 1353 et 1 792 du code civil ;
-infirmer le jugement du 25 avril 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a :
*condamné in solidum Monsieur [X] [S] et la SARL Michelis à payer à Mme [Y] [I] la somme de 28 380 euros au titre de leur part de responsabilité (40 %) retenue par le tribunal pour les travaux de réfection des désordres du studio,
*condamné la SARL Michelis,
*retenu une part de responsabilité de la SARL Michelis,
-dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SARL Michelis,
Et, statuant à nouveau :
-débouter Mme [Y] [I], les consorts [J] et l'ensemble des demandeurs en ce que leurs demandes sont dirigées à l'encontre de la SARL Michelis,
-mettre purement et simplement hors de cause la SARL Michelis,
-condamner tout succombant à payer à la SARL Michelis la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions de Mme [Y] [I], notifiées par voie électronique le 1er octobre 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu les articles 1382, 1641, 1792 et suivants du code civil, les pièces versées à l'appui, les explications qui précédent ;
-réformer le jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan;
-condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 2 155,96 euros au titre des travaux de mise aux normes de la piscine ;
-condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 11 775,50 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture ;
-condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme 67 450 euros au titre des travaux de réfection des désordres du studio ;
-condamner in solidum l'entreprise Michelis et Monsieur [X] [S] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 3 500 euros au titre des travaux de réfection des désordres du studio;
-condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 17 336,89 euros à titre de dommages et intérêts ;
-dire que le montant des condamnations à payer les travaux portera intérêts suivant l'indice du coût de la construction à compter du 30 décembre 2015 date du dépôt du rapport de l'expert ;
-infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné Mme [Y] [I] à payer aux consorts
[J] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [W] [N] à lui verser une
somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ;
Y ajoutant :
-condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris le coût du constat d'huissier ;
Vu les dernières conclusions de Mme [W] [N], notifiées par voie électronique le 30 octobre 2019, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, dont celles de l'article 1648 du code civil ;
Vu les dispositions de l'article 1792 code civil ;
Vu la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente de 2012 ;
-réformer le jugement rendu le 25 avril 2019,
-débouter Mme [Y] [I] de l'ensemble de ses demandes présentées à l'encontre de Mme [W] [N],
-condamner Mme [Y] [I] à payer à Mme [W] [N] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Mme [Y] [I] aux entiers et dépens ;
Vu les dernières conclusions de M. [K] [J], Mme [V] [J], Mme [D] [G] veuve [J], notifiées par voie électronique le 10 février 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, dont celles de l'article 1648 du Code civil ;
Vu les dispositions des articles 1792 du code civil ;
Vu la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente de 2007 ;
-confirmer le jugement dont appel,
-débouter les parties à la présente procédure de toutes demandes présentées à l'encontre des consorts [J],
-confirmer la condamnation prononcée par le jugement du 25 avril 2019 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
En conséquence,
-dire que Mme [Y] [I] sera condamnée à payer aux consorts [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure suivie en première instance,
Pour la procédure suivie devant la cour d'appel d'Aix en Provence,
-condamner la SARL Michelis appelante ou tout autre succombant à verser aux consorts
[J] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SARL Michelis aux entiers dépens de procédure d'appel ou à défaut tout autre succombant ;
Assigné par acte du 8 août 2019 ( dépôt à étude ), M. [X] [S] n'a pas constitué avocat.
Ce dossier a fait l'objet d'un passage de la chambre 1-4 à la chambre 1-3 le 24 janvier 2023
et l'ordonnance de clôture est en date du 26 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur la barrière de la piscine :
L'expert indique que la non-conformité concernant la hauteur des barrières de la piscine était visible, alors que Mme [I] a séjourné dans le bien préalablement à la vente et pouvait s'informer, souhaitant acquérir un bien en France, sur la réglementation applicable. Sa demande formée au titre d'une mise en conformité sera donc rejetée.
- Sur la toiture :
L'expert indique que la toiture correspond à l'agrandissement de la maison avant la vente réalisé par
le vendeur. Il indique : le faîtage laisse apparaître un vieillissement sur son ensemble, l'abergement de la cheminée montre une réparation sommaire non conforme ; de nombreuses tuiles sont cassées et les plaques PSP présentent des réparations sommaires ; nous avons mesuré une pente de toiture de 10 % qui n'est pas conforme aux normes. Cependant nous n'avons pas décelé de pénétration d'eau sous cette toiture. Il fixe à la somme de 11 775,50 euros le montant des travaux réparatoires.
Mme [I] soutient avoir subi trois sinistres dégâts des eaux, courant 2013 et 2014, provenant d'infiltrations à partir de la toiture et, sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil, sollicite une somme de 11 775,50 euros au titre des travaux de réfection.
Le vendeur qui vend, après avoir rénové des biens immobiliers, est réputé constructeur et engage à ce titre sa responsabilité décennale lorsque les travaux de rénovation réalisés peuvent recevoir la qualification d'ouvrage et pour les désordres de nature décennale constatés après la réception qui n'étaient ni apparents, ni réservés.
Afin d'attester des désordres d'infiltrations subis à partir de la toiture, Mme [I] produit un courrier daté du 12 mars 2018 adressé par son assureur faisant état d'une indemnisation pour des sinistres déclarés le 19 mai 2013 « infiltration d'eau dans l'intérieur de la maison », 8 septembre 2013 « infiltration d'eau par toiture dommage dans le salon » et 18 janvier 2014 « inondation dans le garage », une attestation émanant de Mme [H] [P] établie le 26 décembre 2014 dans laquelle elle indique s'être rendue chez Mme [I] lors d'orages « courant novembre et décembre 2014 et avoir constaté des flaques d'eau importantes dans le séjour », ainsi qu'un courrier de la Maçonnerie Pistone du 4 octobre 2013 qui déclare « avoir constaté l'infiltration d'eau dans le séjour» et précise qu'elles résultent des défauts constatés par l'expert et notamment d'une pente non conforme de la toiture, mais dont la facture d'intervention n'est pas produite.
Il convient de noter que ces sinistres ont donné lieu à des rapports du cabinet Polyexpert, qui ne sont pas joints, ce qui ne permet pas de vérifier que ces infiltrations ont pour origine la toiture et qu'elles présentent un caractère décennal, alors qu'il résulte du rapport de l'expert, établi postérieurement aux sinistres déclarés, que les désordres constatés ne donnent pas lieu à pénétration d'eau. De même, concernant l'existence d'une « pente de toiture de 10 % non conforme aux normes», l'expert ne précise pas quelles sont les normes applicables ainsi que les conséquences de cette malfaçon et alors que les travaux réparatoires préconisés ( réparation des tuiles cassées et reprise des rives ) ne concernent pas cet défaut de pente.
En conséquence, la demande fondée sur l'article 1792-1 du code civil présentée par Mme [I] sera rejetée et le jugement de première instance infirmé sur ce point.
- Sur le studio :
L'expert indique avoir constaté des traces d'infiltration en plafond et bas de murs de la cuisine, du cabinet de toilettes et du WC du rez de jardin. Il retient comme cause principale l'absence d'étanchéité verticale des murs périphériques de cette pièce sous terrasse et accessoire, le percement de l'étanchéité horizontale de la terrasse.
Mme [N] fait valoir que le studio préexistait à son achat auprès des consorts [J] et que s'agissant d'un vice caché elle ne peut être tenue à garantie, l'acte de vente signé prévoyant que « le vendeur ne sera pas tenu à garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ».
Les consorts [J] soutiennent que lors de l'acquisition du bien courant 2001 le studio sous terrasse était existant et qu'ils n'ont réalisé aucune construction ou modification avant la vente
intervenue en 2007 au profit de Mme [N].
Il résulte de la déclaration préalable de travaux déposée le 26 avril 2012 par Mme [N] qu'il a été procédé à une extension de la chambre située sous terrasse ainsi que de cette terrasse qui se trouvait, selon l'expert, avant mis en 'uvre, à un mètre de la clôture voisine.
Au terme de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Cependant l'exonération de garantie prévu dans l'acte de vente ne joue pas et le vendeur doit la garantie s'il est de mauvaise foi, c'est à dire s'il connaissait le vice avant la vente.
En l'espèce, l'expert retient que les désordres affectant le studio ne pouvait qu'être connus du vendeur au vu des infiltrations importantes et traces d'humidité relevées.
Au surplus, Mme [I] recherche la responsabilité de Mme [N] sur le fondement de l'article 1792-3 du code civil, alors que cette dernière est réputée constructeur, que l'agrandissement de la chambre sous terrasse et de celle-ci sont constitutif d'un ouvrage et que les infiltrations et les traces de moisissures constatées constituent des désordres de nature décennale.
La SARL Michelis conteste sa responsabilité et fait valoir que le percement de la dalle a été réalisé par le plombier, alors qu'elle a « simplement remplacé l'alimentation existante par un câble plus approprié » .
Dans son rapport, l'expert indique avoir procédé à la dépose de carreaux sur la surface de la terrasse et avoir constaté que l'étanchéité a été percée lors des installations d'électricité, VMC et évacuation, ceci à la demande de Mme [I] qui a aménagé un cabinet de toilette et cuisine.
