COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 28 MARS 2024
AC
N° 2024/ 112
N° RG 20/03903 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFX7C
[K] [Z]
C/
[W] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Stephen FERNANDEZ
Me Romain TOESCA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 30 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02044.
APPELANT
Monsieur [K] [Z]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Stephen FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [W] [V]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
[K] [Z] est propriétaire de deux lots dans l'ensemble immobilier [Adresse 2], soumis aux statuts de la copropriété.
[W] [V] est quant à lui propriétaire des lots 1, 4, 5, 6 et 7.
Par acte d'huissier du 6 mars 2019, [W] [V] a fait assigner [K] [Z] aux fins d'obtenir la démolition des aménagements qu'il a fait réaliser.
Par décision du 30 janvier 2020 le tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [K] [Z] à supprimer la construction édifiée en appui sur la façade de la propriété de M. [W] [V], dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, l'a condamné à payer à M. [W] [V] la somme de 3250 Euros au titre de son préjudice matériel, 4000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile, l'a condamné aux dépens, et ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par acte du 13 mars 2020 [K] [Z] a interjeté appel de la décision.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2020, l'appelant demande à la cour de :
REFORMER le jugement en date du 30 janvier 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de NICE
Statuer de nouveau,
DÉBOUTER Monsieur [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions.
A TITRE RECONVENTIONNEL,
CONDAMNER Monsieur [V] à supprimer l'ouverture (aération) édifiée dans le mur mitoyen des deux propriétés [D], dans le délai de deux mois suivant la signification de l'Arrêt à intervenir.
CONDAMNER Monsieur [V] à verser à Monsieur [Z] la somme de 5000 euros a titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et 29 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi du fait de la perte de loyers.
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [V] à verser à Monsieur [Z] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Maître Stephen FERNANDEZ conformément a l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Il soutient que :
- Monsieur [V] a fait une ouverture dans le mur mitoyen ;
- subissant des intrusions il a souhaité sécuriser sa terrasse en posant des poutres sur le mur mitoyen pour recouvrir sa terrasse ;
- que cette construction ne cause pas un trouble anormal du voisinage,
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2020, l'intimé demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice en date du 30 janvier 2020 en ce qu'il a
- Condamné Monsieur [Z] à supprimer la construction édifiée sur le mur privatif de Monsieur [V] dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Condamné Monsieur [Z] à payer à Monsieur [V] la somme de 3.250 € au titre de son préjudice matériel,
Réformer le jugement sur le quantum retenu par les premiers juges concernant les dommages intérêts alloués à Monsieur [V] relatif à son préjudice de jouissance et condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 10.000 € à ce titre.
Condamner au paiement de la somme de 4.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de Me Romain TOESCA, Avocat, sous sa due affirmation d'en avoir fait l'avance.
Il réplique :
- que la construction litigieuse de Monsieur [Z] est constitutive d'un empiétement,
- que la construction litigieuse de Monsieur [Z] est constitutive d'un trouble anormal de voisinage ,
- que la réparation du préjudice de jouissance subi a été sous-évaluée par les premiers juges.
empiétement
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur les demandes au titre de la construction édifiée par [K] [Z]
Il est admis que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. En effet, si l'article 544 du code civil confère le droit de jouir « de la manière la plus absolue » des choses dont on est propriétaire, leur usage ne peut cependant s'exercer en contrariété des lois et règlements, ni être source pour la propriété d'autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d'un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ; l'anormalité s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s'en prévaut.
S'agissant d'un régime de responsabilité autonome, fondé sur un fait objectif à l'exclusion de toute faute ou négligence, les dispositions de l'article 1240 du code civil lui sont inapplicables.
En l'espèce le constat d'huissier du 18 septembre 2018 produit par [W] [V] permet de constater qu'une construction en agglos a été édifiée contre les murs de sa propriété et prend appui sur la toiture située au niveau du rez-de-chaussée.
Il n'est pas contesté que cet ouvrage a été réalisé par [K] [Z], au demeurant sans autorisation. La construction empiète manifestement sur le fonds de l'intimé ce d'autant que la charpente de l'édification litigieuse est ancrée dans le mur de façade de sa propriété. Cette situation constitue à la fois un empiétement pour la violation de l'emprise de la propriété de l'intimé mais également un trouble anormal du voisinage par l'adjonction sans autorisation du propriétaire d'un ouvrage sur son fonds.
Les arguments de sécurité opposés par l'appelant sont inopérants pour justifier l'empiétement ou tolérer l'anormalité du trouble en raison du caractère absolu du droit de propriété.
Par ailleurs, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a notamment condamné [K] [Z] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance. Il n'est pas produit devant la cour d'éléments pertinents pour remettre en question cette évaluation.
En conséquence, le jugement sera confirmé dans son ensemble.
Sur les demandes reconventionnelles présentées par [K] [Z]
[K] [Z] qui était non comparant en première instance sollicite la condamnation de [W] [V] à supprimer l'ouverture située dans le mur mitoyen, au titre du trouble anormal du voisinage.
Il produit à l'appui de sa demande un procès verbal de constat d'huissier du 8 juin 2020 qui fait état de la création d'une aération créée dans le mur mitoyen entre les deux propriétés et soutient que cette ouverture n'a pas été autorisée par la mairie, qu'elle empêche à ses locataires de bénéficier de la terrasse et lui cause dès lors un préjudice de jouissance.
Il sera relevé que l'absence alléguée d'autorisation administrative ne constitue pas en soi un trouble anormal du voisinage, que le constat d'huissier produit ne permet pas de caractériser l'anormalité d'une ouverture dont il est soutenu qu'elle est à usage d'aération, qu'à ce titre aucun élément ne permet de considérer que cette ouverture soit génératrice de vues ou de nuisances anormales compte tenu de la configuration imbriquée des immeubles, ni qu'elle ait été construite par l'intimé.
Il en résulte que [K] [Z] échoue à caractériser l'existence d'un trouble anormal causé par la présence de cette ouverture. Il sera en conséquence débouté de sa demande de suppression.
Par ailleurs les pièces qu'il produit ne caractérisent pas le lien entre la présence de cette ouverture et la résiliation des contrats de bail de ses locataires, puisque l'attestation d'un locataire concerne un sentiment d'insécurité liée à la présence de la terrasse. La demande indemnitaire sera rejetée.
sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
[K] [Z] qui succombe sera condamné aux dépens, qui seront distraits au profit de Me [M] [N], et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de [W] [V].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour et y ajoutant,
Déboute [K] [Z] de ses demandes reconventionnelles ;
Condamne [K] [Z] aux entiers dépens distraits au profit de Me Romain Toesca ;
Condamne [K] [Z] à verser à [W] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT
