COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 14 MARS 2024
( Renvoi à autre audience)
mm
N° 2024/ 86
N° RG 19/19812 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLKQ
[T] [W]
C/
[D] [J]
[O] [F]
Société COPROPRIETE [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE
SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 04 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01957.
APPELANT
Monsieur [T] [W]
demeurant [Adresse 4] -[Localité 8]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Lexane HATREL de la SELARL AURELEX AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIMES
Monsieur [D] [J]
demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
représenté par Me Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [O] [F]
assignation portant signification de la déclaration d'appel remise le 20.01.2020 à étude
demeurant [Adresse 5] - [Localité 8]
défaillante
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire Me [K] [C], domicilié en cette qualité [Adresse 3] à [Localité 9]
représenté par Me Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Céline GRASSET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :
Par acte du 10 février 2012, [D] [J] et [O] [F] épouse [V]' ont vendu un appartement constituant le lot n° 24 de 1'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] à [T] [W], déjà propriétaire des lots 16, 22, 25, 26, 27, 28 et 30 de cet immeuble.
Aux termes d'un accord conclu avec le syndic Nexity, le 4 octobre 2011, qui n'a pas été rati'é par le syndicat des copropriétaires, [T] [W] s'est engagé à rénover la toiture de l' immeuble, en contrepartie de l'exonération des charges dues par les vendeurs, de 43 243,19 euros.
Par ordonnance du 16 juillet 2012, Maître [K] [C] a été désigné administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 4], à [Localité 8], qui rencontrait des difficultés liées à l'engagement de travaux de rénovation par le syndic initial, la société Nexity, sous la maîtrise d''uvre de l'architecte [Z] [L].
Par arrêt du 25 juin 2015, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a estimé que l'accord du 4 octobre 2011 n'était pas opposable au syndicat des copropriétaires et a condamné [T] [W] à verser la somme de 36 761,46 euros à Maître [C], pris en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, au titre de sa quote-part des charges appelées pour les lots n°s 16-22-26-27-28 et 30, suivant le relevé de compte établi le 24 avril 2012 pour la période du 19 mars 2009 au 24 avril 2012.
Parallèlement, une expertise a été ordonnée, par décision du 10 juin 2015, à la demande de Maître [C], l'expert désigné, [U] [G], ayant notamment pour mission de décrire les travaux réalisés sur les parties communes, et particulièrement sur la toiture de l'immeuble, par [T] [W], de fournir tous éléments permettant d'en évaluer le coût au regard des critères de l'article 555 du code civil, de décrire les travaux restant à exécuter pour achever le gros 'uvre et l'électricité des parties communes, d'en évaluer le coût et de donner son avis sur la façon dont [Z] [L] s'était acquittée de sa mission de maîtrise d' 'uvre.
L'expert a rendu son rapport le 21 juillet 2016.
Par actes d'huissier des 15 février et 3 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par Maître [K] [C], a fait assigner [T] [W], [D] [V]' et [O] [F] divorcée [V]', devant le tribunal de grande instance de Draguignan a'n d'obtenir :
' la condamnation solidaire des époux [V]' à lui verser la somme de 43 243,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2012, au titre de charges impayées,
' la condamnation de [T] [W] à lui verser la somme de 63 053,30 euros au titre d'un arriéré de charges non comprises dans les causes de l'arrêt de la cour d'appel du 25 juin 2015,
' la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens avec distraction au pro't de la SELARL Cabinet Hawadier.
[T] [W] a fait valoir :
' qu'il s'était engagé, dans le protocole d'accord du 4 octobre 2011, à 'nancer les travaux de réparation de la toiture, en contrepartie de l'annulation de la dette de charges de 43 243,19 euros,
' qu'il a effectivement 'nancé ces travaux, pour un montant de 45 992 euros,
' qu'il s'est ainsi acquitté de la dette de charges litigieuse dans les conditions prévues au protocole,
' que la demande de paiement de la somme de 43 243,19 euros présentée par le syndicat des copropriétaires a été rejetée par la cour d'appel dans son arrêt du 25 juin 2015.
Il a conclu à sa mise hors de cause, et sollicité la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
[O] [F] divorcée [J] a sollicité la garantie de [T] [W] et fait valoir :
' qu'il était stipulé en page 5 de l'acte de vente du 10 février 2012 que [T] [W] s'acquitterait de la dette de charges des vendeurs, d'un montant de 43 243,19 euros,
' que cet acte de vente fait également référence en page 22 au protocole du 4 octobre 2011 par lequel [T] [W] s'était engagé à prendre cette somme en charge,
' que, des lors, si ce protocole n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires, [T] [W] lui doit néanmoins sa garantie.
Elle a également réclamé la condamnation solidaire de celui-ci, avec Maître [C], à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de défense.