De même, en réponse à un dire de la SARL Michelis qui contestait sa responsabilité, l'expert confirme que les travaux correspondant aux passage de tuyaux de plomberie et l'alimentation électrique ont été réalisés par les entreprises Jeff et Michelis. Ces alimentations ont été passées après perforation de la dalle et de son étanchéité. Ces deux entreprises ont perforé et utilisé ce passage, n'ont pas remis en état les lieux conformément aux recommandations d'usage, il y a donc responsabilité partielle de ces deux entreprises.
L'expert fixe à la somme de 70 950 euros le coût de la remise en état du studio ( devis SARL Les Villas Pugetoises ).
Mme [I] demande la condamnation de Mme [N] à lui régler une somme de 67 450 euros au titre de la réparation des désordres affectant le studio et in solidum de la SARL Michelis et M. [S] à la somme de 3 500 euros.
Il apparaît, comme précisé, que la cause principale des désordres résulte de l'absence d'étanchéité verticale qui résulte des travaux engagés par Mme [N] et pour une part minime de ceux réalisés à la demande de Mme [I] par la SARL Michelis et M. [X] [S].
Il y a donc lieu de recevoir la demande présentée par Mme [I].
- Sur les préjudices annexes :
Mme [I], qui réside en Suède, fait valoir qu'elle a du se rendre en France pour assister aux réunions d'expertise. Elle sollicite à ce titre une somme de 1215 euros.
Il sera alloué à Mme [I], pour les seules réunions des 7 mars 2014 et 26 janvier 2015 dont elle justifie, une somme de 230,04 euros.
Les demandes formées par Mme [I] au titre de « frais de nettoyage », de « remplacement d'un palmier » et de « mobilier détérioré » seront rejetées comme non justifiées. Il en sera de même de celle concernant la « réfection du studio » déjà pris en compte par l'expert dans l'évaluation des coûts réparatoires.
Mme [I] sollicite également une somme de 10 000 euros en réparation de sa perte locative ( 250 euros pendant 5 semaines durant la période d'été pour les années 2013 à 2020 ).
Cependant, elle ne produit aucun élément sur la valeur locative de son bien et sa volonté de le mettre en location, alors, au surplus, qu'elle connaissait dès 2015 la nature des désordres affectant son bien et les travaux réparatoires à engager. Sa demande sera donc rejetée.
La décision déférée sera infirmée en ce que Mme [I] a été condamnée à payer aux consorts [J], assignés par Mme [N], une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Aucune considération d'équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de Mme [Y] [I] les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. Mme [W] [N] sera condamnée à lui payer, à ce titre, une somme de 40 00 euros. La SARL Michelis sera condamnée à payer à M. [K] [J], Mme [V] [J], Mme [D] [G] veuve [J], ensemble, une somme de 2 000 euros. Les autres parties seront déboutées de leur demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par décision par défaut ;
Confirme le jugement en date du 25 avril 2019, sauf dans ses dispositions ayant condamné Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 11 775,50 euros au titre du coût de remise en état de la toiture et celle de 42 570 euros pour les travaux de réfection des désordres du studio ;
condamné in solidum M. [X] [S] et la SARL Michelis à payer à Mme [Y] [I] la somme de 28 380 euros au titre de leur part de responsabilité pour les travaux de réfection des désordres du studio ; condamné Mme [W] [N] à payer à M. [Y] [I] la somme de 14 786,89 euros à titre de dommages et intérêts ; condamné Mme [Y] [I] à payer aux consorts [J] la somme de 2 860 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau de ces chefs ;
Condamne Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] une somme de 67 450 euros au titre de la réparation des désordres affectant le studio actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 à compter du 30 décembre 2015 date du dépôt du rapport de l'expert ;
Condamne in solidum la SARL Michelis et M. [X] [S], exerçant sous l'enseigne Plomberie Jeff, à la somme de 3 500 euros au titre de la réparation des désordres affectant le studio actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 à compter du 30 décembre 2015 date du dépôt du rapport de l'expert ;
Condamne Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] une somme de 230,04 euros de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices annexes ;
Condamne Mme [W] [N] à payer à Mme [Y] [I] une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [W] [N] à payer à M. [K] [J], Mme [V] [J], Mme [D] [G] veuve [J], ensemble, une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
Condamne la SARL Michelis à payer à M. [K] [J], Mme [V] [J], Mme [D] [G] veuve [J], ensemble, une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
Condamne Mme [W] [N] aux dépens d'appel.
La greffière La présidente