[D] [V]' au bénéfice des mêmes observations a sollicité sa mise hors de cause, subsidiairement, la garantie de [T] [W], outre la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par jugement du 4 décembre 2019, le tribunal a :
' Condamné [D] [V]' et [O] [F], solidairement, à verser à Maître [K] [C], en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 43 243,19 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2017, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 février 2012,
' Condamné [T] [W] à garantir [D] [V]' et [O] [F] de la condamnation susdite, portant sur la somme de 43 243,19 euros,
' Condamné [T] [W] à verser à Maître [K] [C], en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] a [Localité 8] la somme de 13 035,68 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2017, au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 24 avril 2012 et le 26 janvier 2017, afférentes aux lots 16, 22, 24, 25, 26, 27, 28 et 30, déduction faite de la valeur des travaux qu'il a 'nancés,
' Condamné [T] [W] aux dépens de l'instance,
'Rejeté la demande présentée par Maître [K] [C], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné [T] [W] à verser la somme de 1 500 euros à [D] [V]' en
application de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné [T] [W] à verser la somme de 1 500 euros à [O] [F] en
application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 27 décembre 2019 [T] [W] a relevé appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2024.
Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Vu les conclusions notifiées par [T] [W] le 28 décembre 2023 au visa des articles 555, 1134 ancien, 1240, 1347 et suivants du Code civil, aux fins de voir :
REFORMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN du 4 décembre 2019 ;
STATUANT DE NOUVEAU :
A TITRE PRINCIPAL :
REFORMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en ce qu'il :
«CONDAMNE [T] [W] à garantir [D] [J] et [O] [F] de la condamnation susdite, portant sur la somme de 43 243,19 euros »,
« CONDAMNE [T] [W] à verser à Maître [K] [C], en sa qualité d'administrateur provisoire de la Copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], la somme de 13 035,68 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2017, au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 24 avril 2012 et le 26 janvier 2017, afférentes aux lots 16, 22, 24, 25, 26, 27, 28et 30, déduction faite de la valeur des travaux qu'il a financés » ;
EN CONSEQUENCE :
METTRE HORS DE CAUSE Monsieur [T] [W] ;
DEBOUTER Maître [K] [C], en sa qualité d'administrateur provisoire, de sa demande de condamnation au paiement d'arriérés de charges de copropriétés ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [J], Madame [F] et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à verser à Monsieur [T] [W] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
DEBOUTER Monsieur [J] de sa demande incidente de condamnation au paiement de 10 000 € de dommages et intérêts ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en ce qu'il a opéré une compensation entre les arriérés de charges de Monsieur [W] et les sommes dépensées au titre des travaux de toiture ;
DIRE ET JUGER que Monsieur [T] [W] n'est redevable d'aucune charge au titre de la période du 24 avril 2012 au 1er juillet 2020 ;
A TITRE INCIDENT :
CONDAMNER Me [K] [C], en sa qualité d'administrateur provisoire de la Copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], à la somme de 22 130,98 € au titre des travaux financés par Monsieur [W] ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER tout succombant à verser à Monsieur [T] [W] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.
Vu les conclusions notifiées le 23 juin 2020 par [D] [J] tendant à :
Vu l'acte authentique du 10 février 2012,
Vu la diminution du prix accordé par les époux [J] à Monsieur [W] en contre partie du paiement de l'arriéré des charges de copropriété,
Vu que les engagements pris dans l'acte authentique et dans le protocole sont distincts,
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN le 4 décembre 2019.
Par conséquent,
DÉBOUTER Monsieur [T] [W] de sa demande de mise hors de cause concernant sa condamnation à relever et garantir [D] [J] et [O] [F] de la condamnation portant sur la somme de 43 243,19 euros ;
DÉBOUTER Monsieur [T] [W] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral ;
DÉBOUTER Monsieur [T] [W] de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNER Monsieur [T] [W] à payer à Monsieur [D] [J] la somme de 10 000€ au titre du préjudice subi du fait de l'inexécution de Monsieur [W] de son engagement pris devant notaire à l'égard de Monsieur [D] [J] ;
CONDAMNER tout succombant à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entier dépens.
Vu les conclusions notifiées le 8 janvier 2024 par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].
DECLARER irrecevables les conclusions récapitulatives et nouvelles pièces n° 26 à 28 notifiées par l'appelant le 28 décembre 2023, par application des dispositions des articles 15, 16, 135 et 912 du Code de Procédure Civile ,
CONFIRMER les chefs du jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en ce qu'il:
CONDAMNE [T] [W] aux dépens de l'instance ;
Le REFORMER incidemment pour le surplus et, statuant à nouveau, y ajoutant :
CONDAMNER Monsieur [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 8] la somme globale de 77 279,31 € à titre d'arriéré de charges non comprises dans les causes de l'arrêt rendu par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence le 25 juin 2015, justifié selon relevés de comptes individuels actualisés au 27 octobre 2020, outre intérêts au taux légal sur la somme de 63.053,30 € à compter de la délivrance de l'assignation et pour le surplus à compter du 10 novembre 2020 (date de notification des précédentes conclusions récapitulatives et pièces d'intimé du syndicat concluant), avec anatocisme conformément à l'article 1343-2 du Code civil,
DEBOUTER Monsieur [T] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER Monsieur [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance comme d'appel,
MOTIVATION :
Sur le rejet des conclusions notifiées le 28 décembre 2023 par [T] [W] et des pièces 26, 27 et 28 communiquées à cette date.
Le syndicat des copropriétaires demande le rejet des dernières conclusions et pièces communiquées par [T] [W] le 28 décembre 2023, 5 jours avant l'ordonnance de clôture, qui plus est en période de fêtes de fin d' année, au motif que cette notification tardive est déloyale et porte atteinte au principe du contradictoire, alors que le syndicat avait conclu en dernier lieu le 10 novembre 2020 et que les parties avaient sollicité en décembre 2021 et février 2022 la clôture de l'instruction de l'affaire et sa fixation, laquelle a été différée en raison de l'indisponibilité d'un magistrat de la chambre non remplacé.
Si ces conclusions ne modifient pas les prétentions de [T] [W], mais complètent son argumentation, elles sont l'occasion de communiquer trois nouvelles pièces, dont le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan du 21 janvier 2022 qui a considéré que la dette de M [W], à l'égard du syndicat des copropriétaires, découlant du jugement du 7 novembre 2014 du tribunal de grande instance de Draguignan partiellement infirmé par l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 25 juin 2015, s' est éteinte par compensation, à la date du 15 juin 2020, avec la créance de remboursement de provisions pour travaux, appelées en exécution de l'assemblée générale du 15 janvier 2010, détenue par [T] [W].
Or, ces sommes ont bien été portées au crédit des comptes de charges de l'appelant, mais si la décision du JEX est définitive, la créance que détenait le syndicat des copropriétaires sur M [W], en exécution de l'arrêt du 25 juin 2015, est éteinte.
Dans ces conditions, déduire en totalité la somme de 47547,36 euros, ou celle de 46973,20 euros( selon le syndicat) précédemment examinée par la cour, du débit du compte de charges n° [XXXXXXXXXX01], tout en maintenant au crédit du compte le solde net de l'opération de remboursement ( 94843,72 -137565,90=-42722,18), revient à imputer ce solde en totalité sur les autres charges portées au débit du compte alors que, selon la décision du JEX, l'imputation doit se faire prioritairement sur la créance du syndicat résultant de l'arrêt du 25 juin 2015(36761,46 euros) qui est la dette la plus ancienne de [T] [W].
La cour estime que, dans cette hypothèse et pour respecter le principe comptable de la partie double qui veut qu'une écriture au crédit s'équilibre avec au moins une écriture au débit, seul le montant des charges examinées mais non retenues par la cour, dans sa décision du 25 juin 2015, doit être défalqué du débit du compte de charges n° [XXXXXXXXXX01], soit la somme de 10785,90 euros(47547,36- 36761,46).
Un raisonnement similaire conduit à la même interrogation pour le compte de charges n° [XXXXXXXXXX02], s'agissant du lot 24, dans la limite de la somme de 176,58 euros, créance du syndicat résultant de l'arrêt du 25 juin 2015, imputée par le JEX sur la créance de [T] [W] au titre du solde nette du remboursement de provisions pour travaux intervenu le 15 juin 2020( 29168,57-42307,50 = -13138,93 euros).
Ainsi, il est de l'intérêt d'une bonne justice que cette interrogation soit levée et que les parties puissent faire valoir leurs moyens et arguments sur ce point.
Il convient dans ces conditions d'admettre les dernières conclusions et pièces communiquées par [T] [W], de rabattre l' ordonnance de clôture et de renvoyer l'affaire à une audience ultérieure en invitant les parties à conclure sur l'incidence de la décision du juge de l'exécution de Draguignan, pour autant qu'elle soit définitive , sur le décompte des charges de [T] [W], en produisant au besoin un nouveau décompte,
Dans l'attente, la cour sursoit à statuer sur l'ensemble des demandes des parties.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, rendu par défaut et avant dire droit,
Déclare recevables les conclusions et pièces communiquées par [T] [W] le 28 décembre 2023,
Révoque l' ordonnance de clôture,
Ordonne la réouverture des débats,
Renvoie l'affaire à l'audience du Lundi 09 Septembre 2024 à 14h15 Salle 4 PALAIS MONCLAR ,
Dit qu'une nouvelle clôture interviendra le 27 août 2024,
Invite les parties à conclure sur l'incidence de la décision rendue par le juge de l'exécution de Draguignan, le 21 janvier 2022, sur les comptes de charges de [T] [W], en produisant au besoin un décompte actualisé,
Autorise les parties intimées à répliquer aux arguments nouveaux contenus dans les écritures de [T] [W] du 28 décembre 2023.
Sursoit à statuer sur l'ensemble des prétentions des parties.
Le greffier Le président
